先說結論的範圍:本頁不判斷熊本(菊陽町一帶)「是」或「不是」鬼城,也不預測房價或租金。我們只把台灣報導的說法、它們的來源,和日本政府・企業公開的數字並排放在一起,每個數字都標出處、日期與種類:公式=政府或企業的正式資料,報導=只有新聞報導,民間=民間業者的資料。
- 9月中旬台灣多家媒體的「熊本鬼城」報導,追溯回去幾乎都是同一篇日本週刊現代(2026-09-17)的採訪報導;文中沒有空屋率等統計。[1]
- 「3LDK 月租15萬日圓」「數千戶」「台灣富裕層用現金買透天」這三個說法,都只出自週刊現代的匿名採訪。
- 「空屋很多」的報導不只週刊現代(熊本日日新聞・西日本新聞・KAB 也有),但日本沒有公開的出租空室率指標可以驗證。官方空屋率(2023年)菊陽町6.7%是縣內最低,但那是2024–25年大量完工之前的數字。
- 成交資料:三町的獨棟與住宅用土地價格在台積電(JASM)宣布之前就開始上漲;2022–23年以後大致持平。
- 官方地價:2026年仍是上漲,但漲幅比前一年縮小約一半。人口仍在增加。
1. 台灣的報導說了什麼,來源是哪裡
2026年9月18日到22日,台灣多家媒體報導熊本縣菊陽町一帶「鬼城化」報導:
| 媒體・日期 | 主要內容 | 引用來源 |
|---|---|---|
| 風傳媒 9/18[4] | 地價漲幅縮小(住宅地 8.2%→約3.7%、商業地 17.4%→6.6%);引用熊本日日新聞「供給過多、空屋增加、透天銷售放緩」 | 熊本縣地價調查・熊日 |
| 中時新聞網 9/20[3] | 新出租住宅「數千戶規模」、部分空室;第2工廠2025年10月動工、目標2029年;需求移往合志市的看法 | 週刊現代 |
| 風傳媒 9/20[5]・FTNN 9/20[8]・Yahoo/太報 9/20[9] | 同一篇週刊現代報導的轉述 | 週刊現代 |
| ETtoday 9/21[2] | 3LDK 月租約15萬日圓;部分台灣富裕層不租而用現金一次買透天;晚上沒有燈光的房間;當地業者「熱潮已過」;第2工廠「預計2029年營運」 | 週刊現代 |
| 經理人 9/21[6] | 商業地漲幅「19.9%→7.0%」 | —(見第4節:與官方的町平均不符) |
| 鏡報 9/21[7] | 「晚上整棟沒有一戶亮燈」;不具名投資公司的資料「2025年1月以後台灣人的詢問中,自住目的約2成」 | 週刊現代・不具名業者 |
源頭的週刊現代/マネー現代〈TSMCで沸いた熊本県菊陽町、早くも「ゴーストタウン化」の実態〉(2026-09-17)[1]是一篇採訪報導:受訪者多半不具名,文中沒有空室率、成交量等統計。報導本身不一定錯,但這些說法目前無法用公開資料驗證。
2. 租屋:「供給過多」這一面
租金
3LDK 月租:報導的數字與租屋網站的行情
- 3LDK 月租15萬日圓:只出現在週刊現代的採訪 報導[1]。
- SUUMO 菊池郡(菊陽町+大津町)的刊登租金行情(2026-07-10):1LDK 7.4萬・2LDK 9.1萬・3LDK 12.6萬・4LDK 19.7萬日圓 民間[11]。
- homemate 菊陽町(未標日期):1LDK 6.44萬・2LDK 7.54萬・3LDK 9.44萬日圓 民間[12]。
- LIFULL HOME'S(2023-10-25):三町新建出租物件的租金,2021年第4季→2023年第3季約1.7倍(每㎡ 1,108→1,680日圓);同期刊登件數約減少7成(2021/10 517件→2023/8 161件),當時是「房子不夠」的狀態 民間[13]。
網站的數字是刊登中的要價,不是實際簽約的租金,也不是空室率。15萬日圓可能是特定新建物件的租金,也可能不是;目前無法確認。
「空屋很多」的報導
- 熊本日日新聞(2026-09-16,地價調查的報導):「供給過多,空室明顯;透天住宅用地的銷售也放緩」報導[14]。
