สรุปสั้น ๆ
- ค่านายหน้าคือก้อนใหญ่ที่สุด เพดานตามกฎหมายสำหรับราคาเกิน 4 ล้านเยนคือ 3% + 60,000 เยน บวกภาษีบริโภค 10% เช่น คอนโด 50 ล้านเยน สูงสุด 1,716,000 เยน (≈ 365,000 บาท) เป็นเพดาน ไม่ใช่ราคาตายตัว
- ภาษีคิดจาก “ราคาประเมิน” (固定資産税評価額) ไม่ใช่ราคาซื้อขาย จึงมักน้อยกว่าที่เห็นเป็นเปอร์เซ็นต์ ราคาประเมินจริงดูได้จากเอกสารภาษีของผู้ขาย
- ภาษีได้มาซึ่งอสังหาฯ (จังหวัดเรียกเก็บ ส่งใบแจ้งมาภายหลังไม่กี่เดือน): ที่ดินและอาคารที่อยู่อาศัย 3% อาคารอื่น 4% ถึง 31 มี.ค. 2027 ที่ดินที่อยู่อาศัยคิดจากครึ่งหนึ่งของราคาประเมิน
- ภาษีจดทะเบียนโอน (รัฐบาลกลาง): ที่ดิน 1.5% (ถึง 31 มี.ค. 2029) อาคาร 2% อัตราลด 0.3% ใช้ได้เฉพาะคนที่ซื้อเป็นบ้านอยู่เองในญี่ปุ่น คนไทยที่ซื้อไว้พักผ่อนหรือปล่อยเช่าจ่ายอัตราปกติ
- อากรแสตมป์ บนสัญญา: 10–50 ล้านเยน 10,000 เยน, 50–100 ล้านเยน 30,000 เยน (อัตราลดถึง 31 มี.ค. 2027)
- ต่างชาติจ่ายอัตราเดียวกับคนญี่ปุ่น ญี่ปุ่นไม่มีภาษีซื้อเพิ่มสำหรับชาวต่างชาติ (ต่างจากบางประเทศ) แต่ค่าแปลเอกสารและค่าผู้ดำเนินการจดทะเบียนมักสูงขึ้น และผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นต้องรายงานหลังซื้อภายใน 20 วัน ดูคู่มือคนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น
ค่านายหน้า (仲介手数料)
ประกาศของกระทรวงที่ดินฯ ญี่ปุ่น (MLIT) กำหนดเพดานที่นายหน้าที่มีใบอนุญาตเก็บได้จากแต่ละฝ่าย: 5% ของ 2 ล้านเยนแรก, 4% ของส่วน 2–4 ล้านเยน และ 3% ของส่วนที่เกิน บวกภาษีบริโภค สำหรับราคาเกิน 4 ล้านเยน เท่ากับ (ราคา × 3% + 60,000 เยน) × 1.1
| ราคา (ไม่รวมภาษีบริโภค) | ค่านายหน้าสูงสุด รวมภาษี 10% | เป็นบาท (≈) | % ของราคา |
|---|---|---|---|
| 5,000,000 เยน | 231,000 เยน (บ้านว่างราคาต่ำสูงสุด 330,000 เยน ดูด้านล่าง) | 49,000 บาท | 4.6% |
| 10,000,000 เยน | 396,000 เยน | 84,000 บาท | 4.0% |
| 20,000,000 เยน | 726,000 เยน | 155,000 บาท | 3.6% |
| 30,000,000 เยน | 1,056,000 เยน | 225,000 บาท | 3.5% |
| 50,000,000 เยน | 1,716,000 เยน | 365,000 บาท | 3.4% |
| 100,000,000 เยน | 3,366,000 เยน | 717,000 บาท | 3.4% |
