สรุปสั้น ๆ
- ฝั่งไทยทำได้ ประกาศเจ้าพนักงาน ธปท. (ฉบับที่ 34) มีผล 1 ธ.ค. 2568 (2025) ข้อ 16 (3) ให้ซื้อเงินตราต่างประเทศเพื่อโอนไปซื้ออสังหาฯ สิทธิการเช่า หรือค่าตกแต่งอสังหาฯ ในต่างประเทศ รวมถึงเพื่อสมาชิกในครอบครัว ข้อนี้ไม่ได้กำหนดเพดานวงเงิน
- ธนาคารต้องตรวจวัตถุประสงค์ ก่อนทำรายการ และประกาศฉบับเดียวกันกำหนดให้ขอเอกสารแสดงแหล่งที่มาของเงินบาทเมื่อซื้อเงินตราต่างประเทศตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ (≈ 6.7 ล้านบาท) เตรียมสัญญาซื้อขายและใบแจ้งชำระเงินไว้
- ฝั่งญี่ปุ่นรับเงินได้อิสระ แต่การรับเงินจากต่างประเทศเกิน 30 ล้านเยนต่อครั้ง (≈ 6.36 ล้านบาท) ผู้รับในญี่ปุ่นต้องรายงานภายหลังผ่านธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ)
- หลังซื้อ ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นต้องรายงานการได้มาภายใน 20 วัน ต่อรัฐมนตรีคลังผ่าน BOJ ทุกราคา ดูรายละเอียดในคู่มือ
- อย่าถือเงินสดไปจ่าย ถ้าพกเงินสดหรือเช็คเกิน 1 ล้านเยน (≈ 2.1 แสนบาท) เข้าหรือออกญี่ปุ่น ต้องแจ้งศุลกากร การโอนผ่านธนาคารมีหลักฐานที่ใช้ได้ทั้งตอนรายงานและตอนขายต่อ
เงินไหลอย่างไร ตั้งแต่จองถึงวันโอน
- ตกลงซื้อและเซ็นสัญญาซื้อขาย (売買契約) โดยทั่วไปจ่ายเงินมัดจำ (手付金) ตอนเซ็น จำนวนเงินและวันชำระเขียนไว้ในสัญญา
- ตรวจตัวตนโดยนายหน้า นายหน้าญี่ปุ่น (宅地建物取引業者) เป็น “ผู้ประกอบการเฉพาะ” ตามกฎหมายป้องกันการโอนเงินที่ได้จากอาชญากรรม (犯罪収益移転防止法) ต้องตรวจตัวตนลูกค้าเมื่อทำสัญญาซื้อขายที่ดินหรืออาคาร เตรียมหนังสือเดินทางไว้
- โอนเงินส่วนที่เหลือก่อนวันชำระ (決済) วันชำระคือวันที่จ่ายเงินที่เหลือ รับกุญแจ และยื่นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โอนจากไทยใช้เวลาหลายวันทำการ ควรให้เงินถึงก่อนวันนัด
- จดทะเบียนและรายงาน ผู้ดำเนินการจดทะเบียน (司法書士) ยื่นจดทะเบียน ส่วนรายงานการได้มาของผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ต้องยื่นภายใน 20 วัน ดูขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์
ระวังมิจฉาชีพเปลี่ยนเลขบัญชี: โอนเข้าบัญชีที่ระบุในสัญญาหรือในเอกสารแจ้งชำระของนายหน้าเท่านั้น ถ้าได้อีเมลแจ้ง “เปลี่ยนบัญชี” ให้โทรยืนยันกับนายหน้าด้วยเบอร์ที่รู้อยู่แล้วก่อนโอนทุกครั้ง
ฝั่งไทย: เกณฑ์ ธปท. (ประกาศเจ้าพนักงาน ฉบับที่ 34)
ประกาศเจ้าพนักงานเรื่องหลักเกณฑ์และแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนเงิน (ฉบับที่ 34) แก้ไขข้อ 16 ทั้งข้อ และมีผลตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2568 สาระที่เกี่ยวกับการซื้อบ้านในญี่ปุ่น:
| เรื่อง | สาระสำคัญ |
|---|---|
| ซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศ (ข้อ 16 (3)) | โอนเงินเพื่อซื้ออสังหาฯ สิทธิการเช่า หรือจ่ายค่าตกแต่งอสังหาฯ ในต่างประเทศได้ รวมถึงเพื่อสมาชิกในครอบครัว ข้อนี้ไม่ได้ระบุเพดานวงเงิน |
