重點：2025年菊陽・大津・合志3町的獨棟（成約價格）總價中位數約新台幣568萬元（2,800萬日圓），住宅用土地約新台幣3.2萬元/坪（4.8萬日圓/㎡）。熊本市中央區的中古公寓約新台幣17.2萬元/坪。3町的土地價格在 JASM 宣布之前就開始上漲，2022年以後大致持平。
3町 獨棟 總價（2025，成約）
新台幣568萬元
2,800萬日圓 · 51筆 · 每坪9.9萬元/坪
3町 住宅用土地 每坪（2025，問卷）
3.2萬元/坪
4.8萬日圓/㎡ · 100–500㎡的103筆
熊本市中央區 中古公寓 每坪（2025）
17.2萬元/坪
25.7萬日圓/㎡ · 總價2,200萬日圓 · 207筆
熊本市東區 獨棟 總價（2025，成約）
新台幣538萬元
2,650萬日圓 · 94筆
先講清楚：資料能說的、不能說的
- 漲在宣布之前：3町住宅用土地（100〜500㎡，問卷）每㎡中位數 2015年3.4萬日圓/㎡ → 2020年4.4萬日圓/㎡（+29%），這是 JASM 宣布（2021年11月）之前。獨棟（問卷）總價中位數也從2015年2,400萬日圓漲到2020年3,000萬日圓。
- 2022〜23年以後持平：土地 2022年5.2萬日圓/㎡ → 2025年4.8萬日圓/㎡；獨棟（問卷）總價中位數2023年最高（3,550萬日圓），2025年3,250萬日圓。
- 成約價格看起來在漲，但要小心：3町獨棟成約每㎡ 2023年11.8萬日圓/㎡ → 2025年14.8萬日圓/㎡，筆數也從25筆增加到51筆；但2025年有18筆是新建（前一年2筆），新房子變多，中位數就會上去。
- 資料沒有買方國籍，也沒有付款方式（現金或貸款）。本頁無法證實或否定「台灣人用現金買獨棟」之類的說法。
- 筆數少：3町一年的成約只有幾十筆，公寓幾乎沒有。筆數太少的格子改用2021〜2025年合併的範圍，或不顯示。
- 本頁不預測房價。工廠與就業不保證房價上漲。關於「菊陽變鬼城」的報導，請看 熊本是鬼城嗎？台積電（JASM）周邊的報導與公開數據。
台積電（JASM）附近：菊陽町・大津町・合志市（2025年）
獨棟與公寓用成約價格（仲介經REINS回報，2021年起）；土地沒有成約價格，只有問卷成交價，另外標示。兩種資料有部分是同一筆交易，所以不合併、不平均。
獨棟・透天（土地＋建物，成約價格）
| 地區 | 2025年筆數 | 總價中位數 | 每坪 土地面積 | 每㎡年增率 比2024年 |
|---|---|---|---|---|
| 菊陽町 | 18 | 新台幣669萬元 3,300萬日圓 | 11.7萬元/坪 17.4萬日圓/㎡ | +10.5% |
| 大津町 | 2025年只有5筆 → 改用2021–2025年合計9筆：總價中位數2,900萬日圓（中間一半2,700萬日圓〜3,500萬日圓），11.8萬日圓/㎡ | |||
| 合志市 | 28 | 新台幣477萬元 2,350萬日圓 | 8.5萬元/坪 12.7萬日圓/㎡ | +16.5% |
| 3町合計 | 51 | 新台幣568萬元 2,800萬日圓 | 9.9萬元/坪 14.8萬日圓/㎡ | +13.8% |
獨棟的每坪＝總價÷土地面積（含建物），不能和公寓的室內每坪直接比較。
公寓（中古，成約價格）
| 地區 | 2025年筆數 | 總價中位數 | 每坪 室內面積 | 每㎡年增率 比2024年 |
|---|---|---|---|---|
| 菊陽町 | 2025年只有1筆 → 改用2021–2025年合計10筆：總價中位數2,650萬日圓（中間一半2,500萬日圓〜3,275萬日圓），29.7萬日圓/㎡ | |||
| 大津町 | 沒有成交紀錄 | |||
| 合志市 | 2021–2025年只有2筆，不顯示 | |||
| 3町合計 | 2025年只有1筆 → 改用2021–2025年合計12筆：總價中位數2,500萬日圓（中間一半2,250萬日圓〜3,025萬日圓），29.7萬日圓/㎡ | |||
3町幾乎沒有中古公寓的成交（2021〜2025年合計12筆），不能當行情。新建公寓不在這份資料裡。
土地（問卷成交價，100–500㎡）
| 地區 | 2025年筆數 100–500㎡ | 總價中位數 | 每坪 土地面積 | 年增率 比2024年 | 參考：全部土地 每㎡ |
|---|---|---|---|---|---|
| 菊陽町* | 30 全部63筆 | 新台幣198萬元 975萬日圓 | 2.3萬元/坪 3.5萬日圓/㎡ | -56.1% | 2.0萬日圓/㎡ 不限面積 |
| 大津町 | 16 全部44筆 | 新台幣196萬元 965萬日圓 | 2.2萬元/坪 3.3萬日圓/㎡ | +32.7% | 3.7萬日圓/㎡ 不限面積 |
| 合志市 | 57 全部91筆 | 新台幣243萬元 1,200萬日圓 | 3.4萬元/坪 5.0萬日圓/㎡ | +9.1% | 3.4萬日圓/㎡ 不限面積 |
| 3町合計 | 103 全部198筆 | 新台幣223萬元 1,100萬日圓 | 3.2萬元/坪 4.8萬日圓/㎡ | -1.8% | 2.3萬日圓/㎡ 不限面積 |
* 菊陽町2025年的中位數特別低：大字曲手・原水・馬場楠一帶有一批每㎡1.6萬〜2.2萬日圓的土地（同樣價格連續出現，看起來像分售地或郊外區畫），把中位數拉低了。這不是「菊陽地價腰斬」。每年只有約30筆，單一年份不要太相信。
