한국인이 일본 부동산 사는 법

핵심 요약

• 일본은 국적 제한이 없습니다. 한국인(개인·법인)도 일본인과 같은 조건으로 토지와 건물의 소유권을 취득할 수 있습니다. 비자나 일본 거주는 필요 없습니다.
• 한국 거주자는 송금 전에 은행 신고가 먼저입니다. 투자용·별장용 일본 부동산은 금액과 관계없이 거래외국환은행에 해외부동산 취득 신고를 하고 수리를 받아야 합니다(외국환거래규정 제9-39조).
• 사후보고 기한: 취득대금 송금 후 3개월 이내 해외부동산취득보고서, 처분(변경) 후 3개월 이내 처분(변경)보고서를 은행에 제출합니다(제9-40조). 은행은 신고 내용을 국세청·관세청·금융감독원에 통보합니다.
• 일본 측 비용: 매매가격 외에 중개수수료(법정 상한 3%+6만 엔+소비세), 등록면허세, 부동산취득세, 인지세 등으로 대략 가격의 6~10%를 추가로 예상하세요. (업계 경험치)
• 일본 측 보고: 한국 거주자는 일본 기준으로 비거주자이므로, 취득 후 20일 이내에 일본은행을 거쳐 재무대신에게 보고해야 합니다(일본 외환법).
• New2026년 10월 5일부터 일본에서 소유권 등기를 할 때 국적을 신고해야 합니다. 공개 등기부에는 표시되지 않습니다.
• 한국 세금: 일본 임대소득은 한국 종합소득세 신고 대상이고, 팔 때는 국외자산 양도소득세가 붙습니다. 일본에 낸 세금은 한국 세금에서 공제받을 수 있습니다(한일 조세조약 제23조). 취득가액 2억 원 이상이면 매년 국세청에 해외부동산 명세서를 내야 합니다.
• 집을 사도 일본 비자·영주권은 나오지 않습니다. 사업 목적의 ‘경영·관리’ 비자는 2025년 10월 16일부터 자본금 3,000만 엔 이상 등으로 크게 강화되었습니다.

한 장으로 보는 전체 흐름

한국인도 일본 부동산을 살 수 있나?

네. 일본에는 국적이나 거주지를 이유로 토지·건물 소유를 제한하는 일반적인 법률이 없습니다. 한국 국적의 개인, 한국 법인, 한국인이 소유한 일본 법인 모두 토지·단독주택·맨션(아파트) 구분소유권을 완전한 소유권으로 취득할 수 있고, 일본인과 같은 공적 등기부에 기록됩니다.

다만 다음과 같은 보고·신고 의무가 한국과 일본 양쪽에 있습니다.

• 한국: 외국환거래법상 해외부동산 취득 신고와 사후보고, 국세청 명세서 제출
• 일본: 비거주자의 외환법 20일 보고, 2026년 10월 5일부터 등기 시 국적 신고, 일부 지정 구역(방위시설 주변 등)의 사전 신고

한국: 외국환거래법상 해외부동산 취득 신고

한국 거주자가 외국에 있는 부동산(또는 그에 관한 권리)을 취득하려면, 원칙적으로 지정거래외국환은행에 신고하여 수리를 받은 뒤 대금을 송금해야 합니다. 근거는 「외국환거래법」 제18조와 재정경제부 고시 「외국환거래규정」 제9-38조~제9-40조입니다(현행: 재정경제부고시 제2026-103호, 2026.9.16. 시행. 해외부동산 조항은 2025.2.10. 개정 이후 내용 변경 없음).

일본의 세컨드하우스·별장·임대용 맨션은 본인이나 배우자가 일본에 장기 체재하는 경우가 아니라면 보통 ‘주거 이외 목적’으로 신고합니다. 어느 쪽인지는 은행과 먼저 상의하세요.

