重點摘要
- 全國民泊登記 42,070 件（2026/7/15），創歷史新高，但規定正快速收緊：2026年7月觀光廳確認條例可以把住宅區定為「0天」。
- 海外屋主一定是「屋主不在型」，必須委託住宅宿泊管理業者，而且東京多數區的住宅區只能週末營業。
- 大部分分售公寓的管理規約禁止民宿。買公寓來做民宿，通常行不通。
- 想全年營業：旅館業「簡易宿所」許可（無天數上限，但住居專用地區不可）或特區民泊（大田區；大阪市已於2026/5/29停止新申請）。
- 執照屬於經營者，不屬於房子：買了「有執照的房子」，原則上要用自己的名義重新申請。
- 買房不等於拿簽證：經營管理簽證自2025/10/16起要求資本金3,000萬日圓等多項條件。
一覽表：21 個城市
判定以「海外屋主（屋主不在型）用新法民泊經營」來看。可以＝大部分地區一年180天；有限制＝只有部分區域或只限週末・特定期間；幾乎不行＝大部分地區0天或新設將被禁止。
| 城市 | 判定 | 特區民泊 | 民泊登記件數 |
|---|---|---|---|
| 東京新宿區 | 幾乎不行 新設將被禁止 | 無 | 3,775（1年+15%） |
| 東京澀谷區 | 有限制 住宅區一年63天 | 無 | 1,845（1年+47%） |
| 東京港區 | 有限制 住宅區約97天 | 無 | 874（1年+19%） |
| 東京台東區（淺草・上野） | 有限制 全區只能週末 | 無 | 1,373（1年+21%） |
| 東京豐島區（池袋） | 幾乎不行 住宅區新設0天 | 無 | 1,826（1年+9%） |
| 東京墨田區（押上・兩國） | 有限制 新登記只能週五六 | 無 | 2,314（1年+34%） |
| 東京中央區（銀座・日本橋） | 有限制 全區只能週末 | 無 | 107（1年+5%） |
| 東京千代田區 | 幾乎不行 幾乎全區0天 | 無 | 56（1年+40%） |
| 東京大田區（蒲田・羽田） | 有限制 東京唯一的特區民泊 | 有 | 254（1年+3%） |
| 東京世田谷區 | 有限制 唯一放寬方向 | 無 | 546（1年+12%） |
| 大阪市 | 有限制 特區民泊停止新申請 | 2026/5/29 停止新申請與增加房間 | 2,256＋特區10,132設施 |
| 京都市 | 有限制 住宅區約60天 | 無 | 1,315（1年+36%） |
| 福岡市 | 可以 全市180天 | 無 | 1,844（1年+42%）＊縣 |
| 札幌市 | 可以 住宅區約120天 | 無 | 3,041（1年+46%） |
| 北海道倶知安町（二世谷比羅夫） | 可以 度假區180天 | 無 | 72 |
| 北海道二世谷町（ニセコ町） | 可以 大部分180天 | 無 | 72 |
| 長野白馬村 | 有限制 雪季可能不行 | 無 | 0（以旅館業為主） |
| 沖繩那霸市 | 可以 住宅區約104天 | 無 | 427（1年+14%） |
| 沖繩恩納村 | 可以 幾乎全村180天 | 無 | 1,196（1年+14%）＊縣 |
| 神奈川箱根町 | 可以 大部分180天 | 無 | — |
| 靜岡熱海市 | 可以 住宅區約120天 | 無 | — |
登記件數＝觀光廳公布的「屆出住宅數」（登記數減去停業數）與1年前相比。＊縣＝國家統計沒有該市町村的數字，顯示縣的數字。
各城市 Q&A
東京新宿區 東京澀谷區 東京港區 東京台東區 東京豐島區 東京墨田區 東京中央區 東京千代田區 東京大田區 東京世田谷區 大阪市 京都市 福岡市 札幌市 北海道倶知安町 北海道二世谷町 長野白馬村 沖繩那霸市 沖繩恩納村 神奈川箱根町 靜岡熱海市
匯率：新台幣＝美國聯準會 H.10 公布的 2026/9/18 紐約中午匯率換算（1日圓≈0.2028新台幣，即1新台幣≈4.93日圓）；港幣＝歐洲央行 2026/9/25 參考匯率換算（1港幣≈20.09日圓）。只是參考，實際以銀行牌告為準。房價是該地區成交的中位數（不是民宿物件的價格），僅供了解行情；只用仲介的成約價格（成約価格），二世谷・白馬幾乎沒有成約價格，改用買方問卷資料（取引価格・アンケート）並註明，兩者不混用。
東京新宿區可以經營民宿嗎？ 幾乎不行
新設將被禁止
- 一年最多幾天
- 現行：住居專用地區只能週末（約156天），其他地區180天。2026/9/8 區長宣布方針：住居類地區原則禁止新設、商業類地區縮為一年120天，既有業者2年過渡期後也適用（約2,000件可能無法繼續）。
- 可以做的區域
- 方針上只剩商業類地區（120天）
- 特區民泊
- 無（新宿區不是特區民泊地區）
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 困難：方針也禁止小規模旅館・簡易宿所新設，並要求櫃台、常駐人員、當面辦理入住