為什麼只看100〜500㎡：這一帶也有工廠・開發用的大片土地在買賣。大片土地每㎡很便宜，混進來中位數就會大跳（例如菊陽町不限面積的每㎡：2024年7.8萬日圓/㎡ → 2025年2.0萬日圓/㎡）。3町超過1,000㎡的土地交易在2024年有83筆（往年約25〜40筆）。蓋一間住宅的大小（100〜500㎡）比較能代表買房的人看到的價格。右欄是不限面積的參考值。
獨棟：新建還是中古？（3町，2021〜2025年）
成約價格的獨棟依屋齡分：新建（屋齡1年內）總價中位數約3,400萬日圓，屋齡31年以上約1,900萬日圓。問卷資料（只算住宅用途）有42%是新建，新房子占很大比例。
| 屋齡 | 成約筆數 | 成約 總價中位數 | 成約 每坪 土地面積 | 問卷筆數 只算住宅用途 |
|---|---|---|---|---|
| 新建・屋齡1年內 | 23 | 新台幣690萬元 3,400萬日圓 | 12.9萬元/坪 19.3萬日圓/㎡ | 236 42% |
| 屋齡2〜10年 | 25 | 新台幣629萬元 3,100萬日圓 | 11.0萬元/坪 16.5萬日圓/㎡ | 49 9% |
| 屋齡11〜20年 | 24 | 新台幣588萬元 2,900萬日圓 | 10.0萬元/坪 14.9萬日圓/㎡ | 47 8% |
| 屋齡21〜30年 | 18 | 新台幣497萬元 2,450萬日圓 | 7.7萬元/坪 11.5萬日圓/㎡ | 45 8% |
| 屋齡31年以上 | 50 | 新台幣385萬元 1,900萬日圓 | 5.3萬元/坪 7.9萬日圓/㎡ | 128 23% |
| 屋齡不明 | 0 | — | — | 54 10% |
屋齡＝交易年－建築年。成約少於5筆的屋齡不顯示中位數。問卷的「土地＋建物」原本含整棟出租公寓與店鋪，這裡的問卷筆數只算用途＝住宅。
獨棟的價格帶（3町，2021〜2025年）
賣最多的是2,500萬〜3,500萬日圓（問卷・住宅用途的32%）。各町的中位數：菊陽町約3,400萬日圓、合志市約2,800萬日圓、大津町約2,200萬日圓（新台幣約690萬元・568萬元・446萬元）。
| 總價 | 菊陽町 問卷 | 合志市 問卷 | 大津町 問卷 | 3町合計 問卷 | 3町合計 成約 |
|---|---|---|---|---|---|
| 未滿1,500萬日圓 | 7 4% | 50 18% | 34 27% | 91 16% | 17 |
| 1,500〜2,500萬 | 22 14% | 57 21% | 37 29% | 116 21% | 42 |
| 2,500〜3,500萬 | 54 34% | 84 31% | 39 31% | 177 32% | 49 |
| 3,500〜4,500萬 | 45 28% | 51 19% | 11 9% | 107 19% | 28 |
| 4,500〜6,000萬 | 24 15% | 28 10% | 4 3% | 56 10% | 3 |
| 6,000萬以上 | 7 4% | 3 1% | 2 2% | 12 2% | 1 |
| 中位數（筆數） | 3,400萬日圓 159筆 | 2,800萬日圓 273筆 | 2,200萬日圓 127筆 | 2,800萬日圓 559筆 | 2,600萬日圓 140筆 |
| 中位數（新台幣） | 690萬元 | 568萬元 | 446萬元 | 568萬元 | 527萬元 |
各格＝筆數（占該町的比例）。問卷只算用途＝住宅；成約為3町合計。兩種資料分開列，不合併。
熊本市東區・北區・中央區（2025年）
東區・北區緊鄰合志市・菊陽町，在通勤範圍內；中央區是熊本市中心（熊本城・下通・上通一帶）。
獨棟・透天（成約價格）
| 地區 | 2025年筆數 | 總價中位數 | 每坪 土地面積 | 每㎡年增率 比2024年 |
|---|---|---|---|---|
| 熊本市東區 | 94 | 新台幣538萬元 2,650萬日圓 | 10.2萬元/坪 15.2萬日圓/㎡ | +8.3% |
| 熊本市北區 | 74 | 新台幣446萬元 2,200萬日圓 | 6.9萬元/坪 10.2萬日圓/㎡ | +5.3% |
| 熊本市中央區 | 36 | 新台幣649萬元 3,200萬日圓 | 15.4萬元/坪 23.0萬日圓/㎡ | +46.4% |
中古公寓（成約價格）
| 地區 | 2025年筆數 | 總價中位數 | 每坪 室內面積 | 每㎡年增率 比2024年 |
|---|---|---|---|---|
| 熊本市東區 | 59 | 新台幣284萬元 1,400萬日圓 | 11.7萬元/坪 17.5萬日圓/㎡ | -6.3% |
| 熊本市北區 | 2025年只有11筆 → 改用2021–2025年合計65筆：總價中位數1,300萬日圓（中間一半1,000萬日圓〜2,100萬日圓），16.9萬日圓/㎡ | |||
| 熊本市中央區 | 207 | 新台幣446萬元 2,200萬日圓 | 17.2萬元/坪 25.7萬日圓/㎡ | +6.2% |
坪數＝室內面積÷3.3058，不含公設，和台灣「權狀坪數」的算法不同，所以單價看起來會比台灣習慣的高。中央區中古公寓每㎡：2021年21.1萬日圓/㎡ → 2025年25.7萬日圓/㎡。
土地（問卷成交價，100–500㎡）
| 地區 | 2025年筆數 100–500㎡ | 總價中位數 | 每坪 土地面積 | 年增率 比2024年 | 參考：全部土地 每㎡ |
|---|---|---|---|---|---|