| หน้าที่ของธนาคาร (ข้อ 16 วรรคแรก) | ธนาคารต้องพิจารณาขอบเขตและเงื่อนไขของแต่ละวัตถุประสงค์ก่อนทำรายการ ในทางปฏิบัติจึงขอเอกสาร เช่น สัญญาซื้อขาย ใบแจ้งชำระเงินจากนายหน้าหรือผู้ขาย (รายการเอกสารต่างกันตามธนาคาร) |
| แหล่งที่มาของเงิน (ข้อ 20 (1) ที่แก้ไข) | เมื่อซื้อเงินตราต่างประเทศตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ (≈ 6.7 ล้านบาท ≈ 31.6 ล้านเยน) ธนาคารต้องขอเอกสารแสดงแหล่งที่มาของเงินบาทตามที่แจ้ง เช่น รายการเดินบัญชี หลักฐานขายทรัพย์สิน |
| ลงทุนผ่านบริษัท (ข้อ 16 (1)(b)) | บุคคลโอนเงินไปลงทุนในกิจการต่างประเทศที่ถือหุ้นตั้งแต่ 10% ได้ เช่น บริษัทญี่ปุ่นที่ตั้งขึ้นเพื่อถือทรัพย์ |
| โอนให้ผู้อื่น (ข้อ 16 (4)) | ไม่เกิน 200,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อคนต่อปี ยกเว้นโอนให้ครอบครัว/ญาติที่มีถิ่นพำนักถาวรในต่างประเทศ ถ้าจุดประสงค์คือซื้อบ้านให้ครอบครัว ใช้ข้อ 16 (3) ได้ |
ประกาศฉบับภาษาไทยเป็นฉบับทางการ คำแปลภาษาอังกฤษของ ธปท. เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการ เงื่อนไขของธนาคารแต่ละแห่ง (เอกสาร ค่าธรรมเนียม เวลาที่ใช้) ให้ถามธนาคารที่จะโอนก่อนเซ็นสัญญา
ฝั่งญี่ปุ่น: รายงานที่เกี่ยวข้องกับเงินและการซื้อ
| เรื่อง | ใครทำ เมื่อไร | สาระสำคัญ |
|---|---|---|
| รายงานการชำระ/รับเงินระหว่างประเทศ (支払又は支払の受領に関する報告書) | ผู้มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นที่รับเงิน (เช่น ผู้ขาย) ยื่นภายหลัง กรณีรับผ่านธนาคารในญี่ปุ่นภายใน 20 วัน | การโอนเงินระหว่างญี่ปุ่นกับต่างประเทศทำได้อิสระ แต่เกิน 30 ล้านเยนต่อครั้งต้องรายงานภายหลังผ่าน BOJ ไม่ใช่การขออนุญาต |
| รายงานการได้มาซึ่งอสังหาฯ (本邦不動産取得報告) | ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ที่ได้มา (หรือตัวแทนในญี่ปุ่น) ภายใน 20 วันหลังได้มา | ยื่นต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังผ่าน BOJ เป็นภาษาญี่ปุ่น ทุกราคา ดูคู่มือ |
| ตรวจตัวตนลูกค้า (取引時確認) | นายหน้า ตอนทำสัญญาซื้อขาย | ตามกฎหมายป้องกันการฟอกเงิน นายหน้าต้องตรวจตัวตน และมีหน้าที่แจ้งธุรกรรมที่น่าสงสัย |
| พกเงินสดเข้า/ออกญี่ปุ่น | ผู้เดินทาง ที่ด่านศุลกากร | เงินสด (รวมเงินต่างประเทศ) เช็ค ตราสาร เกิน 1 ล้านเยน หรือทองคำแท่งเกิน 1 กก. ต้องยื่นแบบแจ้งศุลกากร |
ผู้ซื้อที่อยู่ไทยมักไม่ต้องยื่นรายงานการรับเงินเอง (เป็นของผู้รับในญี่ปุ่น) แต่ถ้าคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น เช่น ทำงานในญี่ปุ่นแล้วรับเงินจากบัญชีในไทยเกิน 30 ล้านเยนต่อครั้ง หน้าที่รายงานอาจเป็นของคุณ ถามธนาคารที่รับเงินหรือ BOJ
ต้องโอนกี่บาท: ตัวอย่างคอนโด 20 และ 50 ล้านเยน
ราคาบวกค่าใช้จ่ายตอนซื้อราว 6% (ค่านายหน้า ภาษี ค่าจดทะเบียน ดูค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่นทีละรายการ) คิดเป็นบาทด้วยอัตรา ECB 9 ต.ค. 2026 (1 บาท ≈ 4.72 เยน) อัตราที่ธนาคารใช้จริงต่างออกไปและมีค่าธรรมเนียมโอน
