คนไทยซื้อบ้าน/คอนโดที่ญี่ปุ่นได้ไหม ต้องทำยังไง ราคาเท่าไหร่

สรุปสั้น ๆ

• ซื้อได้ ไม่จำกัดสัญชาติ คนไทยถือกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและอาคาร (freehold) ในญี่ปุ่นได้เหมือนคนญี่ปุ่น ไม่ต้องมีวีซ่าหรือถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น
• แต่ซื้อบ้านแล้วไม่ได้วีซ่า ญี่ปุ่นไม่มีวีซ่าจากการลงทุนอสังหาฯ คนไทยเข้าญี่ปุ่นได้ครั้งละ 15 วันโดยไม่ต้องมีวีซ่า (ต้องใช้ IC passport) ส่วนวีซ่า “บริหารธุรกิจ” (経営・管理) ไม่ใช่ทุน 5 ล้านเยนแบบที่เว็บไทยหลายแห่งยังเขียน ตั้งแต่ 16 ต.ค. 2025 ต้องมีทุน 30 ล้านเยนขึ้นไป จ้างพนักงานประจำ 1 คน และมีเงื่อนไขภาษาญี่ปุ่น ประสบการณ์หรือวุฒิการศึกษา
• เตรียมค่าใช้จ่ายเพิ่มประมาณ 5–10% ของราคา (ค่านายหน้า ภาษีโอน ภาษีได้มาซึ่งอสังหาฯ อากรแสตมป์ ค่าผู้ดำเนินการจดทะเบียน) ตัวอย่างคอนโดโตเกียว 50 ล้านเยน (ประมาณ 10.6 ล้านบาท) ค่าใช้จ่ายราว 2.47 ล้านเยน (ประมาณ 5.2 แสนบาท)
• ส่วนใหญ่ต้องซื้อด้วยเงินสด ธนาคารญี่ปุ่นแทบไม่ปล่อยกู้ให้คนที่อยู่นอกญี่ปุ่น เราไม่พบสินเชื่อทางการสำหรับผู้พำนักในไทย
• ฝั่งไทย: ตามประกาศ ธปท. (มีผล 1 ธ.ค. 2025) การโอนเงินไปซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศ ทั้งของตนเองและของสมาชิกในครอบครัว ไม่มีเพดานวงเงิน แต่ธนาคารจะตรวจวัตถุประสงค์และเอกสาร
• ภาษีไทย: ถ้าคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทย ค่าเช่าหรือกำไรจากญี่ปุ่นที่เกิดตั้งแต่ 1 ม.ค. 2024 ต้องนำมารวมเสียภาษีในปีที่นำเงินเข้าไทย (คำสั่ง ป.161/2566) ร่างยกเว้นที่มีข่าว ยังไม่เป็นกฎหมาย ณ ก.ย. 2026 และภาษีที่จ่ายในญี่ปุ่นเครดิตได้ตามอนุสัญญาไทย–ญี่ปุ่น
• ฝั่งญี่ปุ่น: ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นต้องรายงานรัฐมนตรีคลังผ่านธนาคารกลางญี่ปุ่น ภายใน 20 วัน หลังได้มา และใหม่ตั้งแต่ 5 ต.ค. 2026 ต้องแจ้งสัญชาติตอนจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ (ไม่แสดงต่อสาธารณะ)

คนไทยซื้อบ้าน/คอนโดที่ญี่ปุ่นได้ไหม?

ได้ ญี่ปุ่นไม่มีกฎหมายทั่วไปที่จำกัดการถือครองที่ดินหรืออาคารตามสัญชาติหรือถิ่นที่อยู่ ต่างจากไทยที่ต่างชาติถือที่ดินไม่ได้และซื้อคอนโดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่โครงการ ในญี่ปุ่นคนไทยซื้อได้ทั้งคอนโด (マンション) บ้านเดี่ยว และที่ดิน ในชื่อบุคคลหรือในชื่อบริษัท และชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์จะถูกบันทึกในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (登記) เหมือนเจ้าของคนญี่ปุ่นทุกประการ

