結論先講
- 日本房子耐震嗎？看建築確認日：1981年6月1日以後＝新耐震（目標是震度6強〜7不倒塌）。木造透天另看2000年6月的強化基準。完工年不準，公寓通常晚1〜2年。
- 舊耐震在東京都心5區中古公寓成交中約占15.0%（港區17.7%、澀谷區21.7%最多、中央區7.2%）。每㎡便宜約39%，但屋齡相近的相比只差5%：便宜的大部分是「舊」，不是「舊耐震」。
- 東京地震風險：30年內震度6弱以上的機率，23區最低是千代田區（44%），最高是足立區（84%）。西側台地的新宿・豐島・澀谷・目黑・世田谷約46%〜54%，淹水≥0.5m的面積只有8%〜16%。
- 東部低地（墨田・江東・台東等）風險重疊：墨田區搖晃83%、淹水≥0.5m 90%、高潮想定88%。
- 同一區差很多：目黑區的自由之丘站64%、都立大學站36%。只看區平均不夠，要看車站或地址。
- 京都・福岡・二世谷・白馬的地震機率遠低於東京（京都7%〜17%、福岡6%〜9%、二世谷不到1%、白馬2%），但京都市中心・福岡市中心的河川淹水想定範圍很大。
本站不提供保險或建築診斷建議，僅整理公開資料。淹水只含河川氾濫，不含內水（下水道溢流）。
舊耐震・新耐震・2000年基準：差在哪裡
① 舊耐震（1981年5月31日以前取得建築確認）
目標是震度5級程度不損壞。沒有規定震度6強〜7的大地震時要不倒塌。1995年阪神大地震時，倒塌的建物大多是這個時期的。
② 新耐震（1981年6月1日以後取得建築確認）
目標是震度6強〜7程度不倒塌・不崩塌（保住性命），中等地震幾乎不損壞。公寓（鋼筋混凝土）主要看這條線。
③ 2000年基準（2000年6月1日起，主要是木造住宅）
木造住宅實質上要做地基調查、柱與樑的接合要用指定金屬、耐力牆要平均配置。2016年熊本地震時，益城町中心部的木造住宅倒塌・崩塌比例為：舊耐震28.2%、1981〜2000年6月8.7%、2000年6月以後2.2%（國土交通省「熊本地震建築物被害原因分析委員會」報告，2016年）。
怎麼確認
- 建築確認通知書（確認済証）上的日期是否在1981年6月1日以後（2000年基準看2000年6月1日）。
- 沒有的話，向物件所在的區公所・市公所申請「建築計畫概要書」或「台帳記載事項證明書」，可以查到確認日期。
- 重要事項說明書（仲介交付）：1981年5月31日以前的建物，會寫明有沒有做過耐震診斷與結果。
- 完工年只能參考：公寓從建築確認到完工通常1〜2年，1982〜83年完工的有可能是舊耐震。
- 舊耐震但做過耐震補強、有「耐震基準適合證明書」的物件也有。是否足夠，請由建築師判斷（本站不做判斷）。
東京23區：地震・淹水・高潮・液狀化與房價
依30年內震度6弱以上機率（區內中位數）由低到高排列。紅底＝較高，綠底＝較低。房價只列本站有官方資料的都心5區（2025年中古公寓每㎡中位數，只用仲介的成約價格〔成約価格〕）。
| 區 | 震度6弱以上 30年機率 | 淹水≥0.5m 面積比例 | 高潮想定 面積比例 | 液狀化 本站指標 （高PL鑽孔比例） | 舊耐震 比例 | 中古公寓 單價 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田區 | 44% | 26% | 22% | 中 (11%) | 13.9% | 171萬日圓/㎡ 約新台幣115萬元/坪 |
| 中野區 | 45% | 16% | 0% | 低 (1%) | — | — |
| 練馬區 | 45% | 9% | 0% | 低 (3%) | — | — |
| 文京區 | 46% | 12% | 4% | 中 (5%) | — | — |
| 新宿區 | 46% | 12% | 3% | 低 (2%) | 15.7% | 122萬日圓/㎡ 約新台幣82萬元/坪 |
| 豐島區 | 47% | 8% | 0% | 低 (1%) | — | — |
| 板橋區 | 47% | 34% | 11% | 中 (8%) | — | — |
| 杉並區 | 51% | 12% | 0% | 低 (2%) | — | — |
| 港區 | 51% | 10% | 25% | 中 (19%) | 17.7% | 188萬日圓/㎡ 約新台幣126萬元/坪 |
| 澀谷區 | 51% | 11% | 0% | 中 (2%) | 21.7% | 157萬日圓/㎡ 約新台幣105萬元/坪 |
| 世田谷區 | 52% | 16% | 0% | 低 (1%) | — | — |
| 目黑區 | 54% | 12% | <1% | 低 (1%) | — | — |
| 中央區 | 55% | 44% | 55% | 高 (36%) | 7.2% | 182萬日圓/㎡ 約新台幣122萬元/坪 |
