先说结论
- 住在日本的永住者（含在日中国人永住者）：和日本人几乎相同，网上银行・大银行浮动利率约 0.95～1.5%，Flat 35 全期固定约3.46%（2026年9月）官方。
- 在日本工作、没有永住：可选 Prestia（SMBC信托银行，年收入1,000万日元以上，英语可，原则上贷八成、首付两成，浮动2.65%起）、东京之星银行（要会读写日语，年收入400万日元以上，2.15%起）、Suruga银行 Dream-J 等 官方。
- 住在新加坡：OCBC 华侨银行有东京的海外房产贷款，最高七成，只限投资物业，新加坡元或日元计价 官方。
- 其他海外居住者：日本的中国银行东京分行官网写明「居住者・非居住者均可申请」、最高八成、最长30年 官方，但利率和具体资格不公开，要直接询问。台湾・香港另有专门产品（不适用于中国大陆或新加坡护照持有人）。
- 中国大陆居民、没有日本永住：日本的银行基本不做；即使能借，首付和还款资金的出境也受外汇规定约束（见 限制）。现实中多为全款，而且资金须在海外合法持有。
- 海外居住者的一般行情：首付30～50%、利率2～4%左右 二手资料。1%以下的超低利率只给日本人和永住者。
按身份：能找哪家银行
| 银行 | 永住者 | 在日（未永住） | 海外居住者 | 利率（2026年9月） |
|---|---|---|---|---|
| 网上银行・大银行（auじぶん、三菱UFJ、瑞穗、りそな等） | 可以 | 不可 | 不可 | 浮动约0.95～1.5% 官方 |
| Flat 35（住宅金融支援机构） | 可以 | 不可（永住配偶作连带债务人除外） | 原则不可 | 全期固定 3.46%（最多见）官方 |
| Prestia（SMBC信托银行） | 可以 | 可以 | 不可 | 浮动 2.65%（5,000万日元以上 1.76%）官方 |
| 东京之星银行 | 可以 | 要会日语 | 只限台湾・香港居民 | 未永住 2.15～3.25% 官方 |
| Suruga银行 Dream-J | 可以 | 要懂日语 | 不可 | 1.975～4.875% 官方 |
| SBI新生银行 | 可以 | 配偶为日本人・永住者并作担保 | 不可 | 浮动 0.99% 二手资料 |
| 中国银行 东京分行 | — | 可申请 | 官网写可申请 | 不公开 |
| OCBC 华侨银行（新加坡） | — | — | 新加坡公民・PR・在新工作居住的外国人 | SGD：3个月资金成本＋2.75%；JPY：＋3.50% 官方 |
官方＝银行官网・官方文件；二手资料＝博客・中介・报道，请一定向银行确认。全部银行的详细条件（英文）：Japan mortgages for foreigners。
在日本工作・生活的中国人
- 永住者：可以用日本人同样的产品，利率最低。很多人先拿永住再买房。
- Prestia：短期停留以外的在留资格即可、日语或英语沟通；未永住原则上最多贷房价的80%（首付20%）。年收入1,000万日元以上；投资用另有贷款（东京圈1都3县，八成）官方。
- 东京之星「スター住宅ローン」：日语读写必须、在日本正式雇用1年以上、年收入400万日元以上，只限自住 官方。
- 中国银行 东京分行：自住新房・二手房、独栋用地，以及投资目的的房产都可以；最高为评估额或成交价较低者的80%；最长30年；可附团体信用人寿保险（最高5,000万日元）官方。利率不公开。
- 配偶是日本人或永住者：SBI新生银行等（配偶作连带保证人），利率大幅降低 二手资料。
住在新加坡・马来西亚
- OCBC 华侨银行 Overseas Property Loan：日本只写「Tokyo」；最高为成交价或市值较低者的70%；新加坡元（3个月资金成本＋2.75%）或日元（3个月资金成本＋3.50%）；最低贷款 S$200,000 或2,500万日元；申请人21岁以上，限新加坡公民・PR・在新加坡工作居住的外国人；只限投资物业 官方。
- UOB 大华银行等其他新加坡银行也被报道有日本物业贷款 二手资料，本站尚未在官网确认。
- 马来西亚居民：本站没有找到马来西亚银行面向日本房产的公开产品。
- 日元贷款、新加坡元还款时，日元升值会让月供变多；反之亦然。
月供例子：东京5,000万日元公寓
房价5,000万日元（约213.0万元・约S$405,203）。利率是假设（海外居住者的利率多不公开），等额本息。
| 贷款成数 | 年期 | 年利率（假设） | 月供（日元） | 月供（人民币） | 月供（新加坡元） |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%（3,000万日元） | 15年 | 2.5% | 200,037 | 约8,521元 | 约S$1,621 |
| 60%（3,000万日元） | 15年 | 3.5% | 214,465 | 约9,136元 | 约S$1,738 |