은행에 내는 서류(주거 이외 목적 기준)

• 해외부동산 취득신고(수리)서 2부
• 신고인의 실명확인증표 사본
• 부동산 매매계약서(매매 조건이 명시된 가계약서 포함)
• 매도인의 실체 확인 서류(계약서에 매도인 인적사항이 있으면 생략 가능)
• 부동산 감정평가서(현지 금융기관·감정기관 평가서가 원칙이나, 어려우면 현지 중개업소 또는 가격정보 사이트 자료 인정)
• 납세증명서, 주민등록등본
• 현지 모기지를 받는 경우 관련 서류

출처: 전국은행연합회 외환길잡이 ‘해외부동산·회원권 취득’. 은행마다 추가 서류를 요구할 수 있습니다. 일본 매매계약서·감정 자료는 일본어이므로 번역본을 요구받는 경우가 많습니다.

송금 절차

1. 거래외국환은행 지정: 해외부동산 관련 거래는 지정한 한 은행에서 처리합니다.
2. (선택) 내신고수리: 매매계약이 확정되기 전이라도 은행의 내신고수리를 받으면 취득 예정금액의 10% 이내에서 계약금 등을 먼저 보낼 수 있습니다. 이 경우 3개월 이내에 정식 신고수리를 받거나, 보낸 돈을 국내로 회수해야 합니다(제9-39조 제3항). 은행연합회 안내에는 ‘최대 미화 10만 달러’ 한도도 적혀 있으니 은행에 확인하세요.
3. 정식 신고·수리: 매매계약서 등을 제출하고 신고수리서를 받습니다.
4. 송금: 신고수리를 받은 은행을 통해 일본의 사법서사·중개업자가 안내하는 계좌(보통 사법서사 예치 계좌 또는 매도인 계좌)로 보냅니다. 일본 측 결제일에 맞춰 여유 있게 보내세요.

한국: 사후보고(사후관리)와 위반 시 제재

• 취득보고서에는 보통 일본의 등기사항증명서(등기부등본)가 필요합니다. 일본 등기는 결제일에 신청되고 완료까지 1~2주가 걸리므로, 등기 완료 후 사법서사에게 증명서를 받아 두세요.
• 보고서는 전자적 방법(실명확인)으로도 낼 수 있습니다(제9-40조 제3항).
• 은행은 신고수리 내용을 매월 국세청·관세청·금융감독원에 통보하고, 취득·처분보고서도 이들 기관에 제출합니다(제9-40조 제1·2항). 즉, 세금 신고를 빠뜨리면 바로 드러납니다.
• 일본 집을 다른 한국 거주자에게 넘기면 파는 사람은 처분보고서, 사는 사람은 새로 취득 신고를 해야 합니다.

위반하면

• 과태료: 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하고 자본거래를 하면 1억 원 이하의 과태료 대상입니다(외국환거래법 제32조 제1항 제4호). 시행령 별표 4(2021.1.5. 개정본)는 은행 신고사항 위반에 대해 ‘100만 원과 위반금액의 2% 중 큰 금액’을 기준으로 정하고 있습니다. (2023.7.4. 시행령 개정으로 일부 금액이 바뀌었으므로 현행 금액은 은행·재정경제부에 확인하세요.)
• 경고로 갈음: 2023년 7월 개정으로 위반금액이 건당 미화 5만 달러 이내면 경고로 갈음할 수 있게 되었습니다.
• 형사처벌: 신고의무 위반 금액이 일정 기준(2023.7.4.부터 20억 원)을 넘으면 1년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금(목적물 가액의 3배가 1억 원을 넘으면 그 3배 이하)의 대상이 됩니다(법 제29조 제1항 제3호). 과태료 처분 후 2년 이내에 다시 위반해도 형사처벌 대상입니다(같은 항 제6호).
• 사후보고를 늦게 내는 경우도 제재(경고·과태료) 대상이 될 수 있습니다. 기한을 넘겼다면 바로 은행에 연락해 늦게라도 내세요.

