重要日子一覽
| 日期 | 改咗咩 | 卡 |
|---|---|---|
| 2024/4/1 | 繼承登記變成強制；住海外嘅業主要登記日本國內聯絡人；海外外國人嘅住址證明新規定 | 2 |
| 2026/4/1 | 地址・姓名變更登記變成強制；外匯法報告：買嚟自住唔再豁免 | 1 |
| 2026/10/5 | 登記成為業主時，要申報國籍同附證明 | 4 |
| 2027/3/31 | 2024/4/1之前發生嘅繼承，登記最後限期 | 2 |
| 2028/3/31 | 2026/4/1之前嘅地址・姓名變更，登記最後限期 | 1 |
想追蹤外國人買地・買樓嘅規定？請睇外國人土地・不動產規定追蹤（繁體）（邊啲已經定咗、邊啲只係提案）。
待辦清單
搞掂咗嘅卡可以剔（只會記喺呢部裝置）。唔關你事嘅卡直接跳過就得。
1. 更新登記冊上嘅地址或姓名 2. 辦理繼承登記 3. 登記「日本國內聯絡人」 4. 登記時申報國籍 5. 外匯法（外為法）取得報告 6. 固定資產稅同「納稅管理人」 7. 租金收入稅 8. 空置屋：要有人打理 9. 自衛隊基地附近同國境離島嘅土地 10. 人喺海外賣日本樓 11. 最常出錯嘅文件
1更新登記冊上嘅地址或姓名
2026/4/1起
- 邊個要做
- 登記冊（登記簿）上嘅地址或姓名唔係而家嗰個：搬過屋（包括搬去外國、或者喺外國再搬），改過名，或者公司改名、搬總部。
- 限期
- 變更後 2年內。2026/4/1之前嘅變更：2028/3/31前。
- 罰則
- 最高 5萬日圓 罰款（日文：過料）。法務局會先寄催告，之後仍然冇正當理由唔辦先會罰。
- 點做
- 住海外嘅業主唔會被自動更新。日本新制度可以由登記官自動更新地址（「スマート変更登記」），但法務省寫明：住海外嘅人就算提交咗「檢索用資料」，都唔包喺自動更新範圍，一定要自己申請變更登記。
- 向法務局申請「地址變更登記」（住所変更登記）。登錄免許稅 每個物業1,000日圓（土地同建築物分開計）。
- 要證明由登記冊上嘅舊地址一路去到而家地址嘅每一次變更。日本籍住海外一般用領事館嘅「在留證明」；外國籍住海外，用本國政府嘅住址證明，或者公證人（香港：國際公證人）作成嘅住址證明加護照副本。實際要咩文件請問司法書士。
- 新地址喺日本以外，變更登記要同時登記國內聯絡人（第3張）。
- 將來想賣樓或者按揭，登記地址一定要同文件一致，所以呢步遲早都要做。
官方出處: 法務省：地址等變更登記強制化 · 法務省：檢索用資料（海外居住者唔適用自動更新） · 法務省（英文）
2辦理繼承登記
2024/4/1起
- 邊個要做
- 登記業主過身，你繼承咗日本嘅土地或建築物（或者以繼承人身份受遺贈），包括2024年4月前發生、一直未登記嘅繼承。
- 限期
- 知道繼承開始、兼知道自己取得該物業之日起 3年內。2024/4/1前嘅繼承：2027/3/31前（如果知道得較遲，就由知道起計3年）。遺產分割成立後：分割之日起3年內。
- 罰則
- 最高 10萬日圓 罰款。
- 點做
- 辦理轉名俾繼承人嘅「繼承登記」（相続登記）。登錄免許稅係評估價值嘅0.4%。
- 繼承人一時傾唔掂，可以先做「繼承人申告登記」（相続人申告登記）：免費、可以網上辦，當作已經履行義務。不過要賣或者按揭仍然要正式登記；之後遺產分割成立，亦要喺3年內登記。
- 用邊個地方嘅繼承法，要睇過身嗰位嘅國籍，所以跨境遺產最好搵熟涉外案件嘅司法書士。
- 住海外嘅繼承人仲要做外匯法報告（第5張）同登記國內聯絡人（第3張）。
官方出處: 法務省：繼承登記強制化 · 法務省：繼承人申告登記 · 法務省（英文）
3登記「日本國內聯絡人」
2024/4/1起
- 邊個要做
- 你住喺日本以外，而且就嚟成為登記業主（買賣、贈與、繼承），或者要將登記地址改做外國地址。
- 限期
- 同該次登記一齊：係申請內容嘅一部分。
- 罰則
- 冇獨立罰則，但冇咗呢項，申請文件唔齊。
- 點做
- 提供一位同意做聯絡人嘅日本國內人士或公司（例如管理公司、地產公司、司法書士）嘅姓名同地址，附對方嘅同意書同印鑑證明（或電子簽署）。
