2026 해외 거주 일본 부동산 소유자 체크리스트

주요 일정 한눈에 보기

날짜	무엇이 바뀌나	카드
2024.4.1	상속등기 의무화, 해외 거주 소유자의 국내연락처 등기, 해외 거주 외국인의 주소증명 새 규칙	2
2026.4.1	주소·성명 변경등기 의무화, 외환법 보고: 거주용 매수도 면제 대상에서 제외	1
2026.10.5	소유자로 등기할 때 국적 신고(증빙 첨부)	4
2027.3.31	2024.4.1 이전에 발생한 상속의 등기 마감	2
2028.3.31	2026.4.1 이전 주소·성명 변경의 등기 마감	1

외국인 토지·부동산 취득 규정의 변화는 Foreign ownership rules tracker(영어)에서 정리하고 있습니다.

체크리스트

처리한 카드에는 체크해 두세요(이 기기에만 저장됩니다). 해당되지 않는 카드는 건너뛰면 됩니다.

1. 등기부상 주소·성명 변경 2. 상속등기 3. 일본 국내연락처 등기 4. 등기할 때 국적 신고 5. 일본 외환법(외위법) 취득 보고 6. 고정자산세와 납세관리인 7. 임대소득 세금 8. 빈집: 관리가 필요합니다 9. 자위대 기지 주변·국경 낙도의 토지 10. 해외에 살면서 일본 부동산 팔기 11. 자주 문제가 되는 서류

완료

1등기부상 주소·성명 변경

2026.4.1~

이런 분이 대상

등기부(登記簿)의 주소나 성명이 현재와 다른 경우: 이사(해외로 이주, 해외에서 다시 이사 포함), 개명, 법인의 상호·본점 변경.

기한

변경일로부터 2년 이내. 2026.4.1 이전 변경분은 2028.3.31까지.

벌칙

최대 5만 엔의 과태료(過料). 법무국이 먼저 최고(催告)를 보내고, 그래도 정당한 이유 없이 신청하지 않으면 부과됩니다.

할 일

해외 거주 소유자는 자동 변경이 되지 않습니다. 일본은 등기관이 주소를 직권으로 바꿔 주는 제도(스마트 변경등기)를 도입했지만, 법무성은 해외 거주자는 검색용 정보를 제출하더라도 직권 변경 대상이 아니라고 명시합니다. 직접 변경등기를 신청해야 합니다.
법무국에 주소변경등기(住所変更登記)를 신청합니다. 등록면허세는 부동산 1개당 1,000엔(토지와 건물은 각각 계산).
등기부상 주소에서 현재 주소까지 모든 변경 이력을 증명해야 합니다. 해외 거주 일본인은 재외공관의 재류증명(在留証明), 해외 거주 외국인은 본국 정부의 주소 증명서, 또는 공증인이 작성한 주소 증명서와 여권 사본을 사용합니다. 한국 거주 한국인은 보통 주민등록초본 등 정부 발급 서류와 번역문을 씁니다. 정확한 서류는 사법서사에게 확인하세요.
새 주소가 일본 밖이면 변경등기 때 국내연락처도 함께 등기합니다(카드 3).
나중에 팔거나 담보를 설정하려면 등기 주소가 서류와 일치해야 하므로, 어차피 먼저 해야 하는 일입니다.

공식 출처: 법무성: 주소 등 변경등기 의무화 · 법무성: 검색용 정보(해외 거주자는 직권 변경 대상 아님) · 법무성(영문)

완료

2상속등기

2024.4.1~

이런 분이 대상

등기 명의인이 사망하여 일본의 토지·건물을 상속받은 경우(상속인으로서 유증받은 경우 포함). 2024년 4월 이전에 발생해 아직 등기하지 않은 상속도 포함됩니다.

기한

상속 개시와 소유권 취득을 안 날부터 3년 이내. 2024.4.1 이전 상속은 2027.3.31까지(안 날이 더 늦으면 그날부터 3년). 유산분할이 성립하면 분할일부터 3년 이내.

