按个人卖方的日本国内规定计算，不是税务・法律・投资建议。实际税额取决于买卖合同、以往申报、日期和居住身份。
计算结果
例：港区公寓，2016年6,000万日元买入，2026年9,500万日元卖出
住在上海或新加坡的业主把港区的二手公寓卖给公司（因此要预扣10.21%）。2016年4月买入、2026年6月卖出，钢筋混凝土，土地占30%，自用（未出租）。买入费用¥4,078,800：2016年的中介费上限（消费税8%），加上用本站税费计算器按现行税率估算的取得税・登录免许税・印花税・司法书士费。
| A：自用 2016→2026 | B：出租 2016→2026 | C：短期 2022→2026 | |
|---|---|---|---|
| 售价 | ¥95,000,000 | ¥95,000,000 | ¥75,000,000 |
| 采用的取得费 | ¥58,023,353 | ¥51,009,065 | ¥61,692,415 |
| 售房费用（中介＋印花） | ¥3,231,000 | ¥3,231,000 | ¥2,571,000 |
| 应税所得 | ¥33,745,000 | ¥40,759,000 | ¥10,736,000 |
| 税率 | 15.315% | 15.315% | 30.63% |
| 日本税金 | ¥5,168,000 约22万元 | ¥6,242,200 约26.6万元 | ¥3,288,400 约14万元 |
| 买方预扣 | ¥9,699,500 | ¥9,699,500 | ¥0 |
| 报税后退（＋）／补（−） | ¥4,531,500 | ¥3,457,300 | −¥3,288,400 |
| 净收入 | ¥86,601,000 约368.9万元 | ¥85,526,800 约364.3万元 | ¥69,140,600 约294.5万元 |
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结果：扣除建筑物折旧¥6,055,447后，应税所得¥33,745,000。2026年1月1日持有超过5年，税率15.315%（2027年1月1日在日本没有住所，不交住民税）：税金¥5,168,000。交房时买方预扣¥9,699,500（9,500万的10.21%），当天到账¥82,069,500；通过纳税管理人报税后退回¥4,531,500。净收入¥86,601,000，日本税金占所得15.3%。如果同一卖方在2027年1月1日前搬回日本，要再加住民税¥1,687,200（合计20.315%）。
同一套一直出租：出租用的折旧¥11,149,735使取得费更低，税金¥6,242,200，净收入¥85,526,800。
短期：2022年3月6,000万日元买入，2026年6月以7,500万日元卖给自住的个人——税率30.63%，税金¥3,288,400，不预扣（¥0），净收入¥69,140,600。
规则（已对照官方资料）
买方预扣售价的10.21%
非居住者卖日本的土地或建筑物，买方必须从房款（不是所得）中预扣10.21%，次月10日前缴给税务署，这是您所得税的预缴。例外：买方是个人、买来自住或亲属居住，且价格1亿日元以下。买方是公司必须预扣。（所得税法161条1项5号・212条・213条、施行令281条之3、国税厅No.2879）
非居住者税率：15.315%或30.63%
长期＝出售当年1月1日持有超过5年。2026年出售时，2020年以前买的是长期；2021年买的在2026年全年仍是短期。国税：所得税15%（长期）／30%（短期）加2.1%附加税＝15.315%／30.63%。常见的20.315%／39.63%是再加住民税5%／9%，住民税只对"出售次年1月1日在日本有住所"的人征收（地方税法39条・294条・318条）。所以：那天住在海外→15.315%／30.63%；那天住在日本（含之前搬回日本）→20.315%／39.63%。2027年起2.1%改为复兴1.1%＋防卫1%，合计不变。
所得的算法
所得＝售价－取得费－售房费用。取得费＝买价＋买入费用（中介费・登录免许税・取得税・印花税）＋改良费－建筑物折旧。无法证明取得费或取得费较低时，可用售价的5%。售房费用是中介费和卖方负担的印花税（另有搬迁补偿・拆除・测量）。维修费、固定资产税、注销抵押的费用不能扣。（国税厅No.3202・3252・3255）
没有计提过也要扣折旧
自用・空置：建筑物成本×0.9×折旧率×持有年数，折旧率按法定耐用年数的1.5倍（钢筋混凝土0.015、木结构0.031），6个月以上算1年，上限95%。出租：出租申报中计提（或应计提）的折旧。（国税厅No.3261・2100・2106）
3,000万日元扣除，海外业主大多不适用
法律给的是"个人"（没有排除非居住者），但限于自己实际住过的房子、搬离后第3年的12月31日前卖出、不是别墅、不是卖给近亲。所以住过再搬到海外的人可能适用；投资或度假屋不适用。自住超过10年，所得税6,000万以下部分降为10%。（租税特别措置法35条・31条之3、国税厅No.3302・3305）
中介费和其他费用
中介费法定上限＝价格3%＋6万日元，再加10%消费税（9,500万→3,201,000日元）。800万日元以下的低价空置房，经事先同意最高33万日元（含税，2024年7月起）。买卖合同印花税：5,000万〜1亿为3万日元（减税至2027年3月31日）。注销抵押：登录免许税每笔不动产1,000日元＋司法书士（全国平均17,470日元）；登记地址过旧需变更，每笔1,000日元＋约13,913日元。海外卖方常需要公证的宣誓书。
在日本报税，多预扣的会退
非居住者卖日本房子，要为出售年度申报日本所得税，通常通过向税务署登记的纳税管理人。应纳税额在次年3月15日前缴纳；预扣的10.21%会抵扣，多的退还。没有税要交（例如亏损）时，只为退税的申报可在次年1月1日起5年内提出。（国税厅No.1926・2030）
居住国的税
税收协定一般允许日本对位于日本的不动产所得征税。中国内地、新加坡等居住国也可能对这笔所得征税，境外税收抵免等可以减轻重复征税。请向居住国的税务顾问确认。
下一步
没有计入的项目
- 经营性卖方的建筑物消费税、公司卖方、交换等特例。
- 亏损结转（不动产亏损一般不能与其他所得相抵）。
- 买卖双方的固定资产税按日分摊（习惯上交房时结清）。
- 税理士费・换汇费用（除非自行输入）。
- 居住国的税和税收协定细节。
官方出处
- NTA No.2879 (withholding 10.21%)
- NTA No.3208 / 3211 (long / short rates)
- NTA No.3211
- NTA No.3202 / 3252 / 3255 (gain, cost, selling costs)
- NTA No.3252
- NTA No.3255
- NTA No.3261 (depreciation, own use)
- NTA No.3302 (¥30m deduction)
- NTA No.3305 (10-year reduced rate)
- NTA No.1926 (non-resident filing, 納税管理人)
- NTA No.2030 (refund-only returns)
- NTA No.7108 (stamp duty)
- Income Tax Act art.161, 212, 213 (e-Gov)
- Income Tax Act Enforcement Order art.281-3 (e-Gov)
- Special Taxation Measures Act art.31, 32, 35 (e-Gov)
- Local Tax Act art.39, 294, 318 (e-Gov)
- MIC: individual inhabitants tax for foreign nationals
- MOJ Legal Affairs Bureau: registration tax (mortgage release ¥1,000 per property) PDF
- MLIT: brokerage fee caps (PDF)
- Japan Federation of Shiho-Shoshi: 2024 fee survey (PDF)
仅为估算，请向日本持证税理士确认。本站不是房地产中介或税理士，不提供税务建议；只介绍持有日本执照的中介和税理士。规则最后核对：2026/9/27。汇率仅供参考。