- 真係冇人，都可以登記「冇國內聯絡人」。
- 聯絡人只係聯絡窗口，會記錄喺登記上；唔代表佢可以幫你賣樓或者簽約。
4登記時申報國籍
2026/10/5起
- 邊個要做
- 2026/10/5或之後申請登記、成為土地或建築物業主（買賣、贈與、繼承、新建）。無論住日本定海外、無論係咪日本人。
- 限期
- 同登記申請一齊。
- 罰則
- 冇罰款。登記官會要求補正；仍然唔補，就按附件文件睇到嘅國籍記錄。
- 點做
- 填國籍（國家，或者「台灣」等地區），附證明。外國籍一般附護照副本，由本人註明「與正本相符」就得。日本規定可以填嘅「地域」只有台灣同約旦河西岸・加沙，香港唔係獨立選項，所以持香港特區護照一般會記錄為「中國」；持其他國家護照就按嗰本護照。有疑問請問司法書士。
- 護照一定要未過期。過期護照唔可以做證明。
- 有雙重國籍而文件睇得出，會全部記錄。
- 國籍只作內部資料保存，唔會喺公開登記冊出現，但預計會喺政府部門之間共用。
- 已經係業主嘅人唔使特別做嘢；想補報都可以自己申請。
- 呢個係申報制度，唔係禁止：外國人喺日本買樓仍然冇國籍限制。
官方出處: 法務省民二第872號通達（2026/9/4，PDF） · 法務省：檢索用資料
5外匯法（外為法）取得報告
2026/4/1修改
- 邊個要做
- 你喺外匯法上係「非居民」（外國人原則上係非居民，除非喺日本嘅辦公室返工、或者入境日本滿6個月），以買賣、繼承、遺贈、贈與或新建等方式取得日本物業；唔理金額，0圓都要報。
- 限期
- 取得後 20日內（取得日可以用簽約日、轉名日或繼承確定日等）。第20日係日本銀行假期，就順延到下一個營業日。
- 罰則
- 唔報或者虛報：最高6個月拘禁刑或 50萬日圓 罰金。
- 點做
- 用日文填「様式第22」，經日本銀行交財務大臣。可以由日本國內嘅代理人（例如地產代理）網上代交。
- 2026/4/1起，買嚟自住都要報（取得業權時）。剩返嘅豁免（本人・親屬・員工自住、非牟利、本人辦公室）只限租地權等「權利」。度假屋從來唔算自住。向其他非居民買亦唔再豁免。
- 漏咗報？都要盡快補報，喺欄外簡單寫明逾期原因。
- 已經報過嘅業主，除非再買物業或權利，唔使再報。
官方出處: 財務省：非居民取得日本物業報告 · 財務省 FAQ（2026年6月，PDF） · 財務省（英文）
6固定資產稅同「納稅管理人」
每年
- 邊個要做
- 每年1月1日你喺日本擁有土地或建築物；嗰日嘅業主要交成年嘅稅（有啲似香港嘅差餉，但係由業主交）。
- 限期
- 由市區町村寄稅單，按當地規定分期交。只要唔住喺嗰個市區町村，就應該盡早指定納稅管理人（例如橫濱市要求出國前10日交）。
- 罰則
- 遲交會加延滯金；欠稅會按一般程序追收。
- 點做
- 標準稅率係評估價值嘅1.4%，部分地區另有最高0.3%都市計劃稅。可以用本站稅費計算機（英文）估。
- 喺嗰個市區町村冇住址，按地方稅法第355條要指定「納稅管理人」（納税管理人）並通知市區町村，除非另經市區町村批准。
- 每個有物業嘅市區町村都要有你最新嘅郵寄地址；稅單同空置屋通知都寄去嗰度。
官方出處: 橫濱市：住海外嘅業主同固定資產稅 · 地方稅法第355條（e-Gov）
7租金收入稅
有收租嘅話
- 邊個要做
- 你住喺日本以外，喺日本物業收租。
- 限期
- 租客每次交租時預扣。每年收入要喺翌年 3月15日前 向日本報稅。
- 罰則
- 按國稅法律，遲報或遲交會有附加稅同延滯稅。
- 點做
- 公司租客，同埋為做生意而租嘅個人，要預扣租金 20.42% 交稅務署。個人租嚟自住（或屋企人住）就唔使預扣。
- 用租金淨收入報稅；已預扣嘅稅可以抵扣。
- 要報稅、收文件或者退稅，就要向稅務署申報「納稅管理人」。
- 2027年1月起特別所得稅嘅組成會調整，但合計20.42%不變。
8空置屋：要有人打理
間屋空置嘅話
- 邊個要做
- 間屋長期冇人住。繼承返嚟嘅老屋同度假屋最常見。
- 限期
- 收到市區町村指導就要跟進；一旦正式「勸告」，減稅優惠就會取消。
- 罰則