| 台東區 | 56% | 76% | 39% | 中 (20%) | — | — |
| 品川區 | 57% | 14% | 22% | 中 (14%) | — | — |
| 北區 | 63% | 52% | 35% | 中 (18%) | — | — |
| 大田區 | 65% | 37% | 33% | 高 (36%) | — | — |
| 葛飾區 | 80% | 90% | 85% | 高 (64%) | — | — |
| 江東區 | 80% | 38% | 57% | 高 (40%) | — | — |
| 荒川區 | 82% | 93% | 48% | 中 (23%) | — | — |
| 江戶川區 | 83% | 77% | 76% | 高 (44%) | — | — |
| 墨田區 | 83% | 90% | 88% | 高 (25%) | — | — |
| 足立區 | 84% | 92% | 44% | 高 (43%) | — | — |
- 較安全的一側：新宿・豐島・澀谷・目黑・世田谷（台地上，搖晃機率較低，淹水與液狀化也少）。千代田區搖晃最低（44%），但東側（神田・秋葉原一帶）有淹水想定。
- 較危險的一側：墨田・江東（搖晃80%以上，幾乎全區在淹水・高潮想定內，液狀化指標也高）；台東區淹水≥0.5m 76%。
- 中央區的月島・勝鬨・晴海等填海地：河川淹水想定幾乎沒有（月島站500m內≥0.5m為<1%），但液狀化指標高。
- 港區・千代田・新宿的台地車站（六本木・赤坂・麻布十番・四谷等），500m內常有懸崖崩塌的土砂警戒區域。是否緊鄰建物要另外確認。
東京：車站比較
車站的值＝站點所在250m網格的機率；淹水・液狀化看半徑500m內。房價＝本站有官方資料的都心5區車站（2023〜25年中古公寓每㎡中位數，只用成約價格，10筆以上才列）。
較安全的車站（例）
| 車站（日文站名） | 區 | 震度6弱以上 30年機率 | 500m內 淹水≥0.5m | 500m內 最大淹水深 | 液狀化 本站指標 | 舊耐震 比例 | 中古公寓單價 2023〜25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 雑司が谷 | 豐島區 | 34% | 1% | 0.5-3m | 低 (0%) | — | — |
| 大井町 | 品川區 | 41% | 2% | 0.5-3m | 低 (0%) | — | — |
| 大岡山 | 目黑區 | 43% | 10% | 3-5m | 低 (0%) | — | — |
| 千歳烏山 | 世田谷區 | 43% | 9% | 0.5-3m | 低 (0%) | — | — |
| 東池袋 | 豐島區 | 44% | <1% | 0.5-3m | 低 (0%) | — | — |
| 市ヶ谷 | 千代田區 | 44% | 2% | 0.5-3m | 中 (4%) | 20.8% | 144萬日圓/㎡ 約新台幣97萬元/坪 |
| 尾山台 | 世田谷區 | 46% | 5% | 0.5-3m | 低 (0%) | — | — |
| 池袋 | 豐島區 | 47% | <1% | 0.5-3m | 低 (0%) | — | — |
| 武蔵小山 | 品川區 | 47% | 1% | 0.5-3m | 低 (0%) | — | — |
風險較高的車站（例）
| 車站（日文站名） | 區 | 震度6弱以上 30年機率 | 500m內 淹水≥0.5m | 500m內 最大淹水深 | 液狀化 本站指標 | 舊耐震 比例 | 中古公寓單價 2023〜25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 曳舟 | 墨田區 | 90% | 100% | 3-5m | 高 (47%) | — | — |
| 錦糸町 | 墨田區 | 87% | 99% | 5-10m | 中 (17%) | — | — |
| 京成曳舟 | 墨田區 | 87% | 100% | 3-5m | 高 (57%) | — | — |
| 東向島 | 墨田區 | 86% | 100% | 3-5m | 高 (44%) | — | — |
| 亀戸 | 江東區 | 84% | 100% | 3-5m | 高 (28%) | — | — |
| とうきょうスカイツリー | 墨田區 | 83% | 95% | 0.5-3m | 高 (29%) | — | — |
| 東陽町 | 江東區 | 80% | 81% | 3-5m | 高 (38%) | — | — |
