ภาษีขายบ้านญี่ปุ่น: ขายคอนโดญี่ปุ่นจากไทยต้องทำอะไรบ้าง

สรุปสั้น ๆ

• ขายได้เลย ไม่มีการขออนุญาตเพราะเป็นคนต่างชาติ ขั้นตอนเหมือนคนญี่ปุ่น แต่มีเอกสารเพิ่มสำหรับการเซ็นจากต่างประเทศ (นายหน้าและนักกฎหมายทะเบียนที่ดิน 司法書士 จะบอกรายการ)
• ฝากขาย: ทำสัญญากับนายหน้าที่มีใบอนุญาตได้ 3 แบบ อายุสัญญาไม่เกิน 3 เดือน (ต่ออายุได้)
• วันโอน: ถ้าผู้ซื้อเป็นบริษัท หรือราคาเกิน 100 ล้านเยน หรือผู้ซื้อไม่ได้ซื้ออยู่เอง ผู้ซื้อหัก 10.21% ของราคาขาย
• ภาษีจริง: คิดจากกำไร ถือเกิน 5 ปี (นับถึง 1 ม.ค. ของปีที่ขาย) 15.315% ไม่เกิน 5 ปี 30.63% ถ้าไม่มีที่อยู่ในญี่ปุ่น ณ 1 ม.ค. ปีถัดไป ไม่มีภาษีท้องถิ่นเพิ่ม
• ยื่นภาษี: ต้องตั้งผู้จัดการภาษี (納税管理人) และยื่นภายใน 15 มี.ค. ปีถัดไป ส่วนที่หักเกินได้คืน

ฝากขายคอนโดกับนายหน้าญี่ปุ่น: สัญญา 3 แบบ

การฝากขายในญี่ปุ่นคือการทำสัญญานายหน้า (媒介契約) กับบริษัทนายหน้าที่มีใบอนุญาต (宅地建物取引業者) กฎกลางของกระทรวงที่ดินฯ (MLIT) แบ่งเป็น 3 แบบ

• ทุกแบบมีอายุสัญญาไม่เกิน 3 เดือน REINS (指定流通機構) คือระบบข้อมูลทรัพย์ขายที่นายหน้าทั่วประเทศเห็นร่วมกัน
• คนที่อยู่ไทยและมาญี่ปุ่นไม่บ่อย มักเลือกแบบเฉพาะรายเดียว เพราะมีผู้รับผิดชอบคนเดียวและได้รายงานเป็นระยะ แต่เป็นการตัดสินใจของคุณ ถามนายหน้าว่าทำงานภาษาอังกฤษหรือไทยได้ไหม และรับเป็นผู้ติดต่อตอนคุณอยู่ไทยได้ไหม
• ราคาประกาศขายตั้งตามราคาซื้อขายจริงในพื้นที่ ดูราคาที่ปิดการขายจริงของโตเกียวที่ ราคาคอนโดโตเกียว และลองประเมินด้วย sale price estimator

วันโอน: ผู้ซื้อหัก 10.21% จากราคาขาย

• เมื่อผู้ซื้อจ่ายเงินค่าที่ดินหรืออาคารในญี่ปุ่นให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น ผู้ซื้อต้องหักภาษีเงินได้และภาษีฟื้นฟู 10.21% ของราคาขายทั้งหมด แล้วนำส่งสรรพากร (NTA No.2879)
• ข้อยกเว้น: ผู้ซื้อเป็นบุคคลที่ซื้อให้ตัวเองหรือญาติอยู่ และราคาไม่เกิน 100 ล้านเยน ไม่ต้องหัก (แต่คุณยังต้องยื่นภาษีกำไร)
• ส่วนที่หักเป็นภาษีจ่ายล่วงหน้า ไม่ใช่ภาษีสุดท้าย เพราะคิดจากราคา ไม่ใช่จากกำไร จึงมักมากกว่าภาษีจริง ผู้ซื้อจะให้หลักฐานการหัก เก็บไว้ใช้ยื่นภาษี
• ตัวอย่าง: ขาย 30 ล้านเยนให้บริษัท ถูกหัก 3,063,000 เยน (≈ 649,000 บาท)

