結論先講
- 日本買樓嘅稅費・佣金大約係樓價嘅6–7%（本頁三個例子：6.5%、6.3%、6.9%）本站估算。最大嘅一項係地產代理佣金（上限3%＋6萬日圓＋消費稅）。
- 日本冇香港式嘅「買家印花稅」「從價印花稅」；取而代之係不動產取得稅（3–4%）同登錄免許稅（1.5–2%），而且係按評價額計，唔係按樓價。
- 度假屋（別荘）唔算住宅：建築物取得稅4%、每年固定資產稅冇住宅用地優惠。港區1億日圓分層，度假用比長租用每年多交約 179,700日圓（約8,944港元）。
- 做按揭嘅話，首期30–50%＋稅費：5,000萬日圓樓、按揭六成，買入時大約要 23,361,000日圓（約116.3萬港元） 現金（未計銀行手續費）。
所有數字用本站 稅費計算機 同一套稅率計算（2026年9月，逐項對照國稅廳・總務省・東京都主稅局等官方資料），本站估算＝本站嘅假設。唔係稅務意見。
例1：東京二手分層 5,000萬日圓（長租收租）
假設：非居民個人買入、2005年落成鋼筋混凝土、45㎡、長期出租（住宅）、有都市計劃稅。5,000萬日圓低過東京都心5區2025年二手分層成交中位數（9,150萬日圓，5,540宗），亦低過新宿區（6,000萬日圓，1,298宗；國交省成約價格）。約248.9萬港元。
稅嘅基數係政府嘅「固定資產稅評價額」，唔係樓價。本例假設土地評價額＝樓價入面土地部分×70%（土地 10,500,000日圓），建築物評價額＝建築物部分×60%（21,000,000日圓）本站估算。實際請叫經紀攞「評價證明書」或上年嘅稅單。
| 買入時 | 日圓 | 港元 |
|---|---|---|
| 樓價 | 50,000,000 | 約248.9萬港元 |
| 不動產取得稅（土地） ¥10,500,000 × 1/2 = ¥5,250,000 × 3% | 157,500 | 約7,839港元 |
| 不動產取得稅（建築物） (¥21,000,000) × 3% | 630,000 | 約31,358港元 |
| 登錄免許稅（土地） ¥10,500,000 × 1.5% | 157,500 | 約7,839港元 |
| 登錄免許稅（建築物） ¥21,000,000 × 2% | 420,000 | 約20,905港元 |
| 合約印紙稅（日本「印紙稅」，金額細） 合約金額5,000萬日圓嘅減稅稅階 | 10,000 | 約498港元 |
| 地產代理佣金（法定上限） (¥50,000,000 × 3% + ¥60,000) × 1.10 消費稅 | 1,716,000 | 約85,413港元 |
| 司法書士（產權登記）費用（估算） 市場估算 ¥60,000＋非居民文件 ¥90,000 | 150,000 | 約7,466港元 |
| 稅費・佣金合計（樓價嘅 6.5%） | 3,241,000 | 約16.1萬港元 |
| 全現金買入總額 | 53,241,000 | 約265.0萬港元 |
| 每年（類似香港嘅差餉・地租） | 日圓 | 港元 |
|---|---|---|
| 固定資產稅（土地） ¥10,500,000 × 1/6 = ¥1,750,000 × 1.4% | 24,500 | 約1,219港元 |
| 固定資產稅（建築物） ¥21,000,000 × 1.4% | 294,000 | 約14,634港元 |
| 都市計劃稅（土地） ¥10,500,000 × 1/3 = ¥3,500,000 × 0.3% | 10,500 | 約523港元 |
| 都市計劃稅（建築物） ¥21,000,000 × 0.3% | 63,000 | 約3,136港元 |
| 每年物業稅合計 | 392,000 | 約19,512港元 |
例2：港區分層 1億日圓（長租收租）
假設：非居民、2005年落成、55㎡、長期出租。港區2025年二手分層成交中位數約1.1億日圓（1,557宗，國交省成約價格）。約497.7萬港元。如果當度假屋用：買入稅費 6,696,000日圓（約33.3萬港元）、每年物業稅 963,700日圓（約47,968港元）。
稅嘅基數係政府嘅「固定資產稅評價額」，唔係樓價。本例假設土地評價額＝樓價入面土地部分×70%（土地 21,000,000日圓），建築物評價額＝建築物部分×60%（42,000,000日圓）本站估算。實際請叫經紀攞「評價證明書」或上年嘅稅單。
| 買入時 | 日圓 | 港元 |
|---|---|---|