- บ้านว่างราคาต่ำ (低廉な空家等) ราคาไม่เกิน 8 ล้านเยน ตั้งแต่ 1 ก.ค. 2024 นายหน้าเก็บได้สูงสุด 300,000 เยน + ภาษี (330,000 เยน) จากแต่ละฝ่าย ถ้าอธิบายและตกลงกันล่วงหน้า ดูคู่มืออากิยะ (อังกฤษ)
- คอนโดใหม่ที่ซื้อตรงจากผู้พัฒนาโครงการ ปกติไม่มีค่านายหน้า แต่ราคาอาคารรวมภาษีบริโภค 10% แล้ว
- มักจ่ายครึ่งหนึ่งตอนทำสัญญาและอีกครึ่งตอนโอน แต่ขึ้นกับที่ตกลงกับนายหน้า
ภาษีได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (不動産取得税)
ภาษีครั้งเดียวของจังหวัด คิดจากราคาประเมิน ส่งใบแจ้งทางไปรษณีย์หลังจดทะเบียนไม่กี่เดือน (ถ้าอยู่ไทย ควรมีตัวแทนเสียภาษีในญี่ปุ่นรับเอกสารแทน)
| สิ่งที่ได้มา (1 เม.ย. 2008 – 31 มี.ค. 2027) | อัตรา |
|---|---|
| ที่ดิน (ทุกประเภท) | 3% |
| อาคารที่อยู่อาศัย (รวมคอนโดให้เช่าระยะยาว) | 3% |
| อาคารอื่น (ร้านค้า สำนักงาน โรงแรม บ้านพักตากอากาศ) | 4% |
- ที่ดินที่อยู่อาศัยคิดจากครึ่งหนึ่งของราคาประเมิน (ถึง 31 มี.ค. 2027)
- บ้านใหม่: หักจากราคาประเมินอาคาร 12 ล้านเยนต่อหน่วย (บ้านคุณภาพยาวนานที่ได้รับรอง 13 ล้านเยน) พื้นที่ 40–240 ㎡ ใช้กับห้องให้เช่าได้ แต่ไม่ใช้กับบ้านพักตากอากาศ
- บ้านมือสอง: หักได้สูงสุด 12 ล้านเยนตามปีที่สร้าง เฉพาะบุคคลที่จะอยู่เอง พื้นที่ 40–240 ㎡ และมาตรฐานแผ่นดินไหวปี 1982 คนไทยที่ซื้อไว้พักผ่อนหรือปล่อยเช่าตามปกติจึงไม่ได้ส่วนหักนี้
- ไม่เสียภาษีถ้าต่ำกว่าเกณฑ์: ได้มาตั้งแต่ 1 เม.ย. 2026 ราคาประเมินที่ใช้คำนวณต่ำกว่า 160,000 เยน (ที่ดิน) หรือ 340,000 เยน (อาคารที่ซื้อ)
ภาษีจดทะเบียนและค่าผู้ดำเนินการจดทะเบียน
การโอนกรรมสิทธิ์จดที่สำนักงานกิจการกฎหมาย (法務局) โดยปกติผู้ดำเนินการจดทะเบียน (司法書士) ทำให้ในวันชำระเงิน ภาษีจดทะเบียน (登録免許税) คิดจากราคาประเมิน:
| การจดทะเบียน | อัตราปกติ | อัตราลด |
|---|---|---|
| ที่ดิน โอนจากการซื้อขาย | 2% | 1.5% (จดภายใน 31 มี.ค. 2029) |
| อาคาร โอนจากการซื้อขาย | 2% | 0.3% บ้านที่อยู่เอง (ภายใน 31 มี.ค. 2027) |
| อาคารใหม่ จดครั้งแรก (保存登記) | 0.4% | 0.15% บ้านที่อยู่เอง |
| จำนอง | 0.4% ของยอดกู้ | 0.1% บ้านที่อยู่เอง |
