2025年，东京都心5区二手公寓的成交单价中位数为7.02万元/㎡（S$13,350/㎡，164.7万日元/㎡），比2021年+48%。一居室（1LDK，约45㎡）成交总价中位数332万元，两居室（2LDK，约65㎡）554万元；一半两居室的成交价在392万元到767万元之间。最贵的是港区，约8.02万元/㎡。
本页写给谁：海外华人、在日中国人，以及新加坡・马来西亚华人。日本不限制买家国籍，但资金要从哪里来要先想清楚——中国大陆居民每人每年只有5万美元的便利化购汇额度，而且按国家外汇管理局的个人购汇申报要求，购汇不得用于境外买房等尚未开放的资本项目；请以自己所在地的外汇与税务规定为准。
成交价（国土交通省），而非挂牌价：很多中文的日本房产网站显示的是挂牌价（卖方开价、在售房源）。本站的价格水平一律用日本国土交通省公布的实际成交价（中介申报的「成约价格」），并注明套数和年份。据东日本不动产流通机构（REINS）2026年8月的数字，首都圈二手公寓挂牌单价比去年同月+28.4%，实际成交单价却是-3.8%——卖方开价和成交价的差距在拉大（东京房价月报）。
东京房价走势图 2015–2025
成交价：都心5区二手房单价中位数由2021年的4.75万元/㎡涨到2025年的7.02万元/㎡（+48%）。但同一时期日元贬值，按当年平均汇率折成人民币，涨幅只有+21%（6.54→7.91万元/㎡）。更长的走势只能看买家问卷成交价（另一套数据）：2015年4.12万元/㎡ → 2025年6.82万元/㎡（+66%，均按今天汇率）。
东京都心5区 二手房单价走势 2015–2025（万元/㎡）
按年：都心5区二手房（成交价与问卷成交价分开列出）
| 年份 | 成交价 套数 | 成交价 单价中位数 按今天汇率 | 成交价 单价中位数 按当年平均汇率 | 问卷 套数 | 问卷 单价中位数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | — | — | — | 2,917 | 4.12万元/㎡ 96.7万日元/㎡ |
| 2016 | — | — | — | 3,271 | 4.26万元/㎡ 100万日元/㎡ |
| 2017 | — | — | — | 3,179 | 4.37万元/㎡ 102.5万日元/㎡ |
| 2018 | — | — | — | 3,036 | 4.60万元/㎡ 108万日元/㎡ |
| 2019 | — | — | — | 3,200 | 4.73万元/㎡ 111.1万日元/㎡ |
| 2020 | — | — | — | 3,344 | 4.90万元/㎡ 115万日元/㎡ |
| 2021 | 3,731 | 4.75万元/㎡ S$9,030/㎡ · 111.4万日元/㎡ | 6.54万元/㎡ 1元＝17.04日元 | 3,326 | 5.11万元/㎡ 120万日元/㎡ |
| 2022 | 3,964 | 5.17万元/㎡ S$9,840/㎡ · 121.4万日元/㎡ | 6.23万元/㎡ 1元＝19.51日元 | 3,197 | 5.43万元/㎡ 127.5万日元/㎡ |
| 2023 | 4,361 | 5.42万元/㎡ S$10,300/㎡ · 127.1万日元/㎡ | 6.41万元/㎡ 1元＝19.83日元 | 3,039 | 5.68万元/㎡ 133.3万日元/㎡ |
| 2024 | 4,337 | 6.04万元/㎡ S$11,490/㎡ · 141.8万日元/㎡ | 6.74万元/㎡ 1元＝21.04日元 | 3,038 | 6.21万元/㎡ 145.7万日元/㎡ |
| 2025 | 5,540 | 7.02万元/㎡ S$13,350/㎡ · 164.7万日元/㎡ | 7.91万元/㎡ 1元＝20.83日元 | 2,879 | 6.82万元/㎡ 160万日元/㎡ |
为什么有两条线？国土交通省有两套成交数据：中介申报的「成约价格」（2021年起）和买家问卷的「交易价格」（更早就有，投资用小户型比例较高）。本页所有价格水平（总价、单价、各区、车站）只用成约价格；问卷数据只作为另一条线显示更长的走势，不和成约价格合并计算。中位数会随成交房源的构成（面积、楼龄、位置）变化，并不是同一套房的价格指数。
东京买房总价：按户型（2025年）
