结论
- 东京都心5区毛回报率约3.4%～3.9%（2023年）：新宿区（3.9%）最高，涩谷区（3.4%）最低。房价越贵的区回报率越低。
- 福冈市中央区・博多区约4.9%～5.4%，比东京高；但租金绝对额低，管理费和修缮积立金占租金的比例更大。
- 扣除成本后（50㎡、全款、长租、未计空置和维修），净回报率东京约1.8%～2.2%，福冈约2.4%～2.5% 本站估算。2024–25年房价继续上涨，按2025年房价算会更低。
- 非居住者：租客是公司等时，租金先被预扣20.42%，之后在日本申报、多退少补。
本页写给谁：海外华人、在日中国人，以及新加坡・马来西亚华人。日本不限制买家国籍，但资金要从哪里来要先想清楚——中国大陆居民每人每年只有5万美元的便利化购汇额度，而且按国家外汇管理局的个人购汇申报要求，购汇不得用于境外买房等尚未开放的资本项目；请以自己所在地的外汇与税务规定为准。
怎么算？
- 租金：总务省统计局「令和5年住宅・土地统计调查」第122-4表，民营出租住宅每平方米月租平均（不含0租金、不含管理费・共益费），2023年10月1日时点。另列第122-5表「共同住宅・非木造」作参考。
- 房价：国土交通省「不动产信息图书馆」，该区二手公寓每平方米成交单价中位数（2023年，与租金同一年；另列2025年）。只用中介申报的成交价（成约价格），不混入买家问卷数据；少于20套不计算。
- 毛回报率（表面回报率）＝每㎡月租×12 ÷ 每㎡成交单价。
- 净回报率＝（年租金 − 租赁管理费 − 管理费・修缮积立金 − 固定资产税・都市计划税）÷（房价＋买入税费），用本站税费计算器同一套2026年税率计算。
限制：统计租金是「现有租约的平均」（含旧租约、旧楼、木造公寓和独栋），不同于新挂牌租金；只适合比较地区，不能当成某套房的预期回报。数字为抽样调查的推算值。下一次住宅・土地统计调查是2028年。
东京哪个区回报率高？毛回报率排名（2023年）
| # | 地区 | 民营出租 每㎡月租 | 二手公寓 成交单价中位数 2023 | 毛回报率 | 参考：公寓・非木造租金 | 参考：按2025年房价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 福冈市博多区 福岡市博多区 | 1,622日元 约69元 · S$13 | 1.54万元/㎡ S$2,940/㎡ · 36.2万日元/㎡ 495套 | 5.4% | 4.9% | 4.3% 1.92万元/㎡ |
| 2 | 福冈市（7区合计） 福岡市 | 1,488日元 约63元 · S$12 | 1.52万元/㎡ S$2,890/㎡ · 35.7万日元/㎡ 2,358套 | 5.0% | 4.7% | 4.2% 1.79万元/㎡ |
| 3 | 福冈市中央区 福岡市中央区 | 1,813日元 约77元 · S$15 | 1.87万元/㎡ S$3,570/㎡ · 44万日元/㎡ 627套 | 4.9% | 4.7% | 4.2% 2.22万元/㎡ |
| 4 | 新宿区 | 3,486日元 约149元 · S$28 | 4.59万元/㎡ S$8,730/㎡ · 107.7万日元/㎡ 975套 | 3.9% | 3.6% | 3.4% 5.22万元/㎡ |
| 5 | 港区 | 4,504日元 约192元 · S$37 | 6.15万元/㎡ S$11,710/㎡ · 144.4万日元/㎡ 1,268套 | 3.7% | 3.4% | 2.9% 8.02万元/㎡ |
| 6 | 中央区 | 3,698日元 约158元 · S$30 | 5.36万元/㎡ S$10,200/㎡ · 125.9万日元/㎡ 1,164套 | 3.5% | 3.3% | 2.4% 7.75万元/㎡ |
| 7 | 千代田区 | 3,807日元 约162元 · S$31 | 5.68万元/㎡ S$10,810/㎡ · 133.3万日元/㎡ 261套 | 3.4% | 3.1% | 2.7% 7.30万元/㎡ |
| 8 | 涩谷区 渋谷区 | 3,622日元 约154元 · S$29 | 5.49万元/㎡ S$10,450/㎡ · 128.9万日元/㎡ 693套 | 3.4% | 3.2% | 2.8% 6.69万元/㎡ |
「按2025年房价」＝2023年租金÷2025年成交单价（2024–25年分区租金没有官方数据，所以会低估）。东京其他18个区本站尚未下载官方成交数据，暂不计算。
和上海・北京比？国家统计局只公布居民消费价格指数中的房租涨跌，没有公布各城市住宅的平均租金水平；本站没有找到能和上表对应的官方租金数字，所以不计算上海・北京的回报率，也不引用中介平台的数字。房价的比较见 东京房价 vs 上海・北京。
扣除成本后的净回报率（50㎡例子）
假设：每个区买一套50㎡二手公寓，房价＝该区2023年成交单价中位数×50㎡，月租＝统计平均每㎡月租×50㎡；全款、非居住者个人、长期出租给公司、2005年建成的钢筋混凝土楼 本站估算。成本：租赁管理费（租金的5%）本站估算、管理费＋修缮积立金按国土交通省2023年度全国平均（每户每月11,503＋13,054日元）官方、固定资产税和都市计划税用本站计算器估算 本站估算。未计空置、换租广告费、维修、保险和纳税管理人费用，实际还会更低。