- 西日本新聞(2026-09-16):不動產鑑定士表示「三市町的集合住宅空室明顯,供給飽和,需求暫歇」報導[15]。
- KAB 熊本朝日放送:大津町業者「新建物件有一半空著的地方相當多」(報導日期不明)報導[16]。楽待新聞(2025-08-20)也有類似報導[17]。
- 熊本日日新聞(2026-01-14):明和不動產社長「台積電周邊的出租住宅建設供給過多,開工已經平靜下來」報導[19]。
新開工
熊本縣全縣「出租住宅」新開工戶數,2019–2023年
- 熊本縣全縣的出租住宅開工:2021年4,922戶 → 2023年6,918戶 公式[20]。各町別的數字沒有找到。
- 2025年4–10月,熊本縣住宅開工5,859戶,比前一年減少32.9%,是九州降幅最大(住宅金融支援機構的統計,熊本日日新聞2025-12-12報導,說是「搶建後的反作用」)報導[18]。
官方空屋率(2023年)
| 地區 | 空屋率 |
|---|---|
| 熊本縣 | 14.9% |
| 熊本市 | 13.2% |
| 大津町 | 8.0% |
| 合志市 | 7.6% |
| 菊陽町(住宅20,460戶・空屋1,370戶) | 6.7%(縣內最低) |
公式總務省「住宅・土地統計調查」2023年10月1日時點[21]。菊陽町自有住宅比例46.2%,也是縣內最低(租屋多)。注意:這是2024–25年大量出租住宅完工之前的數字,而且是五年一次的調查,下一次是2028年。現在的出租空室率,沒有任何公開的指標(我們找不到菊陽町一帶的民間空室率指數)。
3. 買賣:國土交通省的成交資料
公式國土交通省「不動產資訊圖書館」的兩種資料[22]:取引價格情報(買方問卷,2015年起)與成約價格情報(REINS 成交價,2021年起)。同一筆交易可能兩邊都有,所以不合併,分開列出。三町(菊陽町・大津町・合志市)幾乎沒有中古公寓成交,所以只看獨棟與土地。
獨棟(土地+建物)成交價中位數,2015–2025年
住宅用土地(100–500㎡)每㎡成交價中位數,2015–2025年
- 開始上漲是在JASM之前:三町獨棟(問卷)中位數 2015–17年 2,100萬日圓–2,400萬日圓 → 2020年 3,000萬日圓;住宅用土地 2015年 3.4萬日圓/㎡ → 2020年 4.4萬日圓/㎡。JASM 設立的發表是2021年11月。這份資料不能說明上漲是不是因為JASM。
- 2022–23年以後大致持平:土地 2022年 5.2萬日圓/㎡ → 2025年 4.8萬日圓/㎡;獨棟(問卷)最高是2023年 3,550萬日圓,2024年 3,300萬日圓、2025年 3,250萬日圓。
- 成約價格(REINS)的獨棟筆數增加:2021年11筆 → 2023年25筆 → 2025年51筆,中位數 2,800萬日圓(2023)・2,800萬日圓(2025),每㎡(土地面積)11.8萬日圓/㎡ → 14.8萬日圓/㎡。2025年其中18筆是新成屋・屋齡1年內(2024年2筆),新房子比例變高也會讓價格看起來較高。
- 菊陽町2025年的土地中位數大跌(7.9萬日圓/㎡ → 3.5萬日圓/㎡),是曲手・原水・馬場楠一帶每㎡1.6–2.2萬日圓的土地集中成交(看起來像分售地或郊外區塊)造成的,不代表菊陽町地價減半。每年只有約30筆。
- 1,000㎡以上的大面積土地成交,三町在2024年有83筆(往年25–40筆,2025年50筆)。用途(工廠、開發等)資料上看不出來。
菊陽・大津・合志合計:獨棟成交價中位數,每季(2021Q1–2026Q1)
表格:各町獨棟中位數與住宅用土地每㎡中位數(2015–2025年,買方問卷)
| 地區・種類 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 菊陽町 獨棟 | 2,350萬 | 2,700萬 | 2,800萬 | 2,750萬 | 3,400萬 | 3,300萬 | 2,950萬 | 3,600萬 | 3,900萬 | 4,100萬 | 3,700萬 |
