关键日期一览
| 日期 | 变化 | 卡片 |
|---|---|---|
| 2024/4/1 | 继承登记强制化；住在海外的所有人须登记日本国内联系人；海外外国人的住址证明新规 | 2 |
| 2026/4/1 | 地址・姓名变更登记强制化；外汇法报告：买来自住不再免报 | 1 |
| 2026/10/5 | 登记成为所有人时，须申报国籍并附证明 | 4 |
| 2027/3/31 | 2024/4/1以前发生的继承，登记最后期限 | 2 |
| 2028/3/31 | 2026/4/1以前的地址・姓名变更，登记最后期限 | 1 |
想追踪外国人买地・买房的规定？请看外国人土地・房产规定追踪（哪些已定、哪些只是提案）。
待办清单
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1. 更新登记簿上的地址或姓名 2. 办理继承登记 3. 登记「日本国内联系人」 4. 登记时申报国籍 5. 外汇法（外為法）取得报告 6. 固定资产税与「纳税管理人」 7. 租金收入的税 8. 空置房：要有人管 9. 自卫队基地周边和国境离岛的土地 10. 人在海外卖日本的房子 11. 最常出错的文件
1更新登记簿上的地址或姓名
2026/4/1起
- 谁要办
- 登记簿（登記簿）上的地址或姓名不是现在的：搬过家（包括搬到国外、或在国外再次搬家），改过名，或公司更名、总部迁址。
- 期限
- 变更后 2年内。2026/4/1以前的变更：2028/3/31前。
- 罚则
- 最高 5万日元 罚款（日文：過料，行政罚款）。法务局会先寄催告，仍无正当理由不办才会处罚。
- 怎么办
- 住在海外的业主不会被自动更新。日本新制度可由登记官自动更新地址（「スマート変更登記」），但法务省明确写着：住在海外的人即使提交了「检索用信息」，也不在自动更新范围内，必须自己申请变更登记。
- 向法务局申请「地址变更登记」（住所変更登記）。登录免许税 每处不动产1,000日元（土地和建筑分开计算）。
- 需证明从登记簿上的旧地址到现住址之间的每一次变更。日本籍住在海外一般用使领馆的「在留证明」；外国籍住在海外，用本国政府的住址证明，或公证人出具的住址证明加护照复印件。具体需要哪些文件请向司法书士确认。
- 新地址在日本以外时，变更登记要同时登记国内联系人（第3张）。
- 以后要卖房或抵押，登记地址必须与文件一致，所以这一步迟早要办。
官方出处: 法务省：地址等变更登记强制化 · 法务省：检索用信息（海外居住者不适用自动更新） · 法务省（英文）
2办理继承登记
2024/4/1起
- 谁要办
- 登记名义人去世，您继承了日本的土地或建筑（或作为继承人受遗赠），包括2024年4月以前发生、一直没办登记的继承。
- 期限
- 自知道继承开始且知道自己取得该不动产之日起 3年内。2024/4/1以前的继承：2027/3/31前（如果知道得更晚，则从知道起3年）。遗产分割成立后：分割之日起3年内。
- 罚则
- 最高 10万日元 罚款。
- 怎么办
- 办理过户给继承人的「继承登记」（相続登記）。登录免许税为评估价值的0.4%。
- 继承人一时谈不拢，可以先做「继承人申告登记」（相続人申告登記）：免费、可网上办理，视为已履行义务。但要卖房或抵押仍须正式登记；之后遗产分割成立，也要在3年内登记。
- 适用哪国的继承法，取决于去世者的国籍，所以跨境继承最好找熟悉涉外案件的司法书士。
- 住在海外的继承人还要做外汇法报告（第5张），并登记国内联系人（第3张）。
官方出处: 法务省：继承登记强制化 · 法务省：继承人申告登记 · 法务省（英文）
3登记「日本国内联系人」
2024/4/1起
- 谁要办
- 您住在日本以外，并且要成为登记名义人（买卖、赠与、继承），或要把登记地址改为国外地址。
- 期限
- 与该次登记同时：属于申请内容的一部分。
- 罚则
- 没有单独罚则，但缺了这一项申请材料不完整。
- 怎么办
