結論先講
- 住喺香港嘅香港人：有公開產品嘅主要係 東京之星銀行（東京スター銀行）香港居民版「東京招福星」 官方 同 ORIX Asia（歐力士亞洲）Japan Mortgage 官方。兩間都唔公開利率同最高按揭成數。
- ORIX Asia 常被引用「最高七成」 二手資料（官網冇寫成數）；東京之星香港版成數亦唔公開，二手資料大約五至七成 二手資料。
- 日本網上銀行1%左右嘅浮息只俾日本人同永住者。住海外嘅買家要預 首期30–50%、息口大約2–3%（二手資料，未經銀行確認）。
- 喺日本工作（未有永住）：Prestia（SMBC信託，年薪1,000萬日圓以上，可用英文，按揭八成）、東京之星住宅貸款（要識日文）、Suruga銀行 Dream-J 等 官方。
- 新雪谷、白馬等度假區：我哋搵唔到香港居民適用嘅日本按揭產品（兩間嘅對象地區都唔包括），實際多數係現金或者用香港物業加按。
- 買入後 20日內 要做外匯法報告（2026年4月起自住都要報）。
官方＝銀行官網・官方文件；二手資料＝網誌・中介・報道，請一定向銀行確認。
住喺香港：可以搵邊間？
① 東京之星銀行「東京招福星」（香港居民）
- 對象：持香港身份證、住香港嘅非日本居民 官方（2025年4月起開放香港）。條件：上年年收入 1,500萬日圓 或以上，或淨資產 4,500萬日圓 或以上（台灣版係1,000萬／3,000萬）。
- 貸款2,000萬日圓起、1至25年、借款時20歲以上、還清時65歲或以下（台灣版75歲）；手續費 2.0%；5年內提早還款收1.0%、之後0.5%。
- 用途：投資用分層・全幢・戶建・商舖等，亦可第二住宅；唯獨單買土地唔得。浮息（短期優惠利率＋息差，每年4月・10月檢討），利率唔公開。成數唔公開 二手資料。
- 地區：東京23區、武藏野・三鷹・調布・小金井・國分寺・國立・立川、橫濱・川崎・名古屋・福岡市、大阪市・京都市・神戶市、熊本（菊陽・合志・大津・熊本市東區／北區／中央區）官方。
- 簽約要親身去東京本店；租金要入該行還款戶口。香港客戶專線（中文・英文・日文）050-3093-3808 官方。
② ORIX Asia（歐力士亞洲）Japan Mortgage
- 對象：香港身份證持有人（永久或非永久）或香港註冊公司；18歲以上、有穩定收入；投資、第二住宅、自住都接受 官方。
- 地區：東京都市圈、大阪關西，同福岡市（只限住宅）。物業類別：住宅、商舖、寫字樓 官方。
- 樓價最少3,000萬日圓、貸款最少2,000萬日圓、最長15年、浮息、日圓貸款、每月供款，可以用港元供（按該行當日匯率換日圓，貸款仍然係日圓）官方。
- 唔使日本簽證、日本保證人或日本銀行戶口；申請喺香港辦，簽約要去香港辦公室一次；一般6至8星期 官方。
- 最高按揭成數 七成、息口約2.8%起 二手資料（官網冇公開，要直接問）。
③ 用香港資產借錢
- HSBC 香港嘅國際按揭服務寫明可以將本地物業轉按・加按，用作海外置業資金 官方；但我哋未見佢直接承造日本物業按揭。其他銀行請自行查詢。
- 用港元借、買日圓資產，同樣有匯率風險。
喺日本工作・永住者
- Prestia（SMBC信託銀行） 官方：短期滯在以外嘅在留資格、日文或英文溝通、年收入1,000萬日圓以上、未有永住原則上最多八成（首期兩成）。浮息2.65%（5,000萬日圓以上1.76%）、10年定息4.41%（2026年9月）。另有投資用貸款（1都3縣）。
- 東京之星「スター住宅ローン」 官方：要識讀寫日文、日本正職1年以上、年收入400萬日圓以上；浮息2.15%–3.25%；只限自住。
- Suruga銀行 Dream-J 官方：要識日文；浮息1.975%–4.875%；自住・家人住。
- 配偶係日本人或永住者：SBI新生銀行（配偶做連帶保證人）浮息0.99% 二手資料。
- 永住者：同日本人差唔多，網上銀行・大銀行浮息約0.95%–1.5%，Flat 35 全期定息3.46%（2026年9月最多見）官方。
全部銀行一覽（英文）：Japan mortgages for foreigners；繁體（台灣版）：台灣人日本買房貸款。
月供例子：5,000萬日圓東京二手分層（港元）
假設：住香港、樓價5,000萬日圓（約248.9萬港元）、按揭六成＝3,000萬日圓（約149.3萬港元）、首期四成。息口係假設（銀行唔公開），年期用 ORIX Asia 最長15年同東京之星最長25年。等額本息。
| 年期 | 年利率（假設） | 每月供款（日圓） | 每月供款（港元） | 總利息（日圓） |
|---|---|---|---|---|
| 15年 | 2.5% | 200,037 | 約9,957港元 | 6,006,617 |
| 15年 | 3.0% | 207,174 | 約10,312港元 | 7,291,409 |
| 15年 | 3.5% | 214,465 | 約10,675港元 | 8,603,657 |
| 25年 | 2.5% | 134,585 | 約6,699港元 | 10,375,506 |