- 最近的變化
- 2027年區議會審議條例（報導：2027年6月施行，區尚未公布正式日期）
- 目前民泊登記件數與增減
- 3,775件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+27，比1年前+503（+15%）
- 房價中位數
- 中古公寓（マンション）成約價格中位數 6,000萬日圓（約新台幣1,217萬元・港幣299萬元）（2025年，1,298筆，面積中位數50㎡） 英文房價頁
日文原始資料：[1] [2] [3] ／確認程度：高（方針）／中（施行日：新聞報導，尚無條例）／最後查核 2026/9/27
東京澀谷區可以經營民宿嗎？ 有限制
住宅區一年63天
- 一年最多幾天
- 限制區域（住居專用・住居・準住居・文教地區）屋主不在型一年只有63天（春假・暑假・寒假等期間）；商業地區等180天。房東同住型（同棟或相鄰、5間房以下）180天。
- 可以做的區域
- 商業・近鄰商業・準工業地區（180天）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 商業地區可以
- 最近的變化
- 2026/7/1 起的新登記把住居地區・準住居地區也列入限制區域（2026/6/30 前登記者維持舊規定）
- 目前民泊登記件數與增減
- 1,845件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+223，比1年前+592（+47%）
- 房價中位數
- 中古公寓（マンション）成約價格中位數 8,500萬日圓（約新台幣1,724萬元・港幣423萬元）（2025年，907筆，面積中位數55㎡） 英文房價頁
東京港區可以經營民宿嗎？ 有限制
住宅區約97天
- 一年最多幾天
- 住居專用地區與文教地區，屋主不在型只能在春・夏・寒假期間營業（約97天）；其他地區180天；房東同住型不受區域限制。
- 可以做的區域
- 商業地區・住居地區等（180天）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 商業地區可以
- 最近的變化
- 2026年9月時沒有新的加嚴公告。注意：高級公寓大樓的管理規約幾乎都禁止民宿
- 目前民泊登記件數與增減
- 874件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+36，比1年前+142（+19%）
- 房價中位數
- 中古公寓（マンション）成約價格中位數 1.1億日圓（約新台幣2,231萬元・港幣548萬元）（2025年，1,557筆，面積中位數60㎡） 英文房價頁
日文原始資料：[1] ／確認程度：高（官方資料）／最後查核 2026/9/27
東京台東區可以經營民宿嗎？ 有限制
全區只能週末
- 一年最多幾天
- 全區：屋主或管理者不常駐時，週一中午到週六中午不可營業（國定假日・年末年始除外），一年約120天。
- 可以做的區域
- 全區（只限週末・假日）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 商業地區可以（淺草有很多簡易宿所），但區條例要求設櫃台・人員在場，買前務必確認
- 最近的變化
- 2026/10/1 起的新登記，連房東同住型也不能在平日營業
- 目前民泊登記件數與增減
- 1,373件（2026/7/15），比上一期（2個月前）-12，比1年前+239（+21%）
- 房價中位數
- 尚無資料（本站目前只整理了東京都心5區〔千代田・中央・港・新宿・澀谷〕的官方成交資料）
日文原始資料：[1] ／確認程度：高（官方資料）／最後查核 2026/9/27
東京豐島區可以經營民宿嗎？ 幾乎不行
住宅區新設0天
- 一年最多幾天
- 2026/12/16 起：住居類・準工業・文教地區新設全年0天（約區內7成面積）；其他地區的新設與所有既有業者只能在 3/15〜4/11、7/1〜9/1、12/15〜1/15 營業（一年120天）。房東同住型也沒有例外，違反可處5萬日圓以下罰鍰。
- 可以做的區域
- 新設只限商業地區等（120天）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 商業地區可以，是全年營業唯一實際的做法
- 最近的變化
- 區域・期間限制 2026/12/16 生效（不是4月）；2026年6月首次對15家業者下停業命令
- 目前民泊登記件數與增減
- 1,826件（2026/7/15），比上一期（2個月前）-25，比1年前+144（+9%）
- 房價中位數
- 尚無資料（本站目前只整理了東京都心5區〔千代田・中央・港・新宿・澀谷〕的官方成交資料）
