先说结论
- 外国人买日本的旅馆・民宿（物业）本身是合法的，没有国籍限制 官方。但营业资格属于经营者，不属于房子：买了「带执照的房子」，不等于买到了营业资格。
- 三种合法的经营方式：①旅馆业许可（旅馆・酒店、简易宿所；无天数上限；住居专用地区等不可）②民泊新法申报（每年最多180天，各地条例再减，2026年起住宅区可定为「0天」）③特区民泊（只在大田区等少数地方；大阪市已于2026年5月29日停止新申请）官方。
- 2023年12月13日起，旅馆业许可在「事业转让」时，只要买卖双方事先取得知事（或市长・区长）批准，就可由买方承继；先转让后申请则要重新取得许可 官方。民泊新法的申报没有承继规定，买方要以自己的名义重新申报 官方。
- 买民宿不会得到签证。「经营・管理」签证自2025年10月16日起要资本金3,000万日元、1名全职员工、日语B2等；全部委托他人、经营者活动实态不足的不予许可 官方。「500万日元买民宿办移民」是旧信息，也是常见的推销话术。
- 常见陷阱：高价打包「物业＋运营＋签证」、保证年回报、用别人名义代持。本站只介绍持牌中介，不推荐、不评价具体物业。
合法吗？三种经营方式
| 方式 | 性质 | 天数 | 能不能随房子转手 |
|---|---|---|---|
| 旅馆业许可 旅馆・酒店营业／简易宿所营业（《旅馆业法》） | 许可制，由知事（设保健所的市・特别区为市长・区长）发放 官方 | 无上限 | 2023/12/13起按第3条之2事先批准后可承继；收购持牌公司的股权时，许可留在公司 官方 |
| 民泊新法 住宅宿泊事业（2018年6月15日施行） | 申报制（届出）官方 | 每年最多180天，条例可再限制（第18条）官方 | 法律没有承继规定，买方重新申报 官方 |
| 特区民泊 国家战略特区 外国人滞在设施经营事业 | 认定制，只在指定自治体 官方 | 无上限（最少住2晚） | 认定属于经营者。大阪市2026/5/29停止新申请，之后买方能否取得须向市确认 官方 |
- 海外屋主一定是「屋主不在型」，民泊新法下必须委托向国土交通大臣登录的「住宅宿泊管理业者」（第11条）官方。
- 大多数分售公寓（マンション）的管理规约禁止民宿：买公寓做民宿通常行不通 二手资料。
- 2026年7月15日观光厅通知自治体：条例可以把住宅区的民泊定为「0天」官方。新宿、大田等区已宣布住宅区禁止新设的方针，规则正在快速收紧。
各城市民泊天数（海外屋主・屋主不在型）
| 城市 | 民泊新法（每年） | 特区民泊 | 本站核查日 |
|---|---|---|---|
| 东京 新宿区 | 住宅区现为周五～周日约156天；区已宣布住宅区禁止新设（计划） | 无 | 2026-09-27 |
| 东京 涩谷区 | 限制区域63天，商业区180天 | 无 | 2026-09-27 |
| 东京 港区 | 住宅区约97天，其他180天 | 无 | 2026-09-27 |
| 东京 台东区（浅草・上野） | 屋主不在型120天 | 无 | 2026-09-27 |
| 东京 大田区 | 住宅区0天，其他180天 | 有（365天、最少2晚；区在研议停止新申请） | 2026-09-27 |
| 大阪市 | 住居专用地区原则不可（临4m以上道路除外），其他180天 | 2026/5/29停止新申请，已认定的可继续 | 2026-09-27 |
| 京都市 | 住居专用地区的屋主不在型约60天，町家等例外180天 | 无 | 2026-09-27 |
| 福冈市 | 各区域180天 | 无（北九州市有） | 2026-09-27 |
| 北海道 俱知安町（二世谷） | 指定住宅区屋主不在型120天，度假区180天 | 无 | 2026-09-27 |
| 冲绳 那霸市 | 住宅区104天，其他180天 | 无 | 2026-09-27 |
摘自本站民泊规则数据（data/minpaku-rules.json，2026-09-27核查）。完整的21个城市与出处：日本各城市民宿规定一览（繁体中文）・英文版。条例常改，买前请让中介向自治体确认。