| 户型（間取り） | 面积中位数 | 总价中位数 | 常见价格区间（25–75%） | 高端：最贵10%起 | 单价中位数 | 成交套数 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 开间／一室 1R・1K・1DK 单身・出租 | 25㎡ | 124万元 S$24万 · 2,900万日元 | 85.2万元 – 175万元 2,000万日元 – 4,100万日元 | 248万元 S$47万 · 5,830万日元 | 4.60万元/㎡ S$8,750/㎡ · 108万日元/㎡ | 1,318 |
| 一居室 1LDK 两人・度假 | 45㎡ | 332万元 S$63万 · 7,800万日元 | 251万元 – 469万元 5,900万日元 – 1.1亿日元 | 639万元 S$122万 · 1.5亿日元 | 7.01万元/㎡ S$13,330/㎡ · 164.4万日元/㎡ | 1,412 |
| 两居室 2LDK 小家庭 | 65㎡ | 554万元 S$105万 · 1.3亿日元 | 392万元 – 767万元 9,200万日元 – 1.8亿日元 | 1,108万元 S$211万 · 2.6亿日元 | 8.52万元/㎡ S$16,210/㎡ · 200万日元/㎡ | 1,885 |
| 三居室 3LDK 家庭 | 80㎡ | 682万元 S$130万 · 1.6亿日元 | 511万元 – 980万元 1.2亿日元 – 2.3亿日元 | 1,491万元 S$284万 · 3.5亿日元 | 8.52万元/㎡ S$16,210/㎡ · 200万日元/㎡ | 889 |
5区二手公寓（中古マンション等），只用成交价，2025年，按国土交通省记录的「间取り」分组（+S和DK／K并入同一房数）。面积＝专有面积。「常见价格区间」＝一半成交落在此范围。不含开发商新房、关联方交易和法拍。总价未含买入时的税费和中介费。
日本的面积没有公摊：日本公寓（マンション）的单价按「专有面积」计算，只算户内面积，不含公摊，接近国内的「套内面积」；国内的单价通常按含公摊的建筑面积计算。所以把日本的每平方米单价和国内直接比较时，日本一方其实「更实」。另外，日本的广告和成交数据多按墙体中心线（壁芯）量，比登记面积（内法）略大。独栋和土地的单价按土地面积计算。
外国人能在日本买房吗？能。日本不限制买家国籍，不住在日本的人也可以和日本人一样拥有土地和房屋的产权（永久产权）。但买房本身不会带来签证或永居。除房价外，还要准备买入时的税费和杂费（通常为房价的6～10%）。详见 外国人买房的限制与2026年新规 · 税费总览 · 贷款条件 · 签证与永居 · 税费计算器（英文）：Tax & cost calculator
各区总价：一居室／两居室／三居室
| 区 | 一居室（1LDK）总价中位数 | 两居室（2LDK）总价中位数 | 三居室（3LDK）总价中位数 |
|---|---|---|---|
| 港区 | 366万元 S$70万 · 8,600万日元 1058套 | 596万元 S$113万 · 1.4亿日元 1442套 | 724万元 S$138万 · 1.7亿日元 572套 |
| 千代田区 | 298万元 S$57万 · 7,000万日元 272套 | 554万元 S$105万 · 1.3亿日元 222套 | 895万元 S$170万 · 2.1亿日元 94套 |
| 涩谷区 渋谷区 | 307万元 S$58万 · 7,200万日元 685套 | 511万元 S$97万 · 1.2亿日元 757套 | 682万元 S$130万 · 1.6亿日元 279套 |
| 中央区 | 281万元 S$53万 · 6,600万日元 851套 | 426万元 S$81万 · 1亿日元 1491套 | 596万元 S$113万 · 1.4亿日元 792套 |
| 新宿区 | 247万元 S$47万 · 5,800万日元 754套 | 349万元 S$66万 · 8,200万日元 1066套 | 469万元 S$89万 · 1.1亿日元 522套 |
二手公寓，只用成交价，2023–2025年合计（3年合计让每个区有足够样本）· 少于20套不显示
各区成交单价（2025年）
各区二手房成交单价中位数 2025年（万元/㎡）
| 区 | 成交套数 2025 | 总价中位数 2025 | 单价中位数 2025 | 单价 对比2021年 | 面积中位数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 港区 | 1,557 | 469万元 S$89万 · 1.1亿日元 | 8.02万元/㎡ S$15,250/㎡ · 188.2万日元/㎡ | +53% | 60㎡ |
