結論先講
不要變成受害者：防騙5步
海外買房糾紛最常見的不是「買貴」，而是買到不屬於自己的東西：預售案爛尾、簽的是「共同投資」而不是買賣契約、錢匯給海外公司後聯絡不上。這5步都能用日本的公開制度自己查。
- 查執照：賣方或仲介一定要有日本「宅地建物取引業」執照。用國土交通省的宅建業者檢索系統輸入公司名或執照號碼（例如「東京都知事(○)第○○○○○号」）核對。台灣的說明會、代銷公司本身多半沒有日本執照，要問清楚日本那邊是哪一家持照公司負責。
- 簽的是不是「買賣契約」：日本買房簽的是「売買契約書」，簽約前持照人員（宅地建物取引士）要用「重要事項說明書」逐項說明。「共同投資」「會員權」「收益權」等合約不是所有權。
- 預售屋訂金要有保障：賣方是持照公司的話，訂金上限是房價20%；未完工物件收取超過房價5%或1,000萬日圓的訂金・期中款，法律要求賣方先做「保全措置」（銀行或保險公司擔保），賣方倒閉也拿得回來。沒有保全措置就不要付。
- 不要把錢匯到海外公司或私人帳戶：尾款通常在交屋日在日本付款，司法書士當天確認文件並辦登記。要付款給台灣或第三地公司、或要一次預付全額，都是警訊。
- 交屋後拿「登記事項證明書」：確認所有權人是你自己。之後記得做外匯法20天報告（第12點）。
「保證報酬」本身不違法，但報酬是賣方或包租公司承諾的，不是物件本身；見第9點。
日本官方怎麼說（國土交通省・金融廳・消費者廳）
本站不編造案例。以下是日本政府公開的警示與查詢工具（連結2026年10月7日再次核對）。台灣內政部對不動產經紀業銷售國外不動產另有規範（廣告須載明風險警語、提供中文譯本等），詳細內容請以內政部地政司與各縣市消費者服務中心的說明為準；本站本日未能連上其網頁確認，故不轉述細節。
- 日本國土交通省・金融廳・消費者廳聯合注意喚起（2018年10月26日）：針對「包租」（サブリース）與投資房貸款的糾紛，提醒屋主要自己理解減租、解約的風險再簽約。見下面「保證租金」一點。mlit.go.jp
- 日本國土交通省 賃貸住宅管理業法入口（サブリース）：2020年12月起，包租公司在簽約前必須書面說明租金可能減少、合約可能解除等事項，違反會被處分。mlit.go.jp
- 日本國土交通省 宅建業者檢索系統：日本持照不動產公司（宅地建物取引業者）可免費線上查。沒有執照的公司賣日本的房子本身就違反日本法律。etsuran2.mlit.go.jp
日本買房要三思：16個常見的後悔
1. 「過戶」也要繳稅：別以為自己人移轉不用錢
把日本的房子轉給家人（贈與）或由公司轉到個人名下，一樣要繳登錄免許稅，接收方幾個月後會收到不動產取得稅稅單；贈與還可能涉及日本的贈與稅。另外每年1月1日登記在誰名下，當年的固定資產稅就由誰繳。不少人是幾個月後才收到稅單。
怎麼避：過戶前先請日本的稅理士、司法書士算清楚；登記地址與稅單地址要更新，並委任納稅管理人收信。
相關資料：日本買房稅金・持有成本
2. 舊耐震：1981年6月前取得「建築確認」的房子
日本從1981年6月1日起實施新耐震標準。之前取得建築確認的房子（俗稱「舊耐震」）便宜，但熊本地震中舊耐震木造屋倒塌率明顯高於新標準，部分銀行也不承作貸款。東京都心5區2021〜2025年成交的中古公寓裡，1981年以前完工的約佔 15.0%；每㎡中位價便宜 39%，但和屋齡相近的（1975–81 對 1984–90）比只差 5% 左右——便宜多半是因為舊，不是「撿到便宜」。（為了有足夠筆數，這個比較同時用了成約價格與買方問卷的成交價，和其他只用成約價的房價數字不能直接比。）
怎麼避：看「建築確認日」（不是完工日），要求仲介在「重要事項說明」寫明有無耐震診斷；舊耐震物件要預期貸款難辦、將來轉售難。
相關資料：各區地震・淹水風險
3. 管理費・修繕積立金（修繕基金）會漲
日本公寓每月除了管理費，還有「修繕積立金」（類似台灣的公基金，但按長期修繕計畫逐年提撥）。國土交通省2023年度調查：每戶每月修繕積立金平均 13,054日圓（約新台幣2,648元），比2018年度上升；按長期修繕計畫算，36.6% 的大樓積立金不足。很多新建案採「先低後高」的分段調漲，買的時候報酬看起來漂亮，之後會被調漲。
怎麼避：請仲介提供「長期修繕計畫」與「重要事項調查報告書」，看積立金餘額、未來調漲時程、有沒有大修要一次補繳。
相關資料：管理費・代管費用一覽・計算機（可填每月支出）
4. 借地權：你買的不是土地