สิ่งที่มีบังคับคือหน้าที่รายงาน ไม่ใช่ข้อห้าม ได้แก่

• รายงานหลังการได้มาภายใน 20 วันตามกฎหมายปริวรรตเงินตราญี่ปุ่น (FEFTA) สำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น (ดูด้านล่าง)
• การแจ้งสัญชาติตอนจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ตั้งแต่ 5 ต.ค. 2026 (ดูด้านล่าง)
• การแจ้งล่วงหน้าสำหรับที่ดินในเขตเฝ้าระวังพิเศษรอบสถานที่สำคัญ (เช่น ฐานทัพ) ตามกฎหมาย 重要土地等調査法 ซึ่งใช้กับทุกคน ไม่เฉพาะชาวต่างชาติ นายหน้าต้องแจ้งในเอกสารอธิบายเรื่องสำคัญ

ขั้นตอนการซื้อ ทีละขั้น

1. กำหนดเป้าหมายและงบ

   ซื้อเพื่ออยู่เอง พักตากอากาศ (เช่น สกีที่นิเซโกะ) หรือปล่อยเช่า? ซื้อในชื่อตัวเองหรือบริษัท? เรื่องนี้กระทบภาษีทั้งฝั่งไทยและญี่ปุ่น ควรคุยกับที่ปรึกษาภาษีทั้งสองประเทศก่อนเซ็นสัญญา และเตรียมหลักฐานแหล่งที่มาของเงินให้พร้อม

2. หานายหน้าที่มีใบอนุญาต

   นายหน้าในญี่ปุ่นต้องมีใบอนุญาตธุรกิจซื้อขายที่ดินและอาคาร (宅地建物取引業免許) และต้องแสดงเลขที่ใบอนุญาตบนเว็บไซต์และเอกสาร ประกาศขายในเว็บพอร์ทัลมักซ้ำหรือขายไปแล้ว ข้อมูลจากนายหน้าในพื้นที่จึงสำคัญ เราแนะนำนายหน้าที่ผ่านการคัดกรองให้ได้

3. ดูทรัพย์ (ไปเองหรือผ่านวิดีโอ)

   การดูผ่านวิดีโอเป็นเรื่องปกติ คอนโด: ขอดูข้อบังคับนิติบุคคล ยอดเงินกองทุนซ่อมแซม แผนซ่อมใหญ่ และค่าส่วนกลาง บ้านเดี่ยว/ที่ดิน: ถามเรื่องการรังวัดแนวเขต (境界確定) ทางเข้าออก ผังเมือง การก่อสร้างถูกกฎหมาย และแผนที่ความเสี่ยงภัย (น้ำท่วม แผ่นดินไหว)

4. ยื่นใบแสดงความจำนงซื้อ (買付証明書)

   นายหน้าจะยื่นข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุราคา มัดจำ วันโอน และเงื่อนไข โดยทั่วไปยังไม่ถือเป็นสัญญาผูกพัน แต่การถอนตัวง่าย ๆ ทำให้เสียความน่าเชื่อถือ

5. ยืนยันตัวตนและหลักฐานเงินทุน

   นายหน้าต้องตรวจสอบตัวตนตามกฎหมายป้องกันการฟอกเงินของญี่ปุ่น เตรียมหนังสือเดินทาง หลักฐานที่อยู่ และหลักฐานแหล่งเงิน ฝั่งไทยให้ติดต่อธนาคารเรื่องการโอนเงินออกแต่เนิ่น ๆ (ดูกฎ ธปท.)

6. รับฟังคำอธิบายเรื่องสำคัญ (重要事項説明)

   ก่อนทำสัญญา เจ้าหน้าที่ผู้มีใบอนุญาต (宅地建物取引士) ต้องอธิบายสิทธิ ภาระจำนอง ผังเมือง ข้อจำกัดการก่อสร้าง สาธารณูปโภค แผนที่ความเสี่ยงภัย ข้อบังคับคอนโด ฯลฯ เป็นเอกสาร ทำออนไลน์ได้ เอกสารทางการเป็นภาษาญี่ปุ่น ขอคำแปลหรือล่าม และอย่าเซ็นจนกว่าจะเข้าใจ

7. เซ็นสัญญาซื้อขายและวางมัดจำ (手付金)