| 中央区 | 1,421 | 469万元 S$89万 · 1.1亿日元 | 7.75万元/㎡ S$14,730/㎡ · 181.8万日元/㎡ | +68% | 60㎡ |
| 千代田区 | 357 | 341万元 S$65万 · 8,000万日元 | 7.30万元/㎡ S$13,890/㎡ · 171.4万日元/㎡ | +38% | 50㎡ |
| 涩谷区 渋谷区 | 907 | 362万元 S$69万 · 8,500万日元 | 6.69万元/㎡ S$12,730/㎡ · 157.1万日元/㎡ | +42% | 55㎡ |
| 新宿区 | 1,298 | 256万元 S$49万 · 6,000万日元 | 5.22万元/㎡ S$9,930/㎡ · 122.5万日元/㎡ | +23% | 50㎡ |
只用成交价（成约价格，2021年起）。
单价最高的车站（2023–2025年）
| # | 最近车站 | 套数 2023–2025 | 总价中位数 | 单价中位数 | 单价 对比2021–2022年* |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 代官山站 (Daikanyama) | 121 | 426万元 S$81万 · 1亿日元 | 9.23万元/㎡ S$17,560/㎡ · 216.7万日元/㎡ | +23% |
| 2 | 滨松町站 (Hamamatsucho) | 183 | 405万元 S$77万 · 9,500万日元 | 8.86万元/㎡ S$16,860/㎡ · 208万日元/㎡ | +52% |
| 3 | 广尾站 (Hiroo) | 331 | 554万元 S$105万 · 1.3亿日元 | 8.09万元/㎡ S$15,400/㎡ · 190万日元/㎡ | +15% |
| 4 | 白金高轮站 (Shirokane-Takanawa) | 498 | 469万元 S$89万 · 1.1亿日元 | 7.95万元/㎡ S$15,120/㎡ · 186.6万日元/㎡ | +39% |
| 5 | 白金台站 (Shirokanedai) | 151 | 554万元 S$105万 · 1.3亿日元 | 7.91万元/㎡ S$15,050/㎡ · 185.7万日元/㎡ | +18% |
| 6 | 惠比寿站 (Ebisu) | 282 | 415万元 S$79万 · 9,750万日元 | 7.67万元/㎡ S$14,590/㎡ · 180万日元/㎡ | +35% |
| 7 | 麻布十番站 (Azabu-Juban) | 394 | 426万元 S$81万 · 1亿日元 | 7.51万元/㎡ S$14,280/㎡ · 176.2万日元/㎡ | +23% |
| 8 | 涩谷站 (Shibuya) | 299 | 371万元 S$71万 · 8,700万日元 | 7.14万元/㎡ S$13,570/㎡ · 167.5万日元/㎡ | +42% |
| 9 | 代々木上原站 (Yoyogi-Uehara) | 132 | 511万元 S$97万 · 1.2亿日元 | 7.06万元/㎡ S$13,430/㎡ · 165.7万日元/㎡ | +22% |
| 10 | 勝どき站 (Kachidoki) | 1,366 | 469万元 S$89万 · 1.1亿日元 | 6.90万元/㎡ S$13,120/㎡ · 161.9万日元/㎡ | +44% |
| 11 | 田町站 (Tamachi) | 537 | 426万元 S$81万 · 1亿日元 | 6.82万元/㎡ S$12,970/㎡ · 160万日元/㎡ | +35% |
| 12 | 表参道站 (Omotesando) | 179 | 426万元 S$81万 · 1亿日元 | 6.82万元/㎡ S$12,970/㎡ · 160万日元/㎡ | +12% |
国土交通省记录了最近车站的二手公寓成交价，2023–2025年，只列成交100套以上的车站，按单价排序。车站可能位于5区之外。车站的英文拼写为本站翻译。* 单价中位数，2023–2025年对比2021–2022年（同样只用成交价）。
收租回报率：都心5区大约多少？
用两套官方数据粗算毛回报率（表面回报率）：总务省2023年住宅・土地统计调查中各区民营出租住宅每平方米月租×12 ÷ 同年二手公寓成交单价中位数。都心5区约3.4%～3.9%。这还没有扣除管理费、修缮基金、固定资产税、空置和租赁管理费；非居民如果租客是公司，还会被预扣20.42%的税（之后报税结算）。实际净回报通常再低1～2个百分点。