일본: 매수 절차 단계별 정리

1. 목적과 명의 정하기

   실거주·세컨드하우스·임대 투자 중 무엇인지, 예산, 개인·공동·법인 명의 중 무엇으로 살지 정합니다. 명의는 한국과 일본 양쪽의 임대소득세·상속세·양도소득세에 영향을 주므로 계약 전에 한국 세무사와 상의하세요.

2. 면허 있는 중개업자와 탐색

   일본 중개업자는 택지건물거래업 면허(宅地建物取引業免許)가 있어야 하며, 면허번호가 홈페이지와 서류에 표시됩니다. 도쿄·오사카·후쿠오카에는 한국어 대응 업체도 있습니다. 포털 매물은 중복·지난 매물이 많으니 현지 업자의 정보력이 중요합니다. 검증된 면허 중개업자를 소개해 드립니다.

3. 내견(현장 또는 영상)

   영상 내견이 일반적입니다. 맨션은 관리규약, 수선적립금 잔액, 대규모 수선 계획, 관리비를 확인하세요. 단독주택·토지는 경계 확정(境界確定), 도로 접면, 용도지역, 건축기준 적합 여부, 해저드맵(침수·지진)을 확인합니다.

4. 매수의향서 제출(買付証明書)

   가격·계약금·결제일·조건을 적어 중개업자가 매도인에게 전달합니다. 일반적으로 법적 구속력 있는 계약은 아니지만, 가볍게 철회하면 신뢰를 잃습니다. 이때 한국 은행 신고수리에 걸리는 시간을 고려해 결제일을 잡으세요.

5. 본인 확인·자금 출처 확인

   일본 중개업자와 은행은 자금세탁방지법에 따라 여권, 주소 증명, 자금 출처를 확인합니다. 한국 측 신고수리서와 송금 증빙이 자금 출처 설명에도 쓰입니다.

6. 중요사항 설명(重要事項説明)

   계약 전에 택지건물거래사(宅地建物取引士)가 권리관계·저당권·용도지역·건축 제한·설비·해저드맵·관리규약 등을 서면으로 설명합니다. 온라인으로도 가능합니다. 정식 서류는 일본어이므로 한국어 번역이나 통역을 요청하고, 이해하기 전에는 서명하지 마세요.

7. 매매계약과 계약금(手付金)

   계약금은 보통 가격의 5~10%입니다. 매도인이 부동산 회사면 계약금 상한은 20%입니다. 일본의 표준 계약에서 계약금은 ‘해약 계약금’으로, 상대방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 두 배를 돌려주고 해약할 수 있습니다. 계약서에는 인지세가 붙습니다. 한국 거주자는 이 계약금을 보내기 전에 은행 신고수리(또는 내신고수리)가 끝나 있어야 합니다.

8. 결제와 등기(決済・登記)

   결제일에 잔금과 비용을 지급하면 사법서사(司法書士)가 서류를 확인하고 당일 법무국에 소유권이전등기를 신청합니다. 한국 거주자는 일본 주민표 대신 여권과 공증된 주소 선서진술서(공증인 또는 일본 영사관)를 쓰는 것이 일반적입니다. 2024년 4월부터 외국인 소유자는 가타카나와 함께 로마자 성명이 기록되고, 해외 거주 소유자는 일본 내 연락처를 등기해야 합니다. 2026년 10월 5일부터는 국적도 신고합니다.

   위임장으로 일본에 가지 않고도 진행할 수 있지만, 공증·국제우편에 시간이 더 걸립니다.

9. 취득 후

   • 일본: 20일 이내 외환법 보고, 납세관리인 지정, 화재·지진보험, 관리회사 계약. 몇 달 뒤 부동산취득세 고지서가 옵니다.
   • 한국: 송금 후 3개월 이내 해외부동산취득보고서를 은행에 제출.