ภาษีกำไรจากการขาย

• นับปีแบบญี่ปุ่น: ขายในปี 2026 จะเป็นระยะยาวถ้าซื้อในปี 2020 หรือก่อนนั้น ซื้อปี 2021 แล้วขายเมื่อไรก็ได้ในปี 2026 ยังเป็นระยะสั้น แม้จะถือเกิน 5 ปีจริง
• กำไร = ราคาขาย − (ราคาซื้อหลังหักค่าเสื่อมอาคาร + ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ) − ค่าใช้จ่ายตอนขาย ดูว่าทำไมอาคารญี่ปุ่นมีค่าเสื่อมที่ Why Japanese houses depreciate
• ภาษีท้องถิ่น (住民税) เก็บจากผู้มีที่อยู่ในเมืองญี่ปุ่น ณ 1 มกราคมของปีถัดไป ถ้าคุณอยู่ไทยในวันนั้น โดยทั่วไปเหลือแค่ 15.315% / 30.63% ยืนยันกับนักบัญชีภาษีก่อนขาย

ค่าใช้จ่ายตอนขาย

• ค่านายหน้า: เพดานตามประกาศ MLIT สำหรับราคาเกิน 4 ล้านเยน = 3% ของราคา + 60,000 เยน + ภาษีบริโภค ขาย 60 ล้านเยน เพดาน 1,860,000 + 10% = 2,046,000 เยน (≈ 434,000 บาท) ตารางเต็มอยู่ที่ค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น
• อากรแสตมป์สัญญาขาย (อัตราลดสำหรับสัญญาที่ทำถึง 31 มี.ค. 2027, NTA No.7108): 10–50 ล้านเยน 10,000 เยน, 50–100 ล้านเยน 30,000 เยน, 100–500 ล้านเยน 60,000 เยน
• ไถ่ถอนจำนอง (ถ้ามี) ค่าจดทะเบียนและค่านักกฎหมายทะเบียนที่ดิน และเอกสารรับรองลายมือชื่อที่คนต่างชาติใช้แทนใบรับรองตราประทับ (ถามสถานทูตญี่ปุ่นหรือ司法書士ว่าต้องใช้อะไร)
• ค่านักบัญชีภาษี สำหรับยื่นแบบและเป็นผู้จัดการภาษี ขอใบเสนอราคาก่อน

ตัวอย่างเป็นบาท: ซื้อ 50 ล้านเยน ขาย 60 ล้านเยน

คนไทยที่อยู่ไทย ซื้อคอนโดปี 2018 ราคา 50 ล้านเยน ค่าใช้จ่ายตอนซื้อราว 2.9 ล้านเยน ขายปี 2026 ราคา 60 ล้านเยนให้บริษัท และยังอยู่ไทย ณ 1 ม.ค. 2027 (สมมติ ไม่คิดค่าเสื่อมอาคารเพื่อให้คำนวณง่าย ในความจริงค่าเสื่อมทำให้กำไรสูงขึ้น) ตัวเลขเดียวกับฉบับภาษาอังกฤษ

ระวังเรื่องเงินสด: วันโอนคุณได้รับ 53,874,000 เยน (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) และต้องรอเงินคืน 5,356,600 เยนหลังยื่นภาษีปีถัดไป ใส่ตัวเลขของคุณเองใน sale net proceeds calculator (ภาษาอังกฤษ)

