標示：官方＝直接讀過日本政府的網頁或文件；新聞報導＝當地報紙；本站整理＝本站的整理或實務建議。
重點。外國人可以在這裡買土地（所有權），但能不能用，要看五件島上特有的事：①宮古島、伊良部・下地島、石垣島有部分地區是「重要土地等調查法」的注視區域，宮古島・石垣島的陸上自衛隊駐屯地和保良訓練場周圍是特別注視區域，200㎡以上的買賣要在簽約前申報；②宮古島沒有河川、靠地下水，挖井要許可，下地島和佐良濱實際上不准；③兩島都有瞬間風速超過70m/s的颱風紀錄；④伊良部不在都市計畫區域內，但伊良部島・下地島（機場除外）幾乎全部是縣立自然公園，兩島全島都有景觀規定；⑤很多地方5年內地價約翻倍，但成交量很少。
本站不介紹、不推薦、不評估任何個別物件。本頁整理公開的規定，讓您簽約前知道要問持照仲介、土地家屋調查士和市公所哪些問題。
1. 重要土地等調查法：哪些地方被指定
日本「重要土地等調查法」（2021年法律第84號，2022/9/20 全面施行）可以把自衛隊・海上保安廳設施周圍約1公里、以及國境離島等，指定為注視區域；特別重要的指定為特別注視區域。宮古島市和石垣市的區域是 2023/7/12 內閣府告示第98號指定，2023/8/15 生效。官方
| 區域名稱（日文） | 種類 | 全部或一部分在區域內的町字 |
|---|---|---|
| 宮古島駐屯地、宮古島分屯基地 | 特別注視區域 | 上野字野原・上野字上野、下地字川滿・下地字上地、城邊字下里添、平良字下里・平良字西里 |
| 保良訓練場 | 特別注視區域 | 城邊字保良・城邊字新城・城邊字福里 |
| 伊良部島・下地島 | 注視區域 | 下地島西岸「通池」一帶（含下地島機場跑道西側一部分）：伊良部字佐和田・長濱・國仲・仲地 |
| 宮古島海上保安部 | 注視區域 | 伊良部島南側長山港周邊（伊良部字伊良部的多個小字、池間添）與平良港周邊 |
| 宮古島（一）（二） | 注視區域 | 東平安名崎附近（城邊字保良）；南岸上野字宮國・上野字新里 |
| 石垣駐屯地 | 特別注視區域 | 字平得・字真榮里・字登野城（島的中央） |
| 石垣海上保安部 | 注視區域 | 港口與市區：字新川・字石垣・字大川・字登野城・新榮町・南之濱町・八島町・美崎町・濱崎町 |
| 石垣島（一）〜（四） | 注視區域 | 海岸一帶：平久保、伊原間、白保、川平 |
伊良部島・下地島：兩島都沒有特別注視區域，只有兩處注視區域（下地島西岸通池一帶、伊良部島長山港周邊）。下地島機場本身不是被指定的設施。但要注意宮古島本島的「下地」：舊下地町（川滿、上地，前濱海灘附近）有一部分在宮古島駐屯地的特別注視區域內。請用官方地圖確認到地號：宮古島市全域圖、町字一覽、下地島區域圖、石垣市全域圖、石垣市町字一覽、政府的指定區域查詢系統。町字一覽也包含「只有一部分」在區域內的町字，光看町字名稱無法判斷。
對買方有什麼影響
- 注視區域：買賣不需要許可或申報。政府可以調查所有人與利用狀況（查登記、要求所有人報告），若有妨礙設施功能的行為（例如妨礙、電波干擾）可勸告、命令停止，不服從命令會受罰。官方
- 特別注視區域：土地或建物（建物以樓地板合計）200㎡以上，賣方和買方雙方都要在簽約前向內閣總理大臣（內閣府）申報，可線上（e-Gov）或郵寄（須在預定簽約日前一天送達）。未申報或不實申報：6個月以下拘禁刑或100萬日圓以下罰金。2026/4/1 起申報表格已變更。官方 cao.go.jp
- 被指定不代表不能買賣，也沒有國籍限制，是「申報與監看」的制度。仲介應在「重要事項說明」中說明。
