結論先講
- 外國人沒有額外的稅。日本買房、持有、出售的稅率，台灣人和日本人一樣；差別在「用途」：自住或出租有減免，度假屋沒有。
- 買的時候：透過仲介買中古屋，房價之外大約再加 5〜8%＝仲介費（上限3%＋6萬日圓＋消費稅）、不動產取得稅（3%）、登錄免許稅（土地1.5%・建物2%）、印花稅、司法書士費。
- 每年：固定資產稅 1.4%＋都市計畫稅最高 0.3%，課在「固定資產稅評價額」（通常遠低於成交價）上，不是課在房價上。住宅用地前200㎡（約60.5坪）的土地課1/6。
- 例：5,000萬日圓（約新台幣1,014.2萬元）的中古公寓，買的時候約 2,876,000日圓（約新台幣58.3萬元，5.8%），每年約 288,333日圓（約新台幣5.8萬元）；若是度假屋，分別是 3,026,000日圓 與 425,000日圓。
- 新台幣換算用1日圓≈新台幣0.2028元（美國聯準會 H.10／FRED，2026-09-18）；稅額以日圓計算，匯率只是參考。
日本買房稅金：買的時候要付什麼
1. 仲介費（仲介手数料）
國土交通省告示規定持照仲介向買賣各方可收的上限：200萬日圓以下的部分5%、200萬〜400萬的部分4%、超過400萬的部分3%，另加10%消費稅。房價超過400萬日圓時等於 （房價×3%＋6萬日圓）×1.1。這是上限，不是固定價，可以談。直接向建商買新建案通常沒有仲介費。
| 房價（未稅） | 仲介費上限（含10%消費稅） | 占房價 |
|---|---|---|
| 500萬日圓 | 231,000日圓 約新台幣4.7萬元 | 4.6% |
| 1,000萬日圓 | 396,000日圓 約新台幣8.0萬元 | 4.0% |
| 3,000萬日圓 | 1,056,000日圓 約新台幣21.4萬元 | 3.5% |
| 5,000萬日圓 | 1,716,000日圓 約新台幣34.8萬元 | 3.4% |
| 1.00億日圓 | 3,366,000日圓 約新台幣68.3萬元 | 3.4% |
| 3.00億日圓 | 9,966,000日圓 約新台幣202.2萬元 | 3.3% |
800萬日圓以下的「低價空屋」，2024年7月1日起每方上限可提高到30萬日圓＋稅（33萬日圓），須事先說明並同意。
2. 不動產取得稅（都道府縣稅）
登記後幾個月寄來的一次性稅單，課在固定資產稅評價額上。2027年3月31日前取得：土地 3%、住宅建物 3%、非住宅建物（店面、辦公室、旅館、度假屋）4%。住宅用地的課稅標準減半。新建住宅每戶可從建物評價額扣1,200萬日圓（40〜240㎡，出租也可，度假屋不行）；中古住宅的扣除只給要自住的個人（40〜240㎡、1982年耐震標準）。2026年4月1日起，土地評價額未滿16萬日圓、買入建物未滿34萬日圓者免課。
3. 登錄免許稅與司法書士
所有權移轉登記在法務局辦理，通常由司法書士在付款當天辦。稅課在評價額上：
| 登記 | 標準 | 減輕 |
|---|---|---|
| 土地・買賣移轉 | 2% | 1.5%（2029年3月31日前登記） |
| 建物・買賣移轉 | 2% | 0.3%（自住，2027年3月31日前） |
| 新建物・保存登記 | 0.4% | 0.15%（自住） |
| 抵押權設定（貸款） | 貸款額0.4% | 0.1%（自住） |
「自住」稅率需要本人居住、50㎡以上、一年內登記，並附市町村的「住宅用家屋證明書」；投資用與度假屋用標準稅率。司法書士費自由訂價，日本司法書士會連合會2024年調查的買賣移轉平均 56,678日圓（約新台幣1.1萬元；含本人確認報告則 94,887日圓）；海外買家常因翻譯、宣誓書而更高。
4. 印花稅（印紙税）
買賣契約書的每一份正本要貼印花。2027年3月31日前的減輕稅率：500萬〜1,000萬日圓 5,000日圓、1,000萬〜5,000萬 10,000日圓、5,000萬〜1億 30,000日圓、1億〜5億 60,000日圓、5億〜10億 160,000日圓。通常買賣雙方各付自己那一份。
5. 例：5,000萬日圓的中古公寓
假設：房價5,000萬日圓（約新台幣1,014.2萬元）透過仲介買；土地持分評價額1,000萬、建物1,500萬（假設值，實際看賣方的評價證明書）；1982年以後完工；非居住者現金購買，沒有自住減免。
