ภาษีอสังหาญี่ปุ่นสำหรับคนต่างชาติ: จ่ายอะไรบ้างทุกปี ตอนปล่อยเช่า และตอนขาย

สรุปสั้น ๆ

• ไม่มีภาษีพิเศษสำหรับคนต่างชาติ ภาษีรายปีเท่ากันไม่ว่าสัญชาติหรือประเทศที่อยู่
• ภาษีรายปี: ภาษีทรัพย์สินถาวร (固定資産税) 1.4% และภาษีผังเมือง (都市計画税) ไม่เกิน 0.3% (ใน 23 เขตโตเกียว 0.3%) ของราคาประเมิน ผู้ที่เป็นเจ้าของ ณ 1 มกราคม จ่ายทั้งปี
• ที่ดินใต้ที่อยู่อาศัยลดมาก: 200 ㎡ แรกต่อหนึ่งยูนิตคิดภาษีแค่ 1/6 (ภาษีผังเมือง 1/3) คอนโดส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มนี้ แต่บ้านพักตากอากาศ (別荘) ไม่ได้ลด
• ปล่อยเช่า: ผู้เช่าที่เป็นบริษัทหรือผู้บริหารห้องเช่าต้องหัก 20.42% จากค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ แล้วคุณยื่นภาษีญี่ปุ่นทุกปี
• ขาย: ถือเกิน 5 ปี (นับถึง 1 ม.ค. ของปีที่ขาย) ภาษีเงินได้ 15.315% ของกำไร ถือไม่เกิน 5 ปี 30.63% ส่วนภาษีท้องถิ่น (住民税) เก็บจากผู้มีที่อยู่ในญี่ปุ่น ณ 1 ม.ค.
• ฝั่งไทย: ถ้าอยู่ไทยตั้งแต่ 180 วันในปีภาษีและนำเงินได้จากต่างประเทศ (ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2567) เข้าไทย ต้องนำมารวมคำนวณภาษีไทย

ภาษีรายปี 2 ตัว

ใบแจ้งภาษีส่งถึงผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของ ณ 1 มกราคม ถ้าซื้อเดือนมีนาคม ผู้ขายได้ใบแจ้งของปีนั้น ในทางปฏิบัติสัญญามักแบ่งตามจำนวนวันและผู้ซื้อจ่ายส่วนของตนให้ผู้ขายตอนโอน (เป็นธรรมเนียม ไม่ใช่กฎหมาย ตรวจในสัญญา) ใน 23 เขตโตเกียว จ่ายได้ 4 งวด: มิถุนายน กันยายน ธันวาคม กุมภาพันธ์ เมืองอื่นกำหนดเอง

มีเกณฑ์ยกเว้นยอดเล็ก: ถ้าราคาประเมินรวมในเมืองเดียวกันต่ำกว่า 300,000 เยน (ที่ดิน) หรือ 200,000 เยน (อาคาร) ไม่ต้องเสียภาษีนี้ (ตัวเลขตามหน้ากรมภาษีกรุงโตเกียว)

คิดจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อ

• ที่ดิน ประเมินราว 70% ของราคาที่ดินทางการ (地価公示) ในเขตที่ราคาซื้อขายสูงกว่าราคาทางการมาก ราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาที่คุณจ่ายมาก ดูราคาที่ดินทางการรายพื้นที่
• อาคาร คิดจากต้นทุนสร้างใหม่หักค่าเสื่อม จึงลดลงตามอายุ (ดูเหตุผลที่บ้านญี่ปุ่นราคาลด: Why Japanese houses depreciate)
• ตัวเลขจริงมีแห่งเดียว คือในทะเบียนภาษีของเมือง ก่อนซื้อขอให้นายหน้าขอใบรับรองภาษีของผู้ขาย (公課証明書 หรือ 評価証明書)