2. 水：宮古島靠地下水生活
- 宮古島市全市都是地下水保全的區域。依「宮古島市地下水保全條例」（2009年），在市內任何地方抽地下水或挖井，都要市長許可（第11條），並每年報告。官方
- 下地島和佐良濱（伊良部島北部）實際上不能挖井。市的地下水計畫把它們（與池間島・來間島・大神島）列為「脆弱的小型淡水透鏡體，抽水容易崩壞」，除了不裝固定灑水設備的小規模農業之外一律不許可；伊良部其他地方也要先做地質・地下水調查。別把游泳池或庭院的用水寄望在自己的井。官方
- 水道水源保全地域（白川田、東添道南、福里北地下水流域和平良地下水流域的一部分）：高爾夫球場、畜產、洗衣、廢棄物處理，以及設置處理對象51人以上淨化槽（化糞池）的設施（例如較大的別墅群或飯店），都要事先與市協議；市認定有污染風險時會認定為「規制對象事業場」，不能設置（第20〜21條，最重1年以下徒刑或100萬日圓罰金）。官方
- 伊良部的自來水來自宮古島本島：2015年10月起經伊良部大橋從袖山淨水場送水，伊良部原本的市營水井目前停用。新聞報導 官方
- 多數別墅要自己設淨化槽。公共下水道只涵蓋平良的一部分：可接管人口只佔全市15.3%（2022年3月）。其他地方一般用合併淨化槽，處理後的水滲入蓄存飲用水的同一層石灰岩，大型設施會被嚴格審查。官方
- 石垣島沒有同樣的全島地下水條例；請仲介確認土地是否在自來水供水區域內、主管線有多遠（延伸管線費用由買方負擔）。本站整理
3. 颱風・強風・保險
| 日本氣象廳紀錄 | 宮古島 | 石垣島 |
|---|---|---|
| 最大瞬間風速（歷史最高） | 85.3 m/s（1966/9/5） | 71.0 m/s（2015/8/23） |
| 近年的極端值 | 74.1 m/s（2003/9/11） | 67.0 m/s（2006/9/16） |
| 最大風速（10分鐘平均） | 60.8 m/s（1966） | 53.0 m/s（1977） |
- 平均每年7.7個颱風接近沖繩地方（進入氣象台300公里內，1991〜2020年平年值；全日本11.7個）。官方
- 建築基準法的基準風速，沖繩縣全域是 46 m/s，全日本最高級（2000年建設省告示第1454號）。島上住宅多為鋼筋混凝土（RC）；木造或貨櫃別墅要仔細確認結構，防颱窗、屋頂固定、室外機也很重要。官方
- 保險：日本的颱風風災由一般「火災保險」（風災）理賠；水災是選項，地震保險要另外加保。保費很大程度取決於結構（RC 比木造便宜）。買之前先請保險公司報價，並確認「平常沒人住的度假屋」是否可保。本站整理
- 另外要預留鹽害（金屬、冷氣）、白蟻、颱風後停電與停航的成本。本站整理
4. 都市計畫・景觀・自然公園・農地
| 宮古島本島 | 伊良部島・下地島 | 石垣島 | |
|---|---|---|---|
| 都市計畫區域 | 有（非線引）。用途地域只在平良 | 不在都市計畫區域內 | 全島（非線引）。用途地域只在港口市區（約591公頃） |
| 開發許可 | 3,000㎡以上 | 1公頃以上 | 3,000㎡以上 |
| 景觀規定 | 宮古島市景觀計畫：全市分14區。海岸地域景觀區所有新建建物都要申報，高度基準7m（觀光・度假共生區13m），綠化充足可放寬 | 石垣市風景計畫・風景營造條例：全島；自然・農村風景區所有新建建物都要申報，超過13m要經景觀審議會；川平另有更嚴的景觀地區 | |
| 自然公園 | — | 伊良部縣立自然公園涵蓋兩島（機場除外）幾乎全部（陸域3,415公頃） | 島的一部分屬西表石垣國立公園 |