| 区 | 民营出租 每㎡月租（2023） | 二手公寓 成交单价中位数（2023） | 成交套数 | 毛回报率 |
|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 3,807日元 约162元 | 5.68万元/㎡ S$10,810/㎡ · 133.3万日元/㎡ | 261 | 3.4% |
| 中央区 | 3,698日元 约158元 | 5.36万元/㎡ S$10,200/㎡ · 125.9万日元/㎡ | 1,164 | 3.5% |
| 港区 | 4,504日元 约192元 | 6.15万元/㎡ S$11,710/㎡ · 144.4万日元/㎡ | 1,268 | 3.7% |
| 新宿区 | 3,486日元 约149元 | 4.59万元/㎡ S$8,730/㎡ · 107.7万日元/㎡ | 975 | 3.9% |
| 涩谷区 渋谷区 | 3,622日元 约154元 | 5.49万元/㎡ S$10,450/㎡ · 128.9万日元/㎡ | 693 | 3.4% |
统计租金是「现有租约的平均」（含旧租约、旧楼、各种房型），不同于新挂牌租金；只适合比较地区，不能当成某套房的预期回报。2024–25年房价继续上涨，所以按2025年房价算会更低。
扣除管理费、修缮积立金、固定资产税和买入税费后的净回报率、福冈的对比和非居住者的租金预扣，见 日本买房收租回报率：毛回报与净回报。
旧抗震标准 vs 新抗震标准
日本在1981年6月大幅提高了建筑抗震标准，之前取得建筑许可的楼叫「旧耐震」。国土交通省的数据只有「竣工年份」，所以本站把1981年及以前竣工的楼视为「大概率是旧耐震」。都心5区2021–2025年的二手公寓成交中，这类楼约占15.0%，单价比新耐震低-38.6%；但只比较楼龄相近的楼（1975–81年竣工 vs 1984–90年竣工），差距只有-5.1%——价差主要来自「楼龄」而不是抗震标准本身。
| 区 | 1981年及以前竣工的比例 | 单价 对比新耐震 |
|---|---|---|
| 千代田区 | 13.9% | -31.4% |
| 中央区 | 7.2% | -45.0% |
| 港区 | 17.7% | -40.3% |
| 新宿区 | 15.7% | -41.7% |
| 涩谷区 渋谷区 | 21.7% | -38.3% |
注：为了让每个楼龄组有足够套数，本节同时使用成交价（成约价格）和买家问卷成交价（同一笔交易可能两者都有），与本页其他只用成交价的数字口径不同，单价不宜直接比较。
下定金前，请让中介核实该楼的「建筑确认日」（建築確認日）。各区地震和水灾风险（英文）：Tokyo earthquake & flood risk by ward
各区官方地价
地价 ≠ 房价：公示地价（2026年1月1日时点）和基准地价（2026年7月1日时点）是估价师对某个地点「空地」每平方米的评估，不是公寓价格，也不是实际成交价，不能直接和上面的公寓单价比较；适合用来看土地价格水平和涨跌方向。
| 区 | 公示地价 住宅用地（中位数） | 公示地价 全部用途（中位数） | 同比* | 5年涨幅** | 基准地价 全部用途（中位数） |
|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 17.34万元/㎡ 407万日元/㎡ （7个地点） | 18.45万元/㎡ 433万日元/㎡ （59个地点） | +12.8% | +38.2% | 19.98万元/㎡ 469万日元/㎡ （32个地点） |
| 中央区 | 8.14万元/㎡ 191万日元/㎡ （9个地点） | 15.80万元/㎡ 371万日元/㎡ （63个地点） | +13.5% | +47.6% | 15.55万元/㎡ 365万日元/㎡ （31个地点） |
| 港区 | 11.71万元/㎡ 275万日元/㎡ （30个地点） | 18.19万元/㎡ 427万日元/㎡ （81个地点） | +15.0% | +45.4% | 21.92万元/㎡ 514.5万日元/㎡ （38个地点） |
| 新宿区 | 4.60万元/㎡ 108万日元/㎡ （28个地点） | 8.22万元/㎡ 193万日元/㎡ （77个地点） | +12.9% | +43.6% | 11.50万元/㎡ 270万日元/㎡ （41个地点） |
| 涩谷区 渋谷区 | 7.54万元/㎡ 177万日元/㎡ （25个地点） | 10.59万元/㎡ 248.5万日元/㎡ （58个地点） | +12.5% | +41.2% | 11.42万元/㎡ 268万日元/㎡ （28个地点） |
