費用是一般行情或您輸入的報價，不是要約。稅金是「非居住者個人、無其他日本所得」的簡化估算，請向日本的持照稅理士確認。可營業晚數來自本站的各城市民宿規定（2026-09-27查核），規定變動很快。
試算結果
同一間房，兩家代管公司
未公開費率的代管公司 (20)
我們在2026-09-28查過這些公司的網站，沒有找到公開費率。請索取書面報價再輸入上方。 Holiday Niseko (二世谷), Vacation Niseko (二世谷), MnK Niseko (二世谷), H2 Life (Setsu Niseko ほか) (二世谷), HTM (Hokkaido Tracks Management) (二世谷), Niseko Black (二世谷), Niseko Central (二世谷), Hakuba White Fox (白馬), The Hakuba Company (白馬), Hakuba Hospitality Group (白馬), Hakuba Resort Management (Ski Japan Holidays) (白馬), Hakuba Valley Chalets (白馬), The Bear's Japan (白馬), Stay Buddy (全日本), Benstay (京都), m2mHost (matsuri technologies) (全日本), LDK Project (東京), Rakuten STAY Consulting (全日本), STAYCATION, wagaya Japan (東京)
試算例
三位屋主都住在海外、沒有其他日本所得、委託代管公司。金額為一年，2026年規定。可在試算中打開任何一例修改數字。
| A：二世谷（比羅夫）度假屋 | B：東京大田區 特區民泊 | C：京都町家 | |
|---|---|---|---|
| 簡易宿所365晚；每晚95,000日圓、住房率41%（150晚）、平均5晚；房費的營運25%＋行政10%（二世谷一般）；消費稅（簡易課稅） | 1LDK公寓，特區民泊365晚、最少2晚；16,000日圓、75%；Airbnb 15.5%；代管20% | 町家，簡易宿所；40,000日圓、60%；代管20%；老木造（4年折舊完） | |
| 入住晚數 | 150 / 365 | 274 / 365 | 219 / 365 |
| 總收入 | ¥15,000,000 約新台幣304.3萬元 | ¥5,008,000 約新台幣101.6萬元 | ¥9,855,000 約新台幣199.9萬元 |
| 平台手續費 | −¥2,325,000 | −¥776,240 | −¥1,527,525 |
| 代管＋行政 | −¥4,987,500 | −¥1,001,600 | −¥1,971,000 |
| 清潔（屋主） | −¥750,000 | −¥546,000 | −¥949,000 |
| 固定費用 | −¥3,300,000 | −¥930,000 | −¥1,430,000 |
| 消費稅 | −¥681,800 | ¥0 | ¥0 |
| 稅前淨收入 | ¥2,955,700 約新台幣60萬元 | ¥1,754,160 約新台幣35.6萬元 | ¥3,977,475 約新台幣80.7萬元 |
| 折舊（只影響稅） | −¥4,720,000 | −¥558,000 | −¥3,000,000 |
| 日本稅金（估） | ¥0 | −¥29,400 | −¥18,200 |
| 稅後淨收入 | ¥2,955,700 約新台幣60萬元 | ¥1,724,760 約新台幣35萬元 | ¥3,959,275 約新台幣80.3萬元 |
| 屋主拿到（占總收入） | 19.7% | 34.4% | 40.2% |
| 表面／淨收益率 | 8.33% / 1.64% | 15.65% / 5.48% | 17.92% / 7.23% |
| 用試算打開 | 用試算打開 | 用試算打開 |
怎麼看：二世谷的¥15,000,000總收入中，約¥7,312,500付給訂房平台與代管公司，暖氣・除雪・保險又占一大塊：屋主稅前拿到¥2,955,700（稅後占總收入19.7%）。新度假屋的折舊（¥4,720,000）讓應稅所得歸零，暫時不用繳所得稅——但營業額超過1,000萬日圓後要繳消費稅（¥681,800）。大田區的屋主扣掉估計稅金¥29,400後拿到¥1,724,760。京都町家拿到¥3,959,275；老木造建物只要4年就折舊完，這段期間所得被折舊抵掉。
規則（已對照官方資料）
一年可以出租幾晚
一般民泊（住宅宿泊事業）全國上限每年180晚，許多區・町再依區域縮減（只限週末約104〜120晚，京都住宅區約60晚）。特區民泊沒有上限，但只有少數地方（大田區；大阪市只剩既有認定），且最少住2晚。旅館業的簡易宿所許可可365晚，但只能在允許旅館的用途地域，並有消防與人員規定。所以二世谷、白馬的出租多用簡易宿所許可。各城市詳情：各城市民宿規定。
代管費一般多少