- 景觀申報在施工前提出；依景觀法，受理後30天內不能動工。官方
- 自然公園：特別地域內建築都要許可；普通地域內超過高度13m或樓地板1,000㎡的建物要申報。伊良部大橋（2015）與下地島機場航廈（2019）啟用後飯店開發增加，沖繩縣已在檢討伊良部公園的範圍。官方 新聞報導
- 赤土流出防止條例：1,000㎡以上的整地・建築工程要向沖繩縣申報，受理後45天內不能動工。官方
- 農地：海邊很多土地登記為農地。非農民不能以農地買入，要蓋房子須「農地轉用」許可；在「農業振興地域的農用地區域」內要先申請除外，常被拒絕。2023年9月起農地申請書要填寫國籍。官方
- 大面積土地：都市計畫區域內5,000㎡以上（區域外如伊良部為10,000㎡以上），簽約後2週內要向縣申報（國土利用計畫法）。官方
5. 出租：民宿與執照
- 兩市都適用沖繩縣的民宿（住宅宿泊事業）條例（2018年，2020年修正），條例沒有把宮古島市、石垣市列入任何限制區域。所以登記民宿在兩島任何地方都可做到全國上限一年180天。官方
- 住在台灣的屋主一定是「屋主不在型」，必須委託登錄的住宅宿泊管理業者。想全年營業要取得旅館業（簡易宿所）許可，向縣的保健所（宮古或八重山）申請。用途地域只在市區，很少因分區被擋，但消防、淨化槽容量，以及宮古島的地下水規定可能是門檻。官方 本站整理
- 2027/2/1 起住宿稅：房價的2%，每人每晚上限2,000日圓，民宿也要課。宮古島市・石垣市是縣0.8%＋市1.2%。官方
- 執照屬於經營者而不是房子：買「有執照」的別墅也要用自己的名義重新申請。全國規定：日本各城市民宿規定一覽。
6. 外國買方的新手續
- 登記時申報國籍：2026/10/5 起，登記為所有權人的自然人要申報國籍（住在國外要附護照影本）。國籍由法務局內部保存，不會出現在公開的登記簿上。官方
- 外匯法報告：住在國外的人取得日本不動產，要在20天內經日本銀行向財務大臣報告。度假屋本來就要報，2026年4月起自住用的房子也要報；可以由代理人提出。官方
- 特別注視區域：200㎡以上時的簽約前申報（見上）。
7. 地價：成交少的市場在大漲
宮古島市住宅地的「基準地價」（2026-07-01）最近一年平均上漲 +7.8%，中位數地點5年漲 +98%；「公示地價」（2026-01-01）住宅地上漲 +11.8%（前一年 +16.0%）。石垣市基準地價住宅地最近一年 +5.9%、5年 +34%。但宮古島市住宅地公示地價在 2006〜2017 年每年都下跌。伊良部一個2024年漲 +26.1% 的地點，2026年只漲 +4.7%。官方
成交少、很多土地未測量或是農地、買方多來自島外，開價容易跑在「下一個買方願意付的價格」前面。付「海景」溢價前，先確認界址（境界確定）、臨路、用水與淨化槽。各地點官方地價：宮古島・石垣島地價。本站整理
8. 簽約前檢查清單
- 地號是否在注視區域或特別注視區域？（用官方地圖確認到地號）若是特別注視區域且200㎡以上，簽約前是否已申報？
- 地目：是不是農地？是否在農用地區域內？能否轉用？
- 能否接自來水？（宮古島：未經許可不能自己挖井；下地島・佐良濱不行）淨化槽容量與排放方式。
- 景觀分區與高度基準；伊良部・下地的自然公園分區；1,000㎡以上的赤土條例申報。
- 臨路、界址測量、淹水・海嘯災害潛勢圖。
- 結構與抗颱能力；保險報價。
- 若要出租：民宿（180天）或旅館業許可；管理業者；2027年住宿稅。
常見問題
