결론
- 한국에 사는 한국인: 일본의 은행·한국계 은행 일본 지점 모두 해외 거주 개인용 일본 부동산 대출 상품이 거의 없습니다. 현실적인 방법은 ① 현금 ② 한국 내 담보대출 ③ 일본 법인을 세워 SBJ은행 등에 법인 대출 상담( 2차 정보)입니다.
- 일본에 사는 한국인(영주권 없음): SBJ은행(신한은행 일본 자회사, 간사이 포함·임대용 가능·융자 90%까지), 프레스티아(연수입 1,000만 엔 이상·영어 가능·변동 2.65%), 도쿄스타(일본어 필수·변동 2.15%~3.25%), 스루가 Dream-J(일본어 필수).
- 영주권자·특별영주자: 일본인과 같습니다. 인터넷은행·메가뱅크 변동 약 0.95%~1.734%, 플랫35 고정 3.83%.
- 일본 인터넷은행의 1%대 금리는 영주권자 전용입니다. 영주권이 없으면 2~3%대, 해외 거주면 대출 자체를 기대하기 어렵다고 보고 계획하세요.
- 한국 거주자는 송금 전에 해외부동산 취득 신고, 일본에서는 취득 후 20일 이내 외환법 보고(2026년 4월부터 거주용도 대상)가 필요합니다.
공식= 은행 홈페이지·공식 자료, 2차 정보= 블로그·중개업체·언론. 2차 정보는 반드시 은행에 직접 확인하세요.
거주지·자격별 선택지
① 한국에 거주 (일본 기준 비거주자)
- 일본의 인터넷은행·메가뱅크·프레스티아·스루가는 모두 일본 거주가 조건입니다. 도쿄스타은행의 해외 거주자용 상품(東京招福星)은 대만·홍콩 국적만 대상입니다 공식.
- 하나·우리·KB국민은행 도쿄지점에서도 일본 부동산용 개인 대출 상품은 찾지 못했습니다 2차 정보.
- SBJ은행: 개인 비거주자는 대상이 아니며, 일본 법인을 설립해 법인에 융자하는 형태만 가능하다는 정보가 있습니다 2차 정보.
- 그래서 대부분 현금이나 한국 내 주택담보대출로 삽니다. 한국 대출은 한국의 LTV·DSR 규제를 따릅니다.
② 일본에 거주 (영주권 없음, 취업비자 등)
- SBJ은행 ANY 주택론 공식: 상품설명서에 재류자격 조건이 없고, 2차 정보로는 재류자격을 묻지 않습니다. 융자 가격의 90%까지, 1억 엔까지(Plus 2억 엔), 최장 35년, 20~65세. 자택·별장·임대용 맨션·빌딩도 가능. 관동·중부·간사이(오사카·효고·교토·나라)·후쿠오카. 금리 비공개( 2차 정보 실거주 2.875%~3.375%, 임대용 3.075%~3.575%). 배우자는 원칙적으로 연대보증인.
- 프레스티아(SMBC신탁은행) 공식: 단기체재 외 재류자격, 일본어 또는 영어, 연수입 1,000만 엔 이상, 원칙 융자 80%. 변동 2.65%(5,000만 엔 이상 1.76%), 10년 고정 4.41%.
- 도쿄스타은행 공식: 일본어 읽기·쓰기, 정규직 1년 이상, 연수입 400만 엔 이상. 변동 2.15%~3.25%. 자택용만.
- 스루가은행 Dream-J 공식: 일본어 이해 필수. 변동 1.975%~4.875%.
- 배우자가 일본인·영주권자라면 SBI신세이은행(배우자 연대보증) 변동 0.99% 2차 정보.
③ 영주권자·특별영주자
일본인과 같은 조건입니다. au지분·미쓰비시UFJ·이온·리소나 등 변동 약 0.95%~1.734% 공식, 플랫35(전기간 고정) 3.83%. 특별영주자도 대부분의 은행에서 영주권자와 같이 취급합니다.
