標示：官方＝直接睇過日本政府網頁或文件；新聞報道＝當地報紙；本站整理＝本站整理或實務建議。
重點。外國人可以喺呢度買永久業權土地，但塊地用唔用得，要睇五樣島上獨有嘅事：①宮古島、伊良部・下地島、石垣島有部分地方係「重要土地等調查法」嘅注視區域，宮古島同石垣島陸上自衛隊駐屯地及保良訓練場周圍係特別注視區域，200㎡或以上嘅買賣要喺簽約前申報；②宮古島冇河、靠地下水，掘井要批准，下地島同佐良濱實際上唔批；③兩個島都有陣風超過70m/s嘅颱風紀錄；④伊良部唔喺都市計劃區域內，但伊良部島・下地島（機場除外）差唔多全部係縣立自然公園，兩島全島都有景觀規定；⑤好多地方5年內地價大約翻一倍，但成交好少。
本站唔會介紹、推薦或估價任何個別物業。本頁整理公開規定，等你簽約前知道要問持牌地產代理、土地家屋調查士同市役所啲乜。
1. 重要土地等調查法：邊啲地方被指定
日本「重要土地等調查法」（2021年法律第84號，2022年9月20日全面實施）可以將自衛隊・海上保安廳設施周圍大約1公里、同國境離島等，指定為注視區域；特別重要嘅就係特別注視區域。宮古島市同石垣市嘅區域由2023年7月12日內閣府告示第98號指定，2023年8月15日生效。官方
| 區域名稱（日文） | 類別 | 全部或部分喺區域內嘅町字 |
|---|---|---|
| 宮古島駐屯地、宮古島分屯基地 | 特別注視區域 | 上野字野原・上野字上野、下地字川滿・下地字上地、城邊字下里添、平良字下里・平良字西里 |
| 保良訓練場 | 特別注視區域 | 城邊字保良・城邊字新城・城邊字福里 |
| 伊良部島・下地島 | 注視區域 | 下地島西岸「通池」一帶（包括下地島機場跑道西邊一部分）：伊良部字佐和田・長濱・國仲・仲地 |
| 宮古島海上保安部 | 注視區域 | 伊良部島南面長山港一帶（伊良部字伊良部多個小字、池間添）同平良港一帶 |
| 宮古島（一）（二） | 注視區域 | 東平安名崎附近（城邊字保良）；南岸上野字宮國・上野字新里 |
| 石垣駐屯地 | 特別注視區域 | 字平得・字真榮里・字登野城（島中央） |
| 石垣海上保安部 | 注視區域 | 碼頭同市區：字新川・字石垣・字大川・字登野城・新榮町・南之濱町・八島町・美崎町・濱崎町 |
| 石垣島（一）至（四） | 注視區域 | 沿岸一帶：平久保、伊原間、白保、川平 |
伊良部島・下地島：兩個島都冇特別注視區域，只有兩個注視區域（下地島西岸通池一帶、伊良部島長山港一帶）。下地島機場本身唔係被指定設施。但要留意宮古島本島嘅「下地」：舊下地町（川滿、上地，前濱海灘附近）有部分喺宮古島駐屯地嘅特別注視區域入面。請用官方地圖核對到地段：宮古島市全域圖、町字一覽、下地島區域圖、石垣市全域圖、石垣市町字一覽、政府指定區域查閱系統。町字一覽包括「只係部分」喺區域內嘅町字，淨睇町字名唔夠。
對買家有乜影響
- 注視區域：買賣唔使批准亦唔使申報。政府可以調查業主同使用情況（查登記、要求業主報告），如果有妨礙設施運作嘅行為（例如阻礙、電波干擾）可以勸告、命令停止，唔跟命令會被罰。官方
- 特別注視區域：土地或建築物（建築物按總樓面面積）200㎡或以上，賣家同買家雙方都要喺簽約前向內閣總理大臣（內閣府）申報，可以網上（e-Gov）或郵寄（要喺預定簽約日前一日寄到）。唔申報或虛報：6個月以下拘禁刑或100萬日圓以下罰款。2026年4月1日起申報表格已更改。官方 cao.go.jp
- 被指定唔代表唔可以買賣，亦冇國籍限制，係「申報同監察」制度。地產代理應喺「重要事項說明」講清楚。
2. 水：宮古島靠地下水
