一句话回答
| 问题 | 答案 |
|---|---|
| 非居住者能卖日本的房子吗？ | 能。不需要任何许可，流程与日本居民相同，只是在海外签字要多准备一些文件。 |
| 日本房子卖掉要交税吗？ | 要，但只对「赚到的差价」征税，不是对房价：持有超过5年 15.315%，5年以内 30.63%（按卖出当年1月1日计算）。若次年1月1日在日本有住址，再加住民税5%/9%，合计 20.315%/39.63%。 |
| 什么是 10.21% 源泉税（预扣）？ | 买方付款时先扣下房价的 10.21% 替你交给税务署，作为所得税预缴。例外：买方是个人、买来自住或给亲属住、且房价 1亿日元以下，则不预扣。 |
| 预扣的钱能退吗？ | 通常大部分能退。通过纳税管理人在日本报税，多扣的部分退回、不足的补缴。 |
| 什么时候报税？ | 卖出次年的 3月15日前。只申请退税的申报，可从1月1日起、5年内办理。 |
下面的数字与本站的卖房到手金额计算器（英文）一致；本页用中文逐项解释。英文原版：Selling property in Japan as a non-resident。
成交时的 10.21% 源泉税（预扣）官方
买方向非居住者（或外国公司）支付日本境内土地・房屋的价款时，日本《所得税法》要求买方预扣价款的 10.21%（所得税10%×1.021 复兴特别所得税），并在次月10日前交给税务署。预扣按房价全额计算，不是按利润，所以通常远多于你最终应缴的税。定金和尾款都要预扣。
例外：买方是个人、购买目的是本人或亲属自住、且价款1亿日元（约426.0万元）以下时不预扣。买方是公司、投资客，或价款超过1亿日元，都要预扣（国税厅 No.2879）。
2027年起附加税拆成复兴1.1%＋防卫1%，合计仍是 10.21%。
实际影响：成交结算单上会显示「房价－10.21%」；买方给你一张预扣凭证；次年你需要在日本报税把多扣的拿回来。如果房子出租给公司当租客，同样的逻辑早已适用于租金，税率 20.42%（No.2884）。
卖房所得税：短期・长期怎么分 官方
日本不动产的转让所得与其他收入分离课税。税率看卖出当年1月1日时你已持有几年，不看实际成交日：
| 卖出当年1月1日的持有期 | 所得税（含2.1%附加） | 住民税 | 人在海外合计 | 次年1月1日在日本有住址合计 |
|---|---|---|---|---|
| 短期：5年以内（No.3211） | 30%×1.021＝30.63% | 9% | 30.63% | 39.63% |
| 长期：超过5年（No.3208） | 15%×1.021＝15.315% | 5% | 15.315% | 20.315% |
只看年份：2026年卖出，2020年或更早买入算长期；2021年买入、2026年任何时候卖出都算短期，即使实际已超过5年。
住民税（5%/9%）只向次年1月1日在日本市区町村有住址的人征收。卖出后仍住在海外的人不交这部分，所以常见的 20.315%/39.63% 对多数海外卖家变成 15.315%/30.63%。如果你在那个1月1日前搬（回）日本，就按全额税率。
所得＝房价－（取得成本＋卖出费用）－特别扣除（No.3202）。取得成本包括买入价、买入时的中介费、登记・取得税和印花税，减去建筑部分的折旧（No.3252、No.3261）；卖出费用包括中介费、卖方印花税、为卖出而做的测量或拆除费（No.3255）。无法证明成本时，可按房价5%计。自住房的 3,000万日元特别扣除（No.3302）非居住者也能用，但只限搬出后第3年年底前卖出，度假屋和出租房不适用。
日本一侧的卖房费用
- 中介费：国土交通省告示上限＝房价3%＋6万日元＋消费税（房价400万日元以上）。6,000万日元的房子上限 ¥2,046,000（约8.7万元）。
- 买卖合同印花税：1,000万～5,000万日元 1万日元；5,000万～1亿日元 3万日元；1亿～5亿日元 6万日元（2027年3月31日前签约的减税税率，No.7108）。
- 注销抵押（如有贷款）：登录免许税每处不动产1,000日元＋司法书士费用（2024年协会调查平均约1.7万日元）；非居住者还要准备代替印鉴证明的签名・住址宣誓书。
- 纳税管理人・税理士费用：签约前先问报价。
纳税管理人・报税・退税的流程
- 指定纳税管理人（納税管理人）。必须在日本报税的非居住者，须在日本指定一名纳税管理人并用规定表格通知税务署（No.1926）。管理人负责收信、报税、退税或补缴。最好在成交前办好，通知书只有一页。
- 收齐文件：买入时的合同和结算单、中介费和装修发票、卖出合同和结算单、买方给的预扣凭证、建筑折旧明细。
- 卖出次年3月15日前报税（No.2030）。只申请退税的申报可从1月1日起办、5年内有效，但越早报钱越早回来。
- 结算：预扣的 10.21% 抵扣所得税；多出的退到日本银行账户（纳税管理人可代收），不足的3月15日前补缴。
- 所在国：日本对日本房产的所得征税；你的居住国可能也征税，并按税收协定抵免日本已缴税款。这部分请问所在国的顾问。
计算例：5,000万日元买入、6,000万日元卖出
