先说结论
- 日本买房的税费＋中介费大约是房价的6～7%（本页三个例子：6.5%、6.3%、6.9%）本站估算。最大的一项是中介费（上限＝房价3%＋6万日元＋消费税）。
- 没有针对外国买家的额外税。购买时主要是：不动产取得税（3～4%）、登录免许税（1.5～2%）、合同印花税（金额小）、司法书士费、中介费；税基是评估额而不是成交价。
- 每年要交：固定资产税（标准1.4%）＋都市计划税（最高0.3%），由每年1月1日的登记所有人缴纳。住在海外要委任「纳税管理人」。
- 出租：租客是公司等时，要从租金中预扣20.42%；卖出：持有（按1月1日计）5年以下税率高（居住者39.63%，5年以上20.315%），买方还要从房款中预扣10.21% 官方。
- 度假屋（别墅）不算「住宅」：建筑物取得税4%、没有住宅扣除和住宅用地优惠。东京港区1亿日元公寓当度假屋用，每年房产税比长租多约 18万日元（约7,655元）。
所有数字都用本站 税费计算器 同一套税率（2026年9月，逐项对照国税厅・总务省・东京都主税局・e-Gov），本站估算＝本站假设。不是税务意见。
例1：东京二手公寓 5,000万日元（长租）（约213.0万元・约S$405,203）
假设：非居住者个人购买、2005年竣工钢筋混凝土、45㎡、长期出租（住宅）、有都市计划税。参考：东京都心5区2025年二手公寓成交价中位数 9,150万日元（5,540件），新宿区 6,000万日元（国土交通省成交数据）。
税的计算基数是政府的「固定资产税评估额」，不是成交价。本例假设土地评估额＝房价中土地部分×70%（10,500,000日元），建筑物评估额＝建筑物部分×60%（21,000,000日元）本站估算。实际请让中介提供「评价证明书」或上一年的税单。
| 购买时 | 日元 | 人民币 | 新加坡元 |
|---|---|---|---|
| 房价 | 50,000,000 | 约213.0万元 | 约S$405,203 |
| 不动产取得税（土地） ¥10,500,000 × 1/2 = ¥5,250,000 × 3% | 157,500 | 约6,709元 | 约S$1,276 |
| 不动产取得税（建筑物） (¥21,000,000) × 3% | 630,000 | 约2.7万元 | 约S$5,106 |
| 登录免许税（土地） ¥10,500,000 × 1.5% | 157,500 | 约6,709元 | 约S$1,276 |
| 登录免许税（建筑物） ¥21,000,000 × 2% | 420,000 | 约1.8万元 | 约S$3,404 |
| 印花税（合同） 合同金额5,000万日元的减税档 | 10,000 | 约426元 | 约S$81 |
| 中介费（法定上限） (¥50,000,000 × 3% + ¥60,000) × 1.10 消费税 | 1,716,000 | 约7.3万元 | 约S$13,907 |
| 司法书士（产权登记）费用（估算） 市场估算 ¥60,000＋非居民文件 ¥90,000 | 150,000 | 约6,390元 | 约S$1,216 |
| 税费・中介费合计（房价的 6.5%） | 3,241,000 | 约13.8万元 | 约S$26,265 |
| 全款购买总额 | 53,241,000 | 约226.8万元 | 约S$431,468 |
| 每年（持有期间） | 日元 | 人民币 | 新加坡元 |
|---|---|---|---|
| 固定资产税（土地） ¥10,500,000 × 1/6 = ¥1,750,000 × 1.4% | 24,500 | 约1,044元 | 约S$199 |
| 固定资产税（建筑物） ¥21,000,000 × 1.4% | 294,000 | 约1.3万元 | 约S$2,383 |
| 都市计划税（土地） ¥10,500,000 × 1/3 = ¥3,500,000 × 0.3% | 10,500 | 约447元 | 约S$85 |
| 都市计划税（建筑物） ¥21,000,000 × 0.3% | 63,000 | 约2,684元 | 约S$511 |
| 每年房产税合计 | 392,000 | 约1.7万元 | 约S$3,177 |
例2：东京港区公寓 1亿日元（长租）（约426.0万元・约S$810,406）