| 押上 | 墨田區 | 78% | 98% | 5-10m | 中 (0%) | — | — |
| 西大島 | 江東區 | 78% | 100% | 5-10m | 高 (28%) | — | — |
| 水天宮前 | 中央區 | 71% | 97% | 5-10m | 高 (26%) | 13.4% | 118萬日圓/㎡ 約新台幣79萬元/坪 |
熱門車站
| 車站（日文站名） | 區 | 震度6弱以上 30年機率 | 500m內 淹水≥0.5m | 500m內 最大淹水深 | 液狀化 本站指標 | 舊耐震 比例 | 中古公寓單價 2023〜25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷 | 澀谷區 | 35% | 23% | 5-10m | 中 (0%) | 29.7% | 168萬日圓/㎡ 約新台幣112萬元/坪 |
| 都立大学 | 目黑區 | 36% | 31% | 0.5-3m | 低 (0%) | — | — |
| 半蔵門 | 千代田區 | 39% | 1% | 0.5-3m | 中 (4%) | 26.8% | 144萬日圓/㎡ 約新台幣97萬元/坪 |
| 日本橋 | 中央區 | 44% | 51% | 5-10m | 中 (24%) | 14.3% | — |
| 銀座 | 中央區 | 46% | 36% | 5-10m | 中 (16%) | 3.7% | — |
| 恵比寿 | 澀谷區 | 47% | 6% | 5-10m | 中 (0%) | 14.4% | 180萬日圓/㎡ 約新台幣121萬元/坪 |
| 代官山 | 澀谷區 | 48% | 7% | 0.5-3m | 中 (10%) | 22.6% | 217萬日圓/㎡ 約新台幣145萬元/坪 |
| 広尾 | 港區 | 49% | 8% | 0.5-3m | 低 (0%) | 11.9% | 190萬日圓/㎡ 約新台幣127萬元/坪 |
| 六本木 | 港區 | 51% | 2% | 3-5m | 中 (5%) | 24.8% | 140萬日圓/㎡ 約新台幣94萬元/坪 |
| 表参道 | 港區 | 53% | 1% | 0.5-3m | 低 (0%) | 27.9% | 160萬日圓/㎡ 約新台幣107萬元/坪 |
| 勝どき | 中央區 | 54% | 3% | 0.5-3m | 中 (19%) | 4.7% | 162萬日圓/㎡ 約新台幣109萬元/坪 |
| 浅草 | 台東區 | 64% | 80% | 3-5m | 高 (50%) | — | — |
| 自由が丘 | 目黑區 | 64% | 13% | 0.5-3m | 低 (0%) | — | — |
| 月島 | 中央區 | 65% | <1% | 0.5-3m | 高 (47%) | 4.2% | 155萬日圓/㎡ 約新台幣104萬元/坪 |
| 豊洲 | 江東區 | 71% | 7% | 0.5-3m | 高 (82%) | — | — |
| 大崎 | 品川區 | 72% | 56% | 3-5m | 低 (0%) | — | — |
| 五反田 | 品川區 | 77% | 61% | 3-5m | 低 (0%) | — | — |
京都・福岡・二世谷・白馬
| 地區 | 震度6弱以上 30年機率 | 淹水≥0.5m 面積比例 | 高潮想定 | 土砂警戒區域 面積比例 | 舊耐震比例 | 中古公寓單價 （福岡 2025年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 京都市上京區 | 14% | 7% | — | 不刊載※ | 11.8% | — |
| 京都市中京區 | 15% | 47% | — | 不刊載※ | 6.6% | — |
| 京都市東山區 | 7% | 14% | — | 不刊載※ | 4.9% | — |
| 京都市下京區 | 17% | 66% | — | 不刊載※ | 3.4% | — |
| 福岡市中央區 | 6% | 33% | 66% | 2% | 11.2% | 52萬日圓/㎡ 約新台幣35萬元/坪 |
| 福岡市博多區 | 9% | 41% | 40% | 1% | 8.6% | 45萬日圓/㎡ 約新台幣30萬元/坪 |
| 俱知安町 | 1% | 8% | — | 1% | 45.1%（透天） | — |
| ニセコ町 | 1% | 3% | — | 1% | — | — |
| 白馬村 | 2% | 1% | — | 6% | 32.0%（透天） | — |
※ 京都府的土砂災害警戒區域資料依授權條件不得商業使用，本頁不刊載。請在官方的重ねるハザードマップ輸入地址確認。