- 提供一位同意担任联系人的日本国内个人或公司（例如物业管理公司、房产公司、司法书士）的姓名和地址，附对方的同意书和印鉴证明（或电子签名）。
- 确实没有人选，也可以登记「无国内联系人」。
- 联系人只是联络窗口，会记载在登记上；并不代表他可以替您卖房或签约。
4登记时申报国籍
2026/10/5起
- 谁要办
- 2026/10/5及以后申请登记、成为土地或建筑的所有人（买卖、赠与、继承、新建）。无论住在日本还是海外，无论是否日本人。
- 期限
- 与登记申请同时。
- 罚则
- 没有罚款。登记官会要求补正；仍不补正的，按附件文件显示的国籍记录。
- 怎么办
- 填写国籍（国家或地区）并附证明。外国籍一般附护照复印件，本人注明「与原件一致」即可。
- 护照必须在有效期内。过期护照不能作为证明。
- 有两个以上国籍且文件能看出来的，全部记录。
- 国籍只作为内部数据保存，不在公开的登记簿上显示，但预计会在政府部门之间共享。
- 已经是业主的人不需要专门办理；想补报也可以自行申请。
- 这是申报制度，不是禁令：外国人在日本买房仍然没有国籍限制。
官方出处: 法务省民二第872号通知（2026/9/4，PDF） · 法务省：检索用信息
5外汇法（外為法）取得报告
2026/4/1修改
- 谁要办
- 您在日本外汇法上是「非居住者」（外国人原则上是非居住者，但在日本的办事处工作、或入境日本满6个月以上的除外），通过买卖、继承、遗赠、赠与或新建等方式取得日本不动产；不论金额，0元也要报。
- 期限
- 取得后 20天内（取得日可用合同日、过户日或继承确定日等）。第20天是日本银行休息日的，顺延到下一个营业日。
- 罚则
- 未报告或虚假报告：最高6个月拘禁刑或 50万日元 罚金。
- 怎么办
- 用日文填写「様式第22」，经日本银行提交财务大臣。可由日本国内的代理人（例如中介）在线代交。
- 2026/4/1起，买来自住也要报（取得所有权时）。剩下的免报情形（本人・亲属・员工居住、非营利、本人办公）只限租地权等「权利」。度假屋从来不算自住。从其他非居住者手里买也不再免报。
- 忘了报？仍要尽快补报，并在栏外简单写明逾期原因。
- 已经报过的业主，除非再取得不动产或权利，不需要重复报告。
官方出处: 财务省：非居住者取得日本不动产报告 · 财务省 FAQ（2026年6月，PDF） · 财务省（英文）
6固定资产税与「纳税管理人」
每年
- 谁要办
- 每年1月1日您在日本拥有土地或建筑；当天的所有人缴纳全年的税。
- 期限
- 由市区町村寄送税单，按当地规定分期缴纳。只要不住在该市区町村，就应尽早指定纳税管理人（例如横滨市要求出国前10天提交）。
- 罚则
- 逾期缴纳加收滞纳金；欠税按一般程序强制征收。
- 怎么办
- 标准税率为评估价值的1.4%，部分地区另有最高0.3%的都市计划税。可以用本站的税费计算器（英文）估算。
- 在该市区町村没有住所的，依地方税法第355条须指定「纳税管理人」（納税管理人）并向市区町村申报，除非另经市区町村认可。
- 在每个有房产的市区町村都要登记最新的邮寄地址；税单和空置房相关通知都会寄到那里。
官方出处: 横滨市：住在国外的业主与固定资产税 · 地方税法第355条（e-Gov）
7租金收入的税
出租的话
- 谁要办
- 您住在日本以外，从日本的房产收取租金。
- 期限
- 租客每次付租时预扣。每年的所得在次年 3月15日前 向日本申报。
- 罚则
- 按国税相关法律，逾期申报或缴纳会加收附加税和滞纳税。
- 怎么办
- 公司租客，以及为经营而租的个人，须预扣租金的 20.42% 缴给税务署。个人租来自住（或家人住）则不需预扣。
- 按租金净所得申报；已预扣的税款可以抵扣。
- 需要申报、接收文件或退税时，须向税务署申报「纳税管理人」。
- 2027年1月起特别所得税的构成调整，但合计20.42%不变。
8空置房：要有人管
房子空着的话
- 谁要办
- 房子长期没人住。继承来的老房子和度假屋最常见。
- 期限
- 收到市区町村的指导就要处理；一旦正式「劝告」，减税优惠就会取消。