| 60%（3,000万日元） | 15年 | 4.5% | 229,498 | 约9,776元 | 约S$1,860 |
| 60%（3,000万日元） | 25年 | 2.5% | 134,585 | 约5,733元 | 约S$1,091 |
| 60%（3,000万日元） | 25年 | 3.5% | 150,187 | 约6,398元 | 约S$1,217 |
| 60%（3,000万日元） | 25年 | 4.5% | 166,750 | 约7,103元 | 约S$1,351 |
| 70%（3,500万日元） | 15年 | 2.5% | 233,376 | 约9,942元 | 约S$1,891 |
| 70%（3,500万日元） | 15年 | 3.5% | 250,209 | 约1.1万元 | 约S$2,028 |
| 70%（3,500万日元） | 15年 | 4.5% | 267,748 | 约1.1万元 | 约S$2,170 |
| 70%（3,500万日元） | 25年 | 2.5% | 157,016 | 约6,689元 | 约S$1,272 |
| 70%（3,500万日元） | 25年 | 3.5% | 175,218 | 约7,464元 | 约S$1,420 |
| 70%（3,500万日元） | 25年 | 4.5% | 194,541 | 约8,287元 | 约S$1,577 |
购买时要准备的现金（大约）：贷六成 2,336万日元（约99.5万元・约S$189,319）；贷七成 1,838万日元（约78.3万元・约S$148,961）。含首付、税费・中介费（按计算器，长租、非居住者）和抵押权登记税（贷款×0.4%），未含银行手续费。
贷款以外要注意
- 本站不做贷款中介，也不收银行任何费用；贷款请直接向银行查询。
- 海外居住者买后20日内要做外汇法报告（贷款买也一样）官方。
- 中国大陆居民：首付和每月还款都涉及资金出境，按外汇局规定个人购汇不得用于境外买房；请先向银行确认合规途径。
常见问题
外国人在日本买房可以贷款吗？
可以，但要看身份。永住者和日本人几乎相同；在日本工作未永住的人可找 Prestia、东京之星、Suruga 等；住在海外的人选择很少（新加坡 OCBC 的东京投资物业贷款、日本的中国银行东京分行等），多数需要30～50%首付。
日本买房贷款能贷几成？
在日本未永住：Prestia 原则上八成。新加坡 OCBC：最高七成。日本的中国银行东京分行：最高八成（官网）。海外居住者一般首付30～50%（二手资料）。
日本房贷利率是多少？
2026年9月：永住者浮动约0.95～1.5%；在日未永住 Prestia 2.65%起、东京之星2.15%起；新加坡 OCBC 为资金成本加2.75%（新加坡元）或3.50%（日元）。
中国大陆居民能在日本贷款买房吗？
日本的大多数银行不对没有日本居留的中国大陆居民放贷。日本的中国银行东京分行官网写明非居住者也可申请，但条件不公开。另外，首付和还款资金出境要符合中国的外汇规定。
二世谷、白马的度假屋可以贷款吗？
本站没有找到面向海外居住者、覆盖二世谷・白马的日本贷款产品；OCBC 的日本贷款只写东京。度假区物业多为全款。
想找熟悉华人买家的日本持牌中介？
本站不是房产中介、银行或贷款中介，不收取银行任何费用，也不代办贷款或资金汇出。告诉我们预算、地区和用途，我们会介绍能用中文或英文沟通、持有日本「宅地建物取引业」牌照的房产公司。买家无需向本站支付任何费用。
资料来源
- Prestia 住宅贷款：smbctb.co.jp；东京之星（未永住）：tokyostarbank.co.jp；Suruga Dream-J：surugabank.co.jp；Flat 35：jhf.go.jp
- 中国银行（日本）个人住宅贷款：bankofchina.com/jp（2026/9/27 阅览）
- OCBC Overseas Property Loan：ocbc.com（2026/9/27 阅览）
- 各银行条件与利率一览：本站数据 data/mortgage-lenders.json（2026年9月，逐行附官方出处）
- 日本财务省「非居住者取得本国不动产的报告」：mof.go.jp、FAQ（2026年6月版）：PDF
- 国家外汇管理局《个人购汇申请书》及填报说明：safe.gov.cn PDF
- 汇率：欧洲央行（ECB）欧元参考汇率交叉计算（ecb.europa.eu，2026-09-25）。仅供参考，以银行实际牌价为准。
最后核查：2026/9/27。税率、贷款条件、签证和外汇规定随时可能变化。标注「二手资料」的数字并非官方公布，决定前请直接向银行、主管机关或专业人士确认。人民币・新加坡元金额仅按 2026-09-25 汇率（1元≈23.47日元，1新加坡元≈123.39日元）换算，供参考。
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