結論先講
- 住在台灣的台灣人：公開的商品只有東京之星銀行「東京招福星」（中國信託的日本子公司） 官方。條件是前年年收1,000萬日圓以上，或淨資產3,000萬日圓以上，貸款2,000萬日圓起、最長25年，可用於投資・第二住宅。利率與成數不公開。
- 台系銀行的東京・大阪分行（兆豐・臺灣銀行・第一銀行等）：沒有公開商品，要個別洽詢。 二手資訊 利率約2〜3%、成數50〜70%（頭期款30〜50%）、15〜20年。
- 在日本工作（沒有永住權）：Prestia（年收1,000萬日圓以上・可用英文・成數80%・變動2.65%）、東京之星（需日文・年收400萬日圓〜・變動2.15%〜3.25%）、Suruga銀行 Dream-J（需懂日文）。
- 永住者：與日本人相同。網路銀行・大型銀行變動約0.95%〜1.734%、Flat 35全期固定3.83%。
- 日本網路銀行1%左右的利率只給永住者。住在海外的人，要以利率2〜3%、頭期款30〜50%來規劃。
- 買了之後20天內要向日本財務大臣報告（外匯法）。2026年4月起，自住用也要報告。
官方＝銀行官網・官方資料；二手資訊＝部落格・仲介・媒體報導，請務必向銀行確認。
依身分：可以找哪家銀行
① 住在台灣（日本的非居住者）
- 東京之星銀行「東京招福星」 官方：中華民國護照＋住在台灣＋只在台灣有稅籍＋前年年收1,000萬日圓以上或淨資產3,000萬日圓以上。對象區域：東京23區・橫濱・川崎・名古屋・大阪市・京都市・神戸市・福岡市等。可用中文洽詢（台灣窗口 050-3093-3807）。簽約要到東京本店。手續費0.1%、5年內提前還款1.0%。變動利率（短期基準利率＋加碼）， 二手資訊 約1.9〜3.0%。
- 台系銀行的日本分行 二手資訊：兆豐（東京・大阪）、臺灣銀行、第一銀行、彰化銀行、玉山銀行（東京）。官網沒有個人房貸的條件，只寫「依物件與客戶資產個別審查」。二手資訊的共同點：台灣籍即可、不需永住；日圓借款；成數50〜70%；15〜20年；屋齡20年以內・專有40〜50㎡以上；最低2,500萬〜5,000萬日圓；主要是東京・大阪・京都。
- 中國信託東京分行的個人窗口，實際上就是子公司東京之星銀行。
- 其他日本銀行（網路銀行・三大銀行・Prestia・Suruga）都不接受海外在住者。
② 在日本工作・居住（沒有永住權）
- Prestia（SMBC信託） 官方：短期滯在以外的在留資格、日文或英文、年收1,000萬日圓以上、原則上成數80%。變動2.65%（5,000萬日圓以上1.76%）、10年固定4.41%。另有投資用貸款。
- 東京之星「スター住宅ローン」 官方：需日文讀寫、正職1年以上、年收400萬日圓以上。變動2.15%〜3.25%。限自住。
- Suruga銀行 Dream-J 官方：需懂日文。變動1.975%〜4.875%。
- 配偶者是日本人或永住者：SBI新生銀行（配偶者當連帶保證人）變動0.99% 二手資訊。
- 台系銀行的日本分行也可以洽詢 二手資訊。
③ 永住者・特別永住者
與日本人相同。auじぶん・三菱UFJ・イオン・りそな等變動約0.95%〜1.734% 官方，Flat 35（全期固定）3.83%。
銀行一覽表（2026年9月）
○＝可以 △＝有條件 ×＝不行 ？＝不明。利率是最優惠條件的適用利率（〜），每月變動。
| 銀行 | 住在台灣 | 在日無永住 | 永住者 | 利率 | 成數・條件 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京之星銀行（中國信託子公司） 「東京招福星」不動產投資貸款 | △ 限台灣・香港 台灣：前年年收1,000萬日圓以上或淨資產3,000萬日圓以上 | ○ スター住宅ローン（需日文讀寫・年收400萬日圓〜・限自住） | ○ | 海外在住：不公開（ 二手資訊 約1.9〜3.0%） 在日無永住：變動 2.15%〜3.25% 官方 | 海外在住：貸款2,000萬日圓起、最長25年、完濟時75歲、成數不公開（ 二手資訊 50〜70%）；可投資用・第二住宅 |
| 兆豐國際商業銀行 東京分行・大阪分行 | △ 個別審查 | △ 洽詢 | ？ | 不公開（ 二手資訊 2.5%〜） | 二手資訊 最低約3,500萬日圓・15〜25年。關西唯一有分行的台系銀行 |