| 熊本市東區 | 87 全部120筆 | 新台幣385萬元 1,900萬日圓 | 5.3萬元/坪 7.9萬日圓/㎡ | -5.7% | 7.8萬日圓/㎡ 不限面積 |
| 熊本市北區 | 48 全部63筆 | 新台幣203萬元 1,000萬日圓 | 3.1萬元/坪 4.6萬日圓/㎡ | -3.3% | 4.4萬日圓/㎡ 不限面積 |
| 熊本市中央區 | 87 全部114筆 | 新台幣649萬元 3,200萬日圓 | 9.9萬元/坪 14.8萬日圓/㎡ | +24.3% | 14.7萬日圓/㎡ 不限面積 |
另一份資料：問卷成交價（獨棟・公寓，2025年）
國土交通省另有買方問卷的成交價，和成約價格有部分是同一筆交易，所以不能相加或平均，這裡單獨列出。問卷的獨棟含整棟出租公寓與店鋪，常比成約價格高。
獨棟（問卷）
| 地區 | 筆數 | 總價中位數 | 每坪 |
|---|---|---|---|
| 菊陽町 | 42 | 3,700萬日圓 | 11.1萬元/坪 16.6萬日圓/㎡ |
| 大津町 | 35 | 3,300萬日圓 | 7.2萬元/坪 10.8萬日圓/㎡ |
| 合志市 | 69 | 2,800萬日圓 | 6.8萬元/坪 10.2萬日圓/㎡ |
| 3町合計 | 146 | 3,250萬日圓 | 8.6萬元/坪 12.9萬日圓/㎡ |
| 熊本市東區 | 163 | 3,100萬日圓 | 10.3萬元/坪 15.4萬日圓/㎡ |
| 熊本市北區 | 109 | 2,200萬日圓 | 5.9萬元/坪 8.8萬日圓/㎡ |
| 熊本市中央區 | 138 | 3,950萬日圓 | 14.4萬元/坪 21.4萬日圓/㎡ |
中古公寓（問卷）
| 地區 | 筆數 | 總價中位數 | 每坪 |
|---|---|---|---|
| 熊本市東區 | 22 | 1,750萬日圓 | 17.5萬元/坪 26.1萬日圓/㎡ |
| 熊本市北區 | 4 | 筆數太少 | |
| 熊本市中央區 | 104 | 1,750萬日圓 | 17.5萬元/坪 26.2萬日圓/㎡ |
熊本房價走勢 2015–2025
成約價格只有2021年以後，所以長期走勢用問卷成交價（另一條線，不和成約價格合併）。3町住宅用土地從2015年到2025年+39%；同期熊本市東區＋北區+23%。
住宅用土地（100–500㎡）每坪中位數 2015–2025（問卷成交價，新台幣）
萬元/坪 · 所有年份用2026-09-18匯率換算，走勢＝日圓價格的變化 · 土地沒有成約價格 · JASM 在2021年11月宣布
3町合計東區＋北區熊本市中央區
獨棟（土地＋建物）總價中位數 2015–2025（問卷成交價，新台幣）
萬元 · 問卷資料含整棟出租公寓・店鋪 · 和成約價格是不同資料，不合併
3町合計東區＋北區熊本市中央區
獨棟 成約價格 每坪（土地面積）2021–2025（新台幣）
只用成約價格 · 少於10筆的年份不畫
3町合計東區＋北區熊本市中央區
表格：住宅用土地（100–500㎡）每㎡中位數，2015–2025（萬日圓，下方為筆數）
| 地區 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 菊陽町 | 3.6萬 46 | 3.5萬 13 | 4.2萬 54 | 5.2萬 30 | 5.2萬 47 | 6.2萬 35 | 5.5萬 39 | 6.5萬 27 | 6.1萬 28 | 7.9萬 32 | 3.5萬 30 |
| 大津町 | 2.7萬 22 | 2.0萬 12 | 2.2萬 19 | 2.7萬 31 | 2.5萬 42 | 2.4萬 25 | 2.2萬 28 | 2.5萬 21 | 4.7萬 32 | 2.5萬 16 | 3.3萬 16 |
| 合志市 | 3.6萬 67 | 3.7萬 25 | 4.2萬 47 | 3.3萬 50 | 3.8萬 56 | 4.3萬 79 | 5.0萬 69 | 5.2萬 55 | 5.0萬 61 | 4.6萬 75 | 5.0萬 57 |
| 3町合計 | 3.4萬 135 | 3.3萬 50 | 4.0萬 120 | 3.6萬 111 | 4.0萬 145 | 4.4萬 139 | 4.5萬 136 | 5.2萬 103 | 5.0萬 121 | 4.8萬 123 | 4.8萬 103 |
| 熊本市東區 | 5.7萬 112 | 6.5萬 83 | 6.5萬 160 | 7.0萬 161 | 6.7萬 138 | 7.0萬 149 | 7.1萬 122 | 7.8萬 95 | 7.9萬 91 | 8.4萬 88 | 7.9萬 87 |
| 熊本市北區 | 4.0萬 57 | 4.4萬 45 | 3.7萬 83 | 4.0萬 104 | 4.4萬 85 | 3.8萬 82 | 4.1萬 85 | 4.6萬 69 | 5.4萬 64 | 4.8萬 72 | 4.6萬 48 |
| 熊本市中央區 | 10.0萬 105 | 8.8萬 67 | 9.1萬 115 | 9.1萬 133 | 9.7萬 108 | 9.4萬 89 | 10.3萬 103 | 12.0萬 75 | 12.9萬 73 | 11.9萬 98 | 14.8萬 87 |
| 東區＋北區 | 5.1萬 169 | 5.9萬 128 | 5.9萬 243 | 5.7萬 265 | 5.2萬 223 | 5.7萬 231 | 5.7萬 207 | 6.2萬 164 | 6.7萬 155 | 6.4萬 160 | 6.2萬 135 |