   มัดจำโดยทั่วไป 5–10% ของราคา (ถ้าผู้ขายเป็นบริษัทอสังหาฯ กฎหมายจำกัดไม่เกิน 20%) ตามสัญญามาตรฐานญี่ปุ่น ก่อนอีกฝ่ายเริ่มปฏิบัติตามสัญญา ผู้ซื้อยกเลิกได้โดยยอมเสียมัดจำ ผู้ขายยกเลิกได้โดยคืนมัดจำสองเท่า มีอากรแสตมป์บนสัญญา (ดูค่าใช้จ่าย)

8. ชำระเงินและจดทะเบียนโอน (決済・登記)

   วันโอน คุณชำระส่วนที่เหลือและค่าใช้จ่าย ผู้ขายส่งมอบกุญแจ และผู้ดำเนินการจดทะเบียน (司法書士) ยื่นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานกิจการกฎหมายในวันเดียวกัน ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นมักใช้หนังสือเดินทางและหนังสือรับรองที่อยู่ที่ผ่านการรับรองจากโนตารีหรือสถานทูต/สถานกงสุลญี่ปุ่น แทนทะเบียนบ้านญี่ปุ่น ตั้งแต่เมษายน 2024 ชื่อเจ้าของต่างชาติจะบันทึกเป็นอักษรโรมันคู่กับคาตากานะ และเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศต้องจดทะเบียนผู้ติดต่อในญี่ปุ่น ตั้งแต่ 5 ต.ค. 2026 ต้องแจ้งสัญชาติด้วย

   ทำทุกขั้นได้ด้วยหนังสือมอบอำนาจโดยไม่ต้องเดินทางไปญี่ปุ่น แต่เผื่อเวลาสำหรับการรับรองเอกสารและส่งไปรษณีย์

9. หลังโอน

   • ยื่นรายงาน FEFTA ภายใน 20 วัน (นายหน้ายื่นแทนได้)
   • แต่งตั้งตัวแทนเสียภาษี (納税管理人) และผู้ดูแลทรัพย์
   • ทำประกันอัคคีภัยและแผ่นดินไหว เปิดสาธารณูปโภค
   • รอใบแจ้งภาษีได้มาซึ่งอสังหาฯ จากจังหวัด ซึ่งมักมาหลังโอนไม่กี่เดือน

ซื้อด้วยเงินสด ตั้งแต่ตกลงราคาจนโอน โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 4–8 สัปดาห์ (แนวปฏิบัติในตลาด แตกต่างตามทรัพย์)

ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ

ภาษีหลายตัวคิดจากราคาประเมินภาษีทรัพย์สิน (固定資産税評価額) ที่เทศบาลกำหนด ไม่ใช่ราคาซื้อขาย และมักต่ำกว่าราคาตลาดมาก ขอตัวเลขนี้จากนายหน้าแต่เนิ่น ๆ

ตัวอย่างคำนวณ: คอนโดมือสองในโตเกียว 50 ล้านเยน

สมมติ: คนไทยที่อยู่ในไทยซื้อคอนโดมือสองในโตเกียว ราคา 50,000,000 เยน เพื่อปล่อยเช่าระยะยาว ราคาประเมินภาษีทรัพย์สินที่ดิน (ส่วนของห้อง) 8 ล้านเยน อาคาร 7 ล้านเยน (ตัวเลขสมมติเพื่อคำนวณ ของจริงขอจากนายหน้า) อัตราแลกเปลี่ยน 1 บาท = 4.726 เยน (1 เยน = 0.2116 บาท) อัตราอ้างอิงธนาคารกลางยุโรป (ECB) วันที่ 25 ก.ย. 2026 (คำนวณข้ามผ่านยูโร)

• ยังไม่รวม ค่าแปล/รับรองเอกสาร ค่าโอนเงินและส่วนต่างอัตราแลกเปลี่ยนของธนาคาร ภาษีทรัพย์สินตามสัดส่วน และประกันภัย ควรเผื่องบรวมราว 6–10%
• ถ้าเป็นบ้านพักตากอากาศ (ไม่ปล่อยเช่า ไม่ได้อยู่ประจำ) อาคารเสียภาษีได้มาฯ 4% แทน 3% (7 ล้าน × 4% = 280,000 เยน)
• อัตราแลกเปลี่ยนเปลี่ยนทุกวัน ธนาคารไทยจะใช้อัตราขายของตัวเองซึ่งต่างจากอัตราอ้างอิง
• คำนวณราคาของคุณเองได้ที่เครื่องคำนวณภาษีและค่าใช้จ่าย (ภาษาอังกฤษ)