按土地面积计。* 两年都有评估的地点的平均变动率（与国土交通省算法相同）。** 连续6年都有评估的地点的中位数。都心区商业地点多，所以「全部用途」的中位数偏高。详见 日本地价 2026。
大阪：大阪的二手房成交数据本站尚未下载，所以暂时没有大阪房价；大阪的官方地价见 大阪房价与地价。
常见问题
东京房价现在多少钱一平？
按日本国土交通省的实际成交价，2025年东京都心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）二手公寓的成交单价中位数约7.02万元/㎡（164.7万日元/㎡，5,540套）。港区约8.02万元/㎡。
东京买一套两居室要多少钱？
2025年都心5区两居室（2LDK，面积中位数约65㎡）的成交总价中位数约554万元（1.3亿日元）。买入时还要另付房价约6～10%的税费和中介费。
东京房价走势是涨还是跌？
按成交价，都心5区单价2021→2025年+48%；换成人民币（按当年平均汇率）只+21%，因为这几年日元贬值。另外，东日本REINS的月度数据显示2026年首都圈二手房挂牌价继续上涨，但成交价已开始同比下跌，请看东京房价月报。
中国大陆居民可以直接汇钱去日本买房吗？
中国大陆居民每人每年有5万美元的便利化购汇额度，按国家外汇管理局的申报要求，购汇不得用于境外买房。本站主要面向已在海外或日本有合法资金的华人读者；具体请咨询所在地的银行和专业人士。
买房前必读：
延伸阅读：东京房价月报（挂牌价 vs 成交价） · 福冈房价 · 二世古房价 · 日本地价 2026 · 英文：Tokyo price per ㎡ by ward
想在东京买房？
我们会把您转介给熟悉海外买家、持有日本宅地建物交易业执照（宅建业）的中介公司。本站不是房地产中介，只把咨询转介给持有日本宅地建物交易业执照（宅建业）的中介公司。我们不推荐具体房源，也不代为议价；买家无需向本站支付任何费用（中介可能向本站支付介绍费）。
数据来源
- 成交价：日本国土交通省「不动产信息图书馆」（不動産情報ライブラリ）的成约价格信息（成約価格情報）及不动产交易价格信息（不動産取引価格情報，买家问卷），2015年第1季度至2026年第1季度，从 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ 正式下载的CSV文件。筛选、分组、中位数和分位数均由本站计算，并非国土交通省公布或认可的数字。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成 - 租金（收租回报率）：总务省统计局「令和5年住宅・土地统计调查」第122-4表（民营出租住宅每平方米月租，2023年10月1日时点），经 e-Stat 下载，由本站计算（出典：政府統計の総合窓口(e-Stat)、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を加工して作成）。
- 官方地价：地价公示（公示地价，2026年1月1日时点）及都道府县地价调查（基准地价，2026年7月1日时点），出自日本国土交通省「国土数值信息」，按 CC BY 4.0 使用；中位数、涨幅和人民币换算由本站计算及翻译。
「国土数値情報（地価公示データ）」（国土交通省）（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L01-2026.html）を加工して作成
「国土数値情報（都道府県地価調査データ）」（国土交通省）（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L02-2026.html）を加工して作成 - 汇率：欧洲中央银行（ECB）欧元参考汇率，经欧元交叉计算，2026年9月25日：1人民币＝23.4745日元，1新加坡元＝123.3949日元（100日元≈4.26元≈S$0.810）— ECB euro reference rates。除注明「按当年平均汇率」的栏目外，所有年份一律使用这一汇率，所以人民币・新币数字表示「按今天汇率折算」的价值。实际换汇汇率和手续费以银行为准。
免责声明：过去的成交价不代表未来价格。本页不是房产估价、房源推荐或投资建议。本站不是房地产中介，只把咨询转介给持有日本宅地建物交易业执照（宅建业）的中介公司；中介可能向本站支付介绍费，买家无需支付任何费用。车站和地区的中文名称为本站翻译。最后检查：2026-09。