| 大津町 獨棟 | 2,350萬 | 2,500萬 | 1,800萬 | 2,250萬 | 2,200萬 | 2,300萬 | 2,200萬 | 2,300萬 | 3,150萬 | 2,850萬 | 3,300萬 |
| 合志市 獨棟 | 2,500萬 | 2,000萬 | 1,800萬 | 2,350萬 | 2,600萬 | 3,150萬 | 2,900萬 | 2,800萬 | 3,050萬 | 3,000萬 | 2,800萬 |
| 三町合計 獨棟 | 2,400萬 | 2,100萬 | 2,200萬 | 2,500萬 | 2,700萬 | 3,000萬 | 2,800萬 | 3,000萬 | 3,550萬 | 3,300萬 | 3,250萬 |
| 菊陽町 土地/㎡ | 3.6萬 | 3.5萬 | 4.2萬 | 5.2萬 | 5.2萬 | 6.2萬 | 5.5萬 | 6.5萬 | 6.1萬 | 7.9萬 | 3.5萬 |
| 大津町 土地/㎡ | 2.7萬 | 2.0萬 | 2.2萬 | 2.7萬 | 2.5萬 | 2.4萬 | 2.2萬 | 2.5萬 | 4.7萬 | 2.5萬 | 3.3萬 |
| 合志市 土地/㎡ | 3.6萬 | 3.7萬 | 4.2萬 | 3.3萬 | 3.8萬 | 4.3萬 | 5.0萬 | 5.2萬 | 5.0萬 | 4.6萬 | 5.0萬 |
| 三町合計 土地/㎡ | 3.4萬 | 3.3萬 | 4.0萬 | 3.6萬 | 4.0萬 | 4.4萬 | 4.5萬 | 5.2萬 | 5.0萬 | 4.8萬 | 4.8萬 |
賣的是什麼樣的房子
新聞說「台灣人用現金買透天」,但成交資料沒有買方國籍,也沒有付款方式。資料能說的只有「什麼樣的獨棟、以多少錢成交」:
三町獨棟的價格帶(2021–2025年合計,559筆)
- 2021–2025年三町用途=住宅的獨棟(問卷)559筆,中位數 2,800萬日圓;成約價格140筆,中位數 2,600萬日圓。
- 各町(問卷):菊陽町 3,400萬日圓(159筆)、合志市 2,800萬日圓(273筆)、大津町 2,200萬日圓(127筆)。
- 新成屋・屋齡1年內占問卷的236筆(42%)。每年的比例如下(包含整棟公寓等):
表格:新成屋的比例(三町,買方問卷)
| 年 | 獨棟成交(問卷) | 其中新成屋・屋齡1年內 | 比例 |
|---|---|---|---|
| 2015 | 146 | 65 | 45% |
| 2016 | 73 | 24 | 33% |
| 2017 | 118 | 36 | 31% |
| 2018 | 130 | 56 | 43% |
| 2019 | 124 | 55 | 44% |
| 2020 | 151 | 68 | 45% |
| 2021 | 170 | 82 | 48% |
| 2022 | 150 | 53 | 35% |
| 2023 | 152 | 40 | 26% |
| 2024 | 148 | 42 | 28% |
| 2025 | 146 | 39 | 27% |
各區更詳細的成交價:熊本房價(菊陽・大津・合志・熊本市)。
4. 地價:官方數字與報導的數字
基準地價(住宅地)年增率:2024 → 2025 → 2026
| 町 | 用途 | 基準地價 2024 | 基準地價 2025 | 基準地價 2026(7/1) | 公示地價 2025 | 公示地價 2026(1/1) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 菊陽町 | 住宅地 | +11.5% | +8.2% | +3.6% | +12.4% | +6.3% |
