先说结论
- 在日本买房不会得到任何签证、居留权或永住权，买多少钱都一样。日本没有「购房移民」制度。
- 反过来，买房也不需要签证或在日本居住。
- 中国（大陆）护照赴日短期停留需要签证；新加坡护照免签90天，马来西亚持IC护照免签90天 官方。看房、签约可以在短期停留期间办，也可以委托代办。
- 想靠「在日本经营」拿签证：「经营・管理」签证从2025年10月16日起大幅收紧——资本金3,000万日元以上（原为500万日元）、至少1名全职员工、日语能力、学历或经验要求等 官方。只是买房收租，或把民宿・旅馆全部委托出去，一般不会批准。
- 永住：原则上在日本连续居住10年以上（其中工作或居住资格5年以上）；高度人才70分可3年、80分可1年申请 官方。
短期停留（看房、签约）
| 护照 | 短期停留 |
|---|---|
| 中国（大陆） | 需要签证（旅游・商务等）官方 |
| 新加坡 | 免签，最长90天 官方 |
| 马来西亚 | 持ICAO标准IC护照免签，最长90天 官方 |
| 香港特区・澳门特区・台湾 | 免签（详见外务省名单）官方 |
短期停留不能在日本从事有报酬的工作。入境规定会变，出发前请再看日本外务省和使领馆的最新信息。
「经营・管理」签证：2025年10月16日新规
| 项目 | 新规 |
|---|---|
| 资本金等 | 3,000万日元以上（旧规500万日元）。公司看实缴资本，个人事业看投入总额 官方 |
| 全职员工 | 至少1名（日本人、特别永住者或「永住者」「日本人配偶者等」等身份的人）官方 |
| 日语 | 申请人或全职员工之一具备相当于 B2（例如日本语能力考试N2） 的日语能力 官方 |
| 学历・经验 | 博士・硕士・专业学位，或3年以上经营・管理经验 官方 |
| 事业计划书 | 须由中小企业诊断士、注册会计师或税理士确认 官方 |
| 办公场所 | 原则上不能与自宅兼用 官方 |
| 过渡措施 | 已持有者在施行后3年内（至2028年10月16日）续签时，即使未满足新基准，也会综合考虑经营状况 官方 |
- 买房收租不算「经营」：单纯持有物业收租，很难满足经营・管理签证的实质经营要求。
- 民宿・旅馆：运营全部交给管理公司、本人不实际经营的，入管厅视为不符合 官方（见英文 旅馆购买指南）。
以上为要点摘要，不是法律意见；申请请咨询日本的行政书士或律师。
高度人才（高度专门职）
- 按学历、职历、年收入、年龄、日语等打分，70分以上可获「高度专门职」，有在留期限最长5年、配偶工作等优待 官方。
- 和永住的关系：保持70分以上连续3年，或80分以上连续1年，即可申请永住（不必等10年）官方。
- 买房本身不加分；这是给在日本工作・经营的人的制度。
永住（日本的「绿卡」）
出入国在留管理厅「永住许可指南」（2026年2月24日修订）官方：
- 法律要件：①品行善良 ②有独立生计的资产或技能 ③符合日本国家利益。
- 原则上连续在日10年以上，其中持工作资格或居住资格5年以上。特例：日本人・永住者的配偶（实际婚姻3年以上且在日1年以上）、高度人才（70分3年・80分1年）等。
- 要按期履行纳税、公共年金、公共医疗保险等义务——申请时补缴的，原则上也会被负面评价。
- 要以现有在留资格的最长在留期间在留（到2027年3月31日为止，「3年」按最长期间对待）。
- 永住者可以像日本人一样申请低利率房贷（见 贷款）。
签证之外：住在日本会改变税务身份
- 外汇法上，外国人原则是非居住者；在日本的办事处工作，或入境后住满6个月，按居住者处理。
- 日本税法上的居住者・非居住者会影响租金和卖房的税（见 成本与税）。日本与中国、新加坡、马来西亚都签有避免双重征税协定。
常见问题
在日本买房可以拿永居或签证吗？
不可以。日本没有购房换签证或永住的制度，买多少钱都一样。
日本买房能移民吗？
不能直接移民。长期居留要通过工作、经营・管理、高度人才、家属等在留资格；永住原则上要在日10年以上（高度人才可缩短到1～3年）。
经营管理签证现在要多少资本金？
2025年10月16日起要3,000万日元以上，另外要雇用1名全职员工、具备日语能力（B2）、学历或经验，并由专家确认事业计划。「500万日元」是旧规。
买民宿可以拿经营管理签证吗？
买民宿物业本身不会带来签证。即使设立公司经营，也要满足3,000万日元资本金等新基准，并且本人实际经营；全部委托管理公司不会批准。
中国人去日本看房需要签证吗？
中国（大陆）护照赴日短期停留需要签证；新加坡护照免签90天，马来西亚IC护照免签90天。看房和签约也可以委托代办。
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资料来源
- 出入国在留管理厅「经营・管理」在留资格上陆基准省令修订（2025年10月16日施行）：moj.go.jp/isa
- 出入国在留管理厅「永住许可指南」（2026年2月24日修订）：moj.go.jp/isa
- 出入国在留管理厅「高度人才积分制 Q&A」：moj.go.jp/isa
- 日本外务省「中国国籍人士以短期停留为目的赴日」：mofa.go.jp；「免签国家・地区（短期停留）」：mofa.go.jp
- 旅馆・民宿全部委托不符合经营・管理：见本站英文旅馆指南的事实核查（notes/J-ryokan-guide-check.md，入管厅）
- 日本财务省 租税条约一览（日中、日新、日马均有避免双重征税协定）：mof.go.jp
- 日本财务省「非居住者取得本国不动产的报告」：mof.go.jp、FAQ（2026年6月版）：PDF
最后核查：2026/9/27。税率、贷款条件、签证和外汇规定随时可能变化。标注「二手资料」的数字并非官方公布，决定前请直接向银行、主管机关或专业人士确认。人民币・新加坡元金额仅按 2026-09-25 汇率（1元≈23.47日元，1新加坡元≈123.39日元）换算，供参考。
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