อัตราสำหรับบ้านที่อยู่เองต้องเป็นบุคคลที่จะอยู่จริง พื้นที่อย่างน้อย 50 ㎡ จดภายใน 1 ปี และมีหนังสือรับรองบ้านที่อยู่อาศัย (住宅用家屋証明書) จากเทศบาล ห้องปล่อยเช่าและบ้านพักตากอากาศจ่ายอัตราปกติ
ค่าผู้ดำเนินการจดทะเบียน: ผลสำรวจค่าบริการปี 2024 ของสภาผู้ดำเนินการจดทะเบียนญี่ปุ่น ค่าเฉลี่ยทั้งประเทศสำหรับการโอนจากการซื้อขายคือ 56,678 เยน (≈ 12,000 บาท) หรือ 94,887 เยนถ้ารวมรายงานยืนยันตัวตน ค่าบริการกำหนดได้อิสระ ผู้ซื้อจากต่างประเทศมักจ่ายมากขึ้นสำหรับการแปลและหนังสือรับรองคำสาบาน (宣誓供述書) แทนใบรับรองตราประทับญี่ปุ่น
อากรแสตมป์ (印紙税)
ต้นฉบับสัญญาซื้อขายที่เป็นกระดาษแต่ละฉบับต้องติดอากรแสตมป์ อัตราลดใช้กับสัญญาที่ทำระหว่าง 1 เม.ย. 2014 – 31 มี.ค. 2027:
| ราคาตามสัญญา | อากรแสตมป์ |
|---|---|
| เกิน 5 ล้าน ถึง 10 ล้านเยน | 5,000 เยน |
| เกิน 10 ล้าน ถึง 50 ล้านเยน | 10,000 เยน |
| เกิน 50 ล้าน ถึง 100 ล้านเยน | 30,000 เยน |
| เกิน 100 ล้าน ถึง 500 ล้านเยน | 60,000 เยน |
ปกติผู้ซื้อและผู้ขายต่างจ่ายของต้นฉบับตัวเอง
ตัวอย่าง: คอนโดมือสอง 20 และ 50 ล้านเยน
สมมติ: ซื้อผ่านนายหน้า ด้วยเงินสด โดยคนไทยที่อยู่ในไทย (ไม่ได้สิทธิลดสำหรับบ้านที่อยู่เอง) สร้างหลังปี 1982 ราคาประเมินเป็นค่าสมมติ (ค่าจริงอยู่ในเอกสารภาษีของผู้ขาย): คอนโด 20 ล้านเยน = ที่ดิน 4 ล้าน อาคาร 6 ล้านเยน, คอนโด 50 ล้านเยน = ที่ดิน 10 ล้าน อาคาร 15 ล้านเยน ตัวเลขบาทใช้อัตรา ECB 5 ต.ค. 2026 (1 บาท ≈ 4.70 เยน)
| รายการ (ปล่อยเช่าระยะยาว) | คอนโด 20 ล้านเยน | คอนโด 50 ล้านเยน |
|---|---|---|
| ค่านายหน้า (สูงสุด) | 726,000 | 1,716,000 |
| ภาษีได้มาฯ ที่ดิน: ราคาประเมิน × 1/2 × 3% | 60,000 | 150,000 |
| ภาษีได้มาฯ อาคาร: ราคาประเมิน × 3% | 180,000 | 450,000 |
| ภาษีจดทะเบียน ที่ดิน: × 1.5% | 60,000 | 150,000 |
| ภาษีจดทะเบียน อาคาร: × 2% | 120,000 | 300,000 |
| อากรแสตมป์ | 10,000 | 10,000 |
| ผู้ดำเนินการจดทะเบียน (สมมติ) | 100,000 | 100,000 |
| รวมเพิ่มจากราคา (เยน) | 1,256,000 (6.3%) | 2,876,000 (5.8%) |
| เป็นบาท (≈) | 267,000 บาท | 612,000 บาท |
| เงินรวมที่ต้องเตรียม (บาท ≈) | 4.53 ล้านบาท | 11.26 ล้านบาท |