은행별 비교표 (2026년 9월)
○ = 가능, △ = 조건부, × = 불가, ? = 불명. 금리는 최우대 조건의 적용금리(~)이며 매월 바뀝니다.
| 은행 | 한국 거주 | 일본 거주(영주권 없음) | 영주권자 | 금리 | 조건 |
|---|---|---|---|---|---|
| SBJ은행(신한은행 일본 자회사) ANY 주택론 | × 개인은 불가. 일본 법인 설립 후 법인 대출만 가능( 2차 정보) | ○ 재류자격 조건 명시 없음 | ○ | 변동, 비공개( 2차 정보 실거주 2.875%~3.375%, 임대용 3.075%~3.575%) | 융자 90%까지·1억 엔까지(Plus 2억 엔)·35년·20~65세. 자택·별장·임대용 가능. 간사이(오사카·효고·교토·나라) 포함 공식 |
| SMBC신탁은행 프레스티아 | × | ○ 단기체재 외·일본어 또는 영어·연수입 1,000만 엔 이상·융자 80% | ○ | 변동 2.65%(5,000만 엔 이상 1.76%) 공식 | 자택용. 별도 투자용 대출(수도권). 간사이 지점 있음 |
| 도쿄스타은행 | × 해외 거주자 상품은 대만·홍콩 국적만 | ○ 일본어 읽기·쓰기 필수, 연수입 400만 엔~ | ○ | 변동 2.15%~3.25% 공식 | 자택용만 |
| 스루가은행 Dream-J | × | ○ 일본어 이해 필수 | ○ | 변동 1.975%~4.875% 공식 | 자택·가족 거주용 |
| SBI신세이은행 | × | △ 배우자가 일본인·영주권자이고 연대보증인이 되는 경우만 | ○ | 변동 0.99% 2차 정보 | 자택용 |
| 인터넷은행·메가뱅크(au지분·미쓰비시UFJ·이온·리소나 등) | × | × | ○ | 변동 0.95%~1.734% 공식 | 영주권자·일본 국적만, 자택용 |
| 플랫35(주택금융지원기구) | △ 귀국해 거주할 예정이고 은행이 인정하는 경우(실제로는 대부분 거절) | × | ○ | 전기간 고정 3.83%(최빈) 공식 | 자택용, 투자 불가 |
| 하나·우리·KB국민 도쿄지점 | × 일본 부동산용 개인 대출 상품을 찾지 못함 | ? | ? | — | 2차 정보 |
필요한 현금: 5,000만 엔 맨션의 예
A. 한국 거주 · 현금 매수
| 항목 | 엔 | 원 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 매매가격 | 50,000,000엔 | 4억 3,166만원 | 현금 매수 |
| 중개수수료(법정 상한: 가격×3%+6만 엔, 소비세 10% 별도) | 1,716,000엔 | 1,481만원 | 법정 상한 |
| 등록면허세·부동산취득세·인지세·사법서사 보수 등 | 1,250,000엔 | 1,079만원 | 추정: 가격의 약 2.5%(고정자산 평가액에 따라 다름) |
| 필요한 현금 합계 | 52,966,000엔 | 4억 5,727만원 |
B. 일본 거주 · SBJ은행 90% 대출(35년)
| 항목 | 엔 | 원 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 계약금·자기자금(가격의 10%) | 5,000,000엔 | 4,317만원 | SBJ은행 융자 90%까지(공식) |
| 중개수수료(법정 상한) | 1,716,000엔 | 1,481만원 | 법정 상한 |
| 등록면허세·부동산취득세 등 | 1,250,000엔 | 1,079만원 | 추정: 가격의 약 2.5% |
| 대출 취급수수료(SBJ 2.2%) | 990,000엔 | 855만원 | SBJ 상품설명서(공식) |
| 저당권 설정 등록면허세(대출액×0.4%) | 180,000엔 | 155만원 | 법정 세율(주택 경감 시 0.1%) |
| 구입 시 필요한 현금 합계 | 9,136,000엔 | 7,887만원 |
월 상환액(원리금균등, 대출 4,500만 엔(약 3억 8,850만원), 35년): 연 2.875%: 월 약 170,059엔(약 147만원), 연 3.375%: 월 약 182,736엔(약 158만원). 금리는 SBJ의 2차 정보 범위로 계산했습니다.
