重要日期一覽
| 日期 | 改了什麼 | 卡片 |
|---|---|---|
| 2024/4/1 | 繼承登記義務化；住在海外的所有人要登記國內聯絡人；海外外國人的住址證明新規定 | 2 |
| 2026/4/1 | 地址・姓名變更登記義務化；外匯法報告：買來自住不再免報 | 1 |
| 2026/10/5 | 登記成為所有人時，要申報國籍並附上證明 | 4 |
| 2027/3/31 | 2024/4/1以前發生的繼承，登記最後期限 | 2 |
| 2028/3/31 | 2026/4/1以前的地址・姓名變更，登記最後期限 | 1 |
想追蹤外國人買地・買房的規定？請看外國人土地・不動產規定追蹤（哪些已定案、哪些只是提案）。
待辦清單
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1. 更新登記簿上的地址或姓名 2. 辦理繼承登記 3. 登記「日本國內聯絡人」 4. 登記時申報國籍 5. 外匯法（外為法）的取得報告 6. 固定資產稅與「納稅管理人」 7. 租金收入的稅 8. 空屋：要有人管理 9. 自衛隊基地周邊與國境離島的土地 10. 人在海外賣日本的房子 11. 最常出錯的文件
1更新登記簿上的地址或姓名
2026/4/1起
- 適用對象
- 登記簿（登記簿）上的地址或姓名不是現在的：搬過家（包括搬到國外、或在國外再搬家）、改過名字，或公司更名、總公司遷址。
- 期限
- 變更後 2年內。2026/4/1以前的變更：2028/3/31前。
- 罰則
- 最高 5萬日圓 罰鍰（日文：過料）。法務局會先寄催告，收到後仍無正當理由不辦才會處罰。
- 該做什麼
- 住在海外的屋主不會被自動更新。日本新制可由登記官自動更新地址（「スマート変更登記」），但法務省明寫：住在海外的人即使提出了「檢索用資訊」，也不在自動更新的範圍，必須自己申請變更登記。
- 向法務局申請「地址變更登記」（住所変更登記）。登錄免許稅 每筆不動產1,000日圓（土地與建物分開算）。
- 要證明從登記簿上的舊地址一路到現在地址的每一次變更。日本籍住在海外通常用駐外館處的「在留證明」；外國籍住在海外，用本國政府的住址證明，或公證人作成的住址證明加護照影本。實際要哪些文件請向司法書士確認。
- 新地址在日本以外時，變更登記同時要登記國內聯絡人（第3張）。
- 以後要賣或設定抵押，登記地址必須和文件一致，所以這一步遲早要做。
官方出處: 法務省：地址等變更登記義務化 · 法務省：檢索用資訊（海外居住者不適用自動更新） · 法務省（英文）
2辦理繼承登記
2024/4/1起
- 適用對象
- 登記名義人過世，您繼承了日本的土地或建物（或以繼承人身分受遺贈），包括2024年4月以前發生、一直沒辦登記的繼承。
- 期限
- 知道繼承開始、且知道自己取得該不動產之日起 3年內。2024/4/1以前的繼承：2027/3/31前（若知道的時間較晚，則從知道起3年）。遺產分割成立後：分割之日起3年內。
- 罰則
- 最高 10萬日圓 罰鍰。
- 該做什麼
- 辦理移轉給繼承人的「繼承登記」（相続登記）。登錄免許稅為評定價格的0.4%。
- 繼承人一時談不攏，可以先做「繼承人申告登記」（相続人申告登記）：免費、可線上辦，視為已履行義務。但要賣或設定抵押仍須正式登記；之後遺產分割成立，也要在3年內登記。
- 適用哪一國的繼承法，要看過世者的國籍，所以跨國繼承最好找熟悉涉外案件的司法書士。
- 住在海外的繼承人還要做外匯法報告（第5張），並登記國內聯絡人（第3張）。
官方出處: 法務省：繼承登記義務化 · 法務省：繼承人申告登記 · 法務省（英文）
3登記「日本國內聯絡人」
2024/4/1起
- 適用對象
- 您住在日本以外，並且要成為登記名義人（買賣、贈與、繼承），或要把登記地址改成國外地址。
- 期限
- 和該次登記同時：屬於申請內容的一部分。
- 罰則
- 沒有單獨罰則，但缺了這項，申請文件不完整。
- 該做什麼