2023年12月起：旅馆业许可可以「承继」了
- 2023年12月12日以前，旅馆业许可只能通过公司合并・分立或继承转移；用「事业转让」（买下建筑物・设备和业务）接手的买方，必须重新申请许可，要符合现行标准。
- 修订后的《旅馆业法》（令和5年法律第52号，2023年12月13日施行）新增第3条之2：旅馆业者转让事业、且转让方与受让方取得知事批准时，受让方承继其地位 官方。
- 批准要在转让之前。先转让再申请的，不能承继，要重新申请（大分县等的说明）官方。合同里应把「取得批准」写成交割条件。
- 买方同样要接受欠格事由审查（近期刑事处罚、与暴力团有关等）；承继后6个月内，主管机关至少检查一次 官方。
- 承继执照≠房子合规：消防、建筑基准、耐震和温泉使用许可要另外检查。温泉的公共浴用许可在事业转让时不承继（《温泉法》只规定合并・分立・继承），资产买方要重新申请 官方。详见英文 旅馆购买指南。
买民宿≠拿签证（2025年10月16日新规）
| 项目 | 「经营・管理」签证新规 |
|---|---|
| 资本金等 | 3,000万日元以上（旧规500万日元）官方 |
| 全职员工 | 至少1名（日本人、特别永住者、永住者、日本人配偶者等、定住者）官方 |
| 日语 | 申请人或全职员工之一相当于B2（如JLPT N2）官方 |
| 学历・经验 | 硕士等学位，或3年以上经营・管理经验 官方 |
| 事业计划 | 须经中小企业诊断士、注册会计师或税理士确认 官方 |
| 经营实态 | 因业务委托等、经营者活动实态不足的不予许可；办公场所原则上不能与自宅兼用 官方 |
- 海外屋主做民泊必须委托管理业者（见上）——人在海外、交给别人管，很难被认定为在日本「经营」。
- 新规以前，日本媒体多次报道以「500万日元买民宿拿经营管理签证」为卖点的中文社交媒体广告，以及在中国国内把日本的小旅馆・设施以数倍价格转卖并包办签证的案例 二手资料。新规之后，这类说法已经不成立。
- 详见 签证与永居。个案请咨询日本的行政书士或律师。
骗局和危险信号
| 话术 | 实际情况 |
|---|---|
| 「买民宿送签证」「办移民」 | 买房不产生任何在留资格；经营管理签证要3,000万日元等条件并本人实际经营 官方 |
| 「带执照出售」「证照齐全」 | 执照属于经营者。旅馆业许可要事先批准才能承继；民泊申报要重新做；大阪的特区民泊已停止新申请 官方 |
| 「保证年回报8%」「包租」 | 保证来自卖方或关联管理公司，不是法律保证。日本消费者厅提醒：即使合同写明，包租租金也可能依《借地借家法》第32条被减额 官方；民泊还受天数条例和入住率影响 |
| 「物业＋装修＋运营＋签证」打包价 | 把打包价拆开：物业本身的价格对照成交数据和同类挂牌价；装修・运营费用要有明细和合同 二手资料 |
| 「先用我们公司／朋友的名义买」 | 登记名义人才是法律上的所有人，代持出了问题很难追回 |
| 「一年365天都能做」 | 只有旅馆业许可或特区民泊才能全年；民泊新法最多180天，很多住宅区更少甚至0天 官方 |
要多少钱？旅馆挂牌价的大致范围
| 抽样 | 挂牌价范围 | 人民币 | 中位 |
|---|---|---|---|
| urihotel.jp 旅馆类（15件） | 2,800万日元～4.8亿日元 | 约119.3万元～2,044.8万元 | 1.5亿日元（约639.0万元） |
| REYADO 首页（7件） | 6,350万日元～3.5亿日元 | 约270.5万元～1,491.0万元 | 2.5亿日元（约1,065.0万元） |
二手资料 挂牌价（不是成交价）的少量抽样，没有客房数・建筑年份。国土交通省的成交数据没有旅馆・酒店的分类。大型度假酒店多为数十亿日元、不公开出售。另需加上装修、消防改造和税费。汇率：1元≈23.47日元、1新加坡元≈123.39日元（2026-09-25，ECB）。
各地的客源和入住率：日本旅馆入住率：各县旅馆・酒店入住率与中国大陆游客（每月更新）。
资金怎么付：日本买房钱怎么汇到日本。