| รายการ | คอนโด 20 ล้านเยน | คอนโด 50 ล้านเยน |
|---|---|---|
| ราคา | 20,000,000 เยน (≈ 4.24 ล้านบาท) | 50,000,000 เยน (≈ 10.59 ล้านบาท) |
| ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ (ประมาณ) | ≈ 1,260,000 เยน (≈ 2.7 แสนบาท) | ≈ 2,880,000 เยน (≈ 6.1 แสนบาท) |
| รวมที่ต้องเตรียม | ≈ 21.26 ล้านเยน (≈ 4.50 ล้านบาท) | ≈ 52.88 ล้านเยน (≈ 11.20 ล้านบาท) |
| เกิน 200,000 ดอลลาร์ (เอกสารแหล่งเงิน ฝั่งไทย)? | ไม่ถึง ถ้าโอนรวดเดียว | เกิน |
| เกิน 30 ล้านเยนต่อครั้ง (รายงานฝั่งญี่ปุ่น)? | ไม่เกิน | เกิน ถ้าโอนก้อนเดียว |
ความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยน: ราคาเป็นเยนแต่เงินของคุณเป็นบาท ระหว่างวันเซ็นสัญญากับวันชำระ ค่าเงินเปลี่ยนได้ ควรเผื่อเงินไว้ หรือคุยกับธนาคารเรื่องการล็อกอัตรา ดูราคาซื้อขายจริงรายเมืองที่ราคาบ้านญี่ปุ่น และราคาคอนโดโตเกียวรายเขต
เช็กลิสต์ก่อนโอน
- ถามธนาคารไทย: เอกสารที่ต้องใช้สำหรับ “ซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศ” เวลาที่ใช้ ค่าธรรมเนียม และอัตราแลกเปลี่ยน
- ขอสัญญาซื้อขายและใบแจ้งชำระเงินฉบับที่มีชื่อบัญชีผู้รับ จำนวนเงิน และวันชำระ (ภาษาญี่ปุ่น ควรมีคำแปล)
- เตรียมหลักฐานแหล่งที่มาของเงิน ถ้าจะซื้อเงินตราต่างประเทศตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์
- โทรยืนยันเลขบัญชีกับนายหน้าก่อนโอนทุกครั้ง
- เก็บหลักฐานการโอนและอัตราแลกเปลี่ยน ใช้ตอนคำนวณภาษีเมื่อขายต่อ (ดูภาษีขายบ้านญี่ปุ่น)
- นัดผู้ยื่นรายงานการได้มาภายใน 20 วัน (ตัวคุณเองหรือตัวแทนในญี่ปุ่น)
- ถ้าจะกู้เงิน ดูคนไทยกู้ซื้อคอนโดญี่ปุ่นได้ไหม ก่อน เพราะทางเลือกมีน้อย
คำถามที่พบบ่อย
โอนเงินจากไทยไปซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นได้สูงสุดเท่าไร?
ประกาศ ธปท. ฉบับที่ 34 ข้อ 16 (3) (มีผล 1 ธ.ค. 2568) ไม่ได้กำหนดเพดานวงเงินสำหรับการโอนเพื่อซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศ แต่ธนาคารต้องตรวจว่าเป็นการซื้อจริง และถ้าซื้อเงินตราต่างประเทศตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์ ต้องขอเอกสารแหล่งที่มาของเงินบาท
การโอนเงินซื้อบ้านญี่ปุ่นต้องใช้เอกสารอะไร?
ขึ้นกับธนาคาร โดยทั่วไปคือสัญญาซื้อขายหรือใบจอง ใบแจ้งชำระเงินจากนายหน้าหรือผู้ขาย และบัตรประชาชน/หนังสือเดินทาง ถ้าวงเงินตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์ เพิ่มหลักฐานแหล่งที่มาของเงิน ถามรายการที่แน่นอนกับธนาคารของคุณ
โอนเงินให้ลูกที่เรียนหรือทำงานในญี่ปุ่นไปซื้อคอนโดได้ไหม?
ข้อ 16 (3) ระบุว่ารวมถึงการโอนเพื่อซื้ออสังหาฯ ให้สมาชิกในครอบครัว ส่วนการให้เงินเปล่าแก่ผู้อื่นทั่วไปมีเพดาน 200,000 ดอลลาร์ต่อคนต่อปี (ข้อ 16 (4)) ฝั่งญี่ปุ่น การรับเงินให้อาจเกี่ยวกับภาษีการให้ของญี่ปุ่น ควรถามผู้เชี่ยวชาญภาษีก่อน
ผู้ขายในญี่ปุ่นต้องรายงานไหมถ้ารับเงินเกิน 30 ล้านเยน?