表格：獨棟（問卷）總價中位數，2015–2025（萬日圓，下方為筆數）
| 地區 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 菊陽町 | 2,350萬 36 | 2,700萬 13 | 2,800萬 31 | 2,750萬 42 | 3,400萬 38 | 3,300萬 44 | 2,950萬 48 | 3,600萬 41 | 3,900萬 50 | 4,100萬 47 | 3,700萬 42 |
| 大津町 | 2,350萬 30 | 2,500萬 19 | 1,800萬 21 | 2,250萬 24 | 2,200萬 31 | 2,300萬 27 | 2,200萬 44 | 2,300萬 38 | 3,150萬 38 | 2,850萬 30 | 3,300萬 35 |
| 合志市 | 2,500萬 80 | 2,000萬 41 | 1,800萬 66 | 2,350萬 64 | 2,600萬 55 | 3,150萬 80 | 2,900萬 78 | 2,800萬 71 | 3,050萬 64 | 3,000萬 71 | 2,800萬 69 |
| 3町合計 | 2,400萬 146 | 2,100萬 73 | 2,200萬 118 | 2,500萬 130 | 2,700萬 124 | 3,000萬 151 | 2,800萬 170 | 3,000萬 150 | 3,550萬 152 | 3,300萬 148 | 3,250萬 146 |
| 熊本市東區 | 2,700萬 176 | 2,700萬 103 | 2,600萬 170 | 2,800萬 160 | 3,000萬 186 | 3,000萬 181 | 3,200萬 203 | 3,200萬 172 | 3,000萬 178 | 3,000萬 187 | 3,100萬 163 |
| 熊本市北區 | 1,700萬 104 | 1,700萬 81 | 1,800萬 103 | 2,100萬 117 | 2,200萬 113 | 2,000萬 119 | 2,000萬 138 | 1,900萬 115 | 2,300萬 127 | 2,400萬 138 | 2,200萬 109 |
| 熊本市中央區 | 3,000萬 144 | 3,300萬 90 | 3,150萬 112 | 3,000萬 121 | 3,200萬 151 | 3,100萬 143 | 3,500萬 144 | 4,100萬 126 | 3,600萬 152 | 3,900萬 140 | 3,950萬 138 |
| 東區＋北區 | 2,400萬 280 | 2,100萬 184 | 2,300萬 273 | 2,600萬 277 | 2,600萬 299 | 2,650萬 300 | 2,800萬 341 | 2,700萬 287 | 2,700萬 305 | 2,700萬 325 | 2,800萬 272 |
少於10筆的年份不顯示。
每季成交：3町 2021年第1季〜2026年第1季
一季只有幾筆到幾十筆，中位數跳動很大，看筆數與方向就好。最新一季之後還可能增加筆數（問卷尤其）。JASM 的日期（2021年11月宣布、2024年2月第一工廠開幕、2024年底量產）和這些數字的關係，這份資料說不出來。
3町（菊陽・大津・合志）獨棟 每季總價中位數 2021Q1–2026Q1（新台幣）
兩條線是不同資料，不合併 · 少於5筆的季不畫 · 一季只有幾筆到幾十筆，跳動很大
成約價格問卷成交價
3町合計
| 季 | 獨棟（成約） 筆數・總價 | 獨棟（問卷） 筆數・總價 | 土地（問卷） 筆數・每㎡（不限面積） | 公寓（成約） 筆數 |
|---|---|---|---|---|
| 2021Q1 | 3 2,300萬日圓 | 44 2,800萬日圓 | 58 3.7萬 | 0 |
| 2021Q2 | 2 3,300萬日圓 | 49 2,800萬日圓 | 51 4.0萬 | 0 |
| 2021Q3 | 5 1,900萬日圓 | 36 2,800萬日圓 | 50 3.8萬 | 1 |
| 2021Q4 | 1 2,700萬日圓 | 41 3,000萬日圓 | 52 4.3萬 | 1 |
| 2022Q1 | 3 2,500萬日圓 | 28 2,850萬日圓 | 47 4.0萬 | 1 |
| 2022Q2 | 4 2,350萬日圓 | 38 2,850萬日圓 | 44 4.8萬 | 2 |
| 2022Q3 | 6 1,950萬日圓 | 44 3,400萬日圓 | 40 5.2萬 | 0 |
| 2022Q4 | 3 2,200萬日圓 | 40 3,450萬日圓 | 43 4.2萬 | 0 |
| 2023Q1 | 5 2,500萬日圓 | 41 3,600萬日圓 | 43 4.5萬 | 0 |
| 2023Q2 | 8 3,200萬日圓 | 38 3,550萬日圓 | 45 4.1萬 | 0 |
| 2023Q3 | 6 1,900萬日圓 | 49 3,200萬日圓 | 57 5.2萬 | 1 |
| 2023Q4 | 6 3,200萬日圓 | 24 3,750萬日圓 | 57 4.7萬 | 0 |
| 2024Q1 | 9 2,400萬日圓 | 33 3,200萬日圓 | 60 4.9萬 | 3 |
| 2024Q2 | 7 2,300萬日圓 | 44 3,000萬日圓 | 59 4.6萬 | 0 |