| 臺灣銀行 東京分行 | △ 個別審查 | △ 洽詢 | ？ | 不公開（ 二手資訊 2.0〜2.6%） | 二手資訊 最低約5,000萬日圓・20年・東京 |
| 第一銀行 東京分行 | △ 個別審查 | △ 洽詢 | ？ | 不公開（ 二手資訊 2.125〜2.625%） | 二手資訊 約20年・東京 |
| 彰化銀行・玉山銀行 東京分行 | △ 個別審查 | △ 洽詢 | ？ | 不公開 | 二手資訊 玉山：最低約3,000萬日圓・專有40㎡以上。兩行官網以法人不動產擔保放款為主 |
| SMBC信託銀行 Prestia | × | ○ 短期滯在以外・日文或英文・年收1,000萬日圓以上・成數80% | ○ | 變動 2.65%（5,000萬日圓以上 1.76%） 官方 | 自住。另有投資用貸款（1都3縣）。關西：京都・大阪・兵庫・奈良等 |
| Suruga銀行 Dream-J | × | ○ 需懂日文 | ○ | 變動 1.975%〜4.875% 官方 | 限自住・家人居住 |
| SBI新生銀行 | × | △ 配偶者為日本人或永住者並擔任連帶保證人 | ○ | 變動 0.99% 二手資訊 | 限自住 |
| 網路銀行・大型銀行（auじぶん・三菱UFJ・イオン・りそな等） | × | × | ○ | 變動 0.95%〜1.734% 官方 | 限永住者・日本國籍，自住 |
| Flat 35（住宅金融支援機構） | △ 需預定回日本自住且銀行同意（實際多數拒絕） | × | ○ | 全期固定 3.83%（最多） 官方 | 自住，不可投資 |
台系分行的利率・成數全部是二手資訊（東京媽媽 2026/5、JPHOME、maaūu、nobitw 等），各行都不公開。請直接向分行確認最新條件。
頭期款與總現金試算：5,000萬日圓的公寓
假設：住在台灣、房價5,000萬日圓（約新台幣1,014萬元）、成數60%（貸款3,000萬日圓（約新台幣609萬元））、20年。
| 項目 | 日圓 | 新台幣 | 根據 |
|---|---|---|---|
| 頭期款（房價的40%） | 20,000,000 | 約新台幣406萬元 | 成數60%的假設（二手資訊：50〜70%） |
| 仲介費（法定上限：房價×3%＋6萬日圓，另加消費稅10%） | 1,716,000 | 約新台幣35萬元 | 法定上限 |
| 登錄免許稅・不動產取得稅・印花稅・代書費等 | 1,250,000 | 約新台幣25萬元 | 估計：約房價的2.5%（依固定資產評價額而異） |
| 抵押權設定登錄免許稅（貸款金額×0.4%） | 120,000 | 約新台幣2萬元 | 法定稅率 |
| 貸款手續費（東京招福星：台灣0.1%） | 30,000 | 約新台幣6,085元 | 東京之星官方；台系分行不公開 |
| 購入時要準備的現金（合計） | 23,116,000 | 約新台幣469萬元 |
每月還款（本息平均攤還、20年）：年利率2.0%：每月約151,765日圓（約新台幣30,784元）、年利率2.5%：每月約158,971日圓（約新台幣32,246元）、年利率3.0%：每月約166,379日圓（約新台幣33,749元）。利率是依二手資訊的2〜3%試算。
另需火災保險、管理費・修繕基金、每年的固定資產稅。以日圓借款、以新台幣收入還款時有匯率風險。
大阪・京都（關西）的房子
- 住在台灣：只有兆豐銀行大阪分行 二手資訊與東京之星「東京招福星」（大阪市・京都市・神戸市） 官方。
- 彰化・玉山在大阪只有駐在員事務所（不辦貸款）。
- 在日本工作：Prestia（京都・大阪・兵庫・奈良等）也可以。
- 想在京都・大阪經營民宿？先看各城市的規定：日本各城市民宿規定一覽。
外匯法20天報告（2026年4月起，自住也要）
- 住在海外的人（非居住者）取得日本不動產，要在取得後20天內，透過日本銀行向財務大臣報告（外為法第55條之3、報告省令様式22） 官方。與金額・面積無關，贈與・繼承也要。
- 2026年4月1日起（令和8年2月20日公布的省令修正）：以前免報告的「自己或家人居住用」，只要是取得所有權，現在也要報告。別墅・第二住宅不算居住用。