현금 매수라면 매수 합의부터 결제까지 보통 4~8주입니다. 한국 측 신고수리와 송금 기간을 더해 여유 있게 잡으세요. (시장 관행, 물건마다 다름)

일본: 취득 비용

여러 세금은 매매가격이 아니라 시정촌이 정한 고정자산세 평가액(固定資産税評価額)을 기준으로 계산되며, 보통 시세보다 꽤 낮습니다. 중개업자에게 평가액을 일찍 물어보세요.

일본: 보유 중 세금과 유지비

• 고정자산세(固定資産税): 표준세율 평가액의 1.4%. 매년 1월 1일 기준 등기 소유자에게 부과. 주택용지는 과세표준 경감(200㎡까지 1/6, 초과분 1/3).
• 도시계획세(都市計画税): 최대 0.3%, 시가화구역 안에서만.
• 맨션 관리비·수선적립금(매월).
• 공과금·보험·유지보수, 임대 시 관리회사 수수료.

고지서는 시정촌에서 일본어로, 보통 연 4회 분납으로 옵니다. 해외 거주자는 이를 받아 줄 납세관리인(納税管理人)을 일본에 지정해야 합니다(세무사·관리회사가 대행하는 경우가 많음).

일본에서 임대·매각할 때

• 임대: 임차인이 법인·사업자이면 비거주자 집주인에게 주는 임대료에서 20.42%를 원천징수합니다(개인이 자기 가족 거주용으로 빌리는 경우는 제외). 이후 일본에 확정신고해 실제 세액을 정산합니다. (일본 국세청 No.2880)
• 매각: 매수인이 가격의 10.21%를 원천징수해 납부합니다(개인이 자기·가족 거주용으로 1억 엔 이하에 사는 경우 제외). 이후 일본 확정신고로 양도소득세를 정산합니다. (일본 국세청 No.2879)
• 일본의 부동산 양도소득세는 보유 기간이 매각한 해 1월 1일 기준 5년을 넘으면 낮아집니다.
• 한국에서도 같은 소득에 과세되므로 아래 한국 세금과 조세조약을 함께 보세요.

민박으로 운영하려면 민박사업법 신고(연 180일 상한) 또는 여관업 허가가 필요하고, 지자체 조례도 따라야 합니다.

일본: 외환법 사후보고 (비거주자, 20일 이내)

일본 「외국환 및 외국무역법(외환법)」에 따라 비거주자가 일본의 부동산 또는 그에 관한 권리를 취득하면, 취득 후 20일 이내에 일본은행을 경유해 재무대신에게 ‘본방에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리의 취득에 관한 보고서’를 내야 합니다. 본인 또는 일본 거주 대리인(중개업자 등)이 제출할 수 있고, 보고서는 일본어로 작성합니다.

• 금액 기준 없음. 가격·면적과 관계없이, 상속·증여 취득도 포함됩니다.
• 국적이 아니라 거주지 기준. 한국에 사는 한국인은 일본 기준 비거주자입니다. 일본에 살며 일하는 한국인은 보통 거주자라서 해당하지 않을 수 있습니다.
• 20262026년 4월 1일부터 강화. 남아 있는 예외(본인 거주용·비영리·자기 사무소 등)는 이제 임차권 같은 권리에만 적용되고 부동산 자체 취득에는 적용되지 않습니다(재무성 FAQ, 2026년 6월). 별장·세컨드하우스는 원래부터 ‘거주용’에 해당하지 않으므로 반드시 보고 대상입니다.
• 보고하지 않으면 처벌 대상이 될 수 있습니다. 기한을 넘겼으면 재무성·일본은행에 연락해 늦게라도 제출하세요.