벌칙

최대 10만 엔의 과태료.

할 일

상속인 앞으로 이전하는 상속등기(相続登記)를 신청합니다. 등록면허세는 평가액의 0.4%.
상속인 간 합의가 늦어지면 상속인 신고등기(相続人申告登記)를 먼저 할 수 있습니다. 무료이고 온라인으로도 가능하며, 의무를 이행한 것으로 봅니다. 다만 매도나 담보 설정에는 정식 등기가 필요하고, 나중에 유산분할이 성립하면 3년 이내에 등기해야 합니다.
어느 나라 상속법이 적용되는지는 사망한 분의 국적에 따라 정해지므로, 국제 상속은 섭외 사건에 익숙한 사법서사를 찾는 것이 좋습니다.
해외 거주 상속인은 외환법 보고(카드 5)와 국내연락처 등기(카드 3)도 필요합니다.

공식 출처: 법무성: 상속등기 의무화 · 법무성: 상속인 신고등기 · 법무성(영문)

완료

3일본 국내연락처 등기

2024.4.1~

이런 분이 대상

일본 밖에 살면서 등기 명의인이 되는 경우(매매·증여·상속), 또는 등기 주소를 해외 주소로 변경하는 경우.

기한

해당 등기와 동시에(신청 내용의 일부).

벌칙

별도 벌칙은 없지만, 빠지면 신청이 불완전합니다.

할 일

연락처가 되는 데 동의한 일본 국내 개인 또는 회사(관리회사, 부동산회사, 사법서사 등)의 이름과 주소를 제공하고, 그 사람의 승낙서와 인감증명서(또는 전자서명)를 첨부합니다.
적당한 사람이 없으면 국내연락처 없음으로 등기할 수도 있습니다.
연락처는 등기에 연락 창구로 기록될 뿐, 대신 팔거나 서명할 권한이 생기는 것은 아닙니다.

공식 출처: 법무성: 2024.4.1 이후 소유권 등기(국내연락처) · 부동산등기법 제73조의2(e-Gov)

완료

4등기할 때 국적 신고

2026.10.5~

이런 분이 대상

2026.10.5 이후 신청하는 등기로 토지·건물의 소유자가 되는 경우(매매·증여·상속·신축). 일본 거주·해외 거주, 일본인·외국인을 가리지 않습니다.

기한

등기 신청과 동시에.

벌칙

과태료는 없습니다. 등기관이 보정을 요구하고, 그래도 보정하지 않으면 첨부 서류로 확인되는 국적을 기록합니다.

할 일

국적(국가 또는 대만 등 지역)을 적고 증빙을 첨부합니다. 외국인은 보통 여권 사본에 본인이 “원본과 같음”을 증명하면 됩니다.
여권은 유효기간 내여야 합니다. 만료된 여권은 증빙으로 쓸 수 없습니다.
복수 국적이 서류로 확인되면 모두 기록됩니다.
국적은 내부 정보로만 보관되며 공개 등기부에는 나오지 않지만, 행정기관 간에 공유될 예정입니다.
이미 소유 중인 분은 따로 할 일이 없습니다. 원하면 스스로 신고할 수 있습니다.
신고 제도일 뿐 금지가 아닙니다. 외국인의 일본 부동산 취득에는 여전히 국적 제한이 없습니다.

공식 출처: 법무성 민이 제872호 통달(2026.9.4, PDF) · 법무성: 검색용 정보

완료

5일본 외환법(외위법) 취득 보고

2026.4.1 개정

이런 분이 대상

외환법상 “비거주자”(외국인은 원칙적으로 비거주자이며, 일본 내 사무소 근무자나 입국 후 6개월 이상 지난 사람은 거주자)가 매매, 상속·유증·증여, 신축 등으로 일본 부동산을 취득한 경우. 금액과 관계없이, 0엔이어도 보고합니다.

기한

취득 후 20일 이내(계약일, 소유권 이전일, 상속 확정일 등을 취득일로 쓸 수 있음). 20일째가 일본은행 휴일이면 다음 영업일.