ส่วนลดสำหรับที่อยู่อาศัย

บ้านสร้างใหม่ได้ลดภาษีอาคารครึ่งหนึ่ง (ไม่เกิน 120 ㎡) 3 ปี หรือ 5 ปีสำหรับอาคารทนไฟ 3 ชั้นขึ้นไป เช่น คอนโดส่วนใหญ่ ห้องที่ปล่อยเช่าระยะยาวยังนับเป็นที่อยู่อาศัย ส่วนบ้านพักตากอากาศที่ใช้พักผ่อนอย่างเดียวไม่ได้ส่วนลดทั้งสองแบบ เมืองเป็นผู้ตัดสินตามการใช้งานจริง ถามสำนักงานภาษีของเมืองก่อนสรุป

ตัวอย่างเป็นบาท (สมมติ)

คอนโดมือสองที่สมมติราคาประเมินส่วนที่ดิน 10 ล้านเยน (ไม่เกิน 200 ㎡ ต่อยูนิต) และอาคาร 15 ล้านเยน ในพื้นที่อัตรา 1.4% + 0.3% เป็นการแสดงสูตร ไม่ใช่ใบเสนอราคา

ใน 23 เขตโตเกียว ภาษีผังเมืองของที่ดินที่อยู่อาศัยขนาดเล็กปีงบ 2026 ลดอีกครึ่ง (ช่องแรกเหลือ 5,000 เยน) และกฎปรับภาระภาษีที่ดิน (負担調整措置) อาจทำให้ส่วนที่ดินต่ำกว่านี้ ลองใส่ตัวเลขจริงในเครื่องคิดภาษีอสังหาญี่ปุ่น และดูค่าใช้จ่ายตอนซื้อที่ค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น

ปล่อยเช่า: หักภาษี ณ ที่จ่าย 20.42%

• ผู้ที่จ่ายค่าเช่าให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น ต้องหักภาษีเงินได้และภาษีฟื้นฟู 20.42% ก่อนจ่าย (NTA No.2880)
• ข้อยกเว้น: ถ้าผู้เช่าเป็นบุคคลที่เช่าเพื่อให้ตัวเองหรือญาติอยู่ ไม่ต้องหัก แต่รายได้ค่าเช่ายังต้องยื่นภาษี
• ตัวอย่าง: ค่าเช่า 100,000 เยน/เดือน ถูกหัก 20,420 เยน (≈ 4,300 บาท) ต่อเดือน
• ภาษีที่ถูกหักไม่ใช่ภาษีสุดท้าย ยื่นแบบภาษีญี่ปุ่น (確定申告) โดยหักค่าใช้จ่าย เช่น ภาษีรายปี ค่าส่วนกลาง ค่าบริหาร ค่าเสื่อม แล้วอาจได้คืนบางส่วน ดูค่าบริหารห้องเช่าที่ Japan property management fees

ภาษีขายบ้านญี่ปุ่น

• คิดจากกำไร = ราคาขาย − (ราคาซื้อหลังหักค่าเสื่อมอาคาร + ค่าใช้จ่ายตอนซื้อและขาย) ไม่ใช่จากราคาขายทั้งหมด
• ผู้ซื้อหัก 10.21% จากราคาขาย เมื่อซื้อจากผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ (NTA No.2879) ยกเว้นผู้ซื้อเป็นบุคคลที่ซื้อให้ตัวเองหรือญาติอยู่และราคาไม่เกิน 100 ล้านเยน ตัวอย่าง: ขาย 30 ล้านเยน ถูกหัก 3,063,000 เยน (≈ 649,000 บาท) แล้วยื่นภาษีเพื่อขอคืนส่วนที่เกิน
• ภาษีท้องถิ่นเก็บจากผู้มีที่อยู่ในเมืองนั้น ณ 1 มกราคม (MIC) ถ้าคุณอยู่ไทยและไม่มีที่อยู่ในญี่ปุ่น โดยทั่วไปจะเหลือภาษีเงินได้ 15.315% / 30.63% ยืนยันกับนักบัญชีภาษีก่อนขาย
• คำนวณเงินที่เหลือหลังขายได้ที่ sale net proceeds calculator และอ่านรายละเอียดที่ Selling property in Japan as a non-resident