「借地權」物件是租別人的地蓋房：你擁有建物，土地要付地租給地主；續約、改建、轉售通常要地主同意（可能要付承諾金）。價格看起來比同區的所有權便宜很多，不是因為划算。
怎麼避：看清楚廣告與重要事項說明寫「所有權」還是「借地權」（普通借地權／定期借地權）、剩餘年期、地租與轉讓條件；定期借地權到期要歸還土地。
相關資料：法規：借地借家法（e-Gov）
5. 「再建築不可」：拆了不能再蓋
日本《建築基準法》規定建築基地要連接寬4公尺以上的道路至少2公尺（接道義務）。不符合的基地，現有建物可以用，但拆了就不能再蓋新房。這類物件便宜、但銀行多半不貸款、轉售極難。常見於舊市區的窄巷和部分便宜的「空屋」（空き家）。
怎麼避：廣告看到「再建築不可」「要セットバック（退縮）」要特別小心；請仲介查清接道情況。
相關資料：法規：建築基準法第43條（e-Gov）
6. 想做民宿？大樓規約與地方條例可能已經禁止
日本《住宅宿泊事業法》上限每年180天，各區再用條例縮減：例如東京千代田區幾乎全區0天、澀谷區限制區域一年63天、大阪市特區民泊2026年5月29日已停止受理新申請。公寓的「管理規約」（相當於台灣的住戶規約）很多明文禁止民宿。住在海外的屋主一定要委託登記的住宅宿泊管理業者。
怎麼避：買之前：①看管理規約有沒有禁止民宿 ②查該區條例天數 ③想全年營業就要找有旅館業（簡易宿所）執照的物件；執照跟著經營者，不是跟著房子。
相關資料：日本各城市民宿規定一覽
7. 「表面報酬率」不是你拿到手的報酬
廣告的「表面利回り」＝年租金÷房價，沒扣管理費、修繕積立金、固定資產稅、租賃管理費、空置期、維修與換租成本，也沒算非居住者收租的20.42%扣繳（見第10點）。實際（淨）報酬通常低很多。
怎麼避：要求賣方提供真實租約與過去收租紀錄，自己用淨報酬算。
相關資料：各區表面報酬率（英文・官方租金統計）
8. 空屋：日本空屋創新高
總務省2023年調查：全國空屋 900萬戶，空屋率 13.8%，都是歷史新高。郊區、老屋、小坪數和交通不便的物件，租不出去的風險不小。
怎麼避：選近車站、需求穩定的地區；算報酬時預留空置期與換租成本（仲介費、廣告費）。
相關資料：日本空屋（英文）
9. 「保證租金」（サブリース）不等於永遠保證
有些建商或管理公司會「包租」：他們租下你的房子再轉租，說「保證租金」。國土交通省提醒：包租公司可以依《借地借家法》要求減租，合約期內也可能提出解約；反而屋主想解約要有「正當事由」，而且維修、大修費用仍可能由屋主負擔。過去也有包租公司倒閉的案例。
怎麼避：看清楚合約：租金多久檢討一次、減租條件、解約條件、誰負責維修。法規（2020年12月起）要求包租公司事先說明這些風險。
相關資料：國土交通省：賃貸住宅管理業法（サブリース）
10. 非居住者收租：房客可能要先扣繳20.42%
如果房客是公司或做生意的人（包括包租公司、飯店式管理公司），付租金給住在海外的屋主時要先扣繳 20.42% 給稅務署；個人租來自己或家人住就不用。之後你要在日本申報結算（多半要委任「納稅管理人」）。
怎麼避：預留現金流；找日本的稅理士處理申報，可能退回一部分。
相關資料：計算機「Renting it out」
11. 賣房：買方要先扣繳10.21%
非居住者賣日本的房子，買方要從房價中先扣繳 10.21% 給稅務署（例外：個人買來自住或給家人住、房價1億日圓以下）。實際的讓渡所得稅（持有滿5年較低）要申報結算，多扣的可以退。
怎麼避：賣之前先找稅理士；算好持有年期（以賣出年份的1月1日計）。
相關資料：計算機「When you sell」
12. 外匯法：買入後20天內要報告
住在海外的人（非居住者）取得日本不動產，要在 20天內 經由日本銀行向財務大臣報告，和金額大小無關。2026年4月1日起，連「自己或家人住」的所有權取得也要報告；度假屋一向都要。不報或虛報可罰。
怎麼避：可以由仲介或司法書士等日本代理人線上代送；簽約時就要講清楚誰負責。
13. 2026年10月5日起：登記要申報國籍
《不動產登記規則》修訂，自 2026年10月5日 起，所有成為登記所有權人的個人（日本人、外國人都一樣）申請登記時都要提供國籍，並附護照影本等證明。國籍不會出現在公開的登記簿。這不是禁止外國人買房。
怎麼避：準備好護照影本與日文翻譯，由司法書士處理。
相關資料：外國人買地・買房規定追蹤
14. 匯率風險：日圓一跌，台幣計價的報酬就縮水
依歐洲央行資料，日圓兌美元年均從2020年約 106.7 日圓貶到2026年（至今）約 158.5 日圓。日圓便宜讓房價換成新台幣好像「很便宜」，但將來日圓再跌，賣房或收租換回新台幣就會變少；借日圓貸款、用台幣收入還，日圓升就還得貴。