| 地区 | 房价 | 年租金 | 年成本 | 净收益 | 毛回报 | 净回报 | 税后（估算） | 预扣20.42% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 福冈市博多区 福岡市博多区 | 77.2万元 S$15万 · 1,812万日元 | 4.1万元 S$7,887 · 97万日元 | 2.1万元 S$3,932 · 49万日元 | 2.1万元 S$3,954 · 49万日元 | 5.4% | 2.5% | 2.5% | 8,465元 S$1,610 · 20万日元 |
| 福冈市（7区合计） 福岡市 | 76.1万元 S$14万 · 1,786万日元 | 3.8万元 S$7,235 · 89万日元 | 2.0万元 S$3,884 · 48万日元 | 1.8万元 S$3,352 · 41万日元 | 5.0% | 2.2% | 2.2% | 7,766元 S$1,477 · 18万日元 |
| 福冈市中央区 福岡市中央区 | 93.7万元 S$18万 · 2,200万日元 | 4.6万元 S$8,816 · 109万日元 | 2.2万元 S$4,225 · 52万日元 | 2.4万元 S$4,590 · 57万日元 | 4.9% | 2.4% | 2.4% | 9,461元 S$1,800 · 22万日元 |
| 新宿区 | 229万元 S$44万 · 5,385万日元 | 8.9万元 S$1.7万 · 209万日元 | 3.5万元 S$6,656 · 82万日元 | 5.4万元 S$1.0万 · 127万日元 | 3.9% | 2.2% | 2.2% | 1.8万元 S$3,461 · 43万日元 |
| 港区 | 308万元 S$59万 · 7,222万日元 | 11.5万元 S$2.2万 · 270万日元 | 4.2万元 S$8,069 · 100万日元 | 7.3万元 S$1.4万 · 171万日元 | 3.7% | 2.2% | 2.2% | 2.4万元 S$4,472 · 55万日元 |
| 中央区 | 268万元 S$51万 · 6,293万日元 | 9.5万元 S$1.8万 · 222万日元 | 3.8万元 S$7,284 · 90万日元 | 5.6万元 S$1.1万 · 132万日元 | 3.5% | 2.0% | 2.0% | 1.9万元 S$3,671 · 45万日元 |
| 千代田区 | 284万元 S$54万 · 6,667万日元 | 9.7万元 S$1.9万 · 228万日元 | 4.0万元 S$7,546 · 93万日元 | 5.8万元 S$1.1万 · 135万日元 | 3.4% | 1.9% | 1.9% | 2.0万元 S$3,780 · 47万日元 |
| 涩谷区 渋谷区 | 275万元 S$52万 · 6,444万日元 | 9.3万元 S$1.8万 · 217万日元 | 3.9万元 S$7,361 · 91万日元 | 5.4万元 S$1.0万 · 126万日元 | 3.4% | 1.8% | 1.8% | 1.9万元 S$3,596 · 44万日元 |
净回报的分母含买入时的税费和中介费（约房价的6～7%）。「税后」假设这是您在日本唯一的收入（扣折旧后按累进税率），只是估算。管理费・修缮积立金是全国平均，东京市中心新楼通常更高，而且会上调。
逐项看：港区50㎡
| 年租金（4,504日元/㎡×50㎡×12） | 11.5万元 S$2.2万 · 270万日元 |
| 租赁管理费（租金的5%）本站估算 | -5,756元 S$-1,095 · -135,120日元 |
| 管理费＋修缮积立金（全国平均 11,503＋13,054日元/月）官方 | -12,553元 S$-2,388 · -294,684日元 |
| 固定资产税＋都市计划税（本站计算器）本站估算 | -24,107元 S$-4,586 · -565,900日元 |
| 净收益（NOI） | 7.3万元 S$1.4万 · 171万日元 |
| 买入时税费＋中介费（本站计算器） | 19.6万元 S$3.7万 · 460万日元 |
| 净回报率＝净收益 ÷（房价＋买入税费） | 2.22% |
| 日本租金所得税（估算，扣折旧后） | 0元 S$0 · 0日元 |
| 税后回报率（估算） | 2.22% |
| 租客是公司时预扣20.42%（现金流，不是额外的税；本例申报后约可退回2.4万元） | 2.4万元 S$4,472 · 55万日元 |
出租：租金要缴什么税（非居住者）
- 预扣20.42%：向非居住者支付日本房产租金的人（公司、以经营为目的的个人等）须预扣20.42% 官方。例外：个人租客租来自己或亲属居住时不用预扣。
- 预扣不是最终税额：非居住者的日本不动产所得要在第二年3月15日前自行申报（确定申告），扣除管理费、修缮费、折旧、固定资产税等后按累进税率（所得税5～45%＋复兴特别所得税）计税，已预扣的部分可以抵扣，多退少补 官方。
