先说结论
- 1990年前后的泡沫破裂是真的，而且跌得很深：按国土交通省的价格指数（月度），东京都住宅地从1987年10月的高点到2008年10月的低点跌了约74%；大阪府住宅地从1990年4月到2011年12月跌了约88% 官方。
- 今天的土地价格仍远低于泡沫高点：2025年12月东京都住宅地指数比高点低约59%，大阪府低约81%。
- 近年上涨最多的是公寓：东京都公寓指数2025年平均是2010年的约2.27倍，2025年12月季节调整值 234.8 为有记录以来最高（速报值）官方。
- 最新的信号有分歧：东京都区部二手公寓成交单价在2026年8月同比-0.3%，东日本REINS称为76个月来首次下跌；同月首都圈挂牌库存单价同比+28.4%，成交件数同比-10.5%（东日本REINS）。一个月的数字不代表趋势。
- 本站不预测房价会涨还是会崩，只把官方数据和读法放在一起。
日本房价走势图：1984～2025年
很多人搜索「日本房价走势图1980到2025年」。官方的月度住宅价格指数（国土交通省）东京都・大阪府的住宅地从1984年4月开始有数据，覆盖了整个泡沫期。1980～1983年没有同口径的月度数据，本站不拼接其他来源。
东京・大阪住宅地价格指数（1984～2025年，年平均，2010年＝100）
出处：「不動産価格指数」（国土交通省）（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html）を加工して作成。2008年3月以前的东京都数值另据（公社）东京都不动产鉴定士协会、2006年11月以前的大阪府数值另据（公社）大阪府不动产鉴定士协会。
- 东京的住宅地在1987年就先见顶（年平均在1987～1990年一直处于高位；月度高点 1987年10月，指数 355），大阪、名古屋在1990～1991年见顶——泡沫是从东京向外扩散的。
- 之后大约15～20年持续下跌，直到2008年后才见底（东京 2008年10月 91、大阪 2011年12月 82）。
- 2013年后回升，但住宅地的指数（东京 146、大阪 128）仍远低于泡沫高点（东京约为高点的四成，大阪约为两成）。
- 注意：这是「交易样本的价格指数」，不是某一套房子的价格；1984～2008年的东京数据来自东京都不动产鉴定士协会，与之后的统计方法可能不同。
东京都：公寓 vs 住宅地（2008～2025年，年平均，2010年＝100）
出处：「不動産価格指数」（国土交通省）を加工して作成。2025年各月为速报值，之后可能修订。
2010年以来，东京的公寓涨幅远大于土地（公寓 227 vs 住宅地 146）。建筑成本上涨、新房供给减少、低利率和海外买家等因素都被提到，但各因素占多少没有官方结论。
表格：指数的年平均值（2010年＝100）
| 年 | 东京都 住宅地 | 大阪府 住宅地 | 东京都 公寓 |
|---|---|---|---|
| 1984 | 119 | 186 | — |
| 1985 | 128 | 191 | — |
| 1986 | 182 | 204 | — |
| 1987 | 300 | 243 | — |
| 1988 | 291 | 311 | — |
| 1989 | 289 | 431 | — |
| 1990 | 309 | 603 | — |
| 1991 | 265 | 473 | — |
| 1992 | 210 | 354 | — |
| 1993 | 185 | 304 | — |
| 1994 | 172 | 299 | — |
| 1995 | 147 | 265 | — |
| 1996 | 164 | 255 | — |
| 1997 | 154 | 234 | — |
| 1998 | 138 | 207 | — |
| 1999 | 138 | 202 | — |
| 2000 | 136 | 173 | — |
| 2001 | 127 | 155 | — |
| 2002 | 118 | 139 | — |
| 2003 | 115 | 128 | — |
| 2004 | 117 | 118 | — |
| 2005 | 114 | 115 | — |
| 2006 | 118 | 109 | — |
| 2007 | 122 | 124 | 103 |
| 2008 | 109 | 114 | 100 |
| 2009 | 97 | 105 | 96 |
| 2010 | 100 | 100 | 100 |
| 2011 | 98 | 93 | 100 |
| 2012 | 100 | 97 | 100 |
| 2013 | 100 | 98 | 103 |
| 2014 | 102 | 99 | 112 |
| 2015 | 105 | 102 | 122 |
| 2016 | 110 | 99 | 130 |
| 2017 | 114 | 108 | 137 |
| 2018 | 115 | 111 | 141 |
| 2019 | 116 | 111 | 147 |
| 2020 | 110 | 111 | 153 |
| 2021 | 119 | 112 | 165 |
| 2022 | 126 | 121 | 180 |
| 2023 | 133 | 130 | 189 |
| 2024 | 137 | 127 | 205 |
| 2025 | 146 | 128 | 227 |
国土交通省因计算程序问题，2026年1月以后的指数暂停公布（2026年8月27日公告，恢复日期未定）官方。恢复后过去的数值可能一起修订。
现在的指标怎么看
| 指标 | 最新 | 来源 |
|---|---|---|
| 东京都 公寓价格指数（季节调整） | 234.8（2025年12月，有记录以来最高，速报值）；原系列同比 +9.8% | 国土交通省 官方 |