| 樓價 | 100,000,000 | 約497.7萬港元 |
| 不動產取得稅（土地） ¥21,000,000 × 1/2 = ¥10,500,000 × 3% | 315,000 | 約15,679港元 |
| 不動產取得稅（建築物） (¥42,000,000) × 3% | 1,260,000 | 約62,716港元 |
| 登錄免許稅（土地） ¥21,000,000 × 1.5% | 315,000 | 約15,679港元 |
| 登錄免許稅（建築物） ¥42,000,000 × 2% | 840,000 | 約41,811港元 |
| 合約印紙稅（日本「印紙稅」，金額細） 合約金額1億日圓嘅減稅稅階 | 30,000 | 約1,493港元 |
| 地產代理佣金（法定上限） (¥100,000,000 × 3% + ¥60,000) × 1.10 消費稅 | 3,366,000 | 約16.8萬港元 |
| 司法書士（產權登記）費用（估算） 市場估算 ¥60,000＋非居民文件 ¥90,000 | 150,000 | 約7,466港元 |
| 稅費・佣金合計（樓價嘅 6.3%） | 6,276,000 | 約31.2萬港元 |
| 全現金買入總額 | 106,276,000 | 約529.0萬港元 |
| 每年（類似香港嘅差餉・地租） | 日圓 | 港元 |
|---|---|---|
| 固定資產稅（土地） ¥21,000,000 × 1/6 = ¥3,500,000 × 1.4% | 49,000 | 約2,439港元 |
| 固定資產稅（建築物） ¥42,000,000 × 1.4% | 588,000 | 約29,267港元 |
| 都市計劃稅（土地） ¥21,000,000 × 1/3 = ¥7,000,000 × 0.3% | 21,000 | 約1,045港元 |
| 都市計劃稅（建築物） ¥42,000,000 × 0.3% | 126,000 | 約6,272港元 |
| 每年物業稅合計 | 784,000 | 約39,023港元 |
例3：新雪谷（二世古）獨立屋 4,200萬日圓（度假屋）
樓價＝2025年新雪谷一帶（倶知安町＋二世古町）連地獨立屋成交中位數（國交省買家問卷成交價〔取引価格・アンケート〕，當地成約價格太少；n=31）。假設：土地354㎡、120㎡木造屋2005年落成、非居民、度假屋（非住宅）。 約209.1萬港元。倶知安只喺指定區域收都市計劃稅，要查清楚個地段。
稅嘅基數係政府嘅「固定資產稅評價額」，唔係樓價。本例假設土地評價額＝樓價入面土地部分×70%（土地 11,172,000日圓），建築物評價額＝建築物部分×60%（15,624,000日圓）本站估算。實際請叫經紀攞「評價證明書」或上年嘅稅單。
| 買入時 | 日圓 | 港元 |
|---|---|---|
| 樓價 | 42,000,000 | 約209.1萬港元 |
| 不動產取得稅（土地） ¥11,172,000 × 1/2 = ¥5,586,000 × 3% | 167,500 | 約8,337港元 |
| 不動產取得稅（建築物） (¥15,624,000) × 4% | 624,900 | 約31,104港元 |
| 登錄免許稅（土地） ¥11,172,000 × 1.5% | 167,500 | 約8,337港元 |
| 登錄免許稅（建築物） ¥15,624,000 × 2% | 312,400 | 約15,550港元 |
| 合約印紙稅（日本「印紙稅」，金額細） 合約金額4,200萬日圓嘅減稅稅階 | 10,000 | 約498港元 |
| 地產代理佣金（法定上限） (¥42,000,000 × 3% + ¥60,000) × 1.10 消費稅 | 1,452,000 | 約72,273港元 |
| 司法書士（產權登記）費用（估算） 市場估算 ¥60,000＋非居民文件 ¥90,000 | 150,000 | 約7,466港元 |
| 稅費・佣金合計（樓價嘅 6.9%） | 2,884,300 | 約14.4萬港元 |
| 全現金買入總額 | 44,884,300 | 約223.4萬港元 |
| 每年（類似香港嘅差餉・地租） | 日圓 | 港元 |
|---|---|---|
| 固定資產稅（土地） ¥11,172,000 × 70% = ¥7,820,000 × 1.4% | 109,400 | 約5,445港元 |