東京墨田區可以經營民宿嗎？ 有限制
新登記只能週五六
- 一年最多幾天
- 2026/4/1 起的新登記：全區週日中午到週五中午不可，只能週五・週六晚上（一年約104天）；管理者常駐時不受限（180天）。2026/3/31 前登記者不適用。
- 可以做的區域
- 全區（只限週五・週六晚上）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 商業地區可以，但必須有人員常駐（2026/4/1 起）
- 最近的變化
- 2026/4/1 施行
- 目前民泊登記件數與增減
- 2,314件（2026/7/15），比上一期（2個月前）-112，比1年前+582（+34%）
- 房價中位數
- 尚無資料（本站目前只整理了東京都心5區〔千代田・中央・港・新宿・澀谷〕的官方成交資料）
東京中央區可以經營民宿嗎？ 有限制
全區只能週末
- 一年最多幾天
- 全區（包括銀座等商業地區）只能週六中午到週一中午營業，一年約104天。區網站沒有寫房東同住型的例外。
- 可以做的區域
- 全區（只限週末）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 商業地區可以，是全年營業的主要做法
- 最近的變化
- 沒有新的修法公告（區網頁為2024年5月版）
- 目前民泊登記件數與增減
- 107件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+0，比1年前+5（+5%）
- 房價中位數
- 中古公寓（マンション）成約價格中位數 1.1億日圓（約新台幣2,231萬元・港幣548萬元）（2025年，1,421筆，面積中位數60㎡） 英文房價頁
日文原始資料：[1] ／確認程度：中（區網頁為2024年5月版，未寫例外）／最後查核 2026/9/27
東京千代田區可以經營民宿嗎？ 幾乎不行
幾乎全區0天
- 一年最多幾天
- 2026/7/1 修法：屋主不在型在文教地區、學校周邊約100m、人口密集區域（大手町・丸之內・有樂町等商務區以外的幾乎全區）全年0天。180天只剩人口不密集的商務街區。
- 可以做的區域
- 只有大手町・丸之內等商務街區（住宅很少）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 客房面積合計須200㎡以上（依修法草案資料，正式施行未另行確認）
- 最近的變化
- 2026/7/1 施行
- 目前民泊登記件數與增減
- 56件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+11，比1年前+16（+40%）
- 房價中位數
- 中古公寓（マンション）成約價格中位數 8,000萬日圓（約新台幣1,623萬元・港幣398萬元）（2025年，357筆，面積中位數50㎡） 英文房價頁
日文原始資料：[1] [2] [3] ／確認程度：高（民泊）／中（旅館業200㎡：草案資料，施行未確認）／最後查核 2026/9/27
東京大田區可以經營民宿嗎？ 有限制
東京唯一的特區民泊
- 一年最多幾天
- 特區民泊：365天（最少住2晚3天）。新法民泊：屋主不在型在住居專用・工業地區0天，其他地區180天。
- 可以做的區域
- 特區民泊依區的指針（住居專用地區不可）；新法民泊在商業・住居・準工業地區等
- 特區民泊
- 有：2026年9月仍受理，但區正在研議停止新申請
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 用途地域允許的地方可以
- 最近的變化
- 2026/4 起所有住宿設施須辦說明會、步行10分鐘內趕到等。目標2027年度上半年：住居專用地區禁止新設（含房東同住型）、其他地區只限週末假日
- 目前民泊登記件數與增減
- 254件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+11，比1年前+8（+3%）。另有特區民泊 481 設施・1,086 室（內閣府，2026/6/30）
- 房價中位數
- 尚無資料（本站目前只整理了東京都心5區〔千代田・中央・港・新宿・澀谷〕的官方成交資料）
東京世田谷區可以經營民宿嗎？ 有限制
唯一放寬方向
- 一年最多幾天
- 現行：住居專用地區週一中午到週六中午不可（約120天）；其他地區180天。
- 可以做的區域
- 全區（住居專用地區目前只限週末）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 多為住宅區，可做的地點有限
- 最近的變化
- 修法草案（意見徵集 9/15〜10/6，目標2027/4施行）：符合條件且經營良好的設施，住居專用地區平日也可營業（最多180天）。23區中唯一放寬的方向
