按個人賣家嘅日本規定計算，唔係稅務・法律・投資意見。實際稅額視乎買賣合約、以往報稅、日期同居住身份。
試算結果
例子：港區單位，2016年6,000萬日圓買入，2026年9,500萬日圓賣出
住喺香港嘅業主將港區二手單位賣畀公司（所以要預扣10.21%）。2016年4月買入、2026年6月賣出，鋼筋混凝土，土地佔30%，自用（冇出租）。買入使費¥4,078,800：2016年嘅佣金上限（消費稅8%），加上用本站稅費計算機按現行稅率估算嘅取得稅・登錄免許稅・印花稅・司法書士費。
| A：自用 2016→2026 | B：出租 2016→2026 | C：短期 2022→2026 | |
|---|---|---|---|
| 賣出價 | ¥95,000,000 | ¥95,000,000 | ¥75,000,000 |
| 採用嘅取得費 | ¥58,023,353 | ¥51,009,065 | ¥61,692,415 |
| 賣樓使費（佣金＋印花） | ¥3,231,000 | ¥3,231,000 | ¥2,571,000 |
| 應課稅收益 | ¥33,745,000 | ¥40,759,000 | ¥10,736,000 |
| 稅率 | 15.315% | 15.315% | 30.63% |
| 日本稅款 | ¥5,168,000 約港幣25.7萬 | ¥6,242,200 約港幣31.1萬 | ¥3,288,400 約港幣16.4萬 |
| 買家預扣 | ¥9,699,500 | ¥9,699,500 | ¥0 |
| 報稅後退（＋）／補（−） | ¥4,531,500 | ¥3,457,300 | −¥3,288,400 |
| 淨收入 | ¥86,601,000 約港幣431.1萬 | ¥85,526,800 約港幣425.7萬 | ¥69,140,600 約港幣344.1萬 |
| 喺計算機打開 | 喺計算機打開 | 喺計算機打開 |
結果：扣除建物折舊¥6,055,447後，應課稅收益¥33,745,000。2026年1月1日持有超過5年，稅率15.315%（2027年1月1日喺日本冇住所，唔使交住民稅）：稅款¥5,168,000。交樓時買家預扣¥9,699,500（9,500萬嘅10.21%），當日收到¥82,069,500；透過納稅管理人報稅後退返¥4,531,500。淨收入¥86,601,000，日本稅佔收益15.3%。如果同一個賣家喺2027年1月1日前搬返日本，要再加住民稅¥1,687,200（合共20.315%）。
同一個單位一直出租：出租用嘅折舊¥11,149,735令取得費較低，稅款¥6,242,200，淨收入¥85,526,800。
短期：2022年3月6,000萬日圓買入，2026年6月以7,500萬日圓賣畀自住嘅個人——稅率30.63%，稅款¥3,288,400，唔使預扣（¥0），淨收入¥69,140,600。
規則（已對照官方資料）
買方預扣售價的10.21%
非居住者賣日本的土地或建物，買方必須從價金（不是所得）預扣10.21%，隔月10日前繳給稅務署，這是您所得稅的預繳。例外：買方是個人、買來自住或親屬居住，且價格1億日圓以下。買方是公司一定要預扣。（所得稅法161條1項5號・212條・213條、施行令281條之3、國稅廳No.2879）
非居住者稅率：15.315%或30.63%
長期＝出售當年1月1日持有超過5年。2026年出售時，2020年以前買的是長期；2021年買的在2026年一整年都還是短期。國稅：所得稅15%（長期）／30%（短期）加2.1%附加稅＝15.315%／30.63%。常見的20.315%／39.63%是再加住民稅5%／9%，住民稅只對「出售隔年1月1日在日本有住所」的人課徵（地方稅法39條・294條・318條）。所以：那天住在海外→15.315%／30.63%；那天住在日本（含之前搬回日本）→20.315%／39.63%。2027年起2.1%改為復興1.1%＋防衛1%，合計不變。
所得的算法
所得＝售價－取得費－售屋費用。取得費＝買價＋買入費用（仲介費・登錄免許稅・取得稅・印花稅）＋改良費－建物折舊。無法證明取得費或取得費較低時，可用售價的5%。售屋費用是仲介費與賣方負擔的印花稅（另有遷讓補償・拆除・測量）。修繕費、固定資產稅、塗銷抵押的費用不能扣。（國稅廳No.3202・3252・3255）