- 京都：搖晃機率7%〜17%，約東京的三分之一以下。但鴨川等的想定最大淹水，下京區88%・中京區71%的面積在想定範圍內（≥0.5m：66%・47%）。
- 福岡：中央區6%・博多區9%，很低。但淹水（≥0.5m：中央33%・博多41%）與博多灣高潮（中央66%・博多40%）的想定範圍大。
- 二世谷（俱知安・二世谷町）：搖晃不到1%，淹水只在河邊（面積10%・4%）。透天成交中舊耐震占42.2%。
- 白馬：搖晃2%，淹水很少，但土砂警戒區域占村面積6%（山坡・溪流沿岸），買地前一定要查。
福岡市中心的車站
| 車站 | 區 | 震度6弱以上 30年機率 | 500m內 淹水≥0.5m | 500m內 高潮想定 | 舊耐震比例 | 中古公寓單價 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 天神 | 中央區 | 6% | 28% | 93% | 21.1% | — |
| 天神南 | 中央區 | 9% | 75% | 97% | 7.7% | — |
| 赤坂 | 中央區 | 6% | 31% | 90% | 12.8% | 58萬日圓/㎡ 約新台幣39萬元/坪 |
| 大濠公園 | 中央區 | 6% | 41% | 72% | 5.4% | 46萬日圓/㎡ 約新台幣31萬元/坪 |
| 六本松 | 中央區 | 9% | 73% | 80% | 11.0% | 50萬日圓/㎡ 約新台幣34萬元/坪 |
| 薬院 | 中央區 | 9% | 100% | 99% | 7.4% | — |
| 中洲川端 | 博多區 | 6% | 37% | 86% | 3.0% | — |
| 祇園 | 博多區 | 6% | 25% | 93% | 25.1% | — |
| 博多 | 博多區 | 10% | 86% | 89% | 9.5% | 36萬日圓/㎡ 約新台幣24萬元/坪 |
| 東比恵 | 博多區 | 10% | 89% | 92% | 12.7% | — |
指標的算法（請一定要看）
- 地震：J-SHIS 2024年版「30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率」。區＝區內250m網格的中位數；車站＝站點所在網格的值。本站只刊載加工後的數字，不散布原始網格資料。
- 淹水：國土數值情報「洪水浸水想定區域」2025年度版（想定最大規模＝約千年一次的降雨），區的面積中淹水深0.5m以上的比例。只有國家・都府縣指定河川的氾濫，不含內水（下水道・排水溢流）；東京都自己的浸水預想區域圖（含內水）也沒有納入，所以和區公所的危害地圖可能不同。不在想定區域內≠不會淹水。
- 高潮：只有東京與福岡（想定最大），區面積中在想定範圍內的比例。
- 液狀化（只有東京） 本站指標：東京都的正式250m判定沒有以資料公開，所以本站用公開的鑽孔資料（約2萬處，PL值）代替：區內（車站是500m內）鑽孔中「液狀化可能性大（PL>15）」的比例，再分成高・中・低（高＝PL大的鑽孔≥25%；中＝PL大＋中≥25%；低＝其他。表中括號內是PL大的比例）。這是本站自己的指標，不是東京都液狀化預測圖的正式顏色。個別地點請看東京都的液狀化預測圖。
- 土砂：土砂災害警戒區域・特別警戒區域占面積的比例。位置是概略的，不能作為重要事項說明的依據。
- 舊耐震比例・房價：國土交通省成交資料的完工年，1981年以前＝舊耐震可能性高。實際物件請確認建築確認日。
- 車站依站點位置歸入所在的區（例如JR新宿站的位置在澀谷區）。站名為日文原名。
官方地圖（買之前一定要查地址）
- Hazard Map Portal (重ねるハザードマップ), MLIT/GSI — 輸入地址就能看洪水・土砂・高潮・海嘯（全國，官方）
- J-SHIS Map (地震ハザードステーション), NIED — 查詢任一地點的地震機率（官方）
- Tokyo liquefaction prediction map (東京の液状化予測図), Tokyo Metropolitan Government — 東京都的正式液狀化判定（依規定只連結首頁）
也請向物件所在的區公所・市公所索取該區的危害地圖（ハザードマップ，含內水）。仲介在簽約前的重要事項說明中，也必須說明水災危害地圖上的位置。
常見問題
日本的房子耐震嗎？
1981年6月1日以後取得建築確認的建物適用「新耐震基準」，目標是震度6強〜7也不倒塌；之前的是「舊耐震」。2000年6月起木造住宅又加強（地基調查、接合金屬、牆的配置）。買中古屋最重要的是確認「建築確認日」，不是完工年。
日本房子新耐震怎麼看？