| 25年 | 3.0% | 142,263 | 約7,081港元 | 12,679,018 |
| 25年 | 3.5% | 150,187 | 約7,475港元 | 15,056,121 |
買入時要準備嘅現金（大約）：首期 20,000,000日圓 ＋ 稅費・佣金 3,241,000日圓（按計算機，長租用途、非居民）＋ 抵押權登記稅（貸款×0.4%）120,000日圓 ＝ 23,361,000日圓（約116.3萬港元），另加銀行手續費（例如東京之星香港版2.0%＝600,000日圓，約29,865港元；ORIX Asia 未公開）。
另外要計：火險・地震險、管理費・修繕積立金、每年固定資產稅（呢個例子約 392,000日圓，約19,512港元）。日圓借、港元供，日圓升值時每月供款換算成港元會多咗。
外匯法20日報告（2026年4月起自住都要報）
- 住海外嘅人（非居住者）取得日本不動產，要喺取得後20日內經日本銀行向財務大臣報告（外為法第55條之3）官方。同金額、面積無關，贈與・繼承都要。
- 2026年4月1日起：以前唔使報嘅「自己或家人住」，只要係取得所有權，而家都要報。度假屋・第二住宅唔算自住。
- 外國人原則上係非居住者；喺日本辦事處工作、或入境後住滿6個月嘅人當居住者。
- 表格只有日文，可以由經紀等日本代理人網上遞交。唔報或虛報：6個月以下拘禁刑或50萬日圓以下罰款。
香港呢邊要留意
- 香港冇外匯管制，但大額匯款要準備資金來源證明（日本銀行・經紀都要做反洗錢核查）。
- 日本同香港有全面性避免雙重課稅協定（2010年11月簽署、2011年8月生效）官方；日本租金同賣樓收入喺日本報稅。香港點課稅請問香港稅務顧問。
- 貸款係日圓：港元掛鈎美元，日圓兌美元波動會直接影響你每月供款。
常見問題
香港人買日本樓可以做按揭嗎？
可以，但選擇好少。住香港嘅人主要有東京之星銀行香港居民版（年收入1,500萬日圓或淨資產4,500萬日圓以上）同 ORIX Asia（香港身份證持有人，最長15年）。兩間都唔公開利率同成數。
日本按揭成數幾多？首期要幾多？
住海外嘅買家大約要準備30–50%首期（二手資料）。ORIX Asia 常被引用最高七成，但官網冇寫，要直接問。喺日本工作未有永住，Prestia 原則上八成。
日本按揭息口幾多？
1%左右嘅浮息只俾日本人同永住者。住海外嘅買家，二手資料顯示大約2–3%；銀行唔公開，請直接查詢。
新雪谷（二世古）或者白馬嘅樓可以做按揭嗎？
東京之星香港版同 ORIX Asia 公佈嘅對象地區都唔包括新雪谷同白馬。度假區物業多數要全現金，或者用香港物業加按。
可以用港元供日本按揭嗎？
ORIX Asia 接受用港元供款，按佢當日匯率換成日圓，但貸款本身仍然係日圓，匯率風險由你承擔。
本站會幫手申請按揭嗎？
唔會。本站唔係銀行或按揭中介，唔收銀行任何費用。按揭請直接向銀行查詢；如有需要，我哋可以介紹熟悉海外買家嘅日本持牌地產公司。
想搵熟悉香港買家嘅日本持牌經紀？
本站唔係地產代理、銀行或按揭中介，唔收銀行任何費用，亦唔代辦按揭。話俾我哋知預算、地區、用途，我哋會介紹熟悉海外買家（可用中文或英文溝通）嘅日本持牌地產公司。買家唔使俾本站任何錢。
資料來源
- 東京之星銀行「東京招福星」スター不動産投資ローン（日本非居住者向け）：tokyostarbank.co.jp（香港居民嘅條件出自該行產品說明書；2026/9/27 官網只核對到香港專線）
- ORIX Asia Japan Mortgage：orix.com.hk（2026/9/27 閱覽；「最高七成」「約2.8%」係二手資料）
- HSBC 香港 國際按揭：hsbc.com.hk
- Prestia 住宅貸款：smbctb.co.jp；東京之星（無永住）：tokyostarbank.co.jp；Suruga Dream-J：surugabank.co.jp；Flat 35：jhf.go.jp
- 日本財務省「非居住者取得本邦不動產嘅報告」：mof.go.jp、FAQ（2026年6月版）：PDF
- 日本財務省 日港租稅協定：租稅條約一覽
- 稅費：本站計算機（稅率逐項對照官方資料（國稅廳・總務省・東京都主稅局・e-Gov）嘅紀錄：本站 稅費計算機 內嘅來源連結）
- 匯率：European Central Bank euro foreign exchange reference rates (HKD/JPY cross rate via EUR)（ecb.europa.eu，2026-09-25）。只供參考，實際以銀行牌價為準。
最後查核：2026/9/27。稅率、按揭條件、簽證規定隨時會改。標示「二手資料」嘅數字唔係官方公佈，落決定前請直接向銀行、入境事務機關或專業人士確認。港元數字只係按 2026-09-25 匯率（1港元≈20.09日圓）換算嘅參考。
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