費用係一般行情或你輸入嘅報價，唔係要約。稅款係「非居民個人、冇其他日本收入」嘅簡化估算，請向日本持牌稅理士確認。可營業晚數來自本站嘅各城市民宿規定（繁體・台灣版，2026-09-27查核），規定變得好快。
計算結果
同一個物業，兩間管理公司
冇公開收費嘅管理公司 (20)
我哋喺2026-09-28查過呢啲公司嘅網站，搵唔到公開收費。請索取書面報價再輸入上面。 Holiday Niseko (二世谷), Vacation Niseko (二世谷), MnK Niseko (二世谷), H2 Life (Setsu Niseko ほか) (二世谷), HTM (Hokkaido Tracks Management) (二世谷), Niseko Black (二世谷), Niseko Central (二世谷), Hakuba White Fox (白馬), The Hakuba Company (白馬), Hakuba Hospitality Group (白馬), Hakuba Resort Management (Ski Japan Holidays) (白馬), Hakuba Valley Chalets (白馬), The Bear's Japan (白馬), Stay Buddy (全日本), Benstay (京都), m2mHost (matsuri technologies) (全日本), LDK Project (東京), Rakuten STAY Consulting (全日本), STAYCATION, wagaya Japan (東京)
例子
三位業主都住喺海外、冇其他日本收入、交畀管理公司打理。金額以一年計，2026年規定。可以喺計算機打開任何一個例子改數字。
| A：二世谷（比羅夫）度假屋 | B：東京大田區 特區民泊 | C：京都町家 | |
|---|---|---|---|
| 簡易宿所365晚；每晚95,000日圓、入住率41%（150晚）、平均5晚；房費嘅營運25%＋行政10%（二世谷一般）；消費稅（簡易課稅） | 1LDK單位，特區民泊365晚、最少2晚；16,000日圓、75%；Airbnb 15.5%；管理費20% | 町家，簡易宿所；40,000日圓、60%；管理費20%；舊木造（4年折舊完） | |
| 入住晚數 | 150 / 365 | 274 / 365 | 219 / 365 |
| 總收入 | ¥15,000,000 約港元74.7萬 | ¥5,008,000 約港元24.9萬 | ¥9,855,000 約港元49.1萬 |
| 平台佣金 | −¥2,325,000 | −¥776,240 | −¥1,527,525 |
| 管理＋行政 | −¥4,987,500 | −¥1,001,600 | −¥1,971,000 |
| 清潔（業主） | −¥750,000 | −¥546,000 | −¥949,000 |
| 固定開支 | −¥3,300,000 | −¥930,000 | −¥1,430,000 |
| 消費稅 | −¥681,800 | ¥0 | ¥0 |
| 稅前淨收入 | ¥2,955,700 約港元14.7萬 | ¥1,754,160 約港元8.7萬 | ¥3,977,475 約港元19.8萬 |
| 折舊（只影響稅） | −¥4,720,000 | −¥558,000 | −¥3,000,000 |
| 日本稅款（估） | ¥0 | −¥29,400 | −¥18,200 |
| 稅後淨收入 | ¥2,955,700 約港元14.7萬 | ¥1,724,760 約港元8.6萬 | ¥3,959,275 約港元19.7萬 |
| 業主袋到（佔總收入） | 19.7% | 34.4% | 40.2% |
| 表面／淨回報率 | 8.33% / 1.64% | 15.65% / 5.48% | 17.92% / 7.23% |
| 喺計算機打開 | 喺計算機打開 | 喺計算機打開 |
點睇：二世谷¥15,000,000總收入之中，約¥7,312,500畀咗訂房平台同管理公司，暖氣・剷雪・保險又食咗一大截：業主稅前袋¥2,955,700（稅後佔總收入19.7%）。新度假屋嘅折舊（¥4,720,000）令應課稅收入變零，暫時唔使交所得稅——但營業額超過1,000萬日圓之後要交消費稅（¥681,800）。大田區業主扣除估計稅款¥29,400後袋¥1,724,760。京都町家袋¥3,959,275；舊木造建築物4年就折舊完，呢段時間收入被折舊抵銷。
規則（已對照官方資料）
一年可以出租幾晚
一般民泊（住宅宿泊事業）全國上限每年180晚，許多區・町再依區域縮減（只限週末約104〜120晚，京都住宅區約60晚）。特區民泊沒有上限，但只有少數地方（大田區；大阪市只剩既有認定），且最少住2晚。旅館業的簡易宿所許可可365晚，但只能在允許旅館的用途地域，並有消防與人員規定。所以二世谷、白馬的出租多用簡易宿所許可。各城市詳情：各城市民宿規定。
管理費一般幾多