| 項目 | 長期出租／自住 | 度假屋 |
|---|---|---|
| 仲介費（上限） | 1,716,000 約新台幣34.8萬元 | 1,716,000 約新台幣34.8萬元 |
| 不動產取得稅・土地：1,000萬×1/2×3% | 150,000 約新台幣3.0萬元 | 150,000 約新台幣3.0萬元 |
| 不動產取得稅・建物：1,500萬×3%（度假屋4%） | 450,000 約新台幣9.1萬元 | 600,000 約新台幣12.2萬元 |
| 登錄免許稅・土地：1,000萬×1.5% | 150,000 約新台幣3.0萬元 | 150,000 約新台幣3.0萬元 |
| 登錄免許稅・建物：1,500萬×2% | 300,000 約新台幣6.1萬元 | 300,000 約新台幣6.1萬元 |
| 印花稅 | 10,000 約新台幣2,028元 | 10,000 約新台幣2,028元 |
| 司法書士（假設；2024年調查平均56,678日圓） | 100,000 約新台幣2.0萬元 | 100,000 約新台幣2.0萬元 |
| 房價之外合計 | 2,876,000日圓（5.8%） 約新台幣58.3萬元 | 3,026,000日圓（6.1%） 約新台幣61.4萬元 |
交屋時另外要結算當年剩餘天數的固定資產稅、管理費與修繕積立金（習慣上按天數補給賣方）、火災・地震保險；貸款另有銀行手續費、保證費與抵押權登記。數字可在稅費計算機改。
日本房地產持有成本：每年要繳的稅
| 稅 | 誰課 | 稅率 | 範圍 |
|---|---|---|---|
| 固定資產稅（固定資産税） | 市町村（東京23區由東京都） | 1.4%（標準稅率，少數地方更高） | 全國 |
| 都市計畫稅（都市計画税） | 市町村 | 最高 0.3% | 只有市街化區域，有些鄉鎮較低或不課 |
兩種稅都課在市町村課稅台帳的固定資產稅評價額上，每3年評價一次（現在的基準年是2024年度，下次是2027年度）。土地評價額約為公示地價的70%，在東京都心或二世谷這種成交價遠高於公示地價的地方，評價額可能只是成交價的一小部分；建物按重置成本減折舊。真正準確的只有稅單上的數字：買之前請仲介提供賣方的「公課證明書」或「評價證明書」。每年1月1日登記在誰名下，當年整年由誰繳；東京23區分6月・9月・12月・2月四期。評價額未滿30萬日圓（土地）・20萬日圓（建物）免課。
住宅用地與新屋的減免
| 住宅底下的土地 | 固定資產稅課稅標準 | 都市計畫稅課稅標準 |
|---|---|---|
| 每戶前200㎡（約60.5坪，小規模住宅用地） | 評價額的 1/6 | 1/3 |
| 超過200㎡的部分（到樓地板面積10倍） | 1/3 | 2/3 |
| 不是住宅用（度假屋、店面、空地） | 無減免 | 無減免 |
公寓的土地是共有，每戶都算一戶住宅，幾乎全部落在1/6。長期出租給房客仍算「住宅」，保留優惠。新建住宅的建物固定資產稅前3年減半（3層以上耐火建築、也就是大多數公寓，5年），每戶120㎡以內、樓地板40〜240㎡，2031年3月31日前完工者適用；度假屋不適用。
度假屋為什麼比較貴
依地方稅法施行令，只供休閒、不是日常生活用的「別荘」不算住宅：土地沒有1/6・1/3優惠、建物沒有新屋減半，所以滑雪場的度假公寓常常比同價位的市區公寓稅重好幾倍。是不是度假屋由市町村依事實認定（誰住、多常用、有沒有出租）；放進旅館式租賃池的滑雪公寓各鄉鎮做法不同，請先問市町村稅務課或稅理士。
例：同一間5,000萬日圓公寓的每年稅金
土地持分評價額1,000萬（每戶200㎡以內）、建物1,500萬，所在地固定資產稅1.4%、都市計畫稅0.3%。這是公式的示意，不是報價；負擔調整措施可能讓土地部分更低。
| 項目 | 出租／自住 | 度假屋 |
|---|---|---|
| 土地・固定資產稅 | 1,000萬×1/6×1.4% 23,333日圓・約新台幣4,733元 | 1,000萬×1.4% 140,000日圓・約新台幣2.8萬元 |