| 东京都区部 二手公寓成交单价 | 132.69万日元/㎡（2026年8月），同比 -0.3%，「76个月来首次下跌」（自2020年4月以来） | 东日本REINS（公益财团法人） |
| 首都圈 二手公寓成交 | 3,180件（同比-10.5%），单价 81.60万日元/㎡（同比-3.8%） | 东日本REINS（公益财团法人） |
| 首都圈 挂牌库存（二手公寓） | 48,235件（同比+8.2%），单价同比 +28.4% | 东日本REINS（公益财团法人） |
| 东京23区 新房平均价格 | 13,821万日元（2026年8月） | 不动产经济研究所（民间） |
| 基准地价（2026年7月1日） | 全国全用途 +1.5%，东京圈商业地 +8.9%，东京23区商业地 +13.3% | 国土交通省 官方 |
- 怎么读：挂牌价（卖方的要价）还在涨，成交单价却持平或小幅下跌、成交件数减少——说明买卖双方的价格有差距。这是「观察点」，不是「崩盘」的证据；REINS 也提醒不要把一个月、一个地区的数字一般化。
- 地价（公示・基准地价）是鉴定评估的土地价格，不是成交价，也不含建筑物。
- 月度更新：东京公寓价格月度追踪。
房价收入比（所得比）
日本没有官方的「全市场房价收入比」。比较常用的公开数字是住宅金融支援机构的「Flat 35 利用者调查」（年收入倍率＝所需资金÷家庭年收入）官方：
| 2025年度 | 全国 | 首都圈 | 首都圈的内容 |
|---|---|---|---|
| 新房公寓 | 7.5倍 | 8.4倍 | 所需资金 6,721.9万日元 ÷ 家庭年收入 1,000.5万日元 |
| 二手公寓 | 5.6倍 | 6.2倍 | 所需资金 4,090.3万日元 ÷ 家庭年收入 750.1万日元 |
| 全部（含独栋等） | 6.6倍 | 7.1倍 | — |
- 限制：只统计使用 Flat 35 贷款的人，高价物业和全款买家不在其中，所以不能代表东京都心的豪宅。
- 参考：东京都心5区2025年二手公寓成交价中位数是 9,150万日元（5,540件，国土交通省成交数据），远高于 Flat 35 利用者的平均所需资金。
- 不同国家・城市的收入比口径不同（收入是个人还是家庭、房价是新房还是二手、是否含费用），直接比较容易误读。
「会不会崩盘」：可以看哪些数据
- 成交价 vs 挂牌价：两者差距扩大、成交件数连续减少，要留意（REINS 每月10日左右公布）。
- 利率：日本的浮动利率房贷占多数，利率上升对还款负担的影响要看银行的公布利率（本站每月记录，见 贷款）。
- 地区差：东京都心、京都、福冈、二世谷的走势并不一致；泡沫期大阪的跌幅比东京更大。按地区看：东京・福冈・二世谷・地价。
- 汇率：以人民币或新加坡元计，日元的变化和房价一样重要。1新加坡元在2020年平均约77.4日元，2026年约124.0日元（ECB年平均）。
常见问题
日本房价泡沫破裂后跌了多少？
按国土交通省的价格指数，东京都住宅地从1987年10月高点到2008年10月低点跌了约74%，大阪府住宅地跌了约88%，下跌持续了约15～20年。
现在日本房价是泡沫吗？
没有官方结论。东京的公寓价格指数创历史新高，但土地价格仍远低于1990年前后的高点；2026年8月东京都区部二手公寓成交单价同比小幅下跌（REINS称76个月来首次）。本站不做预测。
日本房价收入比是多少？
住宅金融支援机构2025年度 Flat 35 利用者调查：首都圈新房公寓8.4倍、二手公寓6.2倍，全国全部6.6倍。只代表 Flat 35 贷款利用者。
为什么没有1980年到1983年的数据？
国土交通省的月度住宅价格指数中，东京都・大阪府的住宅地从1984年4月开始。本站不拼接口径不同的其他数据。
想找熟悉华人买家的日本持牌中介？
本站不是房产中介、银行或贷款中介，不收取银行任何费用，也不代办贷款或资金汇出。告诉我们预算、地区和用途，我们会介绍能用中文或英文沟通、持有日本「宅地建物取引业」牌照的房产公司。买家无需向本站支付任何费用。
资料来源
- 「不動産価格指数（住宅）」（国土交通省）：mlit.go.jp（本站加工作成；2008年3月以前东京都另据（公社）东京都不动产鉴定士协会，2006年11月以前大阪府另据（公社）大阪府不动产鉴定士协会）
- 东日本不动产流通机构「月例速报 Market Watch サマリーレポート（2026年8月）」をもとに当社作成：reins.or.jp
- （株）不动产经济研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向（2026年8月）」：fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省「令和8年都道府県地価調査」（2026年9月15日公布）：mlit.go.jp
- 住宅金融支援机构「2025年度 フラット35利用者調査」：jhf.go.jp PDF
- 成交价中位数：国土交通省「不动产信息图书馆」（不動産情報ライブラリ）成交价格：reinfolib.mlit.go.jp（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを加工して作成）
- 汇率：欧洲央行（ECB）欧元参考汇率交叉计算（ecb.europa.eu，2026-09-25）。仅供参考，以银行实际牌价为准。
最后核查：2026/9/27。税率、贷款条件、签证和外汇规定随时可能变化。标注「二手资料」的数字并非官方公布，决定前请直接向银行、主管机关或专业人士确认。人民币・新加坡元金额仅按 2026-09-25 汇率（1元≈23.47日元，1新加坡元≈123.39日元）换算，供参考。
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