日本空屋（空き家）：外國人能買嗎？買之前要注意什麼

重點整理

• 空屋900萬2千戶，占日本全部住宅的13.8%，戶數和比率都是2023年住宅・土地統計調查（2023年10月1日時點）的歷史新高，比2018年多了51萬3千戶。
• 大多數不是在賣的。 將近一半（444萬戶）是等房客的出租房，因為要賣而空著的只有32萬6千戶。大家口中的「空き家」、也就是沒人管的老房子，屬於「其他」類的385萬6千戶（占全部住宅5.9%），多數是透天獨棟。
• 外國人可以買空屋，條件和日本其他不動產一樣，沒有國籍限制；非居住者在買完後依外匯法提出報告。
• 價格800萬日圓以下的房子，仲介可以向買賣雙方各收最多33萬日圓（含稅）的報酬（2024年7月1日起的特例），可能比一般的比例上限還高。
• 付錢前先確認：這塊地能不能重建（有沒有臨路）、屋齡（1981年前的舊耐震基準）、進出道路、給水和化糞池、修繕要花多少。便宜的房子，修的錢常常比買的錢多。
• 放著不管會花更多錢。 地方政府對管理不善的空屋正式發出「勸告」後，那塊地就失去固定資產稅的住宅用地優惠（通常前200㎡的課稅標準減為六分之一）。

日本有多少空屋

數字來自日本總務省統計局每五年一次的住宅・土地統計調查（住宅・土地統計調査）。2023年的確定值（2024年9月25日公布）把所有沒人住的住宅分成下面幾類：

有三點值得注意：

• 總數一直在增加。 1993年到2023年的30年間，空屋大約增加了一倍，空屋率也從2018年的13.6%升到13.8%。
• 空屋大多是獨棟房子。 空屋中有352萬3千戶是獨棟住宅，其中80.9%（285萬1千戶）屬於「其他」類：繼承來的老家、屋主搬走的房子。空的公寓則多半是一般的出租空房（集合住宅空屋的78.5%是出租用）。
• 「出售用」很少。 因為掛牌出售而空著的只占空屋的3.6%。大多數空屋從來沒上過市場，因為屋主還沒決定要賣、繼承人之間談不攏、或是房子不值得花錢去賣。

調查也公布各都道府縣、各市町村的比率。網路上的排名常把整體空屋率和「其他」類空屋率混在一起，請直接看資料來源裡的官方表格。

外國人能買空屋嗎

可以。空屋在法律上就是一般的房子，日本不以國籍或居住與否限制土地、建物的所有權。觀光客、在日居民、海外公司都可以登記為所有權人。但買房子不會給你簽證或在日本居住的權利。

程序和買任何不動產相同：

• 非居住者原則上在取得日本不動產後20天內向財務大臣提出報告（外匯及外國貿易法）。英文版的外匯法報告說明有細節。
• 2026年10月5日起，辦理所有權登記的個人都要申報國籍（不會顯示在公開的登記簿上）。
• 國防設施、國境附近的少數地點被指定為重要土地等調查法的區域，見英文版各市町村的指定區域。
• 住在海外的話，每年的固定資產稅需要一位在日本的納稅管理人（納税管理人）。房子空著，颱風、大雪過後也要有人去看一下。

規定會變。2026年討論中的外國人持有相關提案，我們在外國人持有規定追蹤頁持續更新狀態。

空屋在哪裡找

• 地方政府的空屋銀行（空き家バンク）。 很多市町村自己維護一份「屋主想賣或想租」的空屋清單。有些空屋銀行對使用者設條件（例如要移居到當地），有些是直接讓你和屋主聯絡、不經過仲介。條件各地不同，要看那個空屋銀行自己的規定。
• 全國版空屋銀行。 國土交通省選了LIFULL和At Home兩家公司，經營把各地清單整合起來的全國網站；2017年10月試營運、2018年4月正式營運。物件本身仍然屬於各市町村。
• 一般仲介。 很多低價房子也是透過當地持照仲介，像一般物件一樣交易。仲介會製作重要事項說明書（重要事項説明），能不能重建、有沒有臨路等法律限制都必須寫在裡面。