沒有提列過也要扣折舊
自用・空置：建物成本×0.9×償却率×持有年數，償却率用法定耐用年數的1.5倍（鋼筋混凝土0.015、木造0.031），6個月以上算1年，上限95%。出租：出租申報中提列（或應提列）的折舊。（國稅廳No.3261・2100・2106）
3,000萬日圓扣除，海外屋主多半不適用
法律給的是「個人」（沒有排除非居住者），但限於自己實際住過的房子、搬離後第3年的12月31日前賣出、不是別墅、不是賣給近親。所以住過再搬到海外的人可能適用；投資或度假屋不適用。自住超過10年，所得稅6,000萬以下部分降為10%。（租稅特別措置法35條・31條之3、國稅廳No.3302・3305）
仲介費與其他費用
仲介費法定上限＝價格3%＋6萬日圓，再加10%消費稅（9,500萬→3,201,000日圓）。800萬日圓以下的低價空屋，經事前同意最高33萬日圓（含稅，2024年7月起）。買賣契約印花稅：5,000萬〜1億為3萬日圓（減稅至2027年3月31日）。塗銷抵押：登錄免許稅每筆不動產1,000日圓＋代書（全國平均17,470日圓）；登記住址過舊要變更，每筆1,000日圓＋約13,913日圓。海外賣方常需要公證的宣誓書。
在日本報稅，多預扣的會退
非居住者賣日本房子，要為出售年度申報日本所得稅，通常透過向稅務署登記的納稅管理人。應納稅額在隔年3月15日前繳納；預扣的10.21%會扣抵，多的退還。沒有稅要繳（例如虧損）時，只為退稅的申報可在隔年1月1日起5年內提出。（國稅廳No.1926・2030）
香港嘅稅
稅務協定一般容許日本對位於日本嘅不動產收益徵稅。香港方面嘅處理請向香港嘅會計師或稅務顧問確認；如果居住地都要徵稅，外國稅收抵免等可以減輕雙重徵稅。
下一步
冇計入嘅項目
- 營業賣家嘅建物消費稅、公司賣家、交換等特例。
- 虧損結轉（物業虧損一般唔可以同其他收入抵銷）。
- 買賣雙方嘅固定資產稅按日分攤（習慣上交樓時結清）。
- 稅理士費・找換成本（除非自行輸入）。
- 香港嘅稅同稅務協定細節。
官方出處
- NTA No.2879 (withholding 10.21%)
- NTA No.3208 / 3211 (long / short rates)
- NTA No.3211
- NTA No.3202 / 3252 / 3255 (gain, cost, selling costs)
- NTA No.3252
- NTA No.3255
- NTA No.3261 (depreciation, own use)
- NTA No.3302 (¥30m deduction)
- NTA No.3305 (10-year reduced rate)
- NTA No.1926 (non-resident filing, 納税管理人)
- NTA No.2030 (refund-only returns)
- NTA No.7108 (stamp duty)
- Income Tax Act art.161, 212, 213 (e-Gov)
- Income Tax Act Enforcement Order art.281-3 (e-Gov)
- Special Taxation Measures Act art.31, 32, 35 (e-Gov)
- Local Tax Act art.39, 294, 318 (e-Gov)
- MIC: individual inhabitants tax for foreign nationals
- MOJ Legal Affairs Bureau: registration tax (mortgage release ¥1,000 per property) PDF
- MLIT: brokerage fee caps (PDF)
- Japan Federation of Shiho-Shoshi: 2024 fee survey (PDF)
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