常见问题
外国人在日本买民宿、旅馆合法吗？
买物业本身合法，没有国籍限制。但营业要有旅馆业许可、民泊新法申报或特区民泊认定，这些都属于经营者，不会自动随房子转给你。
日本民宿投资是骗局吗？
不是所有的都是，但「买民宿送签证」「保证年回报」「物业＋运营＋签证打包价」是常见的危险信号。买房不产生签证；包租租金即使写进合同也可能被减额；民泊新法每年最多180天，很多住宅区更少。
买日本民宿可以拿经营管理签证吗？
买房本身不会。经营管理签证自2025年10月16日起要资本金3,000万日元、1名全职员工、日语B2、学历或经验等；业务全部委托他人、经营者活动实态不足的不予许可。
买「带执照」的旅馆，执照能继续用吗？
2023年12月13日起，旅馆业许可在事业转让时，如果买卖双方事先取得知事等的批准，买方可以承继；先转让后申请则要重新许可。民泊新法的申报没有承继规定，要重新申报；温泉使用许可在事业转让时也不承继。
日本民宿一年能营业多少天？
民泊新法最多每年180天，各地条例再限制：例如涩谷区限制区域63天、京都市住居专用地区约60天，新宿区等计划禁止住宅区新设。旅馆业许可和特区民泊没有天数上限。
在日本买旅馆・民宿要多少钱？
差别很大：本站抽样的旅馆挂牌价约2,800万～4.8亿日元（中位约1.5亿日元），另需装修、消防改造、税费和管理费。签证需要的3,000万日元资本金是另一回事。
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资料来源
- 《旅馆业法》（第3条许可、第3条之2事业转让的承继；令和5年法律第52号，2023年12月13日施行）：e-Gov
- 《住宅宿泊事业法》（民泊新法，2018年6月15日施行，年180天，第11条委托管理业者，第18条条例限制；没有地位承继规定）：e-Gov；观光厅 民泊制度门户：mlit.go.jp
- 内阁府「国家战略特区 外国人滞在设施经营事业（特区民泊）」：chisou.go.jp；大阪市 特区民泊：city.osaka.lg.jp
- 观光厅「届出住宅的零日规制等（技术性建议）」（2026年7月15日）：mlit.go.jp
- 出入国在留管理厅「经营・管理」在留资格上陆基准省令修订（2025年10月16日施行）：moj.go.jp/isa
- 出入国在留管理厅「经营・管理」许可基准修订说明（业务委托等致经营者活动实态不足的不予许可）：moj.go.jp PDF
- 消费者厅「注意包租（サブリース）合同纠纷」（借地借家法第32条：即使合同约定，租金也可能被减额）：caa.go.jp；国土交通省 包租规制（2020年12月15日施行）：mlit.go.jp
- 国土交通省 住宅宿泊管理业者查询：etsuran2.mlit.go.jp；宅地建物取引业者查询：etsuran2.mlit.go.jp
- 《温泉法》第15～17条（使用许可；承继只限合并・分立・继承）：e-Gov
- 本站民泊规则数据：data/minpaku-rules.json（各自治体出处见繁体中文版）
- 媒体报道（二手资料）：内外タイムス（经营・管理签证目的的酒店・护理设施收购与国内高价转卖）docomo news；JBpress（民泊设施与经营管理签证打包出售）jbpress.ismedia.jp
- 旅馆挂牌价抽样（2026年9月27日，二手资料）：urihotel.jp 旅馆类第1页15件、reyado.jp 首页7件
- 汇率：欧洲央行（ECB）欧元参考汇率交叉计算（ecb.europa.eu，2026-09-25）。仅供参考，以银行实际牌价为准。
最后核查：2026/9/27。税率、贷款条件、签证和外汇规定随时可能变化。标注「二手资料」的数字并非官方公布，决定前请直接向银行、主管机关或专业人士确认。人民币・新加坡元金额仅按 2026-09-25 汇率（1元≈23.47日元，1新加坡元≈123.39日元）换算，供参考。
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