| 固定資產稅（建築物） ¥15,624,000 × 1.4% | 218,700 | 約10,886港元 |
| 都市計劃稅（土地） ¥11,172,000 × 70% = ¥7,820,000 × 0.3% | 23,400 | 約1,165港元 |
| 都市計劃稅（建築物） ¥15,624,000 × 0.3% | 46,800 | 約2,329港元 |
| 每年物業稅合計 | 398,300 | 約19,825港元 |
長租 vs 度假屋：同一層樓稅差幾多？
| 物業 | 買入稅費（長租） | 買入稅費（度假屋） | 每年物業稅（長租） | 每年物業稅（度假屋） |
|---|---|---|---|---|
| 東京5,000萬日圓 | 約16.1萬港元 | 約17.2萬港元 | 約19,512港元 | 約23,981港元 |
| 港區1億日圓 | 約31.2萬港元 | 約33.3萬港元 | 約39,023港元 | 約47,968港元 |
分層單位嘅土地份數細，所以差額主要來自建築物取得稅（3%→4%）同土地嘅住宅用地優惠。東京23區住宅用地嘅都市計劃稅另有減免，本例未計，所以長租例子可能略高估。
稅以外每月開支
- 管理費＋修繕積立金（維修基金）：全國大廈修繕積立金平均每戶每月13,054日圓（國土交通省2023年度），市中心新樓同度假區酒店式物業通常更高，而且會加。
- 租務管理費（長租一般係租金嘅某個百分比）、火險・地震險、納稅管理人（稅務代表）費用。
- 度假區：除雪、冬季防凍、酒店式租賃池（rental pool）嘅營運費。
要逐項計埋收租同賣樓時嘅稅：稅費・按揭計算機（英文、可選港元）。按揭：香港人日本按揭。
常見問題
日本買樓使費大約幾多？
稅費加佣金大約係樓價嘅6–7%（本站按2026年稅率估算），最大一項係地產代理佣金，上限係樓價3%加6萬日圓再加消費稅。
日本有冇好似香港咁嘅買家印花稅？
冇。日本冇針對外國買家嘅額外稅。買入時主要係不動產取得稅、登錄免許稅、合約印紙稅（金額細）同佣金。
每年要交咩稅？
固定資產稅（標準1.4%）同都市計劃稅（最多0.3%），都係按評價額計，每年1月1日嘅業主交。住海外要委任納稅管理人。
點解度假屋稅重啲？
日本地方稅嘅「住宅」唔包括度假屋・第二住宅，所以建築物取得稅用4%、冇住宅扣除，每年固定資產稅亦冇住宅用地優惠。
首期要準備幾多？
住海外做日本按揭，一般要準備30–50%首期（二手資料），再加約6–7%稅費。全現金買就係樓價加稅費。
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本站唔係地產代理、銀行或按揭中介，唔收銀行任何費用，亦唔代辦按揭。話俾我哋知預算、地區、用途，我哋會介紹熟悉海外買家（可用中文或英文溝通）嘅日本持牌地產公司。買家唔使俾本站任何錢。
資料來源
- 稅率：國稅廳 No.7191（登錄免許稅）nta.go.jp、No.7108（印紙稅）nta.go.jp；東京都主稅局（不動產取得稅・固定資產稅）tax.metro.tokyo.lg.jp；地方稅法施行令（別荘唔係住宅）e-Gov；總務省（土地評價約為公示價格7成）soumu.go.jp PDF
- 國土交通省 地產代理佣金上限告示：mlit.go.jp PDF
- 司法書士費用：日本司法書士會聯合會 2024年調查 PDF（非居民額外文件費為本站估算）
- 樓價中位數：國土交通省「不動產情報圖書館」（不動産情報ライブラリ）成交價格：reinfolib.mlit.go.jp（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを加工して作成）
- 國土交通省「令和5年度マンション総合調査」：mlit.go.jp
- 匯率：European Central Bank euro foreign exchange reference rates (HKD/JPY cross rate via EUR)（ecb.europa.eu，2026-09-25）。只供參考，實際以銀行牌價為準。
最後查核：2026/9/27。稅率、按揭條件、簽證規定隨時會改。標示「二手資料」嘅數字唔係官方公佈，落決定前請直接向銀行、入境事務機關或專業人士確認。港元數字只係按 2026-09-25 匯率（1港元≈20.09日圓）換算嘅參考。
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