外國人可以在宮古島、石垣島買土地嗎？
可以。日本買土地沒有國籍限制，注視區域・特別注視區域也一樣。只是在特別注視區域，200㎡以上的買賣雙方都要在簽約前向內閣府申報。
伊良部島、下地島是特別注視區域嗎？
不是。伊良部島・下地島只有一般的注視區域（下地島西岸通池一帶、伊良部島長山港周邊）。宮古島的特別注視區域在宮古島駐屯地周圍（包括本島的下地字川滿・上地的一部分）和保良訓練場周圍。
別墅可以自己挖井嗎？
要宮古島市長許可（全市適用）。下地島和佐良濱除了小規模農業之外，市不發許可。
宮古島、石垣島可以經營民宿嗎？
可以。沖繩縣條例在兩市沒有限制區域，委託管理業者一年最多180天。全年營業需要簡易宿所許可。2027/2/1 起課住宿稅2%（上限2,000日圓）。
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資料來源
- 日本內閣府「重要土地等調查法」（日文：重要土地等調査法）：www.cao.go.jp；沖繩縣區域一覽 cao.go.jp；內閣府告示第98號（2023，修正反映後）PDF；事前申報 cao.go.jp；指定區域查詢 www.resum2.go.jp
- 宮古島市地下水保全條例（日文：宮古島市地下水保全条例）PDF；第4次宮古島市地下水利用基本計畫（2021）第1章 PDF、第3章 PDF
- 伊良部由宮古島本島送水（宮古每日新聞 2015/9/30，報導）：www.miyakomainichi.com；沖繩縣「宮古島市下水道」：pref.okinawa.jp
- 日本氣象廳 歷年紀錄：宮古島 data.jma.go.jp、石垣島 data.jma.go.jp；颱風平年值 data.jma.go.jp
- 基準風速 V0（2000年建設省告示第1454號）一覽摘錄：www.biz-lixil.com
- 宮古島市「都市計畫概要」city.miyakojima.lg.jp；沖繩縣「石垣都市計畫區域」pref.okinawa.jp；都市計畫法 e-Gov
- 宮古島市景觀計畫指引（2021）PDF、申報對象一覽 PDF；石垣市風景計畫 city.ishigaki.okinawa.jp、計畫本文（2018）PDF；景觀法 e-Gov
- 伊良部縣立自然公園 pref.okinawa.lg.jp；普通地域的申報 pref.okinawa.jp；範圍檢討（宮古新報 2022/10/21，報導）miyakoshinpo.com
- 沖繩縣赤土等流出防止條例 pref.okinawa.jp；農林水產省 外國法人等取得農地調查（2025）maff.go.jp；國土利用計畫法 e-Gov
- 沖繩縣住宅宿泊事業條例概要 PDF；住宅宿泊事業法 e-Gov；沖繩縣住宿稅 pref.okinawa.jp
- 日本法務省 民二第872號（2026/10/5 起登記申報國籍）PDF；日本財務省「非居住者取得本邦不動產的報告」mof.go.jp
- 地價：本站地價頁（國土交通省地價公示・沖繩縣地價調查。出典：国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを加工して作成）
最後查核：2026-09-27。區域圖、條例與稅制都會改。注視區域依內閣府公布的內容（地圖為2023年4月時點）；簽約前請用官方地圖確認到地號，並向市公所確認。本頁不是法律・稅務・建築建議。
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