벌칙

미보고·허위보고 시 6개월 이하 구금형 또는 50만 엔 이하 벌금.

할 일

일본어로 “양식 제22호”를 작성해 일본은행을 거쳐 재무대신에게 제출합니다. 중개업자 등 일본 거주 대리인이 온라인으로 대신 낼 수 있습니다.
2026.4.1부터는 거주용으로 사도 보고 대상입니다(소유권 취득 시). 남은 면제(본인·친족·직원 거주용, 비영리, 본인 사무소용)는 차지권 등 “권리”에만 해당합니다. 별장은 원래 거주용이 아닙니다. 다른 비거주자로부터 사는 경우도 더 이상 면제되지 않습니다.
기한을 놓쳤다면 가능한 한 빨리 제출하고, 여백에 늦어진 이유를 간단히 적습니다.
이미 보고한 소유자는 추가로 취득하지 않는 한 다시 보고할 필요가 없습니다.
한국 거주자는 이와 별개로 한국 외국환거래법상 해외부동산 취득 신고·보고가 필요합니다(매수 가이드 참고).

공식 출처: 재무성: 비거주자의 일본 부동산 취득 보고 · 재무성 FAQ(2026년 6월, PDF) · 재무성(영문)

완료

6고정자산세와 납세관리인

매년

이런 분이 대상

매년 1월 1일 현재 일본에 토지나 건물을 소유한 경우. 이날의 소유자가 1년 치 세금을 냅니다(한국의 재산세와 비슷).

기한

시정촌이 고지서를 보내고, 정해진 분납 기한에 냅니다. 그 시정촌에 살지 않는다면 가능한 한 빨리 납세관리인을 지정하세요(예: 요코하마시는 출국 10일 전까지 제출 요청).

벌칙

늦게 내면 연체금이 붙고, 체납하면 일반 절차에 따라 징수됩니다.

할 일

표준세율은 평가액의 1.4%, 일부 지역은 도시계획세 최대 0.3%가 추가됩니다. 세금 계산기(영문)로 추정할 수 있습니다.
그 시정촌에 주소가 없으면 지방세법 제355조에 따라 납세관리인(納税管理人)을 정해 시정촌에 신고해야 합니다(시정촌이 달리 인정한 경우 제외).
부동산이 있는 모든 시정촌에 최신 우편 주소를 알려 두세요. 고지서와 빈집 관련 통지가 그곳으로 갑니다.

공식 출처: 요코하마시: 해외 거주 소유자의 고정자산세 · 지방세법 제355조(e-Gov)

완료

7임대소득 세금

임대하는 경우

이런 분이 대상

일본 밖에 살면서 일본 부동산에서 임대료를 받는 경우.

기한

임차인이 지급할 때마다 원천징수합니다. 매년 소득은 다음 해 3월 15일까지 일본에 신고합니다.

벌칙

국세 관련 법에 따라 무신고·지연 납부 시 가산세와 연체세가 붙습니다.

할 일

법인 임차인, 그리고 사업용으로 빌리는 개인은 임대료의 20.42%를 원천징수해 세무서에 냅니다. 개인이 본인(또는 가족) 거주용으로 빌리는 경우는 원천징수하지 않습니다.
임대 순소득으로 신고하고, 원천징수된 세액은 공제됩니다.
신고·서류 수령·환급이 필요하면 세무서에 납세관리인을 신고합니다.
2027년 1월부터 특별소득세 구성이 바뀌지만 합계 20.42%는 그대로입니다.
한국 거주자는 한국에서도 해외 임대소득을 신고하고 외국납부세액공제를 받는 구조입니다. 한국 세무사에게 확인하세요.

공식 출처: 국세청 No.2880(비거주자에게 지급하는 임대료) · 국세청 No.1923(납세관리인)

완료

8빈집: 관리가 필요합니다

비어 있는 경우

이런 분이 대상

집이 오랫동안 비어 있는 경우. 상속받은 본가나 별장에서 흔합니다.