| 土地・都市計畫稅 | 1,000萬×1/3×0.3% 10,000日圓・約新台幣2,028元 | 1,000萬×0.3% 30,000日圓・約新台幣6,085元 |
| 建物・固定資產稅 | 1,500萬×1.4% 210,000日圓・約新台幣4.3萬元 | 同左 210,000日圓・約新台幣4.3萬元 |
| 建物・都市計畫稅 | 1,500萬×0.3% 45,000日圓・約新台幣9,128元 | 同左 45,000日圓・約新台幣9,128元 |
| 每年合計 | 約288,333日圓 約新台幣5.8萬元 | 約425,000日圓 約新台幣8.6萬元 |
東京23區的小規模住宅用地，都市計畫稅在2026年度再減半（左欄變5,000日圓）。若是新屋，建物的固定資產稅5年內減半（出租・自住，度假屋不行）。
人在台灣怎麼繳
- 委任納稅管理人：不住在日本的人，市町村會要求指定一位在日本的人或公司收稅單並代繳（各市町村有自己的表格；仲介、管理公司或稅理士通常可接）。租金所得稅與賣房的所得稅要另外向稅務署提出納稅管理人申報。
- 收租要申報：房客是公司時先被扣繳20.42%，之後在日本申報結算；賣房時買方扣繳10.21%。詳見日本買房要三思第10・11點。
- 管理費・修繕積立金、代管費、保險也是每年的持有成本，見管理費・代管費用一覽。
常見問題
日本買房稅金總共多少？
透過仲介買中古屋，房價之外大約5〜8%：仲介費（約3.3〜4%）、不動產取得稅與登錄免許稅（看評價額）、印花稅、司法書士費。向建商直接買新建案沒有仲介費，所以比較低。
外國人在日本買房要多繳稅嗎？
不用。日本沒有針對外國買家的額外印花稅或購屋稅，稅率對所有人一樣。只是有些減免要本人自住，所以非居住者常常用標準稅率。
日本房地產每年的持有成本是多少？
固定資產稅1.4%＋都市計畫稅最高0.3%，課在固定資產稅評價額上（通常遠低於成交價）。住宅用地前200㎡課1/6。例：評價額土地1,000萬・建物1,500萬日圓的公寓，出租或自住約28.8萬日圓／年，度假屋約42.5萬日圓／年。
1坪多少平方公尺？新台幣怎麼換算？
1坪＝3.30579㎡。本頁的新台幣用美國聯準會 H.10（FRED）2026-09-18 的匯率，1日圓≈新台幣0.2028元；稅額以日圓計算，匯率只是參考。
想在日本買房？請熟悉海外買家的日本持照仲介協助
本站不介紹、不推薦個別物件，也不代為議價。請告訴我們想買的區域與預算，我們會介紹可用中文溝通、熟悉外國買家的日本持照不動產仲介（宅地建物取引業者）。本站不是不動產仲介。買方不需支付本站任何費用（仲介可能支付本站介紹費）。
資料來源
- 國土交通省 仲介報酬上限告示：mlit.go.jp PDF
- 日本國稅廳 No.7191 登錄免許稅的稅額表：nta.go.jp、No.7108 不動產買賣契約書的印花稅：nta.go.jp
- 東京都主稅局 不動產取得稅：tax.metro.tokyo.lg.jp、固定資產稅・都市計畫稅（23區）：tax.metro.tokyo.lg.jp
- 總務省 固定資產稅概要（住宅用地特例・新築減額）：soumu.go.jp
- 日本司法書士會連合會「司法書士の報酬アンケート」（2024年）：shiho-shoshi.or.jp
- 日本國稅廳 No.2880（向非居住者支付租金時的扣繳）：nta.go.jp
- 日本國稅廳 No.2879（向非居住者購買不動產時的扣繳）：nta.go.jp
- 日本財務省「非居住者取得日本不動產的報告」：mof.go.jp、FAQ（2026年6月版）：PDF
- 英語版（本站，2026/10/2 逐項對照官方資料）：Cost of buying property in Japan・Japan property tax for foreigners
- 匯率：美國聯準會 H.10（FRED：DEXTAUS・DEXJPUS，2026-09-18，1日圓≈新台幣0.2028元）。僅供參考，實際以銀行牌價為準。 坪：1坪＝3.30579㎡。
本頁不是法律、稅務或投資建議。稅率與制度會修改，個案請向日本的稅理士、司法書士確認。本站不是不動產仲介（不是日本的宅地建物取引業者），只介紹持有日本宅建業執照的業者；仲介可能支付本站介紹費，買方不需支付本站任何費用。最後查核：2026/10/7。