| 2024Q3 | 7 4,000萬日圓 | 33 3,500萬日圓 | 69 3.8萬 | 0 |
| 2024Q4 | 14 2,550萬日圓 | 38 3,600萬日圓 | 61 4.4萬 | 2 |
| 2025Q1 | 10 2,500萬日圓 | 36 3,050萬日圓 | 56 1.8萬 | 0 |
| 2025Q2 | 13 2,800萬日圓 | 45 3,600萬日圓 | 47 2.1萬 | 0 |
| 2025Q3 | 19 3,100萬日圓 | 28 2,800萬日圓 | 62 2.3萬 | 1 |
| 2025Q4 | 9 2,700萬日圓 | 37 3,300萬日圓 | 33 5.2萬 | 0 |
| 2026Q1 | 11 2,900萬日圓 | 15 3,300萬日圓 | 17 2.8萬 | 1 |
各町的每季表格
菊陽町
| 季 | 獨棟（成約） 筆數・總價 | 獨棟（問卷） 筆數・總價 | 土地（問卷） 筆數・每㎡（不限面積） | 公寓（成約） 筆數 |
|---|---|---|---|---|
| 2021Q1 | 2 2,350萬日圓 | 14 3,150萬日圓 | 20 4.4萬 | 0 |
| 2021Q2 | 1 2,800萬日圓 | 13 2,600萬日圓 | 5 4.8萬 | 0 |
| 2021Q3 | 2 2,200萬日圓 | 10 3,000萬日圓 | 16 4.5萬 | 1 |
| 2021Q4 | 0 — | 11 4,200萬日圓 | 11 5.9萬 | 0 |
| 2022Q1 | 2 2,500萬日圓 | 9 3,600萬日圓 | 11 4.6萬 | 1 |
| 2022Q2 | 1 3,100萬日圓 | 9 3,200萬日圓 | 15 6.0萬 | 1 |
| 2022Q3 | 3 2,300萬日圓 | 10 3,900萬日圓 | 10 5.8萬 | 0 |
| 2022Q4 | 1 2,200萬日圓 | 13 3,600萬日圓 | 10 6.7萬 | 0 |
| 2023Q1 | 1 2,500萬日圓 | 9 3,600萬日圓 | 9 5.2萬 | 0 |
| 2023Q2 | 6 3,200萬日圓 | 12 3,700萬日圓 | 8 2.5萬 | 0 |
| 2023Q3 | 0 — | 19 4,500萬日圓 | 15 6.1萬 | 1 |
| 2023Q4 | 3 4,200萬日圓 | 10 4,250萬日圓 | 13 6.7萬 | 0 |
| 2024Q1 | 2 3,100萬日圓 | 11 3,900萬日圓 | 16 10.0萬 | 3 |
| 2024Q2 | 4 2,500萬日圓 | 15 3,400萬日圓 | 13 6.7萬 | 0 |
| 2024Q3 | 5 4,000萬日圓 | 10 4,050萬日圓 | 11 7.7萬 | 0 |
| 2024Q4 | 5 2,600萬日圓 | 11 6,500萬日圓 | 15 7.2萬 | 2 |
| 2025Q1 | 0 — | 9 4,700萬日圓 | 13 1.8萬 | 0 |
| 2025Q2 | 6 2,800萬日圓 | 12 3,550萬日圓 | 19 1.8萬 | 0 |
| 2025Q3 | 8 3,500萬日圓 | 9 3,400萬日圓 | 25 2.0萬 | 1 |
| 2025Q4 | 4 3,350萬日圓 | 12 3,750萬日圓 | 6 5.8萬 | 0 |
| 2026Q1 | 3 3,600萬日圓 | 4 3,650萬日圓 | 3 10.8萬 | 1 |
大津町
| 季 | 獨棟（成約） 筆數・總價 | 獨棟（問卷） 筆數・總價 | 土地（問卷） 筆數・每㎡（不限面積） |
|---|---|---|---|
| 2021Q1 | 0 — | 11 2,000萬日圓 | 12 1.5萬 |
| 2021Q2 | 1 3,800萬日圓 | 14 2,200萬日圓 | 11 2.6萬 |
| 2021Q3 | 0 — | 9 2,700萬日圓 | 10 1.8萬 |
| 2021Q4 | 0 — | 10 2,050萬日圓 | 15 2.0萬 |
| 2022Q1 | 0 — | 9 1,600萬日圓 | 17 1.5萬 |
| 2022Q2 | 0 — | 12 3,000萬日圓 | 6 2.9萬 |
| 2022Q3 | 0 — | 6 2,200萬日圓 | 11 3.2萬 |
| 2022Q4 | 0 — | 11 2,200萬日圓 | 11 1.3萬 |
| 2023Q1 | 0 — | 11 3,500萬日圓 | 15 3.5萬 |
| 2023Q2 | 0 — | 12 1,250萬日圓 | 15 3.4萬 |
| 2023Q3 | 1 2,900萬日圓 | 7 1,300萬日圓 | 14 4.0萬 |
| 2023Q4 | 0 — | 8 3,350萬日圓 | 13 4.8萬 |
| 2024Q1 | 0 — | 6 2,950萬日圓 | 14 2.4萬 |
| 2024Q2 | 0 — | 13 3,400萬日圓 | 15 2.1萬 |
| 2024Q3 | 0 — | 6 2,750萬日圓 | 6 4.3萬 |
| 2024Q4 | 2 3,350萬日圓 | 5 2,400萬日圓 | 14 2.8萬 |
| 2025Q1 | 2 2,700萬日圓 | 9 2,900萬日圓 | 10 2.3萬 |