ภาษีและค่าใช้จ่ายรายปี

• ภาษีทรัพย์สินถาวร (固定資産税): อัตรามาตรฐาน 1.4% ของราคาประเมิน เก็บจากผู้ที่มีชื่อในทะเบียน ณ วันที่ 1 มกราคม ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยลดฐานภาษี (200 ตร.ม. แรกเหลือ 1/6 ส่วนที่เกินเหลือ 1/3)
• ภาษีผังเมือง (都市計画税): สูงสุด 0.3% เฉพาะในเขตผังเมืองที่กำหนด
• ค่าส่วนกลางและกองทุนซ่อมแซม (คอนโด) รายเดือน
• ค่าสาธารณูปโภค ประกันภัย ซ่อมบำรุง ในพื้นที่หิมะตก (นิเซโกะ ฮากูบะ) มีค่ากวาดหิมะและดูแลช่วงหน้าหนาว
• ค่าบริษัทบริหารจัดการ ถ้าปล่อยเช่า

ตัวอย่าง (ต่อจากด้านบน): ที่ดิน 8 ล้าน × 1/6 × 1.4% + ภาษีผังเมืองที่ดิน (23 เขตโตเกียวลดเพิ่ม) + อาคาร 7 ล้าน × (1.4% + 0.3%) ≈ ประมาณ 142,000 เยนต่อปี (ประมาณ 30,000 บาท) ไม่รวมค่าส่วนกลาง (ประมาณการ บ้านพักตากอากาศไม่ได้ลดฐานภาษีที่ดิน 1/6 จึงสูงกว่านี้)

ใบแจ้งภาษีส่งจากเทศบาลเป็นภาษาญี่ปุ่น ปกติแบ่งจ่าย 4 งวด คนที่อยู่ต่างประเทศต้องแต่งตั้งตัวแทนเสียภาษีในญี่ปุ่น

สินเชื่อ: ความจริงสำหรับคนไทยที่อยู่ในไทย

ให้วางแผนว่าจะซื้อด้วยเงินสด จนกว่าจะได้ข้อเสนอสินเชื่อที่ยืนยันแล้ว

• ธนาคารญี่ปุ่นส่วนใหญ่ปล่อยสินเชื่อบ้านเฉพาะคนญี่ปุ่นหรือผู้มีถิ่นพำนักถาวร (永住者) ที่มีรายได้และที่อยู่ในญี่ปุ่น ธนาคารที่รับชาวต่างชาติที่ไม่ได้มีถิ่นพำนักถาวร (เช่น SMBC Trust Bank PRESTIA) ก็รับเฉพาะคนที่อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น
• สินเชื่อทางการสำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นที่เราพบ เช่น ของ Tokyo Star Bank รับเฉพาะผู้พำนักในไต้หวันและฮ่องกง (ต้องมีรายได้ปีละ 10 ล้านเยนหรือสินทรัพย์สุทธิ 30 ล้านเยนขึ้นไป) เราไม่พบผลิตภัณฑ์ทางการสำหรับผู้พำนักในไทย (ตรวจสอบ ก.ย. 2026)
• ทางเลือกที่ผู้ซื้อทำกันคือ กู้ในไทยโดยใช้ทรัพย์สินในไทยค้ำประกัน (เช่น สินเชื่อบ้านแลกเงิน) หรือใช้เงินเก็บ เงื่อนไขขึ้นกับธนาคารไทยแต่ละแห่ง
• ถ้ากู้เป็นบาทแล้วซื้อทรัพย์เป็นเยน คุณรับความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยน ทั้งค่าเช่าและราคาขายเป็นเยน

รายละเอียดธนาคารแยกตามสถานะวีซ่า: Japanese mortgages for foreigners (ภาษาอังกฤษ)

