수수료는 일반적인 수준 또는 입력한 견적이며 제안이 아닙니다. 세금은 "비거주자 개인, 다른 일본 소득 없음" 기준의 단순 추정이므로 일본 세무사(税理士)에게 확인하세요. 영업 가능 일수는 도시별 민박 규정(영어, 2026-09-27 확인) 조사 기준이며 규정이 빠르게 바뀌고 있습니다.
계산 결과
같은 집, 두 관리회사
요금을 공개하지 않는 관리회사 (20)
2026-09-28에 각 회사 웹사이트를 확인했지만 공개 요금이 없었습니다. 서면 견적을 받아 위에 입력하세요. Holiday Niseko (니세코), Vacation Niseko (니세코), MnK Niseko (니세코), H2 Life (Setsu Niseko ほか) (니세코), HTM (Hokkaido Tracks Management) (니세코), Niseko Black (니세코), Niseko Central (니세코), Hakuba White Fox (하쿠바), The Hakuba Company (하쿠바), Hakuba Hospitality Group (하쿠바), Hakuba Resort Management (Ski Japan Holidays) (하쿠바), Hakuba Valley Chalets (하쿠바), The Bear's Japan (하쿠바), Stay Buddy (전국), Benstay (교토), m2mHost (matsuri technologies) (전국), LDK Project (도쿄), Rakuten STAY Consulting (전국), STAYCATION, wagaya Japan (도쿄)
계산 예시
세 소유자 모두 해외 거주, 다른 일본 소득 없음, 관리회사에 위탁. 연간 금액, 2026년 규정. 어느 예시든 계산기로 열어 숫자를 바꿀 수 있습니다.
| A: 니세코(히라후) 샬레 | B: 도쿄 오타구 특구민박 | C: 교토 마치야 | |
|---|---|---|---|
| 간이숙소 365박; 1박 95,000엔, 가동률 41%(150박), 평균 5박; 1박 요금의 운영 25%＋관리 10%(니세코 일반); 소비세(간이과세) | 1LDK 맨션, 특구민박 365박·최소 2박; 16,000엔, 75%; Airbnb 15.5%; 관리 20% | 마치야, 간이숙소; 40,000엔, 60%; 관리 20%; 오래된 목조(4년 상각) | |
| 숙박 일수 | 150 / 365 | 274 / 365 | 219 / 365 |
| 총수입 | ¥15,000,000 약 1.29억 원 | ¥5,008,000 약 4,306만 원 | ¥9,855,000 약 8,474만 원 |
| OTA 수수료 | −¥2,325,000 | −¥776,240 | −¥1,527,525 |
| 관리＋기타 수수료 | −¥4,987,500 | −¥1,001,600 | −¥1,971,000 |
| 청소(소유자) | −¥750,000 | −¥546,000 | −¥949,000 |
| 고정비 | −¥3,300,000 | −¥930,000 | −¥1,430,000 |
| 소비세 | −¥681,800 | ¥0 | ¥0 |
| 세전 순수입 | ¥2,955,700 약 2,541만 원 | ¥1,754,160 약 1,508만 원 | ¥3,977,475 약 3,420만 원 |
| 감가상각(세금용) | −¥4,720,000 | −¥558,000 | −¥3,000,000 |
| 일본 세금(추정) | ¥0 | −¥29,400 | −¥18,200 |
| 세후 순수입 | ¥2,955,700 약 2,541만 원 | ¥1,724,760 약 1,483만 원 | ¥3,959,275 약 3,404만 원 |
| 소유자 몫(총수입 대비) | 19.7% | 34.4% | 40.2% |
| 표면/순수익률 | 8.33% / 1.64% | 15.65% / 5.48% | 17.92% / 7.23% |
| 계산기로 열기 | 계산기로 열기 | 계산기로 열기 |
읽는 법: 니세코는 총수입 ¥15,000,000 중 약 ¥7,312,500가 예약 사이트와 관리회사로 가고, 난방·제설·보험이 또 큰 몫을 차지해 소유자 세전 몫은 ¥2,955,700(세후 총수입 대비 19.7%)입니다. 새 샬레의 감가상각(¥4,720,000)으로 과세소득이 0이 되어 당분간 소득세는 없지만, 매출이 1,000만 엔을 넘으면 소비세(¥681,800)가 붙습니다. 오타구 소유자는 추정 세금 ¥29,400를 내고 ¥1,724,760를 받습니다. 교토 마치야는 ¥3,959,275; 오래된 목조 건물은 4년 만에 상각이 끝나 그동안 소득이 상쇄됩니다.
규칙(공식 자료로 확인)
1년에 며칠 임대할 수 있나
일반 민박(주택숙박사업)은 전국적으로 연 180박이 상한이며, 많은 구·정이 지역별로 더 줄입니다(주말만 약 104~120박, 교토 주거지역 약 60박). 특구민박은 상한이 없지만 일부 지역(오타구, 오사카시는 기존 인정분만)에서만 가능하고 최소 2박입니다. 여관업 간이숙소 허가는 365박이 가능하지만 호텔이 허용되는 용도지역에서만, 소방·인력 요건이 있습니다. 그래서 니세코·하쿠바 임대는 대부분 간이숙소 허가로 운영됩니다. 도시별 상세: 도시별 민박 규정(영어).