一位非居住者2018年以 ¥50,000,000（约213.0万元）买入一套公寓，买入费用约 ¥2,900,000（约房价5.8%），2026年以 ¥60,000,000（约255.6万元）卖给一家公司，2027年1月1日仍住在海外。为简化不计建筑折旧（实际会减少成本、增加所得，计算器会处理）。
| 卖出价 | ¥60,000,000 | 约255.6万元 |
| 取得成本（买入价＋买入费用） | −¥52,900,000 | 约225.4万元 |
| 卖出费用（中介费上限 ¥2,046,000＋印花税 ¥30,000） | −¥2,076,000 | 约8.8万元 |
| 应税所得（千日元以下舍去） | ¥5,024,000 | 约21.4万元 |
| 税额 15.315%（长期、2027年1月1日在日本无住址） | ¥769,400 | 约3.3万元 |
| 成交时买方预扣（10.21%×¥60,000,000） | ¥6,126,000 | 约26.1万元 |
| 报税后退回 | ¥5,356,600 | 约22.8万元 |
| 扣除日本税费后到手 | ¥57,154,600（房价的 95.3%） | 约243.5万元 |
| 若2027年1月1日在日本有住址（20.315%） | 税 ¥1,020,600 | 约4.3万元 |
| 若2021年以后买入（短期 30.63%） | 税 ¥1,538,800 | 约6.6万元 |
现金流和税额一样重要：卖家成交时（扣费前）只拿到 ¥53,874,000，¥5,356,600 的退税要等到次年春天报税处理后才回来。如果买方是个人自住、房价1亿日元以下，则不预扣，¥769,400 随报税一并缴纳即可。
汇率：欧洲央行（ECB）欧元参考汇率交叉计算（ecb.europa.eu，2026-09-25）。1元≈23.47日元，仅供参考。
常见问题
日本房子卖掉要交税吗？
要。对卖出所得（房价减去取得成本和卖出费用）征税：持有超过5年 15.315%，5年以内 30.63%（按卖出当年1月1日计算，国税厅 No.3208/3211）。次年1月1日在日本有住址的，再加住民税5%/9%。
日本卖房的源泉税 10.21% 是什么？
买方向非居住者支付日本不动产价款时，须预扣房价的10.21%交给税务署，作为卖方所得税的预缴（No.2879）。买方是个人、买来自住或给亲属住、且房价1亿日元以下的不预扣。多扣的部分卖方通过在日本报税取回。
非居住者卖日本房子需要纳税管理人吗？
需要。有日本不动产转让所得就必须在日本报税，国税厅要求非居住者在日本指定纳税管理人并通知税务署（No.1926）。房产中介通常可以介绍担任纳税管理人的税理士。
卖掉日本房子后什么时候报税？
卖出次年的3月15日前（No.2030）。只申请退还预扣税款的申报，可从1月1日起办理，5年内有效。
想找熟悉华人买家的日本持牌中介？
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资料来源
- 日本国税厅 No.2879「非居住者等から土地等を購入した場合の源泉徴収」（10.21%；个人自住・1亿日元以下免预扣；次月10日前缴纳）：nta.go.jp（2026/10/7 核查）
- 日本国税厅 No.3211 短期譲渡所得（1月1日时持有5年以内；所得税30%、住民税9%、附加税为所得税的2.1%）：nta.go.jp；No.3208 長期譲渡所得（超过5年；所得税15%、住民税5%）：nta.go.jp（2026/10/7 核查）
- 日本国税厅 No.1926 非居住者的日本境内所得申报与纳税管理人：nta.go.jp；通知书表格：nta.go.jp（2026/10/7 核查）
- 日本国税厅 No.2030 申报期限（次年3月15日）与退税申报（1月1日起、5年）：nta.go.jp（2026/10/7 核查）
- 日本国税厅 No.2884 向非居住者支付租金的预扣（20.42%）：nta.go.jp（2026/10/7 核查）
- 日本国税厅 No.3202 转让所得的计算、No.3252 取得费、No.3255 譲渡費用、No.3261 非业务用建筑的折旧、No.3302 自住房3,000万日元特别扣除、No.7108 不动产合同印花税：3202、3252、3255、3261、3302、7108（2026/9/27 为计算器核查；见 data/sale-tax-rates.json）
- 住民税与1月1日规则：日本总务省「個人住民税」soumu.go.jp；《地方税法》第39・294・318条 e-Gov
- 国土交通省告示 中介费上限（3%＋6万日元＋消费税）：PDF；注销抵押的登录免许税：法务局 PDF
- 汇率：欧洲央行（ECB）欧元参考汇率交叉计算（ecb.europa.eu，2026-09-25）。1元≈23.47日元，仅供参考。
最后核查：2026/10/7。所引国税厅页面均为「令和8年4月1日现在法令」。税率每年税制改革后可能变动。人民币金额仅按 2026-09-25 欧洲央行汇率（1元≈23.47日元）换算，供参考。
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