假设：非居住者、2005年竣工、55㎡、长期出租。港区2025年二手公寓成交价中位数约 11,000万日元（1,557件）。若当度假屋用：购买税费 670万日元（约28.5万元）、每年房产税 96万日元（约4.1万元）。
税的计算基数是政府的「固定资产税评估额」，不是成交价。本例假设土地评估额＝房价中土地部分×70%（21,000,000日元），建筑物评估额＝建筑物部分×60%（42,000,000日元）本站估算。实际请让中介提供「评价证明书」或上一年的税单。
| 购买时 | 日元 | 人民币 | 新加坡元 |
|---|---|---|---|
| 房价 | 100,000,000 | 约426.0万元 | 约S$810,406 |
| 不动产取得税（土地） ¥21,000,000 × 1/2 = ¥10,500,000 × 3% | 315,000 | 约1.3万元 | 约S$2,553 |
| 不动产取得税（建筑物） (¥42,000,000) × 3% | 1,260,000 | 约5.4万元 | 约S$10,211 |
| 登录免许税（土地） ¥21,000,000 × 1.5% | 315,000 | 约1.3万元 | 约S$2,553 |
| 登录免许税（建筑物） ¥42,000,000 × 2% | 840,000 | 约3.6万元 | 约S$6,807 |
| 印花税（合同） 合同金额1亿日元的减税档 | 30,000 | 约1,278元 | 约S$243 |
| 中介费（法定上限） (¥100,000,000 × 3% + ¥60,000) × 1.10 消费税 | 3,366,000 | 约14.3万元 | 约S$27,278 |
| 司法书士（产权登记）费用（估算） 市场估算 ¥60,000＋非居民文件 ¥90,000 | 150,000 | 约6,390元 | 约S$1,216 |
| 税费・中介费合计（房价的 6.3%） | 6,276,000 | 约26.7万元 | 约S$50,861 |
| 全款购买总额 | 106,276,000 | 约452.7万元 | 约S$861,267 |
| 每年（持有期间） | 日元 | 人民币 | 新加坡元 |
|---|---|---|---|
| 固定资产税（土地） ¥21,000,000 × 1/6 = ¥3,500,000 × 1.4% | 49,000 | 约2,087元 | 约S$397 |
| 固定资产税（建筑物） ¥42,000,000 × 1.4% | 588,000 | 约2.5万元 | 约S$4,765 |
| 都市计划税（土地） ¥21,000,000 × 1/3 = ¥7,000,000 × 0.3% | 21,000 | 约895元 | 约S$170 |
| 都市计划税（建筑物） ¥42,000,000 × 0.3% | 126,000 | 约5,368元 | 约S$1,021 |
| 每年房产税合计 | 784,000 | 约3.3万元 | 约S$6,354 |
例3：二世谷（新雪谷）独栋 4,200万日元（度假屋）（约178.9万元・约S$340,371）
房价＝2025年二世谷一带（俱知安町＋二世古町）土地连建筑物成交价中位数（国土交通省，n=31）。假设：土地354㎡、120㎡木造2005年竣工、非居住者、度假屋（非住宅）。俱知安只在指定区域征收都市计划税，要确认地块。
税的计算基数是政府的「固定资产税评估额」，不是成交价。本例假设土地评估额＝房价中土地部分×70%（11,172,000日元），建筑物评估额＝建筑物部分×60%（15,624,000日元）本站估算。实际请让中介提供「评价证明书」或上一年的税单。
| 购买时 | 日元 | 人民币 | 新加坡元 |
|---|---|---|---|
| 房价 | 42,000,000 | 约178.9万元 | 约S$340,371 |
| 不动产取得税（土地） ¥11,172,000 × 1/2 = ¥5,586,000 × 3% | 167,500 | 约7,135元 | 约S$1,357 |
| 不动产取得税（建筑物） (¥15,624,000) × 4% | 624,900 | 约2.7万元 | 约S$5,064 |
