해외에 살면서 일본 부동산을 팔 때, 실제로 손에 남는 돈은?

계산 결과

예시: 미나토구 맨션, 2016년 6,000만 엔 매수 → 2026년 9,500만 엔 매도

서울에 사는 소유자가 미나토구 중고 맨션을 법인에 매도(따라서 10.21% 원천징수). 2016년 4월 매수, 2026년 6월 매도, 철근콘크리트, 토지 30%, 본인 사용(임대 안 함). 매수 비용 ¥4,078,800: 2016년 중개수수료 상한(소비세 8%)＋저희 세금·비용 계산기로 현행 세율 기준 추정한 취득세·등록면허세·인지세·사법서사 비용.

결과: 건물 감가상각 ¥6,055,447을 반영한 과세 양도소득은 ¥33,745,000. 2026년 1월 1일 기준 5년 초과 보유라 세율 15.315%(2027년 1월 1일에 일본 주소가 없어 주민세 없음): 세금 ¥5,168,000. 잔금일에 매수인이 ¥9,699,500(9,500만 엔의 10.21%)를 원천징수하므로 당일 ¥82,069,500을 받고, 납세관리인을 통해 신고하면 ¥4,531,500을 돌려받습니다. 실수령액 ¥86,601,000, 양도차익 대비 일본 세금 15.3%. 같은 매도인이 2027년 1월 1일 전에 일본으로 이주하면 주민세 ¥1,687,200이 추가됩니다(합계 20.315%).

같은 집을 계속 임대한 경우: 임대용 감가상각 ¥11,149,735으로 취득비가 낮아져 세금 ¥6,242,200, 실수령액 ¥85,526,800.

단기: 2022년 3월 6,000만 엔 매수, 2026년 6월 본인 거주용 개인에게 7,500만 엔 매도 — 세율 30.63%, 세금 ¥3,288,400, 원천징수 없음(¥0), 실수령 ¥69,140,600.

규칙(공식 자료로 확인)

매수인이 매도가 전체의 10.21%를 원천징수

비거주자가 일본의 토지·건물을 팔면 매수인은 대금(차익이 아님)의 10.21%를 떼어 다음 달 10일까지 세무서에 납부해야 합니다. 매도인의 소득세 선납분입니다. 예외: 매수인이 개인이고 본인·친족 거주용이며 1억 엔 이하. 법인 매수인은 항상 원천징수합니다. (소득세법 161조 1항 5호·212조·213조, 시행령 281조의3, 국세청 No.2879)

비거주자 세율: 15.315% 또는 30.63%

장기＝매도한 해 1월 1일 기준 5년 초과 보유. 2026년 매도라면 2020년 이전 매수분이 장기이고, 2021년 매수분은 2026년 내내 단기입니다. 국세: 소득세 15%(장기)/30%(단기)＋부가세 2.1%＝15.315%/30.63%. 흔히 보는 20.315%/39.63%는 주민세 5%/9%를 더한 것이며, 주민세는 매도 다음 해 1월 1일에 일본에 주소가 있는 사람에게만 부과됩니다(지방세법 39조·294조·318조). 즉 그날 해외 거주 → 15.315%/30.63%, 그날 일본 거주(그 전에 귀국 포함) → 20.315%/39.63%. 2027년부터 2.1%는 부흥 1.1%＋방위 1%로 바뀌지만 합계는 같습니다.

양도소득 계산

양도소득＝매도가－취득비－양도비용. 취득비＝매수가＋매수 비용(중개수수료·등록면허세·취득세·인지세)＋개량비－건물 감가상각. 취득비를 증명할 수 없거나 더 적으면 매도가의 5%를 쓸 수 있습니다. 양도비용은 중개수수료와 매도인 부담 인지세(퇴거료·철거·측량 포함). 수선비·고정자산세·저당권 말소 비용은 공제되지 않습니다. (국세청 No.3202·3252·3255)

상각하지 않았어도 감가상각은 빠집니다

본인 사용·공실: 건물 원가×0.9×상각률×보유 연수, 상각률은 법정 내용연수의 1.5배 기준(철근콘크리트 0.015, 목조 0.031), 6개월 이상은 1년, 상한 95%. 임대: 임대 소득 신고에서 계상한(또는 계상했어야 할) 감가상각. (국세청 No.3261·2100·2106)