วีซ่า: ซื้อบ้านแล้วไม่ได้วีซ่าหรือถิ่นที่อยู่ญี่ปุ่น

ญี่ปุ่นไม่มีวีซ่าหรือสิทธิพำนักจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ไม่มี “golden visa”) แม้เป็นเจ้าของบ้าน คุณก็อยู่ได้ตามสิทธิของหนังสือเดินทางไทยเท่านั้น

แหล่งที่มา: กระทรวงการต่างประเทศญี่ปุ่น: ประเทศ/ดินแดนที่ได้รับยกเว้นวีซ่า (ภาษาญี่ปุ่น) ตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับสถานเอกอัครราชทูตญี่ปุ่นประจำประเทศไทยก่อนเดินทาง

สำหรับคนที่อยากตั้งบริษัทและทำธุรกิจในญี่ปุ่น มีสถานภาพพำนัก “บริหารธุรกิจ” (経営・管理) ซึ่งเกณฑ์เข้มขึ้นมากตั้งแต่ 16 ตุลาคม 2025 (สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองญี่ปุ่น)

การแค่ปล่อยเช่าคอนโดไม่กี่ห้องแทบไม่ผ่านเกณฑ์ “ธุรกิจที่มีตัวตนจริง” และถ้าจ้างบริษัทภายนอกทำแทนทั้งหมดจะไม่ถือว่ามีกิจกรรมบริหารจริง เรื่องวีซ่าควรปรึกษา行政書士หรือทนายความ แหล่งที่มา: สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองญี่ปุ่น: การแก้ไขเกณฑ์ “経営・管理” (ภาษาญี่ปุ่น)

ญี่ปุ่น: รายงานหลังการได้มา ภายใน 20 วัน (ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น)

ตามกฎหมายปริวรรตเงินตราและการค้าต่างประเทศของญี่ปุ่น (FEFTA) ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นที่ได้มาซึ่งอสังหาฯ ในญี่ปุ่น ต้องยื่นรายงานต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังผ่านธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ) ภายใน 20 วันนับจากวันที่ได้มา ยื่นเป็นกระดาษหรือออนไลน์ เป็นภาษาญี่ปุ่น ยื่นเองหรือให้ตัวแทนในญี่ปุ่น เช่น นายหน้า ยื่นแทนได้

• ไม่มีขั้นต่ำ ต้องรายงานไม่ว่าราคาหรือขนาดเท่าไร รวมถึงได้มาโดยมรดกหรือการให้
• ดูที่ถิ่นที่อยู่ ไม่ใช่สัญชาติ คนไทยที่ทำงานในบริษัทในญี่ปุ่นหรืออยู่ญี่ปุ่นเกิน 6 เดือนมักถือเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่
• 2026เข้มขึ้นตั้งแต่ 1 เม.ย. 2026: ข้อยกเว้นที่เหลือ (เช่น เพื่ออยู่อาศัยเอง) ใช้กับสิทธิ เช่น สิทธิการเช่าเท่านั้น ไม่ใช้กับการซื้อกรรมสิทธิ์ บ้านพักตากอากาศถือว่าไม่ใช่ “เพื่ออยู่อาศัย” มาตั้งแต่เดิม จึงต้องรายงานเสมอ
• ไม่รายงานหรือรายงานเท็จ มีโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือนหรือปรับไม่เกิน 500,000 เยน

แหล่งที่มา: กระทรวงการคลังญี่ปุ่น (อังกฤษ), FAQ มิ.ย. 2026 (ญี่ปุ่น PDF)

ญี่ปุ่น: แจ้งสัญชาติตอนจดทะเบียน ตั้งแต่ 5 ตุลาคม 2026

• ใช้กับทุกคน ทั้งคนญี่ปุ่นและต่างชาติ ไม่ใช่ข้อห้ามชาวต่างชาติ
• ไม่เปิดเผยต่อสาธารณะ เก็บเป็นข้อมูลค้นหาภายใน ไม่แสดงในหนังสือรับรองทะเบียน แต่คาดว่าจะแบ่งปันระหว่างหน่วยงานรัฐ
• ผู้ดำเนินการจดทะเบียนจะรวบรวมเอกสารให้ เอกสารภาษาไทยต้องมีคำแปลภาษาญี่ปุ่น