- 提供一位同意當聯絡人的日本國內個人或公司（例如代管公司、不動產公司、司法書士）的姓名・地址，附上對方的同意書與印鑑證明（或電子簽章）。
- 真的沒有人選，也可以登記「無國內聯絡人」。
- 聯絡人只是聯絡窗口，會記載在登記上；不代表他可以替您賣房或簽約。
4登記時申報國籍
2026/10/5起
- 適用對象
- 2026/10/5以後申請登記、成為土地或建物的所有人（買賣、贈與、繼承、新建）。不論住在日本或海外、不論是不是日本人。
- 期限
- 和登記申請同時。
- 罰則
- 沒有罰鍰。登記官會要求補正；仍不補正時，依附件文件上看得出的國籍記錄。
- 該做什麼
- 填寫國籍（國家，或「台灣」）並附證明。外國籍通常附護照影本，由本人註明「與正本相符」即可。
- 護照必須在有效期限內。過期護照不能當證明。
- 有雙重國籍且文件看得出來時，會全部記錄。
- 國籍只作為內部資料保存，不會出現在公開的登記簿上，但預計會在政府機關之間共享。
- 已經是屋主的人不必特別辦理；想補登也可以自行申請。
- 這是申報制度，不是禁止：外國人在日本買房仍然沒有國籍限制。
官方出處: 法務省民二第872號通達（2026/9/4，PDF） · 法務省：檢索用資訊
5外匯法（外為法）的取得報告
2026/4/1修正
- 適用對象
- 您在外匯法上是「非居住者」（外國人原則上是非居住者，但在日本的事務所上班、或入境日本滿6個月以上者除外），以買賣、繼承、遺贈、贈與或新建等方式取得日本不動產；不論金額，0圓也要報。
- 期限
- 取得後 20天內（取得日可用契約日、過戶日或繼承確定日等）。第20天遇日本銀行休業日，順延到下一個營業日。
- 罰則
- 未報告或虛偽報告：最高6個月拘禁刑或 50萬日圓 罰金。
- 該做什麼
- 以日文填寫「様式第22」，經由日本銀行向財務大臣提出。可以由日本國內的代理人（例如仲介）線上代為提出。
- 2026/4/1起，買來自住也要報（取得所有權時）。剩下的免報情形（本人・親屬・員工居住用、非營利、本人事務所用）只限租地權等「權利」。度假屋從來不算自住。向其他非居住者購買也不再免報。
- 忘了報？仍要儘快補報，並在欄外簡單寫明逾期理由。
- 已經報過的屋主，除非再取得不動產或權利，不必重報。
官方出處: 財務省：非居住者取得日本不動產的報告 · 財務省 FAQ（2026年6月，PDF） · 財務省（英文）
6固定資產稅與「納稅管理人」
每年
- 適用對象
- 每年1月1日當天您在日本擁有土地或建物；當天的所有人要繳整年的稅。
- 期限
- 由市區町村寄送稅單，依各地規定的期別分期繳納。只要不住在該市區町村，就應該儘早指定納稅管理人（例如橫濱市要求出國前10天提出）。
- 罰則
- 遲繳會加計延滯金；欠稅會依一般程序強制徵收。
- 該做什麼
- 標準稅率為評定價格的1.4%，部分地區另有最高0.3%的都市計畫稅。可以用本站的稅費試算（英文）估算。
- 在該市區町村沒有住所時，依地方稅法第355條必須指定「納稅管理人」（納税管理人）並向市區町村申報，除非另經市區町村認可。
- 在每個有房產的市區町村都要保持最新的郵寄地址；稅單和空屋相關通知都寄到那裡。
官方出處: 橫濱市：住在國外的屋主與固定資產稅 · 地方稅法第355條（e-Gov）
7租金收入的稅
有出租的話
- 適用對象
- 您住在日本以外，從日本的房子收租金。
- 期限
- 房客每次付租時扣繳。每年的所得要在隔年 3月15日前 向日本報稅。
- 罰則
- 依國稅相關法律，逾期申報或逾期繳納會有加算稅與延滯稅。
- 該做什麼
- 公司房客，以及為事業而租的個人，要扣繳租金的 20.42% 繳給稅務署。個人租來自住（或家人住）則不必扣繳。
- 以租金的淨所得申報；已被扣繳的稅款可以抵扣。
- 需要報稅、收取文件或退稅時，要向稅務署申報「納稅管理人」。
- 2027年1月起特別所得稅的組成會調整，但合計20.42%不變。
8空屋：要有人管理
房子空著的話
- 適用對象
- 房子長期沒人住。繼承來的老家和度假屋最常見。
- 期限
- 收到市區町村的指導就要處理；一旦正式「勸告」，減稅優惠就會取消。
