สรุปสั้น ๆ
- อยู่ไทย (ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น): สินเชื่อทางการสำหรับผู้อยู่ต่างประเทศที่เราพบ คือของ Tokyo Star Bank ซึ่งรับเฉพาะผู้พำนักในไต้หวันและฮ่องกง หน้าเว็บไม่ได้กล่าวถึงไทย
- ทำงานในญี่ปุ่น (มีวีซ่า ไม่มีถิ่นพำนักถาวร): SMBC Trust Bank (PRESTIA) รับชาวต่างชาติที่อาศัยในญี่ปุ่นและมีสถานะพำนัก (ยกเว้นพำนักระยะสั้น) แต่ต้องมีรายได้ปีก่อนตั้งแต่ 10 ล้านเยน
- มีถิ่นพำนักถาวรในญี่ปุ่น: ใช้ Flat 35 ได้ (เฉพาะคนญี่ปุ่น ผู้มีถิ่นพำนักถาวร และผู้มีถิ่นพำนักถาวรพิเศษ) วงเงิน 1 ล้าน–120 ล้านเยน สำหรับบ้านที่ตัวเองหรือครอบครัวอยู่เท่านั้น
- กู้แล้วต้องรับความเสี่ยงค่าเงิน ถ้ากู้เป็นบาทซื้อทรัพย์เป็นเยน ค่าเช่าและราคาขายเป็นเยน แต่หนี้เป็นบาท
- ไม่มีสินเชื่อ ก็ต้องเตรียมเงินสดรวมค่าใช้จ่ายราว 6% คอนโด 20 ล้านเยนราว 4.50 ล้านบาท ดูตัวอย่าง
กู้ได้ไหม แยกตามสถานะ
| สถานะของคุณ | ธนาคารญี่ปุ่น | สิ่งที่ควรทำ |
|---|---|---|
| คนไทยอาศัยในไทย | ไม่พบผลิตภัณฑ์ทางการที่รับผู้พำนักในไทย | วางแผนเงินสด หรือคุยกับธนาคารไทยเรื่องสินเชื่อที่ใช้ทรัพย์ในไทยค้ำประกัน |
| คนไทยทำงานในญี่ปุ่น (วีซ่าทำงาน ฯลฯ) | มีบางธนาคาร เช่น SMBC Trust Bank (รายได้ตั้งแต่ 10 ล้านเยน) บางธนาคารมีสินเชื่อสำหรับต่างชาติที่ไม่มีถิ่นพำนักถาวร แต่เงื่อนไขเรื่องภาษาญี่ปุ่น อายุงาน และรายได้ต่างกัน | ขอเงื่อนไขล่าสุดจากหน้าเว็บทางการของแต่ละธนาคาร หรือให้นายหน้าที่ทำงานกับต่างชาติแนะนำ |
| มีถิ่นพำนักถาวร (永住者) | ธนาคารส่วนใหญ่และ Flat 35 | เปรียบเทียบดอกเบี้ยเหมือนคนญี่ปุ่น ดูตารางดอกเบี้ย (อังกฤษ) |
“ถิ่นที่อยู่” ดูที่การอาศัยจริง ไม่ใช่สัญชาติ คนไทยที่ทำงานในบริษัทในญี่ปุ่นมักถือเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น ซึ่งยังมีผลต่อรายงานการได้มาภายใน 20 วันด้วย (ดูคู่มือ)
ธนาคารที่เราตรวจ (12 ต.ค. 2026)
| ผลิตภัณฑ์ | ใครกู้ได้ | เงื่อนไขหลักจากหน้าทางการ |
|---|---|---|
| Tokyo Star Bank สินเชื่อลงทุนอสังหาฯ สำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ (スター不動産投資ローン) | ผู้พำนักในไต้หวันหรือฮ่องกงเท่านั้น | ไต้หวัน: อายุ 20–75 ปี รายได้ปีก่อนตั้งแต่ 10 ล้านเยนหรือเงินออมตั้งแต่ 30 ล้านเยน; ฮ่องกง: อายุ 20–65 ปี รายได้ตั้งแต่ 15 