- 罚则
- 被认定为「管理不全空置房」（管理不全空家，2023/12/13起）并收到劝告后，土地不再适用住宅用地特例（200㎡以下计税基数原本只算1/6），土地的税可能涨好几倍。更严重的「特定空置房」会收到更强的命令。
- 怎么办
- 定期巡查、通风、除草、维修，可委托当地物业管理公司。
- 市区町村的来信一定要回复；请纳税管理人或国内联系人帮忙转寄。
- 补充：度假屋本来就不适用住宅用地特例，因为第二套房在这个税上不算「住宅」。
官方出处: 国土交通省：2023年空家法修订 · 国土交通省：空家法相关信息
9自卫队基地周边和国境离岛的土地
仅限指定区域
- 谁要办
- 土地位于「重要土地等调查法」的指定区域（自卫队等重要设施周边、国境离岛等）。请用政府的网上地图确认。
- 期限
- 在「特别注视区域」内买卖 200㎡以上 的土地或建筑，签约前须事先申报；买卖双方都要申报。
- 罚则
- 未申报或虚假申报：最高6个月拘禁刑或 100万日元 罚金。
- 怎么办
- 先在地图上查地址。
- 在所有指定区域内，政府都可以调查土地的利用情况；存在妨害利用的，可以劝告、命令。
- 准备卖之前先告诉中介：邮寄申报须在签约日前送达。
10人在海外卖日本的房子
卖房时
- 谁要办
- 您住在日本以外，要出售日本的不动产。
- 期限
- 买方付款时预扣；您在次年3月15日前申报。
- 罚则
- 预扣不足的税仍需补缴，逾期申报会加收附加税。
- 怎么办
- 买方须预扣房款的 10.21% 缴给税务署；但买方是个人、买来自住（或家人住）且价格在1亿日元以下的除外。
- 卖房所得税看出售当年1月1日时持有是否超过5年：超过5年适用长期税率，5年以下适用短期税率。日本居住者含住民税为20.315%、39.63%；非居住者一般不缴住民税。请向日本的税理士确认，并申报结算预扣款。
- 先确认登记地址是最新的（第1张），印鉴证明或签名证明也要是新开的（第11张）。
- 特别注视区域内200㎡以上的土地须事先申报（第9张）。
- 先算个大概：我的日本房子值多少？・扣掉税费到手多少？
官方出处: 国税厅 No.2879（从非居住者处购买不动产）
11最常出错的文件
最容易卡住
- 谁要办
- 人在海外签署日本的登记文件。
- 期限
- 在申请前备齐；使领馆预约和国际快递都要预留几周时间。
- 罚则
- 登记被退回或延误，还可能因此错过上面各张卡片的期限。
- 怎么办
- 印鉴证明有时效：附在登记上的日本印鉴证明（印鑑証明書）必须是3个月内开具的。
- 没有日本的印鉴登记？日本籍住在海外，用使领馆的「签名证明」（署名証明，俗称サイン証明）；外国籍用本国公证人的签名公证。多新才被接受，请问司法书士；稳妥起见每次交易都重新办。
- 住址证明：日本籍住在海外用「在留证明」（在留証明）。2024年4月起，住在海外的外国籍需要本国政府出具的住址证明，或公证人出具的住址文件加护照复印件，重点部分须附日文翻译。
- 地址衔接不上：证明文件必须能把登记簿上的地址和现住址连起来。搬过几次家的人往往要多准备文件。
- 护照过期：2026/10/5起不能作为国籍证明（第4张）。
- 姓名拼写：登记簿、护照、签名证明上的姓名要一致；不一致的，签字前先问司法书士。
官方出处: 法务省：住在国外无法取得印鉴证明时 · 法务省：海外外国人的住址证明 · 外务省：签名证明 · 不动产登记令第16条・第18条（e-Gov）
考虑卖掉？
如果这份清单让您开始考虑卖掉继承来或闲置的房子，可以先用下面两个工具算个大概。两者都使用日本官方成交数据和2026年税率。
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资料来源
最后核查：2026/9/27。规定、表格和各市区町村的做法都可能变化。行动前请查看链接的官方页面，并向司法书士、税理士或持牌中介确认。
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