| 菊陽町 | 商業地 | +25.1% | +17.4% | +6.6% | +30.9% | +12.0% |
| 菊陽町 | 工業地 | +25.0% | +12.0% | +7.1% | — | — |
| 大津町 | 住宅地 | +10.8% | +6.8% | +4.0% | +11.3% | +5.6% |
| 大津町 | 商業地 | +31.5% | +13.7% | +5.1% | +24.0% | +8.9% |
| 大津町 | 工業地 | +33.3% | +29.7% | +22.9% | +33.3% | +26.0% |
| 合志市 | 住宅地 | +7.6% | +4.2% | +3.4% | +9.9% | +6.3% |
| 合志市 | 商業地 | +6.0% | +2.9% | +2.5% | +4.2% | +1.9% |
| 合志市 | 工業地 | +29.5% | +26.3% | +20.8% | — | — |
公式基準地價=熊本縣地價調查(每年7月1日時點,2026-09-16公布)[23];公示地價=地價公示(1月1日時點)[24]。數字是各町繼續調查地點的平均年增率,地點很少(例如菊陽町商業地:公示1點、基準地3點),一個地點就能讓平均大幅變動。縣的說法是「R7(2025)調查之後,R8(2026)調查的漲幅也縮小了」。縣平均(全用途)2026年基準地價 +1.3%、住宅地 +0.8%。
報導的數字對得上嗎
- 風傳媒「住宅地8.2%→約3.7%、商業地17.4%→6.6%」[4]:這是菊陽町的基準地價 2025→2026。商業地完全一致;住宅地2026年官方是3.6%(「約3.7%」是些微差距)。
- 經理人「商業地19.9%→7.0%」[6]:和官方兩種調查的町平均都不符(基準地價 17.4→6.6、公示地價 30.9→12.0)。我們的資料中,只有一個基準地(菊陽5-2,菊池郡菊陽町大字津久礼字平ノ上11番8,商業地)剛好是2025年+19.9%、2026年+7.0%,這個數字可能是單一地點的變動率,不是町的平均。
- 風傳媒提到菊池市工業地 +26.0% 全國第一(縣資料一致:大津町、合志市的工業地分別是全國第4、5名)。
地價是土地的鑑定評價,不是實際成交價,也不包含建物。
5. 人口・戶數・外國居民
| 町 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2026年 年增率 | 戶數 2020→2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 菊陽町 | 43,337 | 43,709 | 44,224 | 44,203 | 44,443 | 44,570 | 44,954 | +0.9% | 17,794 → 20,199 |
| 大津町 | 35,187 | 35,403 | 35,815 | 35,696 | 35,859 | 36,364 | 36,716 | +1.0% | 14,165 → 16,856 |
| 合志市 | 61,772 | 62,214 | 62,835 | 63,325 | 63,852 | 64,111 | 64,537 | +0.7% | 22,283 → 24,713 |
- 公式熊本縣推計人口(每年8月1日;2020年是國勢調查)[27]。2026年比前一年:菊陽町 +384人(+0.9%)、大津町 +352人(+1.0%)、合志市 +426人(+0.7%),都是縣內增加最多的前5名。同一年熊本縣全體 -12,776人。
- 戶數增加得比人口快(小家庭・單身赴任等),2020→2026年菊陽町 +2,405戶。
- 公式菊陽町的外國居民(住民基本台帳,每年8月底):2023年 703人、2024年 1,050人、2025年 1,161人、2026年 1,263人[28]。町沒有公布國籍別。
