일본 빈집(아키야): 외국인도 살 수 있을까, 사기 전에 무엇을 봐야 할까

핵심 정리

• 빈집 900만 2천 채, 전체 주택의 13.8%. 2023년 주택·토지통계조사(2023년 10월 1일 기준)에서 채수·비율 모두 역대 최고입니다. 2018년보다 51만 3천 채 늘었습니다.
• 대부분은 매물이 아닙니다. 절반 가까이(444만 채)는 세입자를 기다리는 임대용이고, 매각용으로 비어 있는 집은 32만 6천 채뿐입니다. 흔히 ‘아키야’라고 부르는 방치된 집은 ‘기타’ 분류의 385만 6천 채(전체 주택의 5.9%)로, 대부분 단독주택입니다.
• 외국인도 빈집을 살 수 있습니다. 일본의 다른 부동산과 조건이 같고 국적 제한이 없습니다. 비거주자는 매수 후 외환법에 따른 보고를 합니다.
• 800만 엔 이하 주택은 중개업자가 매수인·매도인 각각에게 세금 포함 최대 33만 엔까지 받을 수 있습니다(2024년 7월 1일부터 시행된 특례). 일반적인 비율 상한보다 많을 수 있습니다.
• 돈을 내기 전에 확인할 것: 다시 지을 수 있는 땅인지(도로 접면), 건물 연식(1981년 이전 구 내진기준), 진입로·상하수도, 수리비. 싼 집은 사는 돈보다 고치는 돈이 더 들 수 있습니다.
• 방치하면 비용이 늘어납니다. 관리가 안 된 빈집에 대해 지자체가 정식으로 ‘권고’를 하면, 그 땅은 고정자산세의 주택용지 특례(보통 200㎡까지 과세표준 6분의 1)를 잃습니다.

빈집은 몇 채나 될까

숫자는 일본 총무성 통계국이 5년마다 실시하는 주택·토지통계조사(住宅・土地統計調査)에서 가져왔습니다. 2023년 확정치(2024년 9월 25일 공표)는 아무도 살지 않는 모든 주택을 다음과 같이 분류합니다.

눈에 띄는 점은 세 가지입니다.

• 계속 늘고 있습니다. 1993년부터 2023년까지 30년 동안 빈집은 대략 두 배가 됐고, 빈집 비율은 2018년 13.6%에서 13.8%로 올랐습니다.
• 빈집은 대부분 단독주택입니다. 빈집 가운데 단독주택이 352만 3천 채이고, 그중 80.9%(285만 1천 채)가 ‘기타’ 분류입니다. 상속받은 본가, 주인이 떠난 집이 여기에 들어갑니다. 반면 빈 아파트는 대부분 일반적인 임대 공실입니다(공동주택 빈집의 78.5%가 임대용).
• ‘매각용’은 적습니다. 시장에 나와 있어서 비어 있는 집은 빈집의 3.6%뿐입니다. 대부분의 빈집은 주인이 팔 결심을 못 했거나, 상속인끼리 합의가 안 되거나, 팔아도 비용이 더 들어서 매물로 나오지 않습니다.

조사는 도도부현·시정촌별 비율도 공표합니다. 2차 자료의 순위표는 전체 빈집 비율과 ‘기타’ 비율을 섞는 경우가 많으니, 출처의 공식 표를 직접 보세요.

외국인도 빈집을 살 수 있나

살 수 있습니다. 법적으로 빈집은 그냥 주택이고, 일본은 국적이나 거주 여부로 토지·건물 소유를 제한하지 않습니다. 관광객, 거주자, 해외 법인 모두 등기상 소유자가 될 수 있습니다. 다만 집을 샀다고 비자나 체류 자격이 생기지는 않습니다.

절차는 다른 부동산을 살 때와 같습니다.