ตามกฎหมายปริวรรตเงินตราของญี่ปุ่น การรับเงินจากต่างประเทศเกิน 30 ล้านเยนต่อครั้งต้องรายงานภายหลังผ่าน BOJ เป็นหน้าที่ของผู้มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นที่รับเงิน ไม่ใช่การขออนุญาต และไม่ได้ห้ามการโอน
ถือเงินสดไปจ่ายที่ญี่ปุ่นได้ไหม?
ได้แต่ไม่แนะนำ เงินสดหรือเช็คเกิน 1 ล้านเยนต้องแจ้งศุลกากรญี่ปุ่น นายหน้าก็ต้องตรวจตัวตนและอาจแจ้งธุรกรรมที่น่าสงสัย การโอนผ่านธนาคารมีหลักฐานชัดเจนกว่า
ต้องเปิดบัญชีธนาคารญี่ปุ่นก่อนไหม?
สำหรับการชำระราคาซื้อ โอนจากไทยเข้าบัญชีที่ระบุในสัญญาได้ แต่หลังซื้อมีค่าใช้จ่ายรายปี (ภาษีทรัพย์สิน ค่าส่วนกลาง) ปกติให้ผู้ดูแลทรัพย์หรือตัวแทนเสียภาษีจ่ายแทน ดูผู้ดูแลทรัพย์และตัวแทนเสียภาษี
วางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดในญี่ปุ่นอยู่ไหม?
เราแนะนำนายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตซึ่งทำงานกับผู้ซื้อต่างชาติ เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เราไม่อธิบาย แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ และไม่เก็บเงินผู้ซื้อ นายหน้าอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา
แหล่งอ้างอิง
- ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศเจ้าพนักงานเรื่องหลักเกณฑ์และแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนเงิน (ฉบับที่ 34) มีผล 1 ธ.ค. 2568 ข้อ 16 (1)(b) (3) (4) และข้อ 20 (1) (คำแปลอังกฤษอย่างไม่เป็นทางการ): bot.or.th PDF (ตรวจ 12 ต.ค. 2026); สรุปการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน: bot.or.th
- กระทรวงการคลังญี่ปุ่น FAQ การโอนเงินระหว่างญี่ปุ่นกับต่างประเทศ (รายงานภายหลังเมื่อเกิน 30 ล้านเยน): mof.go.jp; BOJ ขั้นตอนตามกฎหมายปริวรรตเงินตรา: boj.or.jp (ตรวจ 12 ต.ค. 2026)
- กระทรวงการคลังญี่ปุ่น รายงานการได้มาซึ่งอสังหาฯ โดยผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ (ภายใน 20 วัน ผ่าน BOJ เป็นภาษาญี่ปุ่น): mof.go.jp (อังกฤษ); FAQ มิ.ย. 2026 (ญี่ปุ่น PDF)
- ศุลกากรญี่ปุ่น 7305 การนำเข้า/ส่งออกเครื่องมือชำระเงิน (เกิน 1 ล้านเยน ทองคำแท่งเกิน 1 กก.): customs.go.jp
- กระทรวงที่ดินฯ ญี่ปุ่น (MLIT) มาตรการป้องกันการฟอกเงินในธุรกิจอสังหาฯ (นายหน้าเป็นผู้ประกอบการเฉพาะ ตรวจตัวตนเมื่อทำสัญญาซื้อขาย): mlit.go.jp
- ธนาคารกลางยุโรป (ECB) อัตราแลกเปลี่ยนอ้างอิง 9 ต.ค. 2026 (JPY 177.34 / THB 37.574 / USD 1.1206 ต่อยูโร): ecb.europa.eu
ตรวจสอบล่าสุด: 12 ตุลาคม 2026 เกณฑ์ตรวจกับแหล่งทางการที่ลิงก์ไว้ในวันนั้น เอกสาร ค่าธรรมเนียม และเวลาที่ใช้ของแต่ละธนาคารต่างกัน ตัวเลขบาทเป็นค่าประมาณ ควรยืนยันกับธนาคารและผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาตก่อนตัดสินใจ
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุน Japan House Prices ไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (宅地建物取引業者) และไม่อธิบาย แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ใด ๆ หากคุณขอให้แนะนำ นายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตเป็นผู้ดำเนินการทั้งหมด เราอาจได้รับค่าแนะนำจากนายหน้า คุณไม่ต้องจ่ายอะไรให้เรา