怎麼避：算報酬與還款時用不同匯率（例如±10%）做壓力測試；不要假設日圓一定會漲回來。
相關資料：買房稅金・持有成本（新台幣換算）
15. 仲介費：3%＋6萬日圓＋消費稅（是上限，不是規定）
房價400萬日圓以上，每一方的仲介費法定上限＝房價×3%＋6萬日圓，另加10%消費稅。5,000萬日圓的房子＝最多 1,716,000日圓（約新台幣34.8萬元）；1億日圓＝最多 3,366,000日圓（約新台幣68.3萬元）。直接向建商買新建案通常沒有仲介費。另外有些海外代銷會再收「顧問費」。
怎麼避：簽約前問清楚仲介費多少、有沒有其他費用；仲介費可以談。
相關資料：仲介費上限表
16. 度假屋（別荘）的稅比住宅重
日本地方稅上，度假屋・第二住宅不算「住宅」：買入時建物的不動產取得稅4%（住宅3%）、沒有住宅扣除；每年固定資產稅沒有住宅用地優惠（1/6）。二世谷、白馬的度假屋要用這個算法。
怎麼避：和仲介確認物件用途怎麼申報；用計算機切換「holiday home」看差額。
相關資料：度假屋為什麼比較貴
常見問題
台灣人可以在日本買房嗎？
可以。日本沒有限制外國人買地或買房，不需要簽證或住在日本；但買房不會給你簽證或永住權。
日本買房為什麼會後悔？最常見的是什麼？
只看表面報酬率、買到舊耐震或再建築不可的房子、沒注意管理費和修繕積立金會漲、以為可以做民宿但管理規約禁止、相信「保證租金」。更嚴重的是買到預售屋爛尾或簽到不是買賣契約的「共同投資」。
日本買房要三思，要先查什麼？
查賣方・仲介有沒有日本宅建業執照（國土交通省網站可查）、簽正式買賣契約並聽重要事項說明、預售屋訂金要有保全措置、不要把錢匯給海外公司、交屋後拿登記事項證明書確認所有權人是自己。
非居住者在日本收租要繳多少稅？
如果房客是公司或做生意，會先扣繳租金的20.42%；之後在日本申報，按實際所得結算。詳情請問日本的稅理士。
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資料來源
- 國土交通省「令和5年度マンション総合調査」（修繕積立金平均13,054日圓、不足36.6%）：mlit.go.jp
- 總務省統計局「令和5年住宅・土地統計調查」（空屋900萬戶・13.8%）：stat.go.jp
- 國土交通省 賃貸住宅管理業法ポータル（サブリース）：mlit.go.jp
- 國土交通省・金融廳・消費者廳「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください」（2018/10/26）：mlit.go.jp
- 國土交通省 熊本地震建築物被害報告（舊耐震木造倒塌率）：mlit.go.jp PDF
- 舊耐震比例：本站用國土交通省「不動產情報圖書館」（reinfolib.mlit.go.jp）的完工年份計算（東京都心5區、公寓、2021–2025年成交）。出典：国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを加工して作成
- e-Gov 法令：建築基準法、借地借家法、宅地建物取引業法（第39條 訂金上限20%、第41條・41條之2 訂金保全措置）
- 日本國稅廳 No.2880（向非居住者支付租金時的扣繳）：nta.go.jp
- 日本國稅廳 No.2879（向非居住者購買不動產時的扣繳）：nta.go.jp
- 日本財務省「非居住者取得日本不動產的報告」：mof.go.jp、FAQ（2026年6月版）：PDF
- 日本法務省 民事局通知 第872號（2026/9/4，不動產登記規則修訂，2026/10/5 起申報國籍）：moj.go.jp PDF
- 國土交通省 仲介報酬上限告示：mlit.go.jp PDF
- 國土交通省 建設業者・宅建業者等企業資訊檢索系統：etsuran2.mlit.go.jp
- 民宿規定：本站 民宿規定一覽（各自治體官方資料，2026/9/27查核）
- 匯率年均：歐洲央行參考匯率（ecb.europa.eu）；匯率：美國聯準會 H.10（FRED：DEXTAUS・DEXJPUS，2026-09-18，1日圓≈新台幣0.2028元）。僅供參考，實際以銀行牌價為準。
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