- 罰則
- 被認定為「管理不全空屋」（管理不全空家，2023/12/13起）並收到勸告後，土地不再適用住宅用地特例（200㎡以下的課稅標準原本只算1/6），土地的稅可能變成好幾倍。更嚴重的「特定空屋」會被下更強的命令。
- 該做什麼
- 定期巡屋、通風、除草、修繕，可以委託當地的代管公司。
- 市區町村寄來的信一定要回覆；請納稅管理人或國內聯絡人幫忙轉寄。
- 補充：度假屋本來就不適用住宅用地特例，因為第二住宅在這個稅上不算「住宅」。
官方出處: 國土交通省：2023年空家法修正 · 國土交通省：空家法相關資訊
9自衛隊基地周邊與國境離島的土地
僅限指定區域
- 適用對象
- 土地位在「重要土地等調查法」的指定區域內（自衛隊等重要設施周邊、國境離島等）。請用政府的網路地圖確認。
- 期限
- 在「特別注視區域」內買賣 200㎡以上 的土地或建物，簽約前要事先申報；買賣雙方都要申報。
- 罰則
- 未申報或虛偽申報：最高6個月拘禁刑或 100萬日圓 罰金。
- 該做什麼
- 先用地圖查地址。
- 在所有指定區域內，政府都可以調查土地的利用狀況；有妨害利用時可以勸告、命令。
- 要賣之前先告訴仲介：郵寄申報必須在簽約日前送達。
10人在海外賣日本的房子
要賣的時候
- 適用對象
- 您住在日本以外，要賣日本的不動產。
- 期限
- 買方付款時扣繳；您在隔年3月15日前報稅。
- 罰則
- 扣繳不足的稅仍要補繳，逾期申報會加算。
- 該做什麼
- 買方要扣繳價金的 10.21% 繳給稅務署；但買方是個人、買來自住（或家人住）且價格1億日圓以下時不必扣繳。
- 賣屋所得稅看出售當年1月1日時持有是否超過5年：超過5年是長期稅率，5年以下是短期稅率。日本居住者含住民稅為20.315%、39.63%；非居住者一般不課住民稅。請向日本的稅理士確認，並報稅結算扣繳款。
- 先確認登記地址是最新的（第1張），印鑑證明或簽名證明也要是新的（第11張）。
- 特別注視區域內200㎡以上的土地要事先申報（第9張）。
- 先抓個大概：我的日本房子值多少？・扣掉稅和費用實拿多少？
官方出處: 國稅廳 No.2879（向非居住者購買不動產）
11最常出錯的文件
最常卡關
- 適用對象
- 人在海外簽日本的登記文件。
- 期限
- 在申請前備妥；駐外館處預約和國際快遞都要預留好幾週。
- 罰則
- 登記被退件或延誤，連帶可能錯過上面各張卡片的期限。
- 該做什麼
- 印鑑證明有效期：附在登記上的日本印鑑證明（印鑑証明書）必須是 3個月內核發的。
- 沒有日本的印鑑登記？日本籍住在海外，用駐外館處的「簽名證明」（署名証明，俗稱サイン証明）；外國籍用本國公證人的簽名認證。要多新才收，請問司法書士；保險起見每次交易都重新辦。
- 住址證明：日本籍住在海外用「在留證明」（在留証明）。2024年4月起，住在海外的外國籍需要本國政府發的住址證明，或公證人作成的住址文件加護照影本，重點部分要附日文翻譯。
- 地址的連結斷掉：證明文件必須能把登記簿上的地址接到現在的地址。搬過好幾次家的人常常要多備文件。
- 護照過期：2026/10/5起不能當國籍證明（第4張）。
- 姓名拼法：登記簿、護照、簽名證明上的姓名要一致；不一致請在簽名前先問司法書士。
官方出處: 法務省：住在國外、拿不到印鑑證明時 · 法務省：海外外國人的住址證明 · 外務省：簽名證明 · 不動產登記令第16條・第18條（e-Gov）
考慮賣掉嗎？
如果這份清單讓您開始考慮把繼承來、或沒在用的房子賣掉，可以先用下面兩個工具抓個大概。兩者都使用日本官方的成交資料與2026年稅率。
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資料來源
最後查核：2026/9/27。規定、表格與各市區町村的作法都可能變動。行動前請看連結的官方頁面，並向司法書士、稅理士或持照仲介確認。
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