- 報導自由時報(2026-03-01):菊陽町外國人約1,000人中台灣人500人以上;台積電員工住在菊陽町的只有2–3%[10]。熊本縣內台灣人2,108人(2025年6月底)是風傳媒引用的數字,我們沒有查到原始資料。
6. JASM(台積電熊本)的時程
| 日期 | 事實 | 種類 |
|---|---|---|
| 2021年11月 | JASM 設立發表 | 公式 |
| 2024-02-06 | 台積電發表第2工廠:2024年底前動工、2027年底前營運(6/7–40nm);JASM 投資合計超過200億美元、月產能超過10萬片、雇用超過3,400人[29] | 公式 |
| 2024-02-24 | 第1工廠開幕典禮[30] | 公式 |
| 2024年12月 | 第1工廠開始量產[31] | 報導 |
| 2025年4月 | 熊本工廠約2,400人[38] | 報導 |
| 2025年10月 | 第2工廠動工(台積電2025-10-16法說會)[32];10/24 與菊陽町簽訂立地協定[33] | 公式報導 |
| 2026-04-16 | 台積電2026年第1季法說會:日本第2工廠改用3奈米,2028年量產[34] | 公式 |
| 2026年2月–4月 | 月產1.5萬片;台灣當局2026-04-01核准[35];在日本的投資約2.6兆日圓[36] | 報導 |
| 2026年1–3月 | JASM 首次單季獲利(9.51億新台幣)[37] | 報導 |
台灣報導寫第2工廠「2029年營運」,和台積電2026年4月16日法說會的「2028年量產」不同。時程過去已經改過(2027年底→2028年、6/7nm→3nm),之後也可能再改。
民間地方經濟綜合研究所(2026年6月)[39]:JASM 的新進・中途錄用 2023年125人、2024年256人、2025年527人、2026年4月105人。熊本縣的半導體相關立地協定 2021年秋–2026年3月共71件(JASM以外投資5,086億日圓、雇用2,360人),2025年度7件(2024年度15件)。
7. 對買方來說:要問的問題
本站不做建議,也不預測。以下是在這一帶看房時,可以拿去問仲介、管理公司或自己查的問題:
- 自住還是出租?出租的話,目標租客是誰(JASM・關聯企業的員工、當地家庭)?同一帶、同格局的物件,實際簽約租金是多少?空室平均多久才租出去?請對方拿出實際的出租紀錄,而不是刊登租金。
- 附近還會蓋多少?周邊有多少出租公寓、分售地正在興建或規劃?2024–25年大量完工的物件,現在的入住情況如何?
- 想賣的時候賣得掉嗎?三町的中古公寓幾乎沒有成交紀錄,獨棟的成約價格一年也只有數十筆。買進的物件,過去同類型成交要花多久?
- 價格和成交資料比起來如何?新成屋和中古的價差很大(見上方價格帶)。報價和國土交通省的成交中位數差多少?差距的理由是什麼?
- 時程會變嗎?工廠的計畫改過(第2工廠延後並改成3奈米)。物件的收支,是否只在「工廠照原計畫」時才成立?
- 報導的數字從哪裡來?看到「月租15萬」「數千戶」「空屋一半」之類的數字時,先問出處與日期。
各町的成交價:熊本房價。
常見問題
熊本菊陽是鬼城嗎?
本站不下結論。空屋明顯的報導有好幾家,但日本沒有公開的出租空室率指標;官方空屋率(2023年)菊陽町6.7%是縣內最低,但那是2024–25年大量完工之前。人口仍在增加,官方地價2026年仍上漲但漲幅縮小。
「3LDK月租15萬日圓」是真的嗎?
這個數字只出現在週刊現代(2026-09-17)的匿名採訪中。租屋網站的3LDK刊登行情是:SUUMO 菊池郡12.6萬日圓(2026-07)、homemate 菊陽町9.44萬日圓。這些都是刊登租金,不是實際簽約租金。
台積電熊本第2工廠什麼時候量產?