• 비거주자는 원칙적으로 취득 후 20일 이내에 재무대신에게 보고합니다(외국환 및 외국무역법). 자세한 내용은 한국인을 위한 매수 가이드를 보세요.
• 2026년 10월 5일부터 소유권 등기를 하는 개인은 국적을 신고합니다(등기부에는 표시되지 않음).
• 방위시설·국경 인근 일부 지역은 중요토지등조사법의 지정 구역입니다. 영어판 시정촌별 지정 구역 목록을 참고하세요.
• 해외에 살면 매년 고정자산세를 처리할 일본 내 납세관리인(納税管理人)이 필요합니다. 빈집이라면 태풍·폭설 뒤에 집을 봐 줄 사람도 있어야 합니다.

규정은 바뀔 수 있습니다. 2026년에 논의 중인 외국인 소유 관련 제도 변경은 규제 추적 페이지(영어)에서 상태와 함께 정리하고 있습니다.

빈집은 어디서 찾나

• 지자체 빈집뱅크(空き家バンク). 많은 시정촌이 팔거나 빌려주고 싶은 빈집의 목록을 직접 운영합니다. 이용 조건을 두는 곳(예: 그 지역으로 이주할 것)도 있고, 중개업자 없이 소유자와 직접 연결해 주는 곳도 있습니다. 조건은 지자체마다 다르므로 해당 빈집뱅크의 규정을 읽어야 합니다.
• 전국판 빈집뱅크. 국토교통성이 LIFULL과 At Home 두 회사를 선정해 지자체 목록을 한데 모은 전국 사이트를 운영합니다(2017년 10월 시범, 2018년 4월 본격 운영). 매물 자체는 여전히 각 지자체의 것입니다.
• 일반 중개업자. 저가 주택도 상당수는 지역의 면허 중개업자를 통해 보통 매물처럼 거래됩니다. 중개업자는 중요사항설명서(重要事項説明)를 작성하며, 재건축 가능 여부·도로 접면 등 법적 제한은 여기에 반드시 적혀야 합니다.

빈집뱅크를 통해 중개업자 없이 소유자에게서 직접 사면, 그 설명서를 줄 법적 의무가 있는 사람이 없습니다. 등기는 사법서사, 건물은 건축사나 주택 인스펙터에게 따로 확인을 맡길 예산을 잡아 두세요.

싼 집의 진짜 비용

매물 가격은 보통 가장 작은 숫자입니다. 여기에 다음이 더해집니다.

• 중개수수료. 400만 엔 초과 매매의 일반 법정 상한은 가격의 3%+6만 엔(별도 소비세)입니다. 그러나 800만 엔 이하의 ‘저렴한 빈집(低廉な空家等)’은 국토교통성 고시에 따라 2024년 7월 1일부터 매수인·매도인 각각에게 최대 30만 엔+세금(33만 엔)까지 받을 수 있습니다(사전에 설명하고 합의한 경우). 300만 엔짜리 집이라면 일반 상한은 훨씬 낮으므로, 이 높은 금액이 적용된다고 보면 됩니다.
• 세금과 등기: 등록면허세, 부동산취득세, 인지세(대부분 평가액 기준이라 오래된 집은 매우 낮음)와 사법서사 보수. 세금·비용 계산기(영어)로 계산할 수 있습니다.
• 수리비. 몇 년씩 비어 있던 집의 지붕, 흰개미, 배관, 정화조, 전기 배선. 계약 전에 건물상황조사(建物状況調査)와 시공사 견적을 받으세요. 신뢰할 수 있는 공식 출처가 없어 수리비 금액은 싣지 않습니다. 현지 시공사에 물어보세요.
• 잔류물 처리. 전 주인의 짐이 가득한 빈집이 많습니다. 누가, 누구 비용으로 치우는지 계약서에 적어야 합니다.
• 유지비. 고정자산세(지정 구역은 도시계획세도), 보험, 환기를 위한 공과금, 눈이 많은 지역의 제설, 해외 거주라면 관리인 비용. 비거주 소유자의 연간 할 일은 2026년 소유자 체크리스트에 있습니다.