- 被認定為「管理不全空置屋」（管理不全空家，2023/12/13起）並收到勸告後，土地唔再適用住宅用地特例（200㎡以下課稅基準原本只計1/6），地稅可能變成幾倍。更嚴重嘅「特定空置屋」會收到更強嘅命令。
- 點做
- 定期巡屋、通風、除草、維修，可以交俾當地管理公司。
- 市區町村寄嚟嘅信一定要覆；叫納稅管理人或者國內聯絡人幫手轉寄。
- 補充：度假屋本身就唔適用住宅用地特例，因為第二住宅喺呢個稅唔算「住宅」。
官方出處: 國土交通省：2023年空家法修訂 · 國土交通省：空家法資料
9自衛隊基地附近同國境離島嘅土地
只限指定區域
- 邊個要做
- 土地喺「重要土地等調查法」嘅指定區域（自衛隊等重要設施附近、國境離島等）。請用政府網上地圖查。
- 限期
- 喺「特別注視區域」內買賣 200㎡或以上 嘅土地或建築物，簽約前要事先申報；買賣雙方都要報。
- 罰則
- 唔報或虛報：最高6個月拘禁刑或 100萬日圓 罰金。
- 點做
- 先喺地圖查地址。
- 喺所有指定區域，政府都可以調查土地用途；有妨礙時可以勸告、命令。
- 放售前先話俾地產代理知：郵寄申報要喺簽約日前寄到。
10人喺海外賣日本樓
賣樓嘅時候
- 邊個要做
- 你住喺日本以外，要賣日本物業。
- 限期
- 買家俾錢時預扣；你喺翌年3月15日前報稅。
- 罰則
- 預扣唔夠嘅稅仍然要補，遲報會有附加稅。
- 點做
- 買家要預扣樓價 10.21% 交稅務署；但買家係個人、買嚟自住（或屋企人住）而樓價1億日圓或以下，就唔使預扣。
- 賣樓利得稅睇賣出嗰年1月1日時持有有冇超過5年：超過5年係長期稅率，5年或以下係短期稅率。日本居民連住民稅係20.315%、39.63%；非居民一般唔使交住民稅。請向日本稅理士確認，並報稅結算預扣款。
- 先確認登記地址係最新（第1張），印鑑證明或簽名證明都要夠新（第11張）。
- 特別注視區域內200㎡或以上嘅土地要事先申報（第9張）。
- 先估個大概：我層日本樓值幾多？・扣埋稅同使費實收幾多？
官方出處: 國稅廳 No.2879（向非居民買物業）
11最常出錯嘅文件
最易出事
- 邊個要做
- 人喺海外簽日本嘅登記文件。
- 限期
- 申請前準備好；領事館預約同國際速遞都要預幾個星期。
- 罰則
- 登記被退或延誤，連帶可能錯過上面卡片嘅限期。
- 點做
- 印鑑證明會「過期」：附喺登記嘅日本印鑑證明（印鑑証明書）一定要係3個月內發出。
- 冇日本印鑑登記？日本籍住海外，用領事館嘅「簽名證明」（署名証明，俗稱サイン証明）；外國籍用本國公證人嘅簽名認證（香港一般搵國際公證人）。要幾新先收，請問司法書士；穩陣起見每次交易都重新做。
- 住址證明：日本籍住海外用「在留證明」（在留証明）。2024年4月起，住海外嘅外國籍要本國政府發嘅住址證明，或者公證人作成嘅住址文件加護照副本，重點部分要附日文翻譯。
- 地址接唔駁：證明文件要可以由登記冊上嘅地址接到而家嘅地址。搬過幾次屋嘅人通常要多啲文件。
- 護照過期：2026/10/5起唔可以做國籍證明（第4張）。
- 姓名串法：登記冊、護照、簽名證明上嘅姓名要一致；唔一致請喺簽之前問司法書士。
官方出處: 法務省：住外國攞唔到印鑑證明 · 法務省：海外外國人嘅住址證明 · 外務省：簽名證明 · 不動產登記令第16條・第18條（e-Gov）
考慮放售？
如果呢份清單令你開始諗住賣咗繼承返嚟或者冇用開嘅物業，可以先用以下兩個工具估個大概。兩個都用日本官方成交資料同2026年稅率。
問持牌地產代理・司法書士
話俾我哋知你要處理咩，我哋會將問題轉交持有日本牌照嘅地產公司（賣樓・管理），或者司法書士（司法書士，負責登記）。本站唔係律師樓亦唔係地產代理，唔提供法律或稅務意見。業主唔使俾本站任何費用；介紹司法書士，本站亦唔收任何費用。
資料來源
最後查核：2026/9/27。規定、表格同各市區町村嘅做法都可能改。行動前請睇連結嘅官方網頁，並向司法書士、稅理士或持牌地產代理確認。
免責聲明。本頁只係一般資訊，唔係法律、稅務或登記意見。本站唔係地產代理（宅地建物取引業者），亦唔係司法書士。如你提出要求，會由持牌專業人士處理。地產公司可能俾本站介紹費；司法書士唔會俾本站任何費用，業主亦唔使俾錢。