香港人日本買樓攻略 2026：手續8步、樓價（港元）、報告同稅

結論先講

• 香港人可以喺日本買樓：日本對買地買樓冇國籍、居住或簽證限制，亦冇外國買家額外印花稅；外國人買到嘅業權同日本人一樣。
• 唔使住日本、唔使簽證，大部分手續可以喺香港做；但買樓唔會帶嚟簽證或永住（見簽證篇）。
• 住喺日本以外嘅買家（非居住者），買入後 20日內 要經日本銀行向財務大臣報告，可以由日本嘅地產代理等代交 官方。
• 香港嘅物業稅只係向香港土地・樓宇嘅業主徵收 官方；日本物業嘅日本稅（買入、每年、收租、賣樓）就跟日本規則，日港有租稅協定（2011年8月14日生效）官方。

香港人日本買樓要幾多錢（2025年成交中位數）

以下係國土交通省「不動產情報圖書館」嘅成約價格（地產代理實際成交價）2025年中位數，同本站各地區頁用同一套數據 官方。港元只係按 2026-10-06 匯率（1港元≈20.14日圓）換算嘅參考。

中位數係排喺中間嗰宗成交，唔係叫價；大阪市中心獨立屋成交好少，只可以當參考。日本樓嘅建築物會隨樓齡貶值，舊獨立屋差唔多係買地價。

例如東京市中心二手分層中位數約454.2萬港元，札幌約99.3萬港元。逐區・逐年數字見東京樓價、福岡樓價、二世古樓價同日本樓價走勢。

香港人日本買樓手續：8個步驟

1. 定預算・地區・用途：自住、度假定收租？首期同買樓使費（印花稅、登記、代理佣金等）見首期同總使費；想做按揭先睇按揭篇。
2. 搵日本持牌地產代理：要有「宅地建物取引業」牌照，牌照號碼會寫喺網站同文件上。我哋可以介紹。
3. 睇樓：親身或者視像。獨立屋要問地界（境界）、門前路、用途地域、雪同排污；分層要問管理費、修繕積立金同大維修計劃。
4. 書面出價（買付證明書）：經代理寫明價錢、訂金、交收日同條件。
5. 身分・資金來源審查：準備護照、住址證明同資金來源證明；香港匯款去日本要預早安排。
6. 重要事項說明（重要事項説明）→ 簽約・俾訂金：由持牌嘅宅地建物取引士講解業權、規劃、管理等；文件係日文，簽之前搵人翻譯。
7. 交收・登記：俾餘數，業權登記到你名下（一般由司法書士辦）。2026年10月5日起登記要申報國籍，詳情見英文規則追蹤，以法務局為準。
8. 20日內報告（非居住者）：經日本銀行向財務大臣提交「本邦不動產取得報告書」，可以由代理代交，亦可以網上提交 官方。

每一步要注意嘅陷阱見日本買樓中伏位；完整英文版手續見買樓指南（英文）。

買完之後：稅・收租・賣樓

• 每年：固定資產稅・都市計劃稅，分層另有管理費・修繕積立金。估算見稅費計算機（英文），清單見海外業主待辦清單。
• 收租・賣樓：非居住者通常要喺日本搵納稅管理人報稅；租客係公司、或者買家向非居住者買樓，可能要先預扣稅（日本國稅廳 No.2880・No.2879）。回報數字見收租回報。
• 香港方面：香港物業稅只向香港土地・樓宇業主徵收；日本物業收入喺香港點處理，請問稅務局或稅務顧問。

常見問題

資料來源

1. 國土交通省「不動產情報圖書館」（不動産情報ライブラリ）成交價格：reinfolib.mlit.go.jp（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを加工して作成）
2. 日本財務省「本邦不動產取得報告」制度概要（取得後20日內經日本銀行報告、可由代理或網上提交；2026/10/22 查核）：mof.go.jp
3. 香港稅務局《稅務簡介 2025/26》：「Property Tax is charged on the owners of land and/or buildings in Hong Kong」（2026/10/22 查核）：ird.gov.hk PDF
4. 日本財務省 租稅條約一覽（香港：2010年11月9日簽署、2011年8月14日生效；2026/10/22 查核）：mof.go.jp
5. 日本國稅廳 No.2879（向非居住者買入不動產時嘅預扣）：nta.go.jp
6. 日本國稅廳 No.2880（向非居住者支付租金時嘅預扣）：nta.go.jp
7. 日本法務省 民事局通知 第872號（2026/9/4，不動產登記規則修訂，2026/10/5 起申報國籍）：moj.go.jp PDF
8. 匯率：European Central Bank euro foreign exchange reference rates (HKD/JPY cross rate via EUR)（ecb.europa.eu，2026-10-06）。只供參考，實際以銀行牌價為準。