3,000만 엔 공제는 해외 소유자에게 대부분 해당 없음

법은 "개인"에게 적용하며 비거주자를 제외하지 않지만, 실제 살던 집·이사 후 3년째 해 12월 31일까지 매도·별장 아님·친족에게 매도하지 않을 것이 조건입니다. 일본에 살다 해외로 이주한 사람은 해당될 수 있고, 투자·별장 소유자는 해당되지 않습니다. 10년 넘게 거주용으로 보유했다면 6,000만 엔까지 소득세 10%. (조세특별조치법 35조·31조의3, 국세청 No.3302·3305)

중개수수료와 기타 비용

중개수수료 법정 상한＝가격의 3%＋6만 엔＋소비세 10%(9,500만 엔 → 3,201,000엔). 800만 엔 이하 저가 빈집은 사전 합의 시 최대 33만 엔(세금 포함, 2024년 7월부터). 매매계약서 인지세: 5,000만~1억 엔 3만 엔(2027년 3월 31일까지 경감). 저당권 말소: 부동산 1개당 등록면허세 1,000엔＋사법서사(전국 평균 17,470엔). 등기 주소 변경: 1개당 1,000엔＋약 13,913엔. 해외 매도인은 공증받은 선서진술서가 필요한 경우가 많습니다.

일본에 신고하고 초과분을 돌려받기

비거주자가 일본 부동산을 팔면 매도한 해의 일본 소득세 신고를 해야 하며, 보통 세무서에 신고한 납세관리인(納税管理人)을 통합니다. 납부할 세금은 다음 해 3월 15일까지 내고, 원천징수된 10.21%는 공제되어 초과분이 환급됩니다. 낼 세금이 없을 때(손실 등) 환급만을 위한 신고는 다음 해 1월 1일부터 5년간 가능합니다. (국세청 No.1926·2030)

한국의 세금

조세조약은 일반적으로 일본에 있는 부동산의 양도소득에 대해 일본의 과세를 인정합니다. 한국에서도 이 소득에 과세될 수 있으며 외국납부세액공제 등으로 이중과세가 줄어들 수 있습니다. 한국의 세무사에게 확인하세요.

다음 단계

• 내 부동산 매도가 추정
• 소유자 체크리스트 2026: 세금·기한·신고
• 세금·비용 계산기(매수·보유·임대)

포함하지 않은 것

• 사업자 매도인의 건물 소비세, 법인 매도인, 교환 등 특례.
• 손실 이월(부동산 손실은 일반적으로 다른 소득과 상계 불가).
• 매도인·매수인 간 고정자산세 일할 정산(관행상 잔금일에 정산).
• 세무사 비용·환전 비용(직접 입력하지 않는 한).
• 한국 세금과 조세조약 세부 사항.

공식 출처

• NTA No.2879 (withholding 10.21%)
• NTA No.3208 / 3211 (long / short rates)
• NTA No.3211
• NTA No.3202 / 3252 / 3255 (gain, cost, selling costs)
• NTA No.3252
• NTA No.3255
• NTA No.3261 (depreciation, own use)
• NTA No.3302 (¥30m deduction)
• NTA No.3305 (10-year reduced rate)
• NTA No.1926 (non-resident filing, 納税管理人)
• NTA No.2030 (refund-only returns)
• NTA No.7108 (stamp duty)
• Income Tax Act art.161, 212, 213 (e-Gov)
• Income Tax Act Enforcement Order art.281-3 (e-Gov)
• Special Taxation Measures Act art.31, 32, 35 (e-Gov)
• Local Tax Act art.39, 294, 318 (e-Gov)
• MIC: individual inhabitants tax for foreign nationals
• MOJ Legal Affairs Bureau: registration tax (mortgage release ¥1,000 per property) PDF
• MLIT: brokerage fee caps (PDF)
• Japan Federation of Shiho-Shoshi: 2024 fee survey (PDF)

추정치입니다. 일본의 세무사에게 확인하세요. 저희는 부동산 중개업자나 세무사가 아니며 세무 자문을 하지 않습니다. 일본의 면허 중개업자와 세무사를 소개합니다. 규칙 최종 확인: 2026/9/27. 환율은 참고용입니다.