日本空置房（空き家）：外国人能买吗？买之前要注意什么

要点

• 空置房900万2千套，占日本全部住宅的13.8%，套数和比率都是2023年住宅・土地统计调查（2023年10月1日时点）的历史最高，比2018年多了51万3千套。
• 大多数并不在卖。 将近一半（444万套）是等租客的出租房，因为待售而空着的只有32万6千套。大家说的「空き家」、也就是没人管的老房子，属于「其他」类的385万6千套（占全部住宅5.9%），多数是独栋。
• 外国人可以买空置房，条件和日本其他房产一样，没有国籍限制；非居住者在购买后按外汇法提交报告。
• 价格在800万日元以下的房子，中介可以向买卖双方各收最多33万日元（含税）的报酬（2024年7月1日起的特例），可能高于一般的比例上限。
• 付钱前先确认：这块地能不能重建（是否临路）、房龄（1981年前的旧抗震标准）、进出道路、供水和化粪池、修缮要花多少。便宜的房子，修的钱常常比买的钱多。
• 放着不管会更花钱。 地方政府对管理不善的空置房正式发出「劝告」后，这块地就失去固定资产税的住宅用地优惠（通常前200㎡的计税标准减为六分之一）。

日本有多少空置房

数字来自日本总务省统计局每五年一次的住宅・土地统计调查（住宅・土地統計調査）。2023年的最终数据（2024年9月25日公布）把所有没人住的住宅分为下面几类：

有三点值得注意：

• 总数一直在涨。 1993年到2023年的30年间，空置房大约翻了一倍，空置率也从2018年的13.6%升到13.8%。
• 空置房大多是独栋。 空置房中有352万3千套是独栋住宅，其中80.9%（285万1千套）属于「其他」类：继承来的老宅、业主搬走的房子。空着的公寓则多半是普通的出租空房（集合住宅空置房的78.5%是出租用）。
• 「出售用」很少。 因为挂牌出售而空着的只占空置房的3.6%。大多数空置房从没上过市场，因为业主还没决定卖、继承人之间谈不拢，或者房子不值得花钱去卖。

调查还公布各都道府县、各市町村的比率。网上的排名常把整体空置率和「其他」类空置率混为一谈，请直接看资料来源里的官方表格。

外国人能买空置房吗

可以。空置房在法律上就是普通的房子，日本不以国籍或是否居住来限制土地、建筑的所有权。游客、在日居民、海外公司都可以登记为所有权人。但买房不会给你签证或在日本居住的权利。

流程和买任何房产一样：

• 非居住者原则上在取得日本房产后20天内向财务大臣提交报告（外汇及外国贸易法）。详见外国人买房限制。
• 2026年10月5日起，办理所有权登记的个人都要申报国籍（不会显示在公开的登记簿上）。
• 国防设施、国境附近的少数地点被指定为重要土地等调查法的区域，见英文版各市町村的指定区域。
• 住在海外的话，每年的固定资产税需要一位在日本的纳税管理人（納税管理人）。房子空着，台风、大雪过后也要有人去看一眼。

规定会变。2026年讨论中的外国人持有相关提案，我们在外国人持有规定追踪页持续更新状态。

空置房去哪里找

• 地方政府的空置房银行（空き家バンク）。 很多市町村自己维护一份「业主想卖或想租」的空置房清单。有些空置房银行对使用者设条件（比如要移居到当地），有些是直接让你和业主联系、不经过中介。条件各地不同，要看那个空置房银行自己的规定。
• 全国版空置房银行。 国土交通省选了LIFULL和At Home两家公司，运营把各地清单整合起来的全国网站；2017年10月试运行、2018年4月正式运营。房源本身仍属于各市町村。
• 普通中介。 很多低价房也是通过当地持牌中介，像普通房源一样成交。中介会出具重要事项说明书（重要事項説明），能不能重建、是否临路等法律限制都必须写在里面。