ถ้าเป็นบ้านพักตากอากาศ ภาษีได้มาฯ ของอาคารเป็น 4% รวมเป็น 1,316,000 เยน (6.6%, ≈ 280,000 บาท) และ 3,026,000 เยน (6.1%, ≈ 644,000 บาท) ตามลำดับ
ยังไม่รวมค่าโอนเงินและค่าแลกเงิน ค่าแปลเอกสาร และค่าเดินทาง ลองเปลี่ยนตัวเลขเองได้ที่เครื่องคำนวณภาษีและค่าใช้จ่าย (อังกฤษ) ส่วนราคาคอนโดในแต่ละเมืองดูราคาคอนโดโตเกียว และราคาบ้านญี่ปุ่นรายเมือง
ค่าใช้จ่ายอื่นตอนโอน
- ภาษีทรัพย์สินของปีนั้น เจ้าของ ณ 1 มกราคมเป็นผู้จ่ายทั้งปี สัญญามักให้ผู้ซื้อคืนเงินให้ผู้ขายตามจำนวนวัน ภาษีรายปีดูภาษีทรัพย์สินญี่ปุ่นสำหรับชาวต่างชาติ (อังกฤษ)
- ค่าส่วนกลางและเงินกองทุนซ่อมแซมของคอนโด คิดแบ่งตามวันเช่นเดียวกัน คอนโดใหม่บางแห่งเก็บเงินกองทุนซ่อมแซมก้อนแรกตอนซื้อ
- ประกันอัคคีภัยและแผ่นดินไหว
- การโอนเงินจากไทย: ค่าธรรมเนียมธนาคารและส่วนต่างอัตราแลกเปลี่ยน และเอกสารตามเกณฑ์ ธปท. ดูการโอนเงินออก (ธปท.)
- ทุกปีหลังซื้อ: ภาษีทรัพย์สิน ค่าส่วนกลาง และค่าบริหารห้องเช่า ดูค่าบริหารทรัพย์ (อังกฤษ)
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อคอนโดญี่ปุ่นมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเท่าไหร่?
คอนโดมือสองผ่านนายหน้า โดยทั่วไปประมาณ 5–8% ของราคา: ค่านายหน้า (ราว 3.3–4%) ภาษีได้มาฯ และภาษีจดทะเบียน (ขึ้นกับราคาประเมิน) อากรแสตมป์ และค่าผู้ดำเนินการจดทะเบียน ตัวอย่างข้างบน 20 ล้านเยน = 6.3%, 50 ล้านเยน = 5.8% คอนโดใหม่ที่ซื้อตรงจากผู้พัฒนาไม่มีค่านายหน้า จึงต่ำกว่า
ซื้อบ้านญี่ปุ่นราคาเท่าไหร่ ต้องมีเงินกี่บาท?
ขึ้นกับเมืองและทำเล ดูราคาซื้อขายจริงจากข้อมูลรัฐบาลญี่ปุ่นที่ราคาบ้านญี่ปุ่นรายเมือง แล้วบวกค่าใช้จ่ายราว 6% ตัวอย่าง: คอนโด 20 ล้านเยนต้องเตรียมราว 4.53 ล้านบาท คอนโด 50 ล้านเยนราว 11.26 ล้านบาท (อัตรา ECB 5 ต.ค. 2026 อัตราจริงของธนาคารต่างออกไป)
ชาวต่างชาติต้องจ่ายภาษีซื้อเพิ่มไหม?
ไม่ ญี่ปุ่นไม่มีอากรหรือภาษีซื้อเพิ่มสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ทุกคนใช้อัตราเดียวกัน แต่สิทธิลดบางอย่างต้องอยู่อาศัยเอง ผู้ซื้อที่อยู่ไทยจึงมักจ่ายอัตราปกติ
ต่อรองค่านายหน้าได้ไหม?