- 目前民泊登記件數與增減
- 546件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+7，比1年前+57（+12%）
- 房價中位數
- 尚無資料（本站目前只整理了東京都心5區〔千代田・中央・港・新宿・澀谷〕的官方成交資料）
大阪市可以經營民宿嗎？ 有限制
特區民泊停止新申請
- 一年最多幾天
- 新法民泊：住居專用地區0天（基地面臨寬4m以上道路者除外），小學100m內平日不可，其他地區180天。特區民泊（既有認定）365天、最少住2晚3天。
- 可以做的區域
- 新法民泊：商業・住居・準工業地區等
- 特區民泊
- 2026/5/29 停止新申請與增加房間；既有認定可以繼續營業
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 可以，但旅館業條例修正後（報導：2026/10/30 施行）有住戶的建物內須為RC/SRC造、住宿期間人員常駐（既有也適用）
- 最近的變化
- 買「已有特區民泊認定」的物件，是現在唯一接近365天的做法——但認定屬於經營者，買方能否重新取得須向市確認（見下方說明）
- 目前民泊登記件數與增減
- 新法民泊 2,256件（2026/7/15），比上一期+56，比1年前+331；特區民泊 10,132 設施・29,730 室（內閣府，2026/6/30），才是大阪的主體
- 房價中位數
- 本站尚未整理這個地區的成交資料
日文原始資料：[1] [2] [3] [4] [5] ／確認程度：高（特區停止受理・民泊規定）／中（旅館業施行日）／最後查核 2026/9/27
京都市可以經營民宿嗎？ 有限制
住宅區約60天
- 一年最多幾天
- 住居專用地區只能 1/15 中午到 3/16 中午（淡季，約60天）；其他地區180天；房東同住型與符合條件的京町家180天。屋主不在型須在約800m內（約步行10分鐘）有管理人員。
- 可以做的區域
- 住居專用地區以外（180天）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 住居專用地區以外可以（町家旅館多走這條路），須有櫃台或趕到要件
- 最近的變化
- 宿泊稅 2026/3 起最高每人每晚1萬日圓；空屋稅（非居住住宅利活用促進稅）官方預定令和12年度（2030年度）開徵
- 目前民泊登記件數與增減
- 1,315件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+77，比1年前+348（+36%）
- 房價中位數
- 京都市中心4區（上京・中京・下京・東山）：中古公寓 3,800萬日圓（約新台幣771萬元・港幣189萬元）（2025年，成約價格，781筆）；土地＋建物（透天・木屋等） 3,500萬日圓（約新台幣710萬元・港幣174萬元）（2025年，成約價格，288筆） 英文房價頁
福岡市可以經營民宿嗎？ 可以
全市180天
- 一年最多幾天
- 沒有上乘條例，全市一年180天（市街化調整區域的部分住宅除外）。
- 可以做的區域
- 全區
- 特區民泊
- 無（福岡縣只有北九州市有特區民泊）
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 用途地域允許的地方可以
- 最近的變化
- 2026年9月時沒有加嚴公告。宿泊稅200／500日圓
- 目前民泊登記件數與增減
- 福岡市沒有單獨統計，數字為福岡縣（含福岡市）：1,844件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+71，比1年前+550（+42%）
- 房價中位數
- 福岡市中古公寓成約價格中位數 2,700萬日圓（約新台幣548萬元・港幣134萬元）（2025年，2,739筆，面積中位數70㎡）
日文原始資料：[1] [2] [3] ／確認程度：中（依觀光廳2021年條例一覽與市網頁推定沒有上乘條例）／最後查核 2026/9/27
札幌市可以經營民宿嗎？ 可以
住宅區約120天
- 一年最多幾天
- 住居專用地區等：屋主不在型只能週五中午到週一中午・假日・年末年始（約120天）；中小學100m內上課日不可；其他地區180天。房東同住型（5間房以下）不受限。
- 可以做的區域
- 商業・住居地區等（180天）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 用途地域允許的地方可以
- 最近的變化
- 宿泊稅 2026/4 起（道＋市）300／400／1,000日圓
- 目前民泊登記件數與增減