แหล่งที่มา: หนังสือเวียนกรมกิจการพลเรือน กระทรวงยุติธรรมญี่ปุ่น ที่ 872 (4 ก.ย. 2026, PDF ญี่ปุ่น)

ผู้ดูแลทรัพย์และตัวแทนเสียภาษี (納税管理人)

ถ้าอยู่นอกญี่ปุ่น คุณมักต้องแต่งตั้งตัวแทนเสียภาษี (บุคคลหรือบริษัทในญี่ปุ่น) เพื่อรับใบแจ้งภาษีและชำระ/ยื่นภาษีแทน แจ้งเทศบาล (ภาษีทรัพย์สิน) และถ้ามีรายได้ในญี่ปุ่นเช่นค่าเช่า ต้องแจ้งสำนักงานสรรพากรญี่ปุ่นด้วย การยื่นแบบภาษีเงินได้ญี่ปุ่นทำภายใน 15 มีนาคมของปีถัดไป นักภาษีอากร (税理士) และบริษัทบริหารทรัพย์หลายแห่งรับทำ

ผู้ดูแลทรัพย์ (property manager) ดูแลกุญแจ ซ่อมบำรุง ผู้เช่าหรือแขก และเหตุฉุกเฉิน ถ้าจะปล่อยเช่ารายวัน (Airbnb) ต้องมีใบอนุญาตโรงแรม/เรียวกัง หรือจดแจ้งตามกฎหมายที่พักแบบบ้าน (民泊) ซึ่งจำกัดไม่เกิน 180 คืนต่อปี และหลายเมืองจำกัดเข้มกว่านั้น คอนโดส่วนใหญ่ห้ามในข้อบังคับ ดู กฎ Airbnb แยกตามเมือง (อังกฤษ)

ฝั่งไทย: การโอนเงินไปซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศ (เกณฑ์ ธปท.)

ประกาศเจ้าพนักงานเรื่องหลักเกณฑ์และแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนเงิน (ฉบับที่ 34) ลงวันที่ 1 ก.ย. 2568 มีผล 1 ธ.ค. 2568 (2025) กำหนดให้ผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทยซื้อเงินตราต่างประเทศเพื่อวัตถุประสงค์ต่อไปนี้ผ่านธนาคารได้

แหล่งที่มา: ธปท. ประกาศเจ้าพนักงาน (ฉบับที่ 34) คำแปลอย่างไม่เป็นทางการ (อังกฤษ PDF) ฉบับภาษาไทยเป็นฉบับทางการ, ธปท. สรุปการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน

ฝั่งไทย: ภาษีเงินได้จากต่างประเทศ (ค่าเช่าและกำไรจากญี่ปุ่น)

• ใครโดน: “ผู้อยู่ในประเทศไทย” ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 41 วรรคสาม คือผู้ที่อยู่ในไทยรวม 180 วันขึ้นไปในปีภาษี
• กฎปัจจุบัน: คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.161/2566 (มีผลกับเงินได้ที่นำเข้าไทยตั้งแต่ 1 ม.ค. 2567) เงินได้จากทรัพย์สินในต่างประเทศ เช่น ค่าเช่าคอนโดญี่ปุ่น หรือกำไรจากการขาย ต้องนำมารวมเสียภาษีในปีที่นำเข้าประเทศไทย ไม่ว่าจะเกิดในปีใด แต่คำสั่ง ป.162/2566 ยกเว้นเงินได้ที่เกิดก่อน 1 ม.ค. 2567
• ร่างยกเว้น (ยังไม่เป็นกฎหมาย): มีข่าวว่ากรมสรรพากรเสนอยกเว้นภาษีเงินได้ต่างประเทศที่นำเข้าในปีเดียวกันหรือปีถัดไป แต่ ณ ก.ย. 2026 เราไม่พบกฎกระทรวงหรือพระราชกฤษฎีกาที่ประกาศใช้ในหน้า “กฎหมายออกใหม่” ของกรมสรรพากร ให้ถือว่ากฎ ป.161/2566 ยังใช้อยู่
• เงินต้นไม่ใช่เงินได้: เงินที่โอนออกไปซื้อ (ที่เสียภาษีแล้ว) เมื่อโอนกลับไม่ใช่เงินได้ใหม่ แต่ส่วนที่เป็นกำไรหรือค่าเช่าคือเงินได้ จึงควรแยกบัญชีและเก็บหลักฐานต้นทุน
• เครดิตภาษีญี่ปุ่น: ภาษีที่เสียในญี่ปุ่นสำหรับเงินได้เดียวกันนำมาเครดิตภาษีไทยได้ ตามอนุสัญญาไทย–ญี่ปุ่น (ดูด้านล่าง) ไม่เกินภาษีไทยส่วนที่เกี่ยวกับเงินได้นั้น

