結論先講
- 喺日本買樓唔會俾你任何簽證、居留權或永住權。日本冇「投資移民」式嘅買樓簽證；買樓同入境係兩件事。
- 反過嚟，買樓亦唔需要簽證或住日本；外國人（包括香港人）買地買樓冇國籍限制。
- 持香港特區護照、或持 BNO 護照（有香港居留權），去日本短期逗留免簽證，每次最多 90日 官方。睇樓、簽約、登記都可以喺短期逗留期間做（亦可以授權代辦，唔使去日本）。
- 想靠「喺日本做生意」拎簽證：「經營・管理」簽證由 2025年10月16日 起大幅收緊：資本金 3,000萬日圓 以上、要請至少1名全職員工、日語能力、學歷或經驗要求等 官方。只係買樓收租、或將民宿・旅館全部交俾人管，一般唔會批。
注意舊資料：「500萬日圓開公司做民宿就有簽證」已經過時。網上好多文章同講座仲講緊舊規則（資本金500萬日圓）。2025年10月16日起新申請要3,000萬日圓資本金＋1名全職員工＋日語能力＋學歷或經驗＋專家確認嘅事業計劃；而且民宿・旅館要你本人實際經營，全部外判俾管理公司唔會批。買一間民宿物業本身唔會帶嚟任何簽證。
香港特區護照・BNO：免簽證短期逗留
- 日本外務省嘅免簽證名單包括「香港」：對象只限持香港特別行政區（SAR）護照，或持英國國民（海外）（BNO）護照而擁有香港居留權嘅人 官方。
- 入境時俾嘅逗留期：90日 官方。
- 短期逗留係用嚟觀光、探親、商務洽談等，唔可以喺日本從事有收入嘅工作。收租收入本身係你物業嘅收入，但唔等於你可以留低或喺日本經營。
- 入境規定會改，出發前請再睇外務省同航空公司資料。
「經營・管理」簽證：2025年10月16日新規則
日本出入國在留管理廳（入管廳）修訂上陸基準省令，2025年10月16日生效 官方：
| 項目 | 新規則 |
|---|---|
| 資本金等 | 3,000萬日圓以上（舊規則500萬日圓）。公司睇資本金，個人事業睇投入總額。 |
| 全職員工 | 要請 1名或以上 全職員工（限日本人、特別永住者或「永住者」「日本人配偶」等身分嘅人）。 |
| 日語 | 申請人或全職員工其中一人要有相當程度日語能力（約歐洲共同參考框架 B2，例如日本語能力試 N2）。 |
| 學歷・經驗 | 博士・碩士・專業學位，或3年以上經營・管理經驗。 |
| 事業計劃書 | 要由中小企業診斷士、公認會計士或稅理士等專家確認。 |
| 辦公室 | 原則上唔可以用自己屋企兼做辦公室。 |
| 過渡安排 | 已持有嘅人：施行後3年內（至2028年10月16日）續期時，就算未符合新基準，會綜合考慮經營情況。 |
以上係重點摘要，唔係法律意見；申請請搵日本行政書士或律師。
- 買樓收租唔算「經營」：單純持有物業收租，好難符合經營・管理簽證嘅實質經營要求。
- 旅館・民宿：如果全部營運交俾管理公司、本人冇實際經營，入管廳會視為唔符合 官方（見英文旅館購買指南）。
- 其他長期簽證（工作簽證、高度專門職、日本人配偶等）同買樓無關，要按自己嘅工作・家庭情況申請。
簽證以外：住日本會影響稅務身分
- 外匯法上，外國人原則係非居住者；喺日本辦事處工作、或入境後住滿6個月就當居住者（見外匯法報告）。
- 日本稅務上嘅居住者・非居住者會影響收租・賣樓嘅稅；日港有避免雙重課稅協定。請問稅理士。
常見問題
喺日本買樓可以拎簽證或永住嗎？
唔可以。日本冇買樓換簽證或永住嘅制度，買幾多錢都一樣。
香港人去日本免簽證可以留幾耐？
持香港特區護照，或持BNO護照而有香港居留權嘅人，免簽證短期逗留每次最多90日（日本外務省）。
BNO可以免簽證去日本嗎？
可以，但日本外務省列明只限持BNO護照而擁有香港居留權嘅人，逗留期90日。
買日本民宿可以拎經營管理簽證嗎？
買民宿物業本身唔會有簽證。「500萬日圓開公司就有簽證」係2025年10月16日之前嘅舊規則；而家要3,000萬日圓資本金、1名全職員工等，而且要本人實際經營，全部交俾管理公司唔會批。
經營管理簽證而家要幾多資本？
2025年10月16日起要3,000萬日圓以上資本金，另外要請1名全職員工、日語能力、學歷或經驗，同專家確認事業計劃。
買樓要唔要親身去日本？
唔一定。睇樓可以視像，合約同登記可以用授權書同公證文件辦；好多買家都會至少去睇一次。
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資料來源
- 日本外務省「查證免除國・地域（短期滯在）」（2025年9月1日版，注5：香港SAR護照・BNO護照（香港居留權持有人），逗留期90日）：mofa.go.jp；英文版：mofa.go.jp
- 出入國在留管理廳「在留資格『經營・管理』上陸基準省令等修訂」：moj.go.jp/isa
- 日本財務省「非居住者取得本邦不動產嘅報告」：mof.go.jp、FAQ（2026年6月版）：PDF
- 日本財務省 日港租稅協定：租稅條約一覽
最後查核：2026/9/27。稅率、按揭條件、簽證規定隨時會改。標示「二手資料」嘅數字唔係官方公佈，落決定前請直接向銀行、入境事務機關或專業人士確認。港元數字只係按 2026-09-25 匯率（1港元≈20.09日圓）換算嘅參考。
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