- 3,041件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+146，比1年前+953（+46%）
- 房價中位數
- 本站尚未整理這個地區的成交資料
北海道倶知安町可以經營民宿嗎？ 可以
度假區180天
- 一年最多幾天
- 北海道條例：住居專用地區等，加上 2026/6/1 起居住誘導區域內的第1種・第2種住居地區，屋主不在型只能週末・假日・年末年始（約120天）；6所學校出入口100m內上課日不可；比羅夫（Hirafu）度假區基本上不受限（180天）。
- 可以做的區域
- 比羅夫等度假・觀光區（180天）；市中心住宅區約120天
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 可以：比羅夫的公寓式飯店・木屋多半以旅館業（簡易宿所）全年營業
- 最近的變化
- 2026/6/1 擴大限制區域；町宿泊稅 2026/4 起3%（另加北海道稅）
- 目前民泊登記件數與增減
- 72件（北海道「届出住宅一覧」，2026/9/15；只有最新時點，無增減資料）
- 房價中位數
- 倶知安町：土地＋建物（透天・木屋等） 4,400萬日圓（約新台幣893萬元・港幣219萬元）（2025年，買方問卷（アンケート）資料；當地幾乎沒有成約價格，24筆，筆數少僅供參考） 英文房價頁
日文原始資料：[1] [2] [3] ／確認程度：高（2026/6 擴大區域）／中（度假區不受限的部分）／最後查核 2026/9/27
北海道二世谷町可以經營民宿嗎？ 可以
大部分180天
- 一年最多幾天
- 北海道條例的指定區域（住居專用地區等・學校周邊）屋主不在型約120天；町內大部分不在住居類用途地域，一年180天。
- 可以做的區域
- 町內大部分（180天，請看北海道的地圖）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 可以（別墅常見），但景觀・用水規定嚴格
- 最近的變化
- 宿泊稅 2026/11/1 起改為3%（含北海道稅）
- 目前民泊登記件數與增減
- 72件（北海道「届出住宅一覧」，2026/9/15；只有最新時點，無增減資料）
- 房價中位數
- 二世谷町：土地＋建物（透天・木屋等） 3,000萬日圓（約新台幣609萬元・港幣149萬元）（2025年，買方問卷（アンケート）資料；當地幾乎沒有成約價格，7筆，筆數少僅供參考） 英文房價頁
長野白馬村可以經營民宿嗎？ 有限制
雪季可能不行
- 一年最多幾天
- 長野縣條例（全國最嚴之一）：住居專用地區・學校周邊平日不可；另外「滑雪場周邊」區域冬季旺季限制屋主不在型——也就是海外屋主的民宿在雪季可能不能營業（確切期間・範圍本站尚未確認）。房東同住型不受此限。
- 可以做的區域
- 指定區域以外（180天）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 可以：白馬的木屋・民宿（lodge）多以旅館業（簡易宿所）全年營業，建議買已有許可的物件
- 最近的變化
- 宿泊稅 2026/6 起：縣200日圓＋村200〜1,900日圓
- 目前民泊登記件數與增減
- 0件（長野縣一覽，2026/7/31）。白馬的住宿幾乎都以旅館業（簡易宿所）許可經營，民泊登記數沒有參考意義
- 房價中位數
- 白馬村：土地＋建物（透天・木屋等） 3,950萬日圓（約新台幣801萬元・港幣197萬元）（2025年，買方問卷（アンケート）資料；當地幾乎沒有成約價格，20筆，筆數少僅供參考） 英文房價頁
沖繩那霸市可以經營民宿嗎？ 可以
住宅區約104天
- 一年最多幾天
- 那霸市條例：住居專用地區週日中午到週五中午不可（連假除外，約104天）；第1種住居地區若管理業者事務所不在同棟或相鄰也一樣；學校周邊也有限制；其他地區180天。
- 可以做的區域
- 商業地區等（180天）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 用途地域允許的地方可以
- 最近的變化
- 沖繩縣宿泊稅 2027/2 起2%（上限2,000日圓）
- 目前民泊登記件數與增減
- 427件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+35，比1年前+54（+14%）
- 房價中位數
- 本站尚未整理這個地區的成交資料
沖繩恩納村可以經營民宿嗎？ 可以
幾乎全村180天
- 一年最多幾天
- 沖繩縣條例：恩納村只有學校周圍100m（上課期間）受限，沒有住居專用地區的限制，幾乎全村一年180天。
- 可以做的區域
- 幾乎全村
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 可以（度假別墅常取得旅館業許可），注意國定公園・景觀規定