| 2025Q2 | 1 2,300萬日圓 | 12 3,550萬日圓 | 5 0.8萬 |
| 2025Q3 | 2 3,450萬日圓 | 7 2,500萬日圓 | 17 4.5萬 |
| 2025Q4 | 0 — | 7 3,500萬日圓 | 12 3.7萬 |
| 2026Q1 | 2 2,750萬日圓 | 1 200萬日圓 | 7 1.0萬 |
合志市
| 季 | 獨棟（成約） 筆數・總價 | 獨棟（問卷） 筆數・總價 | 土地（問卷） 筆數・每㎡（不限面積） | 公寓（成約） 筆數 |
|---|---|---|---|---|
| 2021Q1 | 1 2,300萬日圓 | 19 3,000萬日圓 | 26 4.3萬 | 0 |
| 2021Q2 | 0 — | 22 2,900萬日圓 | 35 4.9萬 | 0 |
| 2021Q3 | 3 1,300萬日圓 | 17 2,800萬日圓 | 24 3.7萬 | 0 |
| 2021Q4 | 1 2,700萬日圓 | 20 2,750萬日圓 | 26 4.8萬 | 1 |
| 2022Q1 | 1 2,500萬日圓 | 10 2,600萬日圓 | 19 4.5萬 | 0 |
| 2022Q2 | 3 1,600萬日圓 | 17 2,500萬日圓 | 23 4.4萬 | 1 |
| 2022Q3 | 3 1,400萬日圓 | 28 3,400萬日圓 | 19 5.5萬 | 0 |
| 2022Q4 | 2 1,800萬日圓 | 16 3,250萬日圓 | 22 4.2萬 | 0 |
| 2023Q1 | 4 2,250萬日圓 | 21 3,900萬日圓 | 19 4.6萬 | 0 |
| 2023Q2 | 2 3,200萬日圓 | 14 3,600萬日圓 | 22 4.4萬 | 0 |
| 2023Q3 | 5 1,500萬日圓 | 23 2,900萬日圓 | 28 5.2萬 | 0 |
| 2023Q4 | 3 2,900萬日圓 | 6 2,700萬日圓 | 31 3.3萬 | 0 |
| 2024Q1 | 7 2,200萬日圓 | 16 3,050萬日圓 | 30 4.4萬 | 0 |
| 2024Q2 | 3 2,300萬日圓 | 16 2,250萬日圓 | 31 4.1萬 | 0 |
| 2024Q3 | 2 6,200萬日圓 | 17 3,300萬日圓 | 52 1.2萬 | 0 |
| 2024Q4 | 7 2,400萬日圓 | 22 2,950萬日圓 | 32 4.0萬 | 0 |
| 2025Q1 | 8 2,050萬日圓 | 18 2,150萬日圓 | 33 1.2萬 | 0 |
| 2025Q2 | 6 2,800萬日圓 | 21 3,600萬日圓 | 23 3.4萬 | 0 |
| 2025Q3 | 9 2,300萬日圓 | 12 1,500萬日圓 | 20 2.7萬 | 0 |
| 2025Q4 | 5 2,300萬日圓 | 18 2,850萬日圓 | 15 6.1萬 | 0 |
| 2026Q1 | 6 2,350萬日圓 | 10 3,400萬日圓 | 7 4.9萬 | 0 |
官方地價：漲幅縮小了（2026年）
熊本縣公布的變動率（平均）。3町仍在上漲，但漲幅比前一年小很多；縣的說明也寫「繼R7調查，R8調查上漲幅度也縮小」。2026年地價調查的熊本縣平均：全用途+1.3%、住宅地+0.8%。
地價調查（基準地價，每年7月1日時點）R6→R7→R8（2024→2025→2026）
| 町・市 | 住宅地 | 商業地 | 工業地 |
|---|---|---|---|
| 菊陽町 | +11.5% → +8.2% → +3.6% | +25.1% → +17.4% → +6.6% | +25.0% → +12.0% → +7.1% |
| 大津町 | +10.8% → +6.8% → +4.0% | +31.5% → +13.7% → +5.1% | +33.3% → +29.7% → +22.9% |
| 合志市 | +7.6% → +4.2% → +3.4% | +6.0% → +2.9% → +2.5% | +29.5% → +26.3% → +20.8% |
地價公示（每年1月1日時點）R7→R8（2025→2026）
| 町・市 | 住宅地 | 商業地 | 工業地 |
|---|---|---|---|
| 菊陽町 | +12.4% → +6.3% | +30.9% → +12.0% | — |
| 大津町 | +11.3% → +5.6% | +24.0% → +8.9% | +33.3% → +26.0% |
| 合志市 | +9.9% → +6.3% | +4.2% → +1.9% | — |
出處：熊本縣「令和8年熊本縣地價調查」・熊本縣「令和8年地價公示」。台灣報導的「住宅地8.2%→約3.7%・商業地17.4%→6.6%」是菊陽町的地價調查（R7→R8）；住宅地的公布值是+3.6%。
水準：每坪多少（2026年，中位數）
2026年地價公示（1月1日）：
| 地區 | 住宅地 中位數 | 住宅地 年增率 | 商業地 中位數 | 商業地 年增率 | 住宅地 5年 中位數 2021→2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 菊陽町 | 5.4萬元/坪 8.0萬日圓/㎡・8點 | +6.3% 前年+12.4% | 9.4萬元/坪 14.0萬日圓/㎡・1點 | +12.0% 前年+30.9% | +44.0% |