기한

시정촌의 지도가 오면 대응하세요. 정식 “권고”를 받으면 세금 감면이 없어집니다.

벌칙

관리부전 빈집(管理不全空家, 2023.12.13~)으로 권고를 받으면 토지의 주택용지 특례(200㎡까지 과세표준 1/6)가 해제되어 토지분 세금이 몇 배로 오를 수 있습니다. 더 심각한 “특정 빈집”은 더 강한 명령을 받습니다.

할 일

정기 점검, 환기, 제초, 수리를 하세요. 현지 관리회사에 맡길 수 있습니다.
시정촌에서 온 편지에는 반드시 답하세요. 납세관리인이나 국내연락처가 전달해 주도록 해 두세요.
참고: 별장은 처음부터 주택용지 특례를 받지 못합니다. 세컨드하우스는 이 세금에서 “주택”이 아니기 때문입니다.

공식 출처: 국토교통성: 2023년 빈집법 개정 · 국토교통성: 빈집법 정보

완료

9자위대 기지 주변·국경 낙도의 토지

지정 구역만

이런 분이 대상

토지가 “중요토지등조사법”의 지정 구역(자위대 등 중요 시설 주변, 국경 낙도 등)에 있는 경우. 정부 웹 지도에서 확인하세요.

기한

특별주시구역에서 200㎡ 이상 토지·건물을 사고팔 때 계약 전에 사전 신고. 매도인과 매수인 모두 신고합니다.

벌칙

미신고·허위신고 시 6개월 이하 구금형 또는 100만 엔 이하 벌금.

할 일

지도에서 주소를 먼저 확인합니다.
모든 지정 구역에서 정부는 토지 이용 상황을 조사할 수 있고, 저해 행위가 있으면 권고·명령을 할 수 있습니다.
매도 전에 중개업자에게 미리 알리세요. 우편 신고는 계약일 전에 도착해야 합니다.

공식 출처: 내각부: 사전 신고 · 중요토지 웹 지도

완료

10해외에 살면서 일본 부동산 팔기

매도할 때

이런 분이 대상

일본 밖에 살면서 일본 부동산을 파는 경우.

기한

매수인이 대금 지급 시 원천징수하고, 매도인은 다음 해 3월 15일까지 신고합니다.

벌칙

원천징수로 부족한 세금은 추가로 내야 하며, 기한 후 신고에는 가산세가 붙습니다.

할 일

매수인은 매매대금의 10.21%를 원천징수해 세무서에 냅니다. 다만 매수인이 개인이고 본인(또는 가족) 거주용으로 1억 엔 이하에 사는 경우는 제외됩니다.
양도소득세는 매도한 해 1월 1일 기준 보유기간 5년 초과면 장기, 5년 이하면 단기 세율입니다. 일본 거주자는 주민세 포함 20.315%·39.63%이고, 비거주자는 일반적으로 주민세가 없습니다. 일본 세무사에게 확인하고 신고로 원천징수분을 정산하세요.
먼저 등기 주소가 최신인지(카드 1), 인감증명이나 서명증명이 새것인지(카드 11) 확인하세요.
특별주시구역 내 200㎡ 이상 토지는 사전 신고가 필요합니다(카드 9).
한국 거주자는 처분 후 3개월 이내에 한국 외국환은행에 처분(변경)보고서를 제출합니다(외국환거래규정 제9-40조). 한국 양도소득세 신고도 한국 세무사와 확인하세요.
먼저 대략적인 숫자부터: 내 일본 부동산은 얼마? · 세금·비용 빼고 손에 쥐는 금액은?

공식 출처: 국세청 No.2879(비거주자로부터의 부동산 매수)

완료

11자주 문제가 되는 서류

자주 막히는 곳

이런 분이 대상

해외에서 일본 등기 서류에 서명하는 경우.

기한

신청 전에 준비. 재외공관 예약과 국제 배송에 몇 주는 잡아 두세요.