ยื่นภาษีญี่ปุ่นและขอเงินคืน

1. ตั้งผู้จัดการภาษี (納税管理人) ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ที่ต้องยื่นแบบต้องแจ้งชื่อผู้จัดการภาษีในญี่ปุ่นกับสรรพากรด้วยแบบฟอร์มที่กำหนด เป็นบุคคลหรือบริษัทก็ได้ (NTA No.1926) ทำก่อนวันโอนจะสะดวกที่สุด
2. เก็บเอกสาร: สัญญาซื้อและใบสรุปตอนซื้อ ใบเสร็จค่านายหน้าและค่าปรับปรุง สัญญาขายและใบสรุปตอนขาย หลักฐานการหักภาษีจากผู้ซื้อ
3. ยื่นภายใน 15 มีนาคมของปีถัดไป (NTA No.2030) ถ้าเป็นการขอคืนอย่างเดียว ยื่นได้ตั้งแต่ 1 มกราคม และยื่นย้อนหลังได้ 5 ปี แต่ยิ่งยื่นเร็วยิ่งได้เงินคืนเร็ว
4. เงินคืนเข้าบัญชีธนาคารในญี่ปุ่น (ผู้จัดการภาษีรับแทนได้) ถ้าภาษีจริงมากกว่าที่ถูกหัก จ่ายส่วนต่างภายใน 15 มี.ค.

ภาษีรายปีและภาษีค่าเช่าระหว่างที่ยังถือครอง ดูภาษีอสังหาญี่ปุ่นสำหรับคนต่างชาติ

ฝั่งไทย: นำเงินขายกลับไทย

ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.161/2566 ผู้ที่อยู่ในไทยตั้งแต่ 180 วันในปีภาษีและนำเงินได้จากต่างประเทศที่เกิดตั้งแต่ 1 มกราคม 2567 เข้าไทย ต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้ในปีที่นำเข้า กำไรจากการขายบ้านในญี่ปุ่นจึงอาจต้องเสียภาษีไทยด้วยเมื่อโอนกลับ ภาษีที่จ่ายญี่ปุ่นแล้วอาจเครดิตได้ตามอนุสัญญาภาษีซ้อนไทย–ญี่ปุ่น ดูคู่มือของกรมสรรพากร และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญภาษีไทย ส่วนเรื่องการโอนเงินระหว่างสองประเทศ ดูโอนเงินซื้อบ้านญี่ปุ่น

คำถามที่พบบ่อย

แหล่งอ้างอิง

1. กรมสรรพากรญี่ปุ่น (NTA) หัก 10.21% เมื่อซื้อจากผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ และข้อยกเว้นบ้านอยู่เองไม่เกิน 100 ล้านเยน: No.2879 (ตรวจ 14 ต.ค. 2026, กฎหมาย ณ 1 เม.ย. 2026)
2. NTA ภาษีกำไรระยะยาว: No.3208; ระยะสั้น: No.3211 (ตรวจ 14 ต.ค. 2026)
3. NTA ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ต้องยื่นภาษีกำไรจากอสังหาฯ ในญี่ปุ่น และการแจ้งผู้จัดการภาษี: No.1926; กำหนดยื่น 15 มี.ค. และยื่นขอคืนได้ 5 ปี: No.2030 (ตรวจ 14 ต.ค. 2026)
4. NTA อากรแสตมป์สัญญาขายอสังหาฯ อัตราลดถึง 31 มี.ค. 2027: No.7108 (ตรวจ 14 ต.ค. 2026)
5. กระทรวงที่ดินฯ ญี่ปุ่น (MLIT) สัญญานายหน้ามาตรฐาน 3 แบบ (อายุ 3 เดือน, ลง REINS 5/7 วันทำการ, รายงาน 1/2 สัปดาห์): mlit.go.jp (PDF) (ตรวจ 14 ต.ค. 2026)
6. กรมสรรพากรไทย คำสั่งที่ ป.161/2566: rd.go.th
7. ธนาคารกลางยุโรป (ECB) อัตราแลกเปลี่ยนอ้างอิง 12 ต.ค. 2026 (JPY 177.33 / THB 37.585 ต่อยูโร): ecb.europa.eu
8. ฉบับภาษาอังกฤษพร้อมแหล่งอ้างอิงครบ (เพดานค่านายหน้า ค่าไถ่ถอนจำนอง): Selling property in Japan as a non-resident