| 大津町 | 3.1萬元/坪 4.7萬日圓/㎡・2點 | +5.6% 前年+11.2% | 7.0萬元/坪 10.4萬日圓/㎡・1點 | +8.9% 前年+24.0% | +41.2% |
| 合志市 | 3.8萬元/坪 5.6萬日圓/㎡・6點 | +6.3% 前年+9.8% | 7.1萬元/坪 10.6萬日圓/㎡・1點 | +1.9% 前年+4.2% | +36.3% |
| 熊本市東區 | 5.2萬元/坪 7.8萬日圓/㎡・23點 | +3.7% 前年+3.3% | 8.4萬元/坪 12.6萬日圓/㎡・6點 | +5.1% 前年+6.0% | +12.9% |
| 熊本市北區 | 3.6萬元/坪 5.4萬日圓/㎡・17點 | +2.4% 前年+3.0% | 6.0萬元/坪 8.9萬日圓/㎡・4點 | +3.2% 前年+2.4% | +9.3% |
| 熊本市中央區 | 8.7萬元/坪 12.9萬日圓/㎡・23點 | +5.9% 前年+5.0% | 19.5萬元/坪 29.1萬日圓/㎡・24點 | +6.2% 前年+5.3% | +21.4% |
2026年地價調查（7月1日）：
| 地區 | 住宅地 中位數 | 住宅地 年增率 | 商業地 中位數 | 商業地 年增率 | 住宅地 5年 中位數 2021→2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 菊陽町 | 5.6萬元/坪 8.3萬日圓/㎡・7點 | +3.6% 前年+8.2% | 14.3萬元/坪 21.3萬日圓/㎡・3點 | +6.6% 前年+17.4% | +49.8% |
| 大津町 | 3.5萬元/坪 5.2萬日圓/㎡・5點 | +4.0% 前年+6.8% | 7.1萬元/坪 10.6萬日圓/㎡・3點 | +5.1% 前年+13.7% | +42.0% |
| 合志市 | 3.9萬元/坪 5.8萬日圓/㎡・9點 | +3.4% 前年+4.2% | 6.5萬元/坪 9.6萬日圓/㎡・2點 | +2.5% 前年+2.8% | +38.0% |
| 熊本市東區 | 5.4萬元/坪 8.1萬日圓/㎡・20點 | +3.3% 前年+3.3% | 8.9萬元/坪 13.2萬日圓/㎡・7點 | +4.5% 前年+5.7% | +13.2% |
| 熊本市北區 | 3.4萬元/坪 5.1萬日圓/㎡・19點 | +1.3% 前年+1.6% | 3.9萬元/坪 5.8萬日圓/㎡・5點 | +3.3% 前年+3.5% | +5.2% |
| 熊本市中央區 | 9.0萬元/坪 13.4萬日圓/㎡・16點 | +5.7% 前年+5.8% | 24.1萬元/坪 35.9萬日圓/㎡・19點 | +5.9% 前年+5.9% | +25.5% |
地價是鑑定士對空地每㎡的評估，不是成交價。這兩個表的年增率＝持續調查點的單純平均（本站重算，方法與熊本縣相同）；5年＝2021→2026年中位數的變化。地點少（菊陽町的商業地公示只有1點），一個點就能讓平均大動。兩種調查不混在一起。全國地價：日本地價查詢 2026。
JASM（台積電熊本廠）：已發生的事（附日期與出處）
| 日期 | 事實 |
|---|---|
| 2021-11-09 | TSMC 宣布在熊本縣設立子公司 JASM（Sony 為少數股東）。 出處：TSMC |
| 2024-02-06 | TSMC 宣布第二工廠：當時計畫2024年底前動工、2027年底前營運；JASM 總投資超過200億美元（當時的計畫）。 出處：TSMC |
| 2024-02-24 | 第一工廠（菊陽町）開幕典禮。 出處：TSMC |
| 2024年12月 | 第一工廠開始量產（報導）。 出處：報導 |
| 2025年10月 | 第二工廠動工（TSMC 2025-10-16 法說會）；10月24日與菊陽町簽立地協定（報導）。 出處：報導 |
| 2026年2月 | TSMC 董事長魏哲家向高市首相表示，第二工廠改為3奈米（報導）。 出處：報導 |
| 2026-04-16 | TSMC 2026年第1季法說會：「在日本，第二工廠現在計畫採用3奈米技術，預定2028年量產。」 出處：TSMC 法說會逐字稿 |
第二工廠的量產時間：TSMC 2026年4月16日法說會（官方逐字稿）為2028年；台灣媒體2026年9月的報導寫「2029年營運」（ETtoday 2026-09-21、中時新聞網 2026-09-20）。兩者不一致，本頁不判斷哪個正確。本頁不把這些事實當成房價會上漲的理由。
人口（官方）
| 町・市 | 2020年 | 2026年 | 增減 | 世帶數 2020→2026 | 空屋率 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| 菊陽町 | 43,337 | 44,954 | +3.7% | 17,794 → 20,199 | 6.7% |
| 大津町 | 35,187 | 36,716 | +4.3% | 14,165 → 16,856 | 8.0% |
| 合志市 | 61,772 | 64,537 | +4.5% | 22,283 → 24,713 | 7.6% |
人口＝熊本縣推計人口（2020年為國勢調查，其他為各年8月1日）熊本縣。2026年3町的人口增加數都在縣內前5名，縣全體則減少。空屋率＝總務省「住宅・土地統計調查」2023年10月1日時點（熊本縣資料 PDF）：熊本市13.2%、熊本縣14.9%。這是2024〜25年大量新建出租公寓之前的數字。