看建築確認通知書（確認済証）上的日期是否在1981年6月1日以後。沒有時可以向區公所・市公所申請「建築計畫概要書」或「台帳記載事項證明書」。仲介的重要事項說明書也會寫1981年5月31日以前的建物有沒有做過耐震診斷。公寓的完工年通常比建築確認晚1〜2年，1982〜83年完工的要特別確認。
東京地震風險最高的是哪幾區？
依J-SHIS 2024年版，30年內震度6弱以上的機率（區內中位數）最高的是足立區（84%）、墨田區（83%）等東部低地；最低的是千代田區（44%）。東部低地同時也是淹水與高潮想定範圍大的地區。
舊耐震的房子比較便宜，值得買嗎？
東京都心5區的舊耐震公寓每㎡成交中位數比新耐震便宜約39%，但只比較屋齡相近的（1975〜81年完工 vs 1984〜90年完工），差距只剩約5%。便宜的大部分是「舊」本身，不是「舊耐震」的折價。本站不做個別判斷，請由持照仲介與建築師確認。
這些數字可以當作保險或建築診斷的依據嗎？
不行。本站不提供保險或建築診斷建議，僅整理公開資料。個別物件請看官方的危害地圖、重要事項說明，並請專業人士確認。
想請熟悉外國買家的日本持照仲介協助確認物件？
本站不評估個別物件，也不提供保險或建築診斷建議。請告訴我們想買的地區與預算，我們會介紹可用中文溝通、能協助調閱建築確認日期與重要事項說明書的日本持照不動產仲介（宅地建物取引業者）。買方不需支付本站任何費用。
資料來源與授權
以下出典依各資料的授權條件以日文原文標示。所有數字皆為本站加工後的結果，不是各機關公布的數字，各機關也未背書本站內容。
- 地震機率：出典：防災科学技術研究所 J-SHIS（確率論的地震動予測地図 2024年版）のデータを加工して作成 www.j-shis.bosai.go.jp
- 河川淹水：「国土数値情報（洪水浸水想定区域データ）」（国土交通省）（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-A31b-2025.html）をもとに加工して作成 nlftp.mlit.go.jp
- 高潮（東京・福岡）：「国土数値情報（高潮浸水想定区域データ）」（国土交通省）をもとに加工して作成 nlftp.mlit.go.jp
- 土砂災害警戒區域：「国土数値情報（土砂災害警戒区域データ）」（国土交通省）をもとに加工して作成 nlftp.mlit.go.jp
- 白馬（長野縣）土砂資料：この国土数値情報（土砂災害警戒区域データ）は以下の著作物を改変して利用しています。信州砂防情報マップ（土砂災害警戒区域（指定済み）土石流、土砂災害警戒区域（指定済み）急傾斜地の崩壊、土砂災害警戒区域（指定済み）地滑り、土砂災害特別警戒区域（指定済み）土石流、土砂災害特別警戒区域（指定済み）急傾斜地の崩壊、土砂災害特別警戒区域（指定済み）地滑り）、長野県、国土数値情報、クリエイティブ・コモンズ・ライセンス 表示 4.0国際（https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/deed.ja） creativecommons.org
- 福岡縣土砂資料：この国土数値情報（土砂災害警戒区域データ）は、以下の著作物を改変して利用しています。福岡県オープンデータカタログサイト（福岡県 土砂災害警戒区域等のShapeデータ）、福岡県、国土数値情報、クリエイティブ・コモンズ・ライセンス表示２.１日本（http://creativecommons.org/licenses/by/2.1/jp/） creativecommons.org
- 液狀化指標（東京）：「東京の液状化予測図」公開データ（東京都）をもとに加工して作成 doboku.metro.tokyo.lg.jp
- 行政區界・車站位置：「国土数値情報（行政区域データ）」「国土数値情報（鉄道データ）」（国土交通省）をもとに加工して作成 nlftp.mlit.go.jp
- 建築年與房價：出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成 www.reinfolib.mlit.go.jp
- 熊本地震木造住宅被害：國土交通省・建築研究所「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書（2016年9月）
- 匯率：美國聯準會 H.10（FRED：DEXTAUS・DEXJPUS，2026/9/18）。只是參考。
本站不提供保險或建築診斷建議，僅整理公開資料。本頁的機率・想定是政府模型的結果，不是預報，也不保證任何地點的安全或危險。個別物件請看官方地圖、重要事項說明，並請建築師・持照仲介等專業人士確認。
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