เรื่องการยื่นแบบ (ภ.ง.ด.90) การหักค่าใช้จ่าย และจังหวะการนำเงินเข้า ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญภาษีไทย แหล่งที่มา: คำสั่งกรมสรรพากร ป.161/2566 (PDF), ป.162/2566 (PDF), กรมสรรพากร: กฎหมายออกใหม่

อนุสัญญาภาษีซ้อนไทย–ญี่ปุ่น

อนุสัญญาเพื่อการเว้นการเก็บภาษีซ้อนระหว่างไทยกับญี่ปุ่น ลงนาม 7 เม.ย. 1990 มีผล 31 ส.ค. 1990 (แก้ไขบางส่วนด้วยอนุสัญญาพหุภาคี MLI)

• ข้อ 6: เงินได้จากอสังหาริมทรัพย์ (รวมค่าเช่า) ที่ตั้งอยู่ในญี่ปุ่น ญี่ปุ่นเก็บภาษีได้
• ข้อ 13: กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น ญี่ปุ่นเก็บภาษีได้
• ข้อ 21: ผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทยที่มีเงินได้จากญี่ปุ่น นำภาษีญี่ปุ่นมาเครดิตกับภาษีไทยได้ ไม่เกินภาษีไทยส่วนที่เกี่ยวกับเงินได้นั้น

แปลว่า ญี่ปุ่นเก็บก่อน ไทยเก็บได้เมื่อเงินเข้าไทย (ตามกฎข้างต้น) แล้วหักเครดิตภาษีญี่ปุ่นออก แหล่งที่มา: กระทรวงการคลังญี่ปุ่น: ตัวบทอนุสัญญาไทย–ญี่ปุ่น (ฉบับรวม MLI, อังกฤษ PDF)

ปล่อยเช่าและขายต่อ (ภาษีญี่ปุ่น)

• ปล่อยเช่า: ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัทหรือผู้ประกอบการ ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 20.42% จากค่าเช่าที่จ่ายให้เจ้าของที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น (บุคคลที่เช่าเพื่ออยู่เองหรือครอบครัวได้รับยกเว้น) จากนั้นคุณยื่นแบบภาษีญี่ปุ่นเพื่อปรับยอดจริง (NTA No.2880)
• ขาย: ผู้ซื้อต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 10.21% ของราคาขาย (ยกเว้นบุคคลซื้อเพื่ออยู่เองหรือครอบครัว ราคาไม่เกิน 100 ล้านเยน) แล้วคุณยื่นแบบเพื่อปรับยอดภาษีกำไรจริง (NTA No.2879)
• ภาษีกำไรจากการขาย: ถือไม่เกิน 5 ปี (นับ ณ 1 ม.ค. ของปีที่ขาย) 39.63% เกิน 5 ปี 20.315% (อัตรารวมภาษีเงินได้ญี่ปุ่นและภาษีพิเศษ)
• ภาษีมรดกญี่ปุ่นอาจเกิดกับทรัพย์ในญี่ปุ่นไม่ว่าทายาทอยู่ที่ไหน ควรวางแผนกับผู้เชี่ยวชาญ

ระวัง “อากิยะ” (บ้านร้างราคาถูก)

บ้านร้าง (空き家) ราคาไม่กี่ล้านเยน (เช่น 5 ล้านเยน ≈ 1.06 ล้านบาท) ดึงดูดใจ แต่มีเรื่องต้องรู้