- 成個宮古島市都係地下水保全範圍。根據「宮古島市地下水保全條例」（2009年），喺市內任何地方抽地下水或者掘井，都要市長批准（第11條），每年要報告。官方
- 下地島同佐良濱（伊良部島北面）實際上唔可以掘井。市嘅地下水計劃將佢哋（同池間島・來間島・大神島）列為「脆弱嘅細型淡水透鏡體，抽水好易崩壞」，除咗唔裝固定灑水設備嘅小規模農業，一律唔批；伊良部其他地方都要先做地質・地下水調查。唔好指望用自己口井嘅水養泳池或花園。官方
- 水道水源保全地域（白川田、東添道南、福里北地下水流域同平良地下水流域一部分）：哥爾夫球場、畜牧、洗衣、廢物處理，同埋設有處理人數51人或以上化糞池（淨化槽）嘅設施（例如較大嘅別墅群或酒店），都要事先同市政府協議；市政府認為有污染風險就會認定為「規制對象事業場」，唔准起（第20至21條，最高1年監禁或100萬日圓罰款）。官方
- 伊良部嘅自來水由宮古島本島供應：2015年10月起經伊良部大橋由袖山淨水廠送水，伊良部原有嘅市營水井而家停用。新聞報道 官方
- 大部分別墅要自設化糞池。公共污水渠只覆蓋平良一部分：可以駁渠嘅人口只佔全市15.3%（2022年3月）。其他地方一般用合併淨化槽，處理後嘅水滲入儲住食水嗰層石灰岩，大型設施會被嚴格審查。官方
- 石垣島冇同類全島地下水條例；請地產代理確認塊地係咪喺供水範圍內、總水管有幾遠（駁喉費用由買家負擔）。本站整理
3. 打風・強風・保險
| 日本氣象廳紀錄 | 宮古島 | 石垣島 |
|---|---|---|
| 最高陣風（歷史紀錄） | 85.3 m/s（1966/9/5） | 71.0 m/s（2015/8/23） |
| 近年極端值 | 74.1 m/s（2003/9/11） | 67.0 m/s（2006/9/16） |
| 最高風速（10分鐘平均） | 60.8 m/s（1966） | 53.0 m/s（1977） |
- 平均每年7.7個颱風接近沖繩地方（入到氣象台300公里範圍，1991至2020年平年值；全日本11.7個）。官方
- 建築基準法嘅基準風速，沖繩縣全境係 46 m/s，全日本最高一級（2000年建設省告示第1454號）。島上住宅多數係鋼筋混凝土（RC）；木屋或貨櫃別墅要小心核實結構，防風窗、屋頂固定、冷氣外機都要睇。官方
- 保險：日本颱風風災由一般「火災保險」（風災）賠；水災係選項，地震保險要另外加。保費好大程度睇結構（RC 比木屋平）。買之前先攞報價，亦要問清楚「平時冇人住嘅度假屋」保唔保。本站整理
- 另外要預鹽分侵蝕（金屬、冷氣）、白蟻、打風後停電同停航嘅成本。本站整理
4. 都市計劃・景觀・自然公園・農地
| 宮古島本島 | 伊良部島・下地島 | 石垣島 | |
|---|---|---|---|
| 都市計劃區域 | 有（非線引）。用途地域只喺平良 | 唔喺都市計劃區域內 | 全島（非線引）。用途地域只喺碼頭市區（約591公頃） |
| 開發許可 | 3,000㎡或以上 | 1公頃或以上 | 3,000㎡或以上 |
| 景觀規定 | 宮古島市景觀計劃：全市分14區。海岸地域景觀區所有新建築都要申報，高度基準7m（觀光・度假共生區13m），綠化足夠可以放寬 | 石垣市風景計劃・風景營造條例：全島；自然・農村風景區所有新建築都要申報，超過13m要經景觀審議會；川平另有更嚴嘅景觀地區 | |
| 自然公園 | — | 伊良部縣立自然公園覆蓋兩島（機場除外）差唔多全部（陸地3,415公頃） | 島上部分地方屬西表石垣國立公園 |
- 景觀申報要喺動工前做；根據景觀法，受理後30日內唔可以開工。官方