日本民泊代管最常見是收入的15〜25%（業界文章整體約10〜30%）；本站調查中公開費率的公司，從8%＋每月1萬日圓到20%，也有每月約3萬〜7萬日圓的定額方案。二世谷：有業者公開房費的約35%（行政10%＋營運25%），另一家15%＋每月1.3萬日圓；大型業者未公開。白馬：沒找到公開費率的業者，約25〜30%只是本站的規劃假設。請確認計算基礎（總收入、只算房費、或扣平台費與清潔後）、代管費是否另加10%消費稅、清潔與布品是否另計，以及修繕・備品・屋主自住的額外費用。
訂房平台手續費
Airbnb 只向房東收費多數為15.5%（以房費＋清潔費計；2025年底起改為單一收費，請以自己的帳戶為準）。Booking.com 在日本一般約15%，依合約而異。有些代管費已包含平台手續費，請勾選。
非居住者屋主的日本所得稅
出租日本不動產的所得是日本來源所得：非居住者要為此在日本報稅，對扣除費用與折舊後的所得繳累進所得稅（5〜45%）加2.1%附加稅，通常透過納稅管理人。試算扣除基礎扣除（非居住者2026年起最高62萬日圓）。住民稅（10%）一般只對1月1日在日本有住所的人課徵。國稅廳原則上把個人的民泊所得歸為雜所得（虧損不能與其他所得相抵）；平台費、代管費等可列為費用。
20.42%預扣
公司或營業者付您日本不動產的租金時（例如包租・轉租給營運方，或部分 rental pool 合約），必須預扣20.42%繳給稅務署。這是預繳，報稅後多扣的會退。若是單純的代管合約（代管公司代您向房客收款），通常不適用。請確認合約。
消費稅
住宿適用10%消費稅。個人在前前年課稅營業額1,000萬日圓以下（且去年上半年未超過1,000萬）時免稅，但登記發票（インボイス）就要繳。簡易課稅（基準期間營業額5,000萬以下）下，住宿屬第5種事業、視同進貨率50%：約繳含稅營業額的4.5%。
折舊
只有建物折舊，依法定耐用年數直線法（木造22年、鋼筋混凝土47年）。中古建物縮短為（耐用年數－屋齡）＋屋齡×20%，超過耐用年數則為耐用年數×20%。折舊降低應稅所得但不是現金，賣房時也會降低取得費（見賣房淨收入試算）。
下一步
取得代管公司報價
告訴我們物件的情況，我們會介紹最多三家服務海外屋主的當地代管公司，讓您比較實際報價。本站不做代管、不提供稅務建議，也不向屋主收費。
沒有計入的項目
- 京都・東京・俱知安・二世谷等向房客收取的住宿稅（轉交市町村）。
- 都道府縣視為事業時的個人事業稅；台灣的稅與租稅協定。
- 家具・裝修的折舊、貸款利息（可列費用，請加在其他費用）、裝修期間空置、執照申請成本。
- 稅理士費・換匯費用（除非加在其他費用）。
官方出處
- NTA No.2260: income tax rates
- NTA No.1199: basic deduction (non-resident max ¥620,000 from 2026)
- NTA No.1926: real-estate income while living abroad (filing, 納税管理人)
- NTA No.2878: Japan-source income of non-residents
- NTA No.2880: 20.42% withholding on rent paid to non-residents
- NTA: taxation of income from minpaku (住宅宿泊事業) (PDF, 2018)
- NTA No.6501: consumption-tax exemption threshold (¥10m)
- NTA No.6505: simplified consumption tax, deemed purchase rates
- NTA No.2100 / 2106: useful lives and straight-line depreciation
- MIC: individual inhabitants tax for foreign nationals
- Airbnb Help: host service fees (15.5% host-only fee)
- Stay Buddy (2025-07-18): minpaku management fee levels, 10–30% (industry article)
- ReINN: minpaku management fees in Osaka, 15–25% (industry article)
- Nisade Real Estate FAQ: Niseko management ~35% (10% admin + 25% operations)
- Japan Tourism Agency: Residential Accommodation Business Act (180 nights) (PDF)
- Cabinet Office: National Strategic Special Zone minpaku (特区民泊)
僅為估算，不是稅務・法律・投資建議。本站不是代管公司、不動產仲介或稅理士。費率是一般行情與假設，不是要約。稅務規定查核：2026-09-28；民宿規定查核：2026-09-27。匯率僅供參考。