台積電2026年4月16日法說會表示,日本第2工廠改用3奈米、2028年量產。台灣報導寫的「2029年」與此不同。計畫已經改過,之後也可能再變。
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資料來源
- 報導 週刊現代/マネー現代「TSMCで沸いた熊本県菊陽町、早くも「ゴーストタウン化」の実態…」 (2026-09-17) gendai.media
- 報導 ETtoday 新聞雲(張靖榕) (2026-09-21) www.ettoday.net
- 報導 中時新聞網 (2026-09-20) www.chinatimes.com
- 報導 風傳媒(溫芳瑜) (2026-09-18) www.storm.mg
- 報導 風傳媒 (2026-09-20) www.storm.mg
- 報導 經理人 (2026-09-21) www.managertoday.com.tw
- 報導 鏡報 (2026-09-21) www.mirrordaily.news
- 報導 FTNN 新聞網 (2026-09-20) www.ftnn.com.tw
- 報導 太報 (2026-09-20) www.taisounds.com
- 報導 自由時報 (2026-03-01) ec.ltn.com.tw
- 民間 SUUMO 賃貸 家賃相場(熊本県菊池郡=菊陽町+大津町) (2026-07-10) suumo.jp
- 民間 ホームメイト 家賃相場(菊陽町) (日付なし) www.homemate.co.jp
- 民間 LIFULL HOME'S 総研(菊陽・大津・合志の賃貸市場) (2023-10-25) www.homes.co.jp
- 報導 熊本日日新聞(地価調査の記事:供給過多で空室が目立つ) (2026-09-16) kumanichi.com
- 報導 西日本新聞(不動産鑑定士:3市町で共同住宅の空室が目立つ) (2026-09-16) news.yahoo.co.jp
- 報導 KAB(大津町の業者「新築は半分空いている所がかなり多い」) (日付不明) www.kab.co.jp
- 報導 楽待 新聞 (2025-08-20) www.rakumachi.jp
- 報導 熊本日日新聞(住宅金融支援機構の集計:2025年4〜10月 県の着工 −32.9%) (2025-12-12) kumanichi.com
- 報導 熊本日日新聞(明和不動産 社長インタビュー) (2026-01-14) kumanichi.com
- 公式 熊本県統計年鑑 9-2 新設住宅着工(貸家) (2019–2023) www.pref.kumamoto.jp
- 公式 総務省 住宅・土地統計調査2023(熊本県の集計、2023年10月1日時点) (2023-10-01) www.pref.kumamoto.jp
- 公式 国土交通省 不動産情報ライブラリ(成約価格・取引価格情報、2015Q1〜2026Q1) (2026-09-29 取得) www.reinfolib.mlit.go.jp
- 公式 熊本県 令和8年 地価調査(2026年7月1日時点) (2026-09-16) www.pref.kumamoto.jp
- 公式 熊本県 令和8年 地価公示(2026年1月1日時点) (2026-03) www.pref.kumamoto.jp
- 公式 国土数値情報 地価公示 L01(2026) (2026-03-18) nlftp.mlit.go.jp
- 公式 国土数値情報 都道府県地価調査 L02(2026) (2026-09-15) nlftp.mlit.go.jp
- 公式 熊本県 推計人口(各年8月1日) (2026-08-01) www.pref.kumamoto.jp
- 公式 菊陽町 住民基本台帳人口(外国人、各年8月末) (2026-08-31) www.town.kikuyo.lg.jp
- 公式 TSMC press release: JASM second fab (2024-02-06) pr.tsmc.com
- 公式 TSMC press release: JASM fab 1 opening ceremony (2024-02-24) pr.tsmc.com
- 公式 TSMC 2025年第3四半期 決算説明会(第2工場の着工) (2025-10-16) (網址未記錄)
- 報導 KAB 熊本朝日放送(第2工場 菊陽町と立地協定) (2025-10-24) www.kab.co.jp
- 公式 TSMC 1Q26 Earnings Conference Transcript("In Japan, we now plan to utilize 3-nanometer technology in our second fab and volume production is scheduled in 2028.") (2026-04-16) investor.tsmc.com
- 報導 Taipei Times(第2工場の3nm化・台湾当局の承認・月1.5万枚) (2026-04-01) www.taipeitimes.com
- 報導 Taipei Times(日本での投資 約2.6兆円) (2026-02-06) www.taipeitimes.com
- 報導 Focus Taiwan(中央社)JASM 2026年1〜3月期 初の黒字 (2026-05-16) focustaiwan.tw
- 報導 KAB(JASM熊本工場 約2,400人) (2025-04) www.kab.co.jp
- 民間 地方経済総合研究所「熊本の半導体関連投資」 (2026-06) www.reri.or.jp
最後查核:2026-09-29。成交資料:出典:国土交通省 不動産情報ライブラリ(https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)のデータを加工して作成(2015Q1–2026Q1;排除關係人交易・拍賣・相鄰地收購;中位數為本站計算,不是國土交通省發表的數字)。地價:「国土数値情報(地価公示データ)」(国土交通省)(https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L01-2026.html)を加工して作成・「国土数値情報(都道府県地価調査データ)」(国土交通省)(https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L02-2026.html)を加工して作成(CC BY 4.0),表中的各町平均年增率為熊本縣公布值。報導的內容以各媒體為準,本站只轉述並標示出處。本頁不是估價,也不是投資建議。