출처: 일본 재무성(영어), 재무성 FAQ 2026년 6월(일본어 PDF)

일본: 2026년 10월 5일부터 등기 시 국적 신고

• 일본인·외국인 모두 적용되며, 외국인 매수를 제한하는 제도가 아닙니다.
• 비공개. 국적은 등기소 내부의 ‘검색용 정보’로만 보관되고 등기사항증명서에는 나오지 않습니다. 다만 법무성 통달은 ‘부동산 베이스 레지스트리’를 통해 행정기관 간에 공유될 전망이라고 밝히고 있습니다.
• 사법서사가 정보와 서류를 받아 처리합니다. 한국어 서류는 일본어 번역이 필요합니다.

출처: 법무성 민사국 통달 民二第872号(2026.9.4., 일본어 PDF), 법무성 부동산등기 페이지

한국 세금: 임대소득과 양도소득

한국 거주자는 국내외 모든 소득에 대해 한국에서 소득세를 냅니다(소득세법 제3조 제1항). 따라서 일본 부동산에서 생긴 소득은 일본과 한국 양쪽에서 신고하고, 이중과세는 외국납부세액공제로 조정합니다.

보유·임대 단계

• 일본 임대소득은 한국 종합소득세 신고 대상입니다. 매년 5월 종합소득세 신고 때 다른 소득과 합산합니다.
• 국내 1주택자의 주택임대소득 비과세 규정은 국외 소재 주택에는 적용되지 않습니다(소득세법 제12조 제2호 나목). 일본 집 한 채만 있어도 임대하면 과세 대상입니다.
• 일본에 낸 소득세는 한도 안에서 한국 종합소득세에서 공제받을 수 있습니다(외국납부세액공제, 소득세법 제57조). 일본 확정신고서·납부 증빙을 보관하세요.

매각 단계: 국외자산 양도소득세

• 대상: 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자가 국외 토지·건물을 양도한 경우(소득세법 제118조의2).
• 세율: 종합소득과 같은 기본세율(누진세율)을 적용합니다(제118조의5).
• 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다(제118조의8 단서). 연 250만 원의 양도소득 기본공제가 있습니다(제118조의7).
• 일본에 낸 양도소득세는 세액공제(한도 있음) 또는 필요경비 산입 중 하나를 선택해 반영할 수 있습니다(제118조의6).
• 외화로 빌린 돈으로 산 경우, 차입금에서 생긴 환차익은 양도소득에서 제외됩니다(제118조의2 단서).
• 지방소득세가 별도로 붙습니다. 양도 시 신고 기한과 계산은 세무사와 확인하세요.

국세청 해외부동산 명세서와 해외금융계좌 신고

해외부동산 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서

• 대상: 해외부동산의 취득가액이 2억 원 이상인 거주자·내국법인 → 취득·투자운용(임대)·처분 명세와 연말 보유현황. 취득가액이 2억 원 미만이어도 처분가액이 2억 원 이상이면 처분 명세(국제조세조정에 관한 법률 제58조 제2항).
• 기한: 과세기간 종료일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 → 개인은 다음 해 6월 30일까지 주소지 관할 세무서에 제출.
• 보유만 해도 매년 제출합니다(연말 보유현황 포함). 외국인 거주자는 제외됩니다(제58조 제1항 괄호).
• 과태료: 기한까지 내지 않거나 거짓 제출하면 해외부동산의 취득가액·처분가액·투자운용 소득의 10% 이하(1억 원 한도)(제91조 제2항).
• 은행에 한 외국환거래법 신고와는 별개의 의무입니다.

해외금융계좌 신고

• 임대료 수령 등을 위해 일본 은행 계좌를 열었다면, 해외금융계좌 잔액 합계가 해당 연도 매월 말일 중 어느 하루라도 5억 원을 초과하면 다음 해 6월 1일~30일에 신고합니다.
• 미(과소)신고 과태료는 금액의 10%부터(20억 원 이하 구간), 최대 20억 원. 50억 원 초과 시 명단 공개·형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

출처: 국세청 해외금융계좌 신고, 국제조세조정에 관한 법률 제58조·제91조(국가법령정보센터), 명세서 서식(별지 제51호)