- 外國人原則上是非居住者；在日本的事務所工作的人、入境後6個月以上的人視為居住者。
- 表格只有日文，可以由仲介等在日本的代理人線上提出。不報告或虛報：6個月以下拘禁刑或50萬日圓以下罰金。
台灣這邊要注意的事
- 台灣本行幾乎沒有以日本房屋為擔保的個人房貸。常見做法是台灣房屋增貸・現金，再加上台系銀行的日本分行或東京招福星。
- 匯款：個人每年結匯金額有上限（中央銀行規定，超過需另行核准），大額匯款前請先問往來銀行。
- 日圓借款、新台幣收入：日圓升值時，每月還款換算成新台幣會增加。
常見問題
台灣人在日本買房可以貸款嗎？
可以，但選擇很少。住在台灣的台灣人，公開的商品只有東京之星銀行（中國信託的日本子公司）的「東京招福星」，條件是前年年收1,000萬日圓以上或淨資產3,000萬日圓以上。另外可以向兆豐・臺灣銀行・第一銀行等台系銀行的東京・大阪分行個別洽詢，但條件不公開。
日本買房貸款成數多少？
海外在住的台灣人，依二手資訊大約是房價的50〜70%（頭期款30〜50%），東京之星與台系分行都不公開成數。在日本工作但沒有永住權的人，Prestia原則上80%。永住者與日本人相同，可以貸到100%附近。
日本買房貸款利率是多少？
日本網路銀行1%左右的變動利率只給永住者和日本國籍。海外在住的台灣人，二手資訊顯示台系分行與東京招福星大約2〜3%（也有3%以上的報告）。在日無永住：東京之星變動2.15%〜3.25%，Prestia變動2.65%。
可以向台灣的銀行貸款買日本的房子嗎？
台灣本行幾乎沒有以日本房屋為擔保的個人房貸商品。實務上是向台系銀行的東京・大阪分行申請（以日圓借、以日本房屋設定抵押），或是用台灣的房屋增貸・現金購買。
大阪・京都的房子也能貸款嗎？
海外在住者可以找東京招福星（大阪市・京都市・神戸市在對象內）或兆豐銀行大阪分行。在日本工作的人另有Prestia（關西有分行）。其他台系銀行在大阪只有駐在員事務所，不辦理貸款。
買了日本的房子要向日本政府報告嗎？
要。住在海外的人（非居住者）取得日本不動產後20天內，要透過日本銀行向財務大臣報告（外匯法）。2026年4月1日起，連自住用的所有權取得也必須報告；別墅・第二住宅不算自住。可以請仲介或代書代為提出。
本站會幫忙申請貸款嗎？
不會。本站不是銀行或貸款仲介，不向銀行收取任何費用。貸款請直接向銀行洽詢；如需要，我們可以介紹熟悉外國人貸款的日本持照不動產仲介。
想找熟悉外國人貸款的日本持照仲介？
本站不是銀行或貸款仲介，不向銀行收取任何費用，也不代辦貸款。請告訴我們預算・地區・是否需要貸款，我們會介紹熟悉台灣買家與台系銀行・東京之星貸款流程、可用中文溝通的日本持照不動產仲介。買方不需支付本站任何費用。
資料來源
- 東京之星銀行「東京招福星」（日文：スター不動産投資ローン）：tokyostarbank.co.jp；外國籍（無永住）住宅貸款：tokyostarbank.co.jp
- SMBC信託銀行 Prestia 住宅貸款：smbctb.co.jp、FAQ（年收條件）：faq.smbctb.co.jp
- Suruga銀行 Dream-J：surugabank.co.jp
- SBI新生銀行（外國籍的條件）：faq.sbishinseibank.co.jp；利率為二手資訊（SBIアルヒ）
- 兆豐國際商業銀行 大阪分行：megabank.com.tw；玉山銀行 東京分行：esunbank.com
- 台系分行的利率・成數（二手資訊）：東京媽媽 2026、JPHOME、maaūu、nobitw
- 永住者向け利率：各銀行官網（auじぶん・三菱UFJ・イオン・りそな）、Flat 35：jhf.go.jp。自動讀取日：2026/10/1
- 日本財務省「非居住者取得本國不動產的報告」（日文：本邦不動産取得の報告）：mof.go.jp、FAQ（2026年6月版）：PDF
- 匯率：美國聯準會 H.10（FRED：DEXTAUS・DEXJPUS，2026/9/18）。只是參考，實際以銀行牌告為準。
最後查核：2026/9/27。利率每月變動，貸款條件也可能隨時修改。標示「二手資訊」的數字不是銀行公布的，申請前請務必直接向銀行確認。
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