- 自然公園：特別地域內起屋一律要批准；普通地域內高過13m或樓面超過1,000㎡要申報。伊良部大橋（2015）同下地島機場客運大樓（2019）開通後酒店發展增加，沖繩縣正檢討伊良部公園範圍。官方 新聞報道
- 赤土流出防止條例：1,000㎡或以上嘅平整土地・建築工程要向沖繩縣申報，受理後45日內唔可以開工。官方
- 農地：海邊好多土地登記做農地。非農民唔可以當農地咁買，要起屋就要「農地轉用」許可；喺「農用地區域」內要先申請剔除，經常被拒。2023年9月起農地申請書要填國籍。官方
- 大幅土地：都市計劃區域內5,000㎡或以上（區域外例如伊良部係10,000㎡或以上），簽約後2星期內要向縣申報（國土利用計劃法）。官方
5. 出租：民宿同牌照
- 兩個市都受沖繩縣民宿（住宅宿泊事業）條例（2018年，2020年修訂）規管，條例冇將宮古島市、石垣市列入任何限制區域。所以登記民宿喺兩個島任何地方都可以做到全國上限每年180晚。官方
- 住喺香港嘅業主一定係「業主唔在場」類型，一定要委託已登錄嘅住宅宿泊管理業者。想全年經營就要攞旅館業（簡易宿所）牌，向縣保健所（宮古或八重山）申請。用途地域只喺市區，好少因為分區被擋，但消防、化糞池容量，同宮古島嘅地下水規定可能係關口。官方 本站整理
- 2027年2月1日起住宿稅：房租嘅2%，每人每晚上限2,000日圓，民宿都要徵。宮古島市・石垣市係縣0.8%加市1.2%。官方
- 牌照屬於經營者，唔屬於間屋：買「有牌」嘅別墅都要用自己名義重新申請。全國規定：日本各城市民宿規定一覽（繁體）。
6. 海外買家嘅新手續
- 登記時申報國籍：2026年10月5日起，登記做業主嘅個人要申報國籍（住海外要附護照副本）。國籍由法務局內部保存，唔會喺公開登記冊顯示。官方
- 外匯法報告：住海外嘅人買入日本物業，要喺20日內經日本銀行向財務大臣報告。度假屋一向都要報，2026年4月起自住嘅樓都要報；可以由代理人遞交。官方
- 特別注視區域：200㎡或以上嘅簽約前申報（見上）。
7. 地價：成交少嘅市場大升
宮古島市住宅地「基準地價」（2026-07-01）最近一年平均升 +7.8%，中位數地點5年升 +98%；「公示地價」（2026-01-01）住宅地升 +11.8%（前一年 +16.0%）。石垣市基準地價住宅地最近一年 +5.9%、5年 +34%。不過宮古島市住宅地公示地價喺 2006至2017 年年年都跌。伊良部有個2024年升 +26.1% 嘅地點，2026年只升 +4.7%。官方
成交少、好多地未測量或係農地、買家多數嚟自島外，叫價容易行先過「下一手買家肯俾嘅價」。俾「海景」溢價之前，先核實地界（境界確定）、臨路、用水同化糞池。各地點官方地價：宮古島・石垣島地價。本站整理
8. 簽約前清單
- 地段係咪喺注視區域或特別注視區域？（用官方地圖核對到地段）如果係特別注視區域兼200㎡或以上，簽約前有冇申報？
- 地目：係咪農地？喺唔喺農用地區域？可唔可以轉用？
- 駁唔駁到自來水？（宮古島：冇批准唔可以自己掘井；下地島・佐良濱唔得）化糞池容量同排放方法。
- 景觀分區同高度基準；伊良部・下地嘅自然公園分區；1,000㎡或以上要做赤土條例申報。
- 臨路、地界測量、水浸・海嘯風險圖。
- 結構同抗風能力；保險報價。
- 如果出租：民宿（180晚）或旅館業牌照；管理公司；2027年住宿稅。
常見問題
外國人可唔可以喺宮古島、石垣島買地？
可以。日本買地冇國籍限制，注視區域・特別注視區域都一樣。只係喺特別注視區域，200㎡或以上嘅買賣雙方都要喺簽約前向內閣府申報。
伊良部島、下地島係咪特別注視區域？