한일 조세조약: 이중과세 조정

「소득에 관한 조세의 이중과세회피 및 탈세방지를 위한 대한민국과 일본국간의 협약」(1998년 서명, 1999년 발효)에 따르면:

• 제6조(부동산소득): 한국 거주자가 일본에 있는 부동산에서 얻는 소득(임대 포함)은 일본에서 과세할 수 있습니다.
• 제13조 제1항(양도소득): 일본에 있는 부동산을 양도해 얻는 소득도 일본에서 과세할 수 있습니다.
• 제23조 제1항(이중과세 배제): 한국 거주자가 일본에서 과세된 소득에 대해 낸 일본 세금은 한국 세금에서 공제합니다. 단, 해당 소득에 대응하는 한국 세액을 한도로 합니다.

즉 일본이 먼저 과세하고, 한국은 전 세계 소득으로 다시 계산한 뒤 일본 세금을 빼 주는 구조입니다. 한국 세율이 더 높으면 차액을 한국에 냅니다.

출처: 일본 재무성 조세조약 목록, 일본 외무성 조약문(PDF)

비자: 집을 사도 일본 비자·영주권은 나오지 않습니다

일본에는 부동산 구입만으로 체류자격을 주는 ‘부동산 투자 이민’ 제도가 없습니다. 집을 사도 한국 여권의 단기 체재(무비자) 범위 안에서만 머물 수 있습니다.

일본에서 회사를 세워 사업을 하는 사람을 위한 ‘경영·관리’ 체류자격은 2025년 10월 16일부터 기준이 크게 강화되었습니다(출입국재류관리청).

부동산 임대업으로 경영·관리 비자를 받는 것은 ‘실체 있는 사업’ 요건 때문에 더 어려워졌습니다. 비자는 행정서사 등 전문가와 상의하세요. 출처: 출입국재류관리청 ‘경영·관리’ 상륙기준 개정(일본어)

자주 묻는 질문

출처

1. 국가법령정보센터, 외국환거래규정(재정경제부고시 제2026-103호, 2026.9.16. 시행) 제9-38조~제9-40조: law.go.kr
2. 전국은행연합회 외환길잡이, 해외부동산·회원권 취득(신고인·제출서류·사후관리 기한): exchange.kfb.or.kr
3. 한국은행, 외환거래별 신고 > 자본거래(해외부동산 취득 신고기관 구분): bok.or.kr
4. 외국환거래법 제29조(벌칙)·제32조(과태료): law.go.kr; 시행령 별표 4(2021.1.5. 개정본): law.go.kr PDF; 2023.7.4. 시행령 개정(형벌 기준 20억 원, 경고 5만 달러): 법무법인 세종 뉴스레터
5. 소득세법 제3조·제12조·제57조·제118조의2~제118조의8: law.go.kr
6. 국제조세조정에 관한 법률 제58조·제91조: law.go.kr
7. 국세청, 해외금융계좌 신고제도: nts.go.kr
8. 한일 조세조약: 일본 재무성 목록, 일본 외무성 PDF
9. 일본 출입국재류관리청, ‘경영·관리’ 상륙기준 개정(2025.10.16. 시행): moj.go.jp/isa
10. 일본 법무성 민사국 통달 民二第872号(2026.9.4.), 2026.10.5. 시행 부동산등기규칙 개정: moj.go.jp PDF; 2024.4.1.부터의 로마자 병기·국내 연락처: moj.go.jp
11. 일본 재무성, 비거주자의 본방 부동산 취득 보고: 영어 페이지, FAQ(2026년 6월)
12. 일본 국토교통성 중개보수 고시: mlit.go.jp PDF; 일본 국세청 등록면허세 경감 연장: nta.go.jp PDF, 인지세 경감(No.7108): nta.go.jp, 비거주자 원천징수(No.2879·No.2880)
13. 일본 내각관방, 외국인 토지 취득 규칙 전문가 회의: cas.go.jp