如果透過空屋銀行直接向屋主買、沒有仲介，就沒有人在法律上有義務給你那份說明書。請預留自己找人查核的預算（登記找司法書士，建物找建築師或房屋檢查員）。

便宜房子的真正成本

開價通常是所有數字裡最小的一個。還要加上：

• 仲介費。 400萬日圓以上的買賣，一般法定上限是價格的3%＋6萬日圓，另加消費稅。但800萬日圓以下的「低價空屋等（低廉な空家等）」，依國土交通省告示，2024年7月1日起仲介可以向買賣雙方各收最多30萬日圓＋稅（33萬日圓），前提是事先說明並取得同意。300萬日圓的房子，一般上限會低很多，所以要有心理準備是這個較高的數字。
• 稅金和登記：登錄免許稅、不動產取得稅、印花稅（多數以評價額計算，老房子通常很低），加上司法書士的費用。可用稅費試算（英文）。
• 修繕。 空了幾年的房子，屋頂、白蟻、水管、化糞池、電線都要看。簽約前先做建物狀況調查（建物状況調査）並向營造商要報價。因為沒有可靠的官方來源，本站不刊登修繕費數字，請直接問當地營造商。
• 清運。 很多空屋還塞滿前屋主的東西。由誰清、費用誰出，要寫進合約。
• 持有成本。 固定資產稅（在指定區域還有都市計畫稅）、保險、為了通風的水電、雪國的除雪、住在海外的話還有管理人的費用。非居住屋主每年要做的事，見2026年屋主清單。

簽約前要查的5個陷阱

1. 能不能重建？ 依建築基準法，建築基地原則上要有2公尺以上接到符合規定的道路（第43條）。很多窄巷裡、旗竿形基地上的老房子達不到，就以「不可重建（再建築不可）」出售。通常可以修，但不能拆掉重蓋，用途和轉手都受限。問仲介，也向市町村的建築課確認。
2. 耐震基準。 1981年6月1日以前取得建築確認的建物是按舊耐震基準設計的，很多空屋就是這個年代。可參考各地區地震・淹水風險，再到市町村的災害地圖查地址。
3. 用途分區。 有些鄉下房子位在限制新建的市街化調整區域（市街化調整区域），或是位在農地上、過戶要農業委員會許可。兩種都可能讓計畫卡住。
4. 給水、排水和進出道路。 私人水井、共用水管、老舊化糞池、私設道路都很常見。要問清楚道路和水管是誰的。
5. 想做民宿。 把空屋改成Airbnb，需要民宿申報（一年最多180晚）或旅館業許可、消防工程、地方政府同意，有些地方限制更嚴。見各城市民宿規定。

放著不管，稅會變重

有房子的土地通常享有很大的固定資產稅減免（住宅用地特例，住宅用地特例，地方稅法第349條之3之2）：前200㎡的課稅標準減為六分之一，其餘減為三分之一（都市計畫稅則是三分之一和三分之二）。

依2023年12月13日施行的修正空屋對策特別措置法，地方政府可以先指導、再正式勸告（勧告）管理不善的空屋（管理不全空家等）或已經有危險的空屋（特定空家等）的屋主。一旦發出勸告，那塊地就失去住宅用地優惠，土地的稅可能大幅上升。有危險的房子還可能接到命令，最後由政府代為拆除、費用向屋主追討。

對住在海外的屋主，教訓很簡單：空屋要定期巡視、除草、屋頂要完好、在日本要有聯絡人，否則只會越養越貴。

空屋值得投資嗎

本站不提供投資建議，但數據指向同一個方向：空屋便宜，多半是因為想住在那裡的人很少。官方調查有900萬戶空屋而且還在增加，表示在都市和熱門度假區以外，轉手可能很慢、租屋需求也薄。對空屋滿意的人，通常是買來自己用（度假據點或長期整修計畫）並且把修繕費算進預算，而不是為了短期轉售獲利。

決定前想先看價格資料，可以比較東京房價、日本房價總覽等頁面的官方成交價。

常見問題

資料來源

1. 總務省統計局，令和5年（2023年）住宅・土地統計調查 住宅及世帶基本集計（確報集計，2024年9月25日）概要：stat.go.jp PDF・調查首頁：stat.go.jp/data/jyutaku
2. 國土交通省，全國版空屋・空地銀行（全国版空き家・空き地バンク）：mlit.go.jp
3. 國土交通省，不動產交易消費者須知（含2024年7月1日起低價空屋的仲介報酬特例）：mlit.go.jp・報酬告示：mlit.go.jp
4. 國土交通省，空屋對策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）及2023年12月13日施行的修正：mlit.go.jp・空屋相關固定資產稅措施：概要 PDF、地方稅法摘錄 PDF
5. 建築基準法（建築基準法）第42～43條：e-Gov 法令檢索