- 最近的變化
- 沖繩縣宿泊稅 2027/2 起2%
- 目前民泊登記件數與增減
- 國家統計沒有村的數字；數字為沖繩縣（那霸市以外）：1,196件（2026/7/15），比上一期（2個月前）+28，比1年前+142（+14%）
- 房價中位數
- 本站尚未整理這個地區的成交資料
日文原始資料：[1] ／確認程度：高（官方資料）／最後查核 2026/9/27
神奈川箱根町可以經營民宿嗎？ 可以
大部分180天
- 一年最多幾天
- 神奈川縣條例：第1種低層住居專用地區中屬於箱根第1種觀光地區者，3/1〜6/1、8/1〜9/1、10/1〜12/1 不可營業；其他地區180天。國立公園內另有建築限制。
- 可以做的區域
- 大部分地區（180天）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 可以（溫泉旅館市場）
- 最近的變化
- —（依觀光廳2021年彙整，本站尚未以縣最新條例再確認）
- 目前民泊登記件數與增減
- 國家統計只到縣級，沒有這個市町村的數字
- 房價中位數
- 本站尚未整理這個地區的成交資料
日文原始資料：[1] ／確認程度：中（觀光廳2021年彙整，未在神奈川縣網站再確認）／最後查核 2026/9/27
靜岡熱海市可以經營民宿嗎？ 可以
住宅區約120天
- 一年最多幾天
- 靜岡縣條例：住居專用地區與學校100m內週一到週五不可（假日・休業日除外，約120天）；飯店旅館建築限制地區平日也不可；其他地區180天。
- 可以做的區域
- 商業・觀光地區（180天）
- 特區民泊
- 無
- 簡易宿所（旅館業許可，無天數上限）
- 可以（溫泉旅館市場）
- 最近的變化
- 熱海市另有「別莊等所有稅」
- 目前民泊登記件數與增減
- 國家統計只到縣級，沒有這個市町村的數字
- 房價中位數
- 本站尚未整理這個地區的成交資料
為什麼大部分公寓（分讓マンション）的管理規約禁止民宿
日本國土交通省在2017年8月29日修改了「公寓標準管理規約」（マンション標準管理規約），要求每棟公寓在第12條明確寫出「可以」或「禁止」經營住宅宿泊事業（另有「只限房東同住」的寫法）。民泊新法2018年上路前，大多數管理組合選擇寫上「禁止」。
- 原因很實際：陌生旅客進出、噪音與垃圾、門禁與電梯安全，以及一戶做民宿可能讓整棟的消防分類改變。
- 沒有官方統計「有幾成禁止」，但實務上公寓多半禁止；東京港區等高級大樓幾乎全部禁止。
- 即使規約沒寫，之後的總會也可以決議禁止。買之前請仲介提供最新的管理規約、使用細則與近幾年的總會紀錄。
- 要做民宿，實際上多是買透天（一戶建）、整棟公寓或店鋪兼住宅，而且要在條例允許的用途地域。
執照屬於經營者，不屬於房子（買了要重新申請）
「附民宿執照的房子」是常見的賣點，但日本的三種制度都是發給「經營的人或公司」：
| 制度 | 性質 | 換屋主時 |
|---|---|---|
| 民泊新法（住宅宿泊事業） | 登記（届出），一年最多180天 | 新屋主以自己名義重新登記；要符合登記當時的條例（很多區只對新登記加嚴） |
| 旅館業（簡易宿所等） | 許可，無天數上限 | 原則重新申請。2023年12月修法後，以「事業讓渡」方式可經知事等承認承繼（旅館業法第3條之2） |
| 特區民泊 | 認定，365天、最少住2晚3天 | 新屋主須重新取得認定；大阪市已停止新申請，能否取得須先向市確認 |
要注意的是「既有業者不適用」的規定：墨田區（2026/4）、澀谷區（2026/7）、台東區（2026/10）等的加嚴只適用新登記。賣方可以用舊規定經營，換成您的名義重新登記時，就要適用新規定，天數可能大幅減少。
大阪特區民泊 2026/5/29 停止新申請
大阪市過去占全國特區民泊的九成以上：內閣府統計 2026/6/30 時點大阪市有 10,132 個設施、29,730 室。大阪市在 2026年5月29日停止受理新申請與增加房間，已認定的設施可以繼續營業。
- 停止前有大量「趕末班車」的申請，4月底到6月底設施數大增。
- 之後想在大阪市做民宿，只剩新法民泊（180天、住居專用地區原則不可）或旅館業許可；而旅館業條例也將加嚴（報導：2026/10/30 施行，有住戶的建物須RC/SRC造、住宿期間人員常駐）。
- 市場上會出現「附特區民泊認定」的物件。認定屬於賣方，買方在停止受理後能否取得，請務必透過仲介向大阪市確認，並寫進買賣契約的條件。
- 東京唯一的特區民泊是大田區，目前仍受理，但區正在研議停止新申請。
海外屋主必須委託住宅宿泊管理業者
住宅宿泊事業法第11條規定：屋主不住在該住宅（屋主不在型），或客房超過5間時，必須把管理業務委託給向國土交通大臣登錄的「住宅宿泊管理業者」。住在台灣或香港的屋主一定屬於這一類。