熊本買房注意事項
- 外國人可以買：日本不限制買方國籍，住在台灣的人也能取得土地與建物的所有權。但買房不會因此取得簽證或居留權。2026年10月5日起，登記成為所有人時要申報國籍（不是禁止）。詳見 外國人買地・買房規定追蹤。
- 貸款：住在台灣的人能用的日本房貸很少。詳見 台灣人日本買房貸款。
- 房價以外的費用：買的時候要另外準備約房價的6〜10%（仲介費、不動產取得稅、登錄免許稅、司法書士等）；之後每年有固定資產稅。稅費試算（英文）。
- 出租需求要自己確認：台積電周邊2024〜25年新建了很多出租公寓，有報導說空房變多，但沒有公開的空房率統計。請看 熊本是鬼城嗎？台積電（JASM）周邊的報導與公開數據。
- 住在海外的屋主：要指定納稅管理人等。詳見 海外屋主2026年檢查清單；地震風險見 新耐震・舊耐震與地震風險（熊本2016年發生過大地震）。
常見問題
熊本房價多少？台積電（JASM）附近的獨棟多少錢？
2025年菊陽町・大津町・合志市3町的獨棟（土地＋建物，成約價格）總價中位數約新台幣568萬元（2,800萬日圓，51筆）。2021〜2025年用問卷資料看（只算住宅用途），賣最多的價格帶是2,500萬〜3,500萬日圓（約32%）；中位數菊陽町3,400萬日圓、合志市2,800萬日圓、大津町2,200萬日圓。
熊本房價漲了多少？還在漲嗎？
3町住宅用土地（100〜500㎡，問卷）每㎡中位數：2015年3.4萬日圓/㎡、2020年4.4萬日圓/㎡、2022年5.2萬日圓/㎡、2025年4.8萬日圓/㎡。漲幅大多在JASM宣布（2021年11月）之前和2022年，2022年以後大致持平。本站不預測未來。
菊陽町地價漲幅是多少？
熊本縣公布的2026年地價調查（7月1日時點）：菊陽町住宅地+3.6%（前一年+8.2%）、商業地+6.6%（前一年+17.4%）。仍在上漲，但漲幅比前一年小很多。
台灣人在熊本買房可以貸款嗎？
住在台灣、沒有日本居留資格的人，能用的日本房貸很少；依本站2026年9月的整理，公開商品只有東京之星銀行的非居住者貸款（有年收或資產門檻），台系銀行的東京・大阪分行需個別洽詢。詳見本站「台灣人日本買房貸款」。
資料裡看得到台灣人買了多少嗎？
看不到。日本國土交通省的成交資料沒有買方國籍，也沒有付款方式（現金或貸款）。所以本頁無法證實或否定「台灣人用現金買獨棟」之類的報導。
看數字前請注意
- 成約價格與問卷成交價不合併。獨棟與公寓的水準數字用成約價格（2021年起）；土地、長期走勢用問卷成交價，都有標示。同一筆交易可能同時出現在兩份資料裡。
- 組合效果。中位數會隨成交物件的大小、屋齡、位置改變，不是同一間房的漲幅。
- 中古公寓只有中古。新建公寓不在資料內。獨棟則含新建。
- 最新一季（2026年第1季）之後可能還會增加筆數；年數字用2025年整年。
- 新台幣一律用2026-09-18的匯率換算，走勢反映的是日圓價格。過去的成交價不代表未來價格。
熊本的在地仲介（與本站無合作關係）
- 太平洋房屋 九州加盟店（太平洋不動産株式会社，熊本市中央區）：繁體中文網站・LINE；刊登的物件以合志・大津・菊陽的獨棟與土地為主
- 京本株式会社 Kyomoto（熊本市中央區・合志市）：台灣出身的社長；在大津・菊陽・合志自行分售新建獨棟；繁體中文網站
- アネシス（熊本未來，熊本市東區・台北）：熊本在地的建售與土地公司，在台北設有公司；有繁體中文的購屋說明
名稱與內容取自各公司自己的網站，讓你知道誰在當地營業。本站和這些公司沒有任何合約，這不是推薦，也還沒有在國土交通省的業者名冊上核對執照。可以直接聯絡，或用下面的表單。
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資料來源
- 成交價：出典：國土交通省 不動產情報圖書館（不動産情報ライブラリ，https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的成約價格資料（成約価格情報）與不動產交易價格資料（不動産取引価格情報），熊本縣菊陽町・大津町・合志市・熊本市中央區・東區・北區，2015年第1季〜2026年第1季，以網站的下載按鈕正式下載的CSV；排除關係人交易、拍賣・調停、購買鄰地。本頁數字由本站篩選、分組並計算中位數（加工），不是國土交通省發布或認可的數字。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成 - 地價：「国土数値情報（地価公示データ）」（国土交通省）（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L01-2026.html）を加工して作成・「国土数値情報（都道府県地価調査データ）」（国土交通省）（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L02-2026.html）を加工して作成（CC BY 4.0）；3町的變動率為熊本縣公布值。
- 匯率：美國聯準會 H.10（FRED：DEXTAUS・DEXJPUS，2026-09-18）。新台幣只是參考。
本頁不是不動產估價，也不是投資建議。過去的成交價不代表未來價格。本站不是不動產仲介（不是日本的宅地建物取引業者），只介紹持有日本宅建業執照的業者；仲介可能支付本站介紹費，買方不需支付本站任何費用。地名的中文為本站翻譯。最後檢查：2026-09。