화재보험, 관리비·수선적립금, 매년 고정자산세는 별도입니다. 매매 비용은 세금·비용 계산기로 더 정확히 계산할 수 있습니다.
한국 측에서 할 일
- 해외부동산 취득 신고: 한국 거주자는 투자·별장용 일본 부동산을 금액과 관계없이 지정거래외국환은행에 신고하고 수리를 받은 뒤 송금해야 합니다. 송금 후 3개월 이내 취득보고서. 자세한 내용은 매수 가이드: 해외부동산 취득 신고와 사후보고를 보세요.
- 한국 내 담보대출로 자금 마련: 한국 금융당국의 LTV·DSR 규제와 은행별 용도 제한이 적용됩니다. 해외부동산 취득 자금으로 쓸 수 있는지 대출 은행에 먼저 확인하세요.
- 일본 법인 + 법인 대출: 한국 측에서는 해외직접투자 신고 등 별도 절차가 필요합니다. 세무사와 상의하세요.
- 일본에 사는 한국인: 한국 외국환거래법상 거주자·비거주자 구분에 따라 신고 의무가 달라질 수 있습니다. 한국 쪽 거래 은행에 확인하세요.
- 환율 위험: 원화로 빌려 엔화 자산을 사거나, 엔화로 빌려 원화 소득으로 갚으면 환율 변동이 그대로 부담이 됩니다.
일본 외환법 20일 보고 (2026년 4월부터 거주용도 대상)
- 해외에 사는 사람(비거주자)이 일본 부동산을 취득하면 취득 후 20일 이내에 일본은행을 거쳐 재무대신에게 보고합니다(외환법 제55조의3, 보고성령 양식 22) 공식. 금액·면적과 관계없이, 증여·상속도 대상입니다.
- 2026년 4월 1일부터(2026년 2월 20일 공포된 성령 개정): 예전에는 면제였던 ‘본인·가족 거주용’도 소유권 취득이면 보고가 필요합니다. 별장·세컨드하우스는 거주용이 아닙니다.
- 외국인은 원칙적으로 비거주자이며, 일본 사무소 근무자와 입국 후 6개월 이상인 사람은 거주자로 봅니다.
- 서식은 일본어만 있고, 중개업자 등 일본의 대리인이 온라인으로 제출할 수 있습니다. 미보고·허위 보고는 6개월 이하 구금형 또는 50만 엔 이하 벌금.
자주 묻는 질문
한국에 살면서 일본 은행에서 부동산 대출을 받을 수 있나요?
개인으로는 사실상 어렵습니다. 일본의 은행과 한국계 은행의 일본 지점 모두에서 해외 거주 한국인 개인을 위한 일본 부동산 대출 상품을 찾지 못했습니다(도쿄스타은행의 해외 거주자 상품은 대만·홍콩 국적만 대상). 대부분 현금이나 한국 내 담보대출로 자금을 마련합니다.
일본 부동산 대출 금리는 얼마인가요?
일본 인터넷은행의 1%대 변동금리는 영주권자와 일본 국적자만 받을 수 있습니다. 일본 거주(영주권 없음)라면 프레스티아 변동 2.65%, 도쿄스타 2.15%~3.25%, 스루가 Dream-J 1.975%~4.875% 정도이고, SBJ은행은 금리를 공개하지 않습니다(2차 정보로 2.875%~3.375%).
일본 법인을 세우면 대출이 되나요?
2차 정보(일본 중개업체)에 따르면 비거주자는 일본 법인을 설립해 그 법인이 SBJ은행 등에서 대출받는 형태만 가능하다고 합니다. 법인 설립 비용·세무·한국 측 해외직접투자 신고가 따로 필요하므로, 은행과 세무사에게 먼저 확인하세요.