계약 전에 확인할 5가지 함정

1. 다시 지을 수 있는 땅인가? 건축기준법상 대지는 원칙적으로 폭 요건을 갖춘 도로에 2m 이상 접해야 합니다(제43조). 좁은 골목이나 자루형 대지의 오래된 집은 이 요건을 못 채워 ‘재건축 불가(再建築不可)’로 팔립니다. 보통 수리는 가능하지만 허물고 새로 지을 수 없어 용도와 되팔기 모두 제한됩니다. 중개업자에게 묻고 지자체 건축과에서도 확인하세요.
2. 내진 기준. 1981년 6월 1일 이전에 건축 확인을 받은 건물은 구 내진기준으로 설계됐고, 빈집 중 상당수가 그 연식입니다. 지역별 지진·침수 위험을 보고, 지자체 해저드맵에서 주소를 확인하세요.
3. 용도지역. 시골 집 가운데는 신축이 제한되는 시가화조정구역(市街化調整区域)에 있거나, 농지여서 농업위원회 허가가 있어야 넘겨받을 수 있는 경우가 있습니다. 둘 다 계획을 막을 수 있습니다.
4. 상하수도와 진입로. 개인 우물, 공동 수도관, 오래된 정화조, 사도(私道)가 흔합니다. 도로와 배관의 소유자가 누구인지 물어보세요.
5. 민박(에어비앤비) 계획. 빈집을 민박으로 쓰려면 민박 신고(연 180박 제한)나 여관업 허가, 소방 설비 공사, 지자체 승인이 필요하고 더 엄격한 지역도 있습니다. 일본 민박 사업 가이드를 참고하세요.

방치하면 세금이 오른다

집이 서 있는 땅은 보통 고정자산세가 크게 줄어듭니다(주택용지 특례, 住宅用地特例, 지방세법 제349조의3의2). 200㎡까지는 과세표준이 6분의 1, 나머지는 3분의 1이 됩니다(도시계획세는 3분의 1과 3분의 2).

2023년 12월 13일 시행된 개정 빈집대책특별조치법에 따라, 지자체는 관리가 안 된 빈집(管理不全空家等)이나 이미 위험한 빈집(特定空家等)의 소유자에게 먼저 지도하고, 그다음 정식으로 권고(勧告)할 수 있습니다. 권고가 나오면 그 땅은 주택용지 특례에서 제외되어 토지분 세금이 크게 오를 수 있습니다. 위험한 집은 명령, 최종적으로는 소유자 부담의 행정대집행(강제 철거)까지 이어질 수 있습니다.

해외 거주 소유자에게 교훈은 단순합니다. 빈집에는 정기 점검, 풀베기, 멀쩡한 지붕, 일본 내 연락 담당자가 필요하며, 그렇지 않으면 유지비가 더 듭니다.

빈집은 투자 가치가 있을까

투자 조언은 하지 않지만, 데이터가 가리키는 방향은 분명합니다. 빈집이 싼 이유는 대개 그 지역에 살고 싶은 사람이 적기 때문입니다. 공식 조사에서 빈집은 900만 채이고 계속 늘고 있으므로, 도시와 인기 리조트 밖에서는 되팔기가 더디고 임대 수요도 얇을 수 있습니다. 빈집에 만족하는 사람들은 대개 단기 시세차익이 아니라 직접 쓸 목적(휴가용 거점이나 장기 프로젝트)으로 사고, 수리비를 예산에 넣어 둡니다.

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자주 묻는 질문

출처

1. 총무성 통계국, 2023년(令和5年) 주택·토지통계조사 주택 및 세대에 관한 기본집계(확보집계, 2024년 9월 25일) 요약: stat.go.jp PDF · 조사 홈: stat.go.jp/data/jyutaku
2. 국토교통성, 전국판 빈집·빈땅뱅크(全国版空き家・空き地バンク): mlit.go.jp
3. 국토교통성, 부동산 거래 소비자 안내(2024년 7월 1일부터 저가 빈집 중개수수료 특례 포함): mlit.go.jp · 보수 고시: mlit.go.jp
4. 국토교통성, 빈집대책특별조치법(空家等対策の推進に関する特別措置法)과 2023년 12월 13일 시행 개정: mlit.go.jp · 빈집 관련 고정자산세 조치: 요약 PDF, 지방세법 발췌 PDF
5. 건축기준법(建築基準法) 제42~43조: e-Gov 법령검색