日本民泊管理最常見係收入嘅15〜25%（業界文章整體約10〜30%）；本站調查中公開收費嘅公司，由8%＋每月1萬日圓到20%，亦有每月約3萬〜7萬日圓嘅定額方案。二世谷：有公司公開房費約35%（行政10%＋營運25%），另一間15%＋每月1.3萬日圓；大型營運商冇公開。白馬：搵唔到公開收費嘅公司，約25〜30%只係本站嘅規劃假設。請確認計算基礎（總收入、只計房費、定扣平台佣金同清潔後）、管理費係咪另加10%消費稅、清潔同布草係咪另計，同埋維修・備品・業主自住嘅額外收費。
訂房平台手續費
Airbnb 只向房東收費多數為15.5%（以房費＋清潔費計；2025年底起改為單一收費，請以自己的帳戶為準）。Booking.com 在日本一般約15%，依合約而異。有些代管費已包含平台手續費，請勾選。
非居民業主嘅日本所得稅
出租日本物業嘅收入係日本來源收入：非居民要為此喺日本報稅，就扣除開支同折舊後嘅收入交累進所得稅（5〜45%）加2.1%附加稅，通常透過納稅管理人。計算機扣除基礎扣除（非居民2026年起最高62萬日圓）。住民稅（10%）一般只向1月1日喺日本有住所嘅人徵收。國稅廳原則上將個人嘅民泊收入當雜所得（虧損唔可以同其他收入抵銷）；平台佣金、管理費等可以列支出。
20.42%預扣
公司或營業者付您日本不動產的租金時（例如包租・轉租給營運方，或部分 rental pool 合約），必須預扣20.42%繳給稅務署。這是預繳，報稅後多扣的會退。若是單純的代管合約（代管公司代您向房客收款），通常不適用。請確認合約。
消費稅
住宿適用10%消費稅。個人在前前年課稅營業額1,000萬日圓以下（且去年上半年未超過1,000萬）時免稅，但登記發票（インボイス）就要繳。簡易課稅（基準期間營業額5,000萬以下）下，住宿屬第5種事業、視同進貨率50%：約繳含稅營業額的4.5%。
折舊
只有建物折舊，依法定耐用年數直線法（木造22年、鋼筋混凝土47年）。中古建物縮短為（耐用年數－屋齡）＋屋齡×20%，超過耐用年數則為耐用年數×20%。折舊降低應稅所得但不是現金，賣房時也會降低取得費（見賣房淨收入試算）。
下一步
攞經篩選管理公司報價
話畀我哋知物業情況，我哋會介紹最多三間服務海外業主嘅當地管理公司，等你比較實際報價。本站唔做物業管理、唔提供稅務意見，亦唔向業主收費。
沒有計入的項目
- 京都・東京・俱知安・二世谷等向住客收取嘅住宿稅（轉交市町村）。
- 都道府縣視為事業時嘅個人事業稅；香港方面嘅稅同稅務協定。
- 傢俬・裝修折舊、按揭利息（可以列支出，請加喺其他開支）、裝修期間空置、牌照申請成本。
- 稅理士費・找換成本（除非加喺其他開支）。
官方出處
- NTA No.2260: income tax rates
- NTA No.1199: basic deduction (non-resident max ¥620,000 from 2026)
- NTA No.1926: real-estate income while living abroad (filing, 納税管理人)
- NTA No.2878: Japan-source income of non-residents
- NTA No.2880: 20.42% withholding on rent paid to non-residents
- NTA: taxation of income from minpaku (住宅宿泊事業) (PDF, 2018)
- NTA No.6501: consumption-tax exemption threshold (¥10m)
- NTA No.6505: simplified consumption tax, deemed purchase rates
- NTA No.2100 / 2106: useful lives and straight-line depreciation
- MIC: individual inhabitants tax for foreign nationals
- Airbnb Help: host service fees (15.5% host-only fee)
- Stay Buddy (2025-07-18): minpaku management fee levels, 10–30% (industry article)
- ReINN: minpaku management fees in Osaka, 15–25% (industry article)
- Nisade Real Estate FAQ: Niseko management ~35% (10% admin + 25% operations)
- Japan Tourism Agency: Residential Accommodation Business Act (180 nights) (PDF)
- Cabinet Office: National Strategic Special Zone minpaku (特区民泊)
只係估算，唔係稅務・法律・投資意見。本站唔係物業管理公司、地產代理或稅理士。費率係一般行情同假設，唔係要約。稅務規定查核：2026-09-28；民宿規定查核：2026-09-27。匯率只供參考。