如果通过空置房银行直接向业主买、没有中介，就没有人在法律上有义务给你那份说明书。请预留自己找人核查的预算（登记找司法书士，房屋找建筑师或房屋检查员）。

便宜房子的真实成本

挂牌价通常是所有数字里最小的一个。还要加上：

• 中介费。 400万日元以上的买卖，一般法定上限是价格的3%＋6万日元，另加消费税。但800万日元以下的「低价空置房等（低廉な空家等）」，按国土交通省告示，2024年7月1日起中介可以向买卖双方各收最多30万日元＋税（33万日元），前提是事先说明并取得同意。300万日元的房子，一般上限会低很多，所以要有心理准备是这个较高的数字。
• 税费和登记：登录许可税、不动产取得税、印花税（多数按评估价计算，老房子通常很低），加上司法书士的费用。参见成本与税或税费计算器（英文）。
• 修缮。 空了几年的房子，屋顶、白蚁、水管、化粪池、电线都要看。签约前先做房屋状况调查（建物状況調査）并向施工方要报价。因为没有可靠的官方来源，本站不刊登修缮费数字，请直接问当地施工方。
• 清运。 很多空置房还塞满前业主的东西。由谁清、费用谁出，要写进合同。
• 持有成本。 固定资产税（在指定区域还有都市计划税）、保险、为了通风的水电、雪区的除雪、住在海外的话还有管理人的费用。非居住业主每年要做的事，见2026年业主清单。

签约前要查的5个坑

1. 能不能重建？ 按建筑基准法，建筑用地原则上要有2米以上接到符合规定的道路（第43条）。很多窄巷里、旗杆形地块上的老房子达不到，就以「不可重建（再建築不可）」出售。通常可以修，但不能拆了重盖，用途和转手都受限。问中介，也向市町村的建筑部门确认。
2. 抗震标准。 1981年6月1日以前取得建筑确认的建筑是按旧抗震标准设计的，很多空置房就是这个年代。可参考英文版地震・水灾风险指南，再到市町村的灾害地图查地址。
3. 用途分区。 有些乡下房子位于限制新建的市街化调整区域（市街化調整区域），或者位于农地上、过户要农业委员会许可。两种都可能让计划卡住。
4. 供水、排水和进出道路。 私人水井、共用水管、老旧化粪池、私有道路都很常见。要问清楚道路和水管是谁的。
5. 想做民宿。 把空置房改成Airbnb，需要民宿申报（一年最多180晚）或旅馆业许可、消防工程、地方政府同意，有些地方限制更严。见民宿・旅馆指南。

放着不管，税会变重

有房子的土地通常享有很大的固定资产税减免（住宅用地特例，住宅用地特例，地方税法第349条之3之2）：前200㎡的计税标准减为六分之一，其余减为三分之一（都市计划税则是三分之一和三分之二）。

按2023年12月13日施行的修订版空置房对策特别措置法，地方政府可以先指导、再正式劝告（勧告）管理不善的空置房（管理不全空家等）或已有危险的空置房（特定空家等）的业主。一旦发出劝告，这块地就失去住宅用地优惠，土地的税可能大幅上升。有危险的房子还可能接到命令，最终由政府代为拆除、费用向业主追讨。

对住在海外的业主，教训很简单：空置房要定期巡查、除草、屋顶要完好、在日本要有联系人，否则只会越养越贵。

空置房值得投资吗

本站不提供投资建议，但数据指向同一个方向：空置房便宜，多半是因为想住在那里的人很少。官方调查有900万套空置房而且还在增加，意味着在城市和热门度假区以外，转手可能很慢、租房需求也薄。对空置房满意的人，通常是买来自己用（度假据点或长期改造项目）并把修缮费算进预算，而不是为了短期转售获利。

决定前想先看价格数据，可以比较东京房价（成交价）、日本房价走势、福冈房价等页面的官方数据。

常见问题

资料来源

1. 总务省统计局，令和5年（2023年）住宅・土地统计调查 住宅及家庭基本汇总（确报汇总，2024年9月25日）概要：stat.go.jp PDF・调查主页：stat.go.jp/data/jyutaku
2. 国土交通省，全国版空置房・空地银行（全国版空き家・空き地バンク）：mlit.go.jp
3. 国土交通省，房产交易消费者须知（含2024年7月1日起低价空置房的中介报酬特例）：mlit.go.jp・报酬告示：mlit.go.jp
4. 国土交通省，空置房对策特别措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）及2023年12月13日施行的修订：mlit.go.jp・空置房相关固定资产税措施：概要 PDF、地方税法摘录 PDF
5. 建筑基准法（建築基準法）第42～43条：e-Gov 法令检索