ได้ 3% + 60,000 เยน + ภาษี เป็นเพดานต่อฝ่ายตามกฎหมาย ไม่ใช่ราคาตายตัว ควรตกลงจำนวนเป็นลายลักษณ์อักษรกับนายหน้า
ภาษีได้มาซึ่งอสังหาฯ จ่ายเมื่อไหร่ จ่ายจากไทยได้ไหม?
จังหวัดส่งใบแจ้งมาหลังจดทะเบียนไม่กี่เดือน ถ้าคุณอยู่ไทย ปกติแต่งตั้งตัวแทนเสียภาษี (納税管理人) ในญี่ปุ่นให้รับเอกสารและจ่ายแทน ดูผู้ดูแลทรัพย์และตัวแทนเสียภาษี
คุณเก็บค่าบริการจากผู้ซื้อไหม?
ไม่ เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และไม่เก็บเงินผู้ซื้อ ถ้าคุณขอ เราแนะนำนายหน้าที่มีใบอนุญาตให้ ซึ่งอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา
วางแผนซื้อคอนโดในญี่ปุ่นอยู่ไหม?
เราแนะนำนายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตซึ่งทำงานกับผู้ซื้อต่างชาติ เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เราไม่อธิบาย แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ และไม่เก็บเงินผู้ซื้อ นายหน้าอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา
แหล่งอ้างอิง
- MLIT ประกาศค่านายหน้า (建設省告示第1552号 แก้ไขล่าสุด 21 มิ.ย. 2024): mlit.go.jp PDF; คำอธิบายสำหรับผู้บริโภครวมกฎบ้านว่างราคาต่ำ: mlit.go.jp
- กรมสรรพากรญี่ปุ่น No.7191 อัตราภาษีจดทะเบียน (กฎหมาย ณ 1 เม.ย. 2026; ที่ดิน 1.5% ถึง 31 มี.ค. 2029, อัตราบ้านที่อยู่เองถึง 31 มี.ค. 2027): nta.go.jp (ตรวจ 6 ต.ค. 2026)
- กรมสรรพากรญี่ปุ่น No.7108 อัตราอากรแสตมป์ลดสำหรับสัญญาซื้อขายอสังหาฯ (1 เม.ย. 2014 – 31 มี.ค. 2027): nta.go.jp (ตรวจ 6 ต.ค. 2026)
- สำนักภาษีกรุงโตเกียว ถาม-ตอบภาษีได้มาซึ่งอสังหาฯ (อัตรา ที่ดินที่อยู่อาศัย 1/2 ส่วนหักบ้านใหม่ 12 ล้านเยน ส่วนหักบ้านมือสอง เกณฑ์ไม่เสียภาษีตั้งแต่ 1 เม.ย. 2026): tax.metro.tokyo.lg.jp (ตรวจ 6 ต.ค. 2026) จังหวัดอื่นใช้กฎระดับชาติเดียวกัน
- สภาผู้ดำเนินการจดทะเบียนญี่ปุ่น ผลสำรวจค่าบริการ 2024: shiho-shoshi.or.jp PDF
- ธนาคารกลางยุโรป (ECB) อัตราแลกเปลี่ยนอ้างอิง 5 ต.ค. 2026 (JPY 177.28 / THB 37.752 ต่อยูโร): ecb.europa.eu
- ฉบับภาษาอังกฤษของหน้านี้: Cost of buying property in Japan
ตรวจสอบล่าสุด: 6 ตุลาคม 2026 อัตราตรวจกับแหล่งทางการที่ลิงก์ไว้ในวันนั้น อัตราลดหลายรายการสิ้นสุด 31 มี.ค. 2027 ตัวเลขบาทเป็นค่าประมาณ ควรยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาตก่อนตัดสินใจ
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุน Japan House Prices ไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (宅地建物取引業者) และไม่อธิบาย แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ใด ๆ หากคุณขอให้แนะนำ นายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตเป็นผู้ดำเนินการทั้งหมด เราอาจได้รับค่าแนะนำจากนายหน้า คุณไม่ต้องจ่ายอะไรให้เรา