| 登录免许税（土地） ¥11,172,000 × 1.5% | 167,500 | 约7,135元 | 约S$1,357 |
| 登录免许税（建筑物） ¥15,624,000 × 2% | 312,400 | 约1.3万元 | 约S$2,532 |
| 印花税（合同） 合同金额4,200万日元的减税档 | 10,000 | 约426元 | 约S$81 |
| 中介费（法定上限） (¥42,000,000 × 3% + ¥60,000) × 1.10 消费税 | 1,452,000 | 约6.2万元 | 约S$11,767 |
| 司法书士（产权登记）费用（估算） 市场估算 ¥60,000＋非居民文件 ¥90,000 | 150,000 | 约6,390元 | 约S$1,216 |
| 税费・中介费合计（房价的 6.9%） | 2,884,300 | 约12.3万元 | 约S$23,375 |
| 全款购买总额 | 44,884,300 | 约191.2万元 | 约S$363,745 |
| 每年（持有期间） | 日元 | 人民币 | 新加坡元 |
|---|---|---|---|
| 固定资产税（土地） ¥11,172,000 × 70% = ¥7,820,000 × 1.4% | 109,400 | 约4,660元 | 约S$887 |
| 固定资产税（建筑物） ¥15,624,000 × 1.4% | 218,700 | 约9,316元 | 约S$1,772 |
| 都市计划税（土地） ¥11,172,000 × 70% = ¥7,820,000 × 0.3% | 23,400 | 约997元 | 约S$190 |
| 都市计划税（建筑物） ¥15,624,000 × 0.3% | 46,800 | 约1,994元 | 约S$379 |
| 每年房产税合计 | 398,300 | 约1.7万元 | 约S$3,228 |
出租：租金要缴什么税（非居住者）
- 预扣20.42%：向非居住者支付日本房产租金的人（公司、以经营为目的的个人等）须预扣20.42% 官方。例外：个人租客租来自己或亲属居住时不用预扣。
- 预扣不是最终税额：非居住者的日本不动产所得要在第二年3月15日前自行申报（确定申告），扣除管理费、修缮费、折旧、固定资产税等后按累进税率（所得税5～45%＋复兴特别所得税）计税，已预扣的部分可以抵扣，多退少补 官方。
- 住在海外要委任纳税管理人（可以是日本的税理士或管理公司）并向税务署申报 官方。
- 2027年1月起复兴特别所得税降为1.1%、另设防卫特别所得税1%，合计税率不变（20.42%、10.21%等保持不变）官方。
- 日本与中国、新加坡、马来西亚都签有避免双重征税协定；在居住国怎样申报（例如中国税收居民的境外所得申报与抵免），请咨询当地税务专业人士。
各区的收租回报率（总务省租金统计×国交省成交价）见 日本买房收租回报率（2023年毛回报：东京都心5区约3.4～3.9%，福冈中央区・博多区约4.9～5.4%；另有扣除成本后的净回报）。
卖出：资本利得税（譲渡所得税）
| 持有期间（按卖出年1月1日计） | 居住者税率 | 说明 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 39.63% | 所得税30%＋复兴税0.63%＋住民税9% 官方 |
| 超过5年（长期） | 20.315% | 所得税15%＋复兴税0.315%＋住民税5% 官方 |
- 课税对象是利得：卖价 －（购买价＋购买费用－建筑物折旧）－ 卖出费用。
- 非居住者一般不缴住民税，所以通常按30.63%（短期）/15.315%（长期）计算 二手资料（普遍做法，本站尚未在官方页面逐字确认）。
- 买方预扣10.21%：向非居住者购买日本不动产时，买方要从房款中预扣10.21%。例外：个人买来自己或亲属居住、且价格1亿日元以下 官方。预扣额在卖方申报时抵扣。
- 「持有5年」按卖出那年的1月1日计算，实际要持有5年多（接近6年）才适用长期税率。
长租 vs 度假屋：同一套房税差多少？
| 物业 | 购买税费（长租） | 购买税费（度假屋） | 每年房产税（长租） | 每年房产税（度假屋） |
|---|---|---|---|---|
| 东京5,000万日元 | 约13.8万元 | 约14.7万元 | 约1.7万元 | 约2.1万元 |