唔係。伊良部島・下地島只有一般注視區域（下地島西岸通池一帶、伊良部島長山港一帶）。宮古島嘅特別注視區域喺宮古島駐屯地周圍（包括本島下地字川滿・上地部分地方）同保良訓練場周圍。
別墅可唔可以自己掘井？
要宮古島市長批准（全市適用）。下地島同佐良濱除咗小規模農業，市政府唔批。
宮古島、石垣島可唔可以做民宿？
可以。沖繩縣條例喺兩個市都冇限制區域，委託管理公司每年最多180晚。全年經營要簡易宿所牌。2027年2月1日起徵住宿稅2%（上限2,000日圓）。
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冇。本站唔係地產代理，唔會講解或推薦任何個別物業。如你要求，我哋可以介紹日本持牌地產公司，物業說明全部由佢哋負責。
考慮宮古島、伊良部或石垣島？我哋介紹持牌經紀
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資料來源
- 日本內閣府「重要土地等調查法」（日文：重要土地等調査法）：www.cao.go.jp；沖繩縣區域一覽 cao.go.jp；內閣府告示第98號（2023，修正反映後）PDF；事前申報 cao.go.jp；指定區域查詢 www.resum2.go.jp
- 宮古島市地下水保全條例（日文：宮古島市地下水保全条例）PDF；第4次宮古島市地下水利用基本計畫（2021）第1章 PDF、第3章 PDF
- 伊良部由宮古島本島送水（宮古每日新聞 2015/9/30，報道）：www.miyakomainichi.com；沖繩縣「宮古島市下水道」：pref.okinawa.jp
- 日本氣象廳 歷年紀錄：宮古島 data.jma.go.jp、石垣島 data.jma.go.jp；颱風平年值 data.jma.go.jp
- 基準風速 V0（2000年建設省告示第1454號）一覽摘錄：www.biz-lixil.com
- 宮古島市「都市計畫概要」city.miyakojima.lg.jp；沖繩縣「石垣都市計畫區域」pref.okinawa.jp；都市計畫法 e-Gov
- 宮古島市景觀計畫指引（2021）PDF、申報對象一覽 PDF；石垣市風景計畫 city.ishigaki.okinawa.jp、計畫本文（2018）PDF；景觀法 e-Gov
- 伊良部縣立自然公園 pref.okinawa.lg.jp；普通地域的申報 pref.okinawa.jp；範圍檢討（宮古新報 2022/10/21，報道）miyakoshinpo.com
- 沖繩縣赤土等流出防止條例 pref.okinawa.jp；農林水產省 外國法人等取得農地調查（2025）maff.go.jp；國土利用計畫法 e-Gov
- 沖繩縣住宅宿泊事業條例概要 PDF；住宅宿泊事業法 e-Gov；沖繩縣住宿稅 pref.okinawa.jp
- 日本法務省 民二第872號（2026/10/5 起登記申報國籍）PDF；日本財務省「非居住者取得本邦不動產的報告」mof.go.jp
- 地價：本站地價頁（國土交通省地價公示・沖繩縣地價調查。出典：国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを加工して作成）
最後查核：2026-09-27。區域圖、條例同稅制都會改。注視區域按內閣府公佈內容（地圖為2023年4月時點）；簽約前請用官方地圖核對到地段，並向市役所確認。本頁唔係法律・稅務・建築意見。
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