한국에서 대출받아 일본 집을 사도 되나요?
가능합니다. 다만 한국 주택담보대출에는 한국의 LTV·DSR 규제와 대출 용도 제한이 적용되고, 일본 부동산 취득 자금으로 송금하려면 외국환거래법상 해외부동산 취득 신고를 먼저 해야 합니다. 원화로 빌려 엔화 자산을 사는 것이므로 환율 위험도 있습니다.
일본에 살고 있는데 오사카·교토 집도 대출이 되나요?
SBJ은행은 간사이(오사카·효고·교토·나라)도 대상이며 임대용도 가능합니다. 프레스티아도 간사이에 지점이 있습니다.
일본에 보고해야 하나요?
해외에 사는 사람(비거주자)이 일본 부동산을 취득하면 20일 이내에 일본은행을 거쳐 재무대신에게 보고해야 합니다(일본 외환법). 2026년 4월 1일부터 자기가 살 집(소유권)도 보고 대상이 되었습니다. 별장·세컨드하우스는 거주용으로 보지 않습니다.
대출을 알선해 주나요?
아니요. 저희는 은행이나 대출 중개업자가 아니며 은행으로부터 수수료를 받지 않습니다. 대출은 은행에 직접 문의하세요. 원하시면 외국인 대출 경험이 있는 일본의 면허 부동산 중개업자를 소개해 드립니다.
외국인 대출 경험이 있는 일본 중개업자 소개받기
저희는 은행이나 대출 중개업자가 아니며 은행으로부터 수수료를 받지 않습니다. 대출을 알선하지도 않습니다. 예산·지역·대출 필요 여부를 알려 주시면, 한국인 고객과 SBJ은행 등 외국인 대출 절차에 익숙한 일본의 면허 부동산 중개업자를 소개해 드립니다. 매수인께서 저희에게 내는 비용은 없습니다.
출처
- SBJ은행 ANY 주택론: sbjbank.co.jp, 상품설명서(2025.8.29.): PDF; 금리·비거주자(2차 정보): PLAZA HOMES
- SMBC신탁은행 프레스티아 주택론: smbctb.co.jp, FAQ(연수입 조건): faq.smbctb.co.jp
- 도쿄스타은행 외국 국적(영주권 없음) 주택론: tokyostarbank.co.jp; 해외 거주자용(대만·홍콩): tokyostarbank.co.jp
- 스루가은행 Dream-J: surugabank.co.jp
- SBI신세이은행(외국 국적 조건): faq.sbishinseibank.co.jp; 금리는 2차 정보(SBI아루히)
- 영주권자 금리: 각 은행 공식 페이지(au지분·미쓰비시UFJ·이온·리소나), 플랫35: jhf.go.jp. 자동 수집일: 2026/10/1
- 일본 재무성, 비거주자의 본방 부동산 취득 보고: mof.go.jp, FAQ(2026년 6월): PDF
- 환율: 유럽중앙은행(ECB) 기준환율 KRW/JPY 교차환율(2026/9/30): ecb.europa.eu. 참고용이며 실제 환율은 은행 고시를 따릅니다.
최종 확인: 2026/9/27. 금리는 매월 바뀌고 대출 조건도 수시로 바뀝니다. ‘2차 정보’로 표시한 숫자는 은행이 공개한 것이 아니므로 신청 전에 반드시 은행에 직접 확인하세요.
면책. 저희는 은행이나 대출 중개업자가 아니며 은행으로부터 수수료를 받지 않습니다. 이 페이지는 일반적인 정보이며 금융·법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 저희는 부동산 중개업자도 아니며(일본의 宅地建物取引業者가 아님), 일본의 면허 중개업자를 소개합니다. 저희는 중개업자로부터 소개료를 받을 수 있으며, 매수인께서 저희에게 내는 비용은 없습니다.