- 管理業者負責旅客名簿、清潔、噪音與垃圾的申訴處理、緊急應變等。全國登錄 4,529 家（2026/7/15）。
- 很多地方另加「趕到時間」：京都市約800m內、大田區步行10分鐘內（2026/4起）、千代田區10分鐘。
- 管理費通常以營收的一定比例計算，另加清潔費；做收支試算時要一起算進去。
經營管理簽證：2025/10 起資本金3,000萬日圓（買房不等於拿簽證）
出入國在留管理廳修改了「經營・管理」的基準，2025年10月16日起施行：
- 資本金（出資總額）3,000萬日圓以上（個人事業則看投入事業的總額）。
- 雇用1名以上常勤職員（限日本人、特別永住者、永住者、日本人配偶者等、定住者）。
- 申請人或常勤職員其中一人具備相當於B2的日語能力（如JLPT N2以上、BJT 400分以上）。
- 博士・碩士・專門職學位，或3年以上經營・管理經驗。
- 事業計畫須經中小企業診斷士、公認會計士或稅理士確認。
- 原則上不能以自宅兼作事務所。
已持有簽證者到2028年10月16日前有過渡期。買房本身不會給任何在留資格；只把一間房交給管理業者代管，也很難說明是在日本「經營事業」。個案請洽行政書士。
什麼是「0天」？（2026/7 觀光廳通知）
民泊新法（住宅宿泊事業法，2018年6月施行）規定一年最多180天，第18條允許都道府縣・保健所設置市・特別區用條例再限制區域和期間。過去政府的立場是「全面禁止並不妥當」，所以大部分地方只是限制星期或期間。
2026年7月15日，觀光廳向自治體發出「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」，確認：
- 條例可以把特定區域的營業天數定為0天（實質禁止）；
- 可以要求業者用ICT（噪音計、攝影機等）管理。
之後新宿區（2026/9/8 宣布）、大田區等陸續打出住宅區禁止新設的方針；豐島區住宅區新設從2026/12/16起為0天；千代田區2026/7起幾乎全區0天。搜尋「日本民宿經營0天」看到的，就是這個變化。
接下來的變化（時間表）
- 2026/10/1 台東區：新登記連房東同住型也只能週末。
- 2026/10/5 日本不動產登記開始要求申報國籍（不會出現在登記簿謄本上）。
- 2026/10 下旬 大阪市旅館業條例修正（報導：10/30）：RC/SRC造・常駐。
- 2026/11/1 二世谷町宿泊稅改為3%。
- 2026/12/16 豐島區：住居類地區新設0天、其他地區一年120天。
- 2027/2/1 沖繩縣宿泊稅2%（上限2,000日圓）。
- 2027/4 東京都宿泊稅改為一晚1萬3千日圓以上一律3%，民泊也列入課稅；世田谷區放寬案（目標）。
- 2027年度上半年 大田區：住居專用地區禁止新設（目標），特區民泊新申請可能停止。
- 2027年（報導：6月） 新宿區：住居類地區禁止新設、商業類120天。
- 2028/10/16 經營管理簽證新基準的過渡期結束。
- 令和12年度（2030年度） 京都市空屋稅預定開徵（官方）。
「目標」「報導」表示尚未以條例或官方正式文件確定。
常見問題
日本買房經營民宿，現在還可行嗎？
可行，但要選對地方和物件。東京都心多數區只能週末營業，豐島・千代田・新宿的住宅區正在走向「0天」；福岡市（全市180天）、沖繩恩納村、二世谷・比羅夫的度假區、札幌和那霸的商業地區相對寬鬆。想全年營業，實際上要買能取得旅館業「簡易宿所」許可的整棟物件，或已有許可的物件。大部分分售公寓的管理規約禁止民宿，買公寓來做民宿通常行不通。
日本民宿經營「0天」是什麼意思？
民泊新法本來是一年最多180天，自治體可以用條例再縮短。2026年7月15日，觀光廳發出技術性建議（ゼロ日規制等について），確認條例可以把住宅區的民宿天數定為0天，也可以要求用ICT（噪音計、攝影機等）管理。之後新宿區、大田區等陸續宣布住宅區禁止新設，豐島區住宅區新設從2026/12/16起為0天。
在日本買房可以拿經營管理簽證嗎？
買房本身不會給任何簽證。2025年10月16日起「經營・管理」簽證的基準大幅提高：資本金3,000萬日圓以上、雇用1名以上常勤職員（日本人或永住者等）、申請人或職員有B2程度日語（如JLPT N2）、碩士以上學位或3年以上經營經驗、事業計畫須經中小企業診斷士・會計師・稅理士確認，而且原則上不能用自宅當事務所。單純買一間房交給業者代管，很難說明是在日本「經營事業」。請找行政書士個別確認。
台灣人可以在日本經營民宿嗎？
可以。日本買房沒有國籍限制，外國人也能以個人或公司名義辦民泊登記或旅館業許可。但只要人住在台灣，就是「屋主不在型」，法律規定必須委託日本國土交通省登錄的住宅宿泊管理業者，並且要符合各市區的天數・區域限制與消防規定。取得房子不等於取得簽證，也不等於可以自己在日本工作。