- 住在海外要委任纳税管理人（可以是日本的税理士或管理公司）并向税务署申报 官方。
- 日本与中国、新加坡、马来西亚都签有避免双重征税协定；在居住国怎样申报，请咨询当地税务专业人士。
买入、持有、卖出的全部税费：日本买房要交哪些税？费用总览
各城市的官方平均租金
| 地区 | 民营出租 每㎡月租（2023） | 相当于50㎡的月租 |
|---|---|---|
| 日本全国 | 1,509日元 | 3,214元 S$611 · 8万日元 |
| 东京23区 | 2,760日元 | 5,879元 S$1,118 · 14万日元 |
| 大阪市 | 1,809日元 | 3,853元 S$733 · 9万日元 |
| 京都市 | 1,765日元 | 3,759元 S$715 · 9万日元 |
| 福冈市 | 1,488日元 | 3,169元 S$603 · 7万日元 |
| 札幌市中央区 | 1,427日元 | 3,039元 S$578 · 7万日元 |
「50㎡相当」只是平均每㎡租金×50，不是某套房的实际租金。大阪市的成交价本站尚未下载，所以只列租金、不算回报率。
回报率8%以上要多问一句：广告上的高回报多是挂牌租金、包租公司的「保证租金」、偏远地区或旧楼的毛回报。请问清楚：租金是现在的实际租约吗？管理费、修缮积立金多少、会不会上调？空置时谁负担？本站估算
常见问题
日本买房收租回报率是多少？
按日本官方数据粗算（2023年租金统计÷同年二手公寓成交价中位数），东京都心5区的毛回报率约3.4%～3.9%，福冈市中央区・博多区约4.9%～5.4%。扣除管理费、修缮积立金、固定资产税和买入税费后，50㎡的例子净回报约为东京1.8%～2.2%、福冈2.4%～2.5%（未计空置）。
东京哪个区回报率高？
都心5区中新宿区的毛回报率最高（约3.9%），涩谷区最低（约3.4%）。房价越高的区，回报率往往越低；东京其他18个区本站尚未下载官方成交数据，所以不做估算。
非居住者收租要交什么税？
向非居住者支付日本房产租金的人（公司、以经营为目的的个人等）须预扣20.42%；个人租客租来自己或亲属居住时不用预扣。预扣不是最终税额，要在第二年3月15日前申报，多退少补，并委任纳税管理人。
广告上的回报率为什么比这里高？
广告通常用挂牌租金或包租公司的「保证租金」，而且是毛回报。本站用官方统计的平均租金（含旧租约）和成交价中位数，是偏保守的地区比较。回报率8%以上的房源，多是偏远地区、旧楼或附带条件，要问清楚。
大阪房价租售比是多少？
大阪市的官方平均租金有（见本页城市表），但本站尚未下载大阪的官方成交价，所以暂不计算大阪的回报率。
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数据来源
- 租金：总务省统计局「令和5年住宅・土地统计调查」住宅及世帯基本集计（2023年10月1日时点），第122-4表（按住宅所有关系，每平方米月租）（e-Stat Excel）；第122-5表（按建筑形式・构造，每平方米月租）（e-Stat Excel）。由本站抽出并计算（出典：政府統計の総合窓口(e-Stat)、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を加工して作成）。
- 成交价：日本国土交通省「不动产信息图书馆」（不動産情報ライブラリ）的成约价格信息（成約価格情報）及不动产交易价格信息（不動産取引価格情報，买家问卷），2015年第1季度至2026年第1季度，从 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ 正式下载的CSV文件。筛选、分组、中位数和分位数均由本站计算，并非国土交通省公布或认可的数字。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成 - 管理费・修缮积立金：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」：每户每月管理费平均11,503日元（不含停车场使用费等的充当额）概要编 PDF、修缮积立金平均13,054日元 结果 PDF。
- 税：日本国税厅 No.2880（向非居住者支付租金时的预扣）：nta.go.jp；固定资产税・都市计划税和买入税费按本站税费计算器（2026年9月税率，逐项对照官方资料）。
- 汇率：欧洲中央银行（ECB）欧元参考汇率，经欧元交叉计算，2026年9月25日：1人民币＝23.4745日元，1新加坡元＝123.3949日元（100日元≈4.26元≈S$0.810）— ECB euro reference rates。除注明「按当年平均汇率」的栏目外，所有年份一律使用这一汇率，所以人民币・新币数字表示「按今天汇率折算」的价值。实际换汇汇率和手续费以银行为准。
免责声明：过去的成交价不代表未来价格。本页不是房产估价、房源推荐或投资建议。本站不是房地产中介，只把咨询转介给持有日本宅地建物交易业执照（宅建业）的中介公司；中介可能向本站支付介绍费，买家无需支付任何费用。车站和地区的中文名称为本站翻译。最后检查：2026-09。