• ค่าซ่อมแพงกว่าราคาบ้าน บ้านเก่าหลายหลังสร้างก่อน มิ.ย. 1981 (มาตรฐานแผ่นดินไหวเก่า) หลังคา ระบบน้ำ ปลวก ต้องซ่อมใหญ่
• บางแปลงสร้างใหม่ไม่ได้ (再建築不可) เพราะไม่ติดถนนตามกฎหมาย หรืออยู่ในเขตควบคุมการพัฒนา (市街化調整区域)
• ค่านายหน้าอาจสูงเมื่อเทียบราคา ทรัพย์ราคาไม่เกิน 8 ล้านเยน เพดานค่านายหน้าเป็น 300,000 เยน + ภาษี (330,000 เยน ≈ 70,000 บาท) ต้องอธิบายและตกลงล่วงหน้า
• ขายต่อยากและปล่อยเช่ายาก ในชนบทที่คนน้อยลง และยังต้องจ่ายภาษีทรัพย์สิน ค่าดูแล ค่าตัวแทนทุกปี
• บ้านที่ทิ้งร้างจนทรุดโทรม เทศบาลอาจกำหนดเป็น “บ้านร้างที่ต้องจัดการ” และตัดสิทธิ์ลดฐานภาษีที่ดิน
• ถ้าจะใช้ทำที่พักให้เช่า ต้องตรวจว่าเมืองนั้นอนุญาตหรือไม่ และได้ใบอนุญาตใหม่ในชื่อคุณ

คำถามที่พบบ่อย

แหล่งอ้างอิง

1. ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศเจ้าพนักงานเรื่องหลักเกณฑ์และแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนเงิน (ฉบับที่ 34) มีผล 1 ธ.ค. 2568 (คำแปลอังกฤษ): bot.or.th PDF; สรุปการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน: bot.or.th
2. กรมสรรพากร คำสั่ง ป.161/2566 และ ป.162/2566: dn161A.pdf, dn162A.pdf; กฎหมายออกใหม่: rd.go.th/21221.html
3. กระทรวงการคลังญี่ปุ่น อนุสัญญาภาษีซ้อนญี่ปุ่น–ไทย (ตัวบทรวม MLI): mof.go.jp PDF; รายชื่ออนุสัญญา: mof.go.jp
4. สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองญี่ปุ่น การแก้ไขเกณฑ์ “経営・管理”: moj.go.jp/isa; สรุปการแก้ไข (เดิม/ใหม่): PDF
5. กระทรวงการต่างประเทศญี่ปุ่น ประเทศ/ดินแดนที่ได้รับยกเว้นวีซ่าระยะสั้น (1 ก.ย. 2025): mofa.go.jp
6. กระทรวงการคลังญี่ปุ่น รายงานการได้มาซึ่งอสังหาฯ โดยผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่: อังกฤษ; FAQ (มิ.ย. 2026)
7. กระทรวงยุติธรรมญี่ปุ่น หนังสือเวียนที่ 872 (4 ก.ย. 2026) เรื่องการแจ้งสัญชาติ: moj.go.jp PDF; การจดทะเบียน (ชื่ออักษรโรมัน ผู้ติดต่อในญี่ปุ่น ตั้งแต่ เม.ย. 2024): moj.go.jp
8. กระทรวงที่ดินฯ ญี่ปุ่น (MLIT) ประกาศเพดานค่านายหน้า: mlit.go.jp PDF; กรมสรรพากรญี่ปุ่น ภาษีจดทะเบียน: nta.go.jp PDF; อากรแสตมป์ No.7108: nta.go.jp; หักภาษี ณ ที่จ่าย No.2879 / No.2880
9. ภาษีได้มาซึ่งอสังหาฯ และภาษีทรัพย์สิน: สำนักงานภาษีมหานครโตเกียว (東京都主税局) และกฎหมายภาษีท้องถิ่น (ดูรายการตรวจสอบในเอกสารภายใน)
10. อัตราแลกเปลี่ยน: ECB euro foreign exchange reference rates วันที่ 25 ก.ย. 2026 (JPY 179.70, THB 38.023 ต่อ 1 ยูโร): ecb.europa.eu