如何在日本經營民宿？大概要做哪些事？
1）確認物件的用途地域和市區條例（本頁的城市卡片）；2）如果是公寓，確認管理規約與總會決議是否禁止民宿；3）消防設備（自動火災報知器等）並取得消防法令適合通知書；4）向自治體辦住宅宿泊事業「登記（届出）」，或申請旅館業許可、特區民泊認定；5）屋主不在日本時委託住宅宿泊管理業者；6）在日本申報所得稅與繳納宿泊稅。
買了已經在經營民宿的房子，執照會跟著過戶嗎？
原則上不會。民泊登記、特區民泊認定、旅館業許可都是發給「經營者」而不是房子，換了屋主就要以新屋主的名義重新辦。旅館業在2023年12月修法後，以「事業讓渡」方式可經知事等承認承繼地位，但這要賣方配合、而且要符合當時的規定。大阪市特區民泊已停止新申請，買方能不能重新取得，務必先向大阪市確認。
一年180天是怎麼算的？
以「晚」計算，從每年4月1日中午到隔年4月1日中午為一年。各地條例再限制星期或期間後，實際可營業天數往往只有60〜120天。
大阪還能做特區民泊嗎？
大阪市在2026年5月29日停止受理特區民泊的新申請與增加房間。既有的 10,132 個設施（29,730 室，內閣府 2026/6/30）可以繼續營業。新進場只能走新法民泊（180天、住宅專用地區不可）或旅館業許可，而旅館業的條件也將在2026年10月下旬（報導）加嚴。
你們有賣房子或推薦物件嗎？
沒有。本站不是不動產仲介，不介紹、不推薦、不議價任何特定物件。如果您需要，我們可以介紹持有日本宅地建物取引業執照的仲介，物件說明與交易都由仲介負責。
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資料來源
- 日本觀光廳 民泊制度入口網站「住宅宿泊事業法的施行狀況」（日文：観光庁「民泊制度ポータルサイト」住宅宿泊事業法の施行状況・届出状況一覧）：mlit.go.jp。出典：観光庁「民泊制度ポータルサイト」住宅宿泊事業法の施行状況（届出状況一覧）をもとに加工して作成
- 日本觀光廳「民泊通知」（日文：住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言），2026/7/15）：mlit.go.jp
- 日本內閣府 地方創生推進事務局「國家戰略特區 特區民泊的實績」（日文：国家戦略特区 特区民泊の実績，2026/6/30 時點）：chisou.go.jp
- 大阪市「特區民泊」（日文：国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）新申請受理終止公告：city.osaka.lg.jp；施設一覽（日文：「民泊」などの宿泊施設について）：city.osaka.lg.jp
- 北海道「住宅宿泊事業 届出住宅一覽」（日文：北海道民泊ポータルサイト 届出住宅一覧，2026/9/15）：pref.hokkaido.lg.jp（依北海道網站政策 CC BY 加工）
- 長野縣「住宅宿泊事業 屆出狀況一覽」（日文：長野県 住宅宿泊事業届出状況一覧，2026/7/31）：pref.nagano.lg.jp
- 出入國在留管理廳「經營・管理」基準修正（日文：在留資格「経営・管理」に係る上陸基準省令等の改正について，2025/10/16 施行）：moj.go.jp/isa
- 國土交通省「公寓標準管理規約」（日文：マンション標準管理規約，2017/8/29 修正）：新聞稿・規約頁
- 住宅宿泊事業法（日文：住宅宿泊事業法，平成29年法律第65號）第11條・第18條：e-Gov 法令檢索；旅館業法（日文：旅館業法，昭和23年法律第138號）第3條之2：e-Gov 法令檢索
- 各城市的條例與公告：每張城市卡片下方的 [1] [2]… 連結（各市區町村・都道府縣官方網頁，少數細節參考新聞報導並已註明）。
- 房價：國土交通省 不動產資訊庫（日文：国土交通省 不動産情報ライブラリ）的成交價資料：reinfolib.mlit.go.jp。出典：国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを加工して作成。
- 匯率：美國聯準會 H.10（FRED：DEXTAUS・DEXJPUS，2026/9/18）；歐洲央行參考匯率（ecb.europa.eu，2026/9/25）。
最後查核：2026/9/27。民宿相關條例正在快速變動，本頁標示「報導」「目標」「草案」的項目尚未正式確定。購買或申請前，請務必向物件所在的市區町村（保健所）確認最新規定，並諮詢行政書士・稅理士等專家。
免責聲明。本頁為一般資訊，不是法律・稅務・投資建議。本站不是不動產仲介（不是日本的宅地建物取引業者），只介紹持有日本宅建業執照的業者；不說明、不推薦、不議價任何特定物件。仲介可能支付本站介紹費，買方不需支付本站任何費用。