ฝั่งไทย: เงินได้จากต่างประเทศ

ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.161/2566 ผู้ที่อยู่ในไทยตั้งแต่ 180 วันในปีภาษี และนำเงินได้จากต่างประเทศที่เกิดตั้งแต่ 1 มกราคม 2567 เข้าไทย ต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในปีที่นำเข้า ค่าเช่าหรือกำไรจากการขายในญี่ปุ่นจึงอาจต้องเสียภาษีไทยด้วยเมื่อโอนกลับ ภาษีที่จ่ายญี่ปุ่นแล้วอาจนำมาเครดิตได้ตามอนุสัญญาภาษีซ้อนไทย–ญี่ปุ่น กรมสรรพากรมีคู่มือคำนวณเครดิตภาษี ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญภาษีไทยสำหรับกรณีของคุณ

เรื่องการโอนเงินออกจากไทยไปซื้อบ้าน ดูโอนเงินซื้อบ้านญี่ปุ่น

จ่ายภาษีจากไทยอย่างไร

• ตั้งผู้จัดการภาษี (納税管理人) ในญี่ปุ่นเพื่อรับใบแจ้งและจ่ายแทน แจ้งกับเมือง (ภาษีรายปี) และกับสำนักงานสรรพากรญี่ปุ่น (ภาษีเงินได้) แยกกัน ปกติผู้บริหารห้องเช่า นายหน้า หรือนักบัญชีภาษี (税理士) รับทำ
• จ่ายช้ามีค่าปรับล่าช้า ให้แน่ใจว่ามีคนรับใบแจ้งในญี่ปุ่น
• ขั้นตอนซื้อทั้งหมดสำหรับคนไทย ดูคู่มือคนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น และเรื่องเงินกู้ดูคนไทยกู้ซื้อคอนโดญี่ปุ่นได้ไหม

คำถามที่พบบ่อย

แหล่งอ้างอิง

1. กรมภาษีกรุงโตเกียว ภาษีทรัพย์สินถาวรและภาษีผังเมือง (อัตรา 1.4% / 0.3%, เจ้าของ ณ 1 ม.ค., ส่วนลดที่ดิน 1/6 และ 1/3, ลดอาคารใหม่, เกณฑ์ยกเว้น, 4 งวด, ลดครึ่งใน 23 เขตปีงบ 2026): tax.metro.tokyo.lg.jp (ตรวจ 13 ต.ค. 2026)
2. กรมสรรพากรญี่ปุ่น (NTA) หักภาษีค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ 20.42%: No.2880; หัก 10.21% เมื่อซื้อจากผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่: No.2879 (ตรวจ 13 ต.ค. 2026)
3. NTA ภาษีกำไรจากการขายระยะยาว: No.3208; ระยะสั้น: No.3211 (ตรวจ 13 ต.ค. 2026)
4. กระทรวงกิจการภายในและการสื่อสาร (MIC) ภาษีท้องถิ่นบุคคล เก็บจากผู้มีที่อยู่ ณ 1 มกราคม: soumu.go.jp (ตรวจ 13 ต.ค. 2026)
5. กรมสรรพากรไทย คำสั่งที่ ป.161/2566 (เงินได้จากต่างประเทศที่นำเข้าไทยตั้งแต่ 1 ม.ค. 2567): rd.go.th; คู่มือเครดิตภาษี: rd.go.th (ตรวจ 13 ต.ค. 2026)
6. ธนาคารกลางยุโรป (ECB) อัตราแลกเปลี่ยนอ้างอิง 12 ต.ค. 2026 (JPY 177.33 / THB 37.585 ต่อยูโร): ecb.europa.eu
7. ฉบับภาษาอังกฤษพร้อมรายละเอียดกฎหมาย: Japan property tax for foreigners