관리 수수료 수준
일본 민박 관리회사는 수입의 15~25%가 가장 흔합니다(업계 기사 기준 전체 10~30%). 저희 조사에서 요금을 공개한 회사는 8%＋월 1만 엔부터 20%까지, 월 약 3만~7만 엔 정액 플랜도 있습니다. 니세코: 한 회사가 1박 요금의 약 35%(관리 10%＋운영 25%), 다른 회사는 15%＋월 1.3만 엔을 공개하며 대형 운영사는 비공개입니다. 하쿠바: 요율을 공개한 회사를 찾지 못해 약 25~30%는 저희의 계획용 가정일 뿐입니다. 기준(총수입, 1박 요금만, OTA·청소 차감 후), 수수료에 소비세 10%가 붙는지, 청소·리넨 별도 여부, 수리·소모품·소유자 숙박 추가 요금을 꼭 확인하세요.
OTA 수수료
Airbnb 호스트 전용 수수료는 대부분 15.5%(숙박료＋청소비 기준, 2025년 말부터 단일 수수료로 전환 — 본인 계정에서 확인). Booking.com은 일본에서 보통 약 15%이며 계약에 따라 다릅니다. 관리 수수료에 OTA 수수료가 포함된 경우 체크하세요.
비거주자 소유자의 일본 소득세
일본 부동산 임대 소득은 일본 원천소득입니다. 비거주자는 일본에서 확정신고를 하고 경비·감가상각 차감 후 소득에 누진 소득세(5~45%)＋2.1% 부가세를 내며, 보통 납세관리인(納税管理人)을 통합니다. 계산기는 기초공제(비거주자는 2026년부터 최대 62만 엔)를 적용합니다. 주민세(10%)는 일반적으로 1월 1일에 일본 주소가 있는 사람에게만 부과됩니다. 국세청은 개인의 민박 소득을 원칙적으로 잡소득으로 보며(적자는 다른 소득과 통산 불가), OTA·관리 수수료 등은 경비로 인정됩니다.
20.42% 원천징수
법인·사업자가 일본 부동산의 임대료를 지급하는 경우(운영사에 임대·전대하거나 일부 렌털풀 계약) 20.42%를 원천징수해 세무서에 납부해야 합니다. 선납분이므로 신고하면 초과분을 돌려받습니다. 관리회사가 소유자를 대신해 게스트 대금을 받는 단순 위탁 계약이라면 보통 해당하지 않습니다. 계약서를 확인하세요.
소비세
숙박은 10% 소비세 과세 대상입니다. 개인은 2년 전 과세매출이 1,000만 엔 이하(작년 상반기도 1,000만 엔 이하)면 면세지만, 인보이스 등록을 하면 납부 대상입니다. 간이과세(기준기간 매출 5,000만 엔 이하)에서는 숙박업이 제5종(간주매입률 50%)이라 세포함 매출의 약 4.5%를 냅니다.
감가상각
건물만 법정 내용연수에 따라 정액법으로 상각합니다(목조 22년, 철근콘크리트 47년). 중고 건물은 (내용연수 − 경과연수) ＋ 경과연수×20%로 단축되고, 내용연수를 넘었으면 내용연수×20%. 과세소득은 줄지만 현금은 아니며, 매도 시 취득비도 줄어듭니다(매도 실수령액 계산기 참고).
다음 단계
검증된 관리회사 견적 받기
부동산 정보를 알려 주시면 해외 소유자를 상대하는 현지 관리회사를 최대 3곳 소개해 실제 견적을 비교할 수 있게 해 드립니다. 저희는 관리 업무나 세무 자문을 하지 않으며 소유자에게 비용을 받지 않습니다.
포함하지 않은 항목
- 교토·도쿄·굿찬·니세코 등에서 게스트에게 걷는 숙박세(지자체에 납부).
- 도도부현이 사업으로 볼 경우의 개인사업세, 한국 세금과 조세조약.
- 가구·인테리어 감가상각, 대출 이자(경비 가능 — 기타 비용에 입력), 리모델링 공실, 허가 취득 비용.
- 세무사 비용·환전 비용(기타 비용에 넣지 않은 경우).
공식 출처
- NTA No.2260: income tax rates
- NTA No.1199: basic deduction (non-resident max ¥620,000 from 2026)
- NTA No.1926: real-estate income while living abroad (filing, 納税管理人)
- NTA No.2878: Japan-source income of non-residents
- NTA No.2880: 20.42% withholding on rent paid to non-residents
- NTA: taxation of income from minpaku (住宅宿泊事業) (PDF, 2018)
- NTA No.6501: consumption-tax exemption threshold (¥10m)
- NTA No.6505: simplified consumption tax, deemed purchase rates
- NTA No.2100 / 2106: useful lives and straight-line depreciation
- MIC: individual inhabitants tax for foreign nationals
- Airbnb Help: host service fees (15.5% host-only fee)
- Stay Buddy (2025-07-18): minpaku management fee levels, 10–30% (industry article)
- ReINN: minpaku management fees in Osaka, 15–25% (industry article)
- Nisade Real Estate FAQ: Niseko management ~35% (10% admin + 25% operations)
- Japan Tourism Agency: Residential Accommodation Business Act (180 nights) (PDF)
- Cabinet Office: National Strategic Special Zone minpaku (特区民泊)
추정치이며 세무·법률·투자 자문이 아닙니다. Japan House Prices는 관리회사·부동산 중개업자·세무사가 아닙니다. 수수료 수준은 일반적 범위와 가정이며 제안이 아닙니다. 세법 확인 2026-09-28, 민박 규정 확인 2026-09-27. 환율은 참고용입니다.