벌칙

등기가 반려되거나 늦어지고, 그 때문에 위 카드의 기한을 놓칠 수 있습니다.

할 일

인감증명서의 유효기간: 등기에 첨부하는 일본 인감증명서(印鑑証明書)는 발급 후 3개월 이내여야 합니다.
일본 인감 등록이 없다면: 해외 거주 일본인은 재외공관의 서명증명(署名証明, 이른바 사인증명), 외국인은 본국 공증인의 서명 인증을 씁니다. 한국 거주자는 보통 한국 공증사무소의 서명 인증을 사용합니다. 얼마나 최근 것이어야 하는지는 사법서사에게 확인하고, 안전하게 거래마다 새로 받으세요.
주소증명: 해외 거주 일본인은 재류증명(在留証明). 2024년 4월부터 해외 거주 외국인은 본국 정부 발급 주소 증명서, 또는 공증인이 작성한 주소 서류와 여권 사본이 필요하며, 핵심 부분의 일본어 번역을 붙입니다.
주소 연결이 끊김: 등기부 주소에서 현재 주소까지 이어지도록 증명해야 합니다. 여러 번 이사한 분은 서류가 더 필요합니다.
여권 만료: 2026.10.5부터 국적 증빙으로 쓸 수 없습니다(카드 4).
이름 표기: 등기부, 여권, 서명증명의 이름 표기(한자·가타카나·영문)가 일치하는지 확인하고, 다르면 서명 전에 사법서사에게 물어보세요.

공식 출처: 법무성: 해외 거주로 인감증명서를 받을 수 없는 경우 · 법무성: 해외 거주 외국인의 주소증명 · 외무성: 서명증명 · 부동산등기령 제16조·제18조(e-Gov)

매도를 고민 중이라면

이 체크리스트를 보고 상속받았거나 쓰지 않는 부동산을 팔까 고민된다면, 먼저 아래 두 도구로 대략적인 숫자를 확인해 보세요. 둘 다 일본 공식 거래 데이터와 2026년 세율을 사용합니다.

매도 가격 추정 세금·비용 뺀 실수령액 계산

중개업자·사법서사에게 문의

처리해야 할 일을 알려 주시면, 일본 면허를 가진 부동산 중개업자(매도·관리) 또는 사법서사(司法書士, 등기 담당)에게 전달해 드립니다. 저희는 법무사무소나 중개업자가 아니며, 법률·세무 조언을 하지 않습니다. 소유자는 저희에게 비용을 내지 않으며, 사법서사 소개로 저희가 받는 돈도 없습니다.

출처

부동산등기법 제73조의2, 제76조의2·3·5·6, 제164조(e-Gov); 등록면허세법 별표 제1 1(14)(부동산 1개당 1,000엔)
법무성: 주소 등 변경등기, Q&A, 검색용 정보, 상속등기, 상속인 신고등기, 국내연락처, 주소증명, 인감증명서가 없는 경우, 민이 제872호(PDF), 영문 요약
재무성: 부동산 취득 보고, FAQ 2026년 6월(PDF)
국세청: No.2880, No.2879, No.1923
지방세법 제355조(e-Gov); 요코하마시(납세관리인)
국토교통성: 빈집법 개정; 내각부: 중요토지등조사법 신고, 지도
외무성: 서명증명; 한국 외국환거래규정 제9-40조(국가법령정보센터)

최종 확인: 2026년 9월 27일. 규정, 서식, 시정촌의 운용은 바뀔 수 있습니다. 행동하기 전에 링크된 공식 페이지를 보고 사법서사, 세무사 또는 면허 중개업자에게 확인하세요.

면책. 이 페이지는 일반 정보이며 법률·세무·등기 조언이 아닙니다. Japan House Prices는 부동산 중개업자(宅地建物取引業者)도 사법서사도 아닙니다. 요청하시면 면허를 가진 전문가가 처리합니다. 중개업자로부터 소개료를 받을 수 있으나, 사법서사로부터는 받지 않으며, 소유자는 비용을 내지 않습니다.