| 港区1亿日元 | 约26.7万元 | 约28.5万元 | 约3.3万元 | 约4.1万元 |
公寓的土地份额小，差额主要来自建筑物取得税（3%→4%）和土地的住宅用地优惠。东京23区住宅用地的都市计划税另有减免，本例未计入，长租例子可能略为高估。
贷款买的话：首付要准备多少？
以东京5,000万日元、贷款六成为例：首付 2,000万日元 ＋ 税费・中介费 324万日元 ＋ 抵押权登记税（贷款×0.4%）120,000日元 ＝ 约 2,336万日元（约99.5万元・约S$189,319），另加银行手续费。海外居住者能用的贷款很少，见 日本买房贷款。
税以外的每月开支
- 管理费＋修缮积立金（维修基金）：全国公寓修缮积立金平均每户每月13,054日元（国土交通省2023年度调查），市中心新楼和度假区酒店式物业通常更高，而且会上调。
- 租赁管理费（一般为租金的一定比例）、火灾・地震保险、纳税管理人费用。
- 度假区：除雪、冬季防冻、酒店式出租（rental pool）的运营费。
常见问题
日本买房要交哪些税？
购买时：不动产取得税、登录免许税、合同印花税，加上中介费和司法书士费，合计约房价的6～7%。每年：固定资产税（1.4%）和都市计划税（最高0.3%）。出租：租金预扣20.42%并需申报。卖出：持有5年以下39.63%、5年以上20.315%（居住者）。
日本买房的成本大概是多少？
以东京5,000万日元二手公寓为例，税费＋中介费约 324万日元（约13.8万元），每年房产税约 39万日元（约1.7万元）。另有管理费、修缮积立金等。
外国人在日本买房要多交税吗？
不用。日本没有外国买家附加税，税率和日本人相同。但海外居住者出租时租金可能被预扣20.42%、卖出时买方预扣房款10.21%，还要委任纳税管理人。
日本房产有遗产税・房产税吗？
每年的房产税是固定资产税和都市计划税。日本另有继承税（遗产税）和赠与税，对非居住者也可能适用，请咨询税理士。
为什么度假屋的税更重？
日本地方税上的「住宅」不包括度假屋・第二住宅，所以建筑物取得税用4%、没有住宅扣除，每年固定资产税也没有住宅用地优惠。
想找熟悉华人买家的日本持牌中介？
本站不是房产中介、银行或贷款中介，不收取银行任何费用，也不代办贷款或资金汇出。告诉我们预算、地区和用途，我们会介绍能用中文或英文沟通、持有日本「宅地建物取引业」牌照的房产公司。买家无需向本站支付任何费用。
资料来源
- 税率：国税厅 No.7191（登录免许税）nta.go.jp、No.7108（印花税）nta.go.jp；东京都主税局（不动产取得税・固定资产税）tax.metro.tokyo.lg.jp；地方税法施行令（度假屋不是住宅）e-Gov
- 日本国税厅 No.2880（向非居住者支付租金时的预扣）：nta.go.jp
- 日本国税厅 No.2879（向非居住者购买不动产时的预扣）：nta.go.jp
- 日本国税厅 No.3211（短期譲渡所得）nta.go.jp、No.3208（长期譲渡所得）nta.go.jp
- 纳税管理人：国税厅 nta.go.jp
- 日本财务省 租税条约一览（日中、日新、日马均有避免双重征税协定）：mof.go.jp
- 国土交通省 中介费上限告示：mlit.go.jp PDF
- 司法书士费用：日本司法书士会联合会 2024年调查 PDF（非居住者额外文件费为本站估算）
- 房价中位数：国土交通省「不动产信息图书馆」（不動産情報ライブラリ）成交价格：reinfolib.mlit.go.jp（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを加工して作成）
- 国土交通省「令和5年度マンション総合調査」：mlit.go.jp
- 汇率：欧洲央行（ECB）欧元参考汇率交叉计算（ecb.europa.eu，2026-09-25）。仅供参考，以银行实际牌价为准。
最后核查：2026/9/27。税率、贷款条件、签证和外汇规定随时可能变化。标注「二手资料」的数字并非官方公布，决定前请直接向银行、主管机关或专业人士确认。人民币・新加坡元金额仅按 2026-09-25 汇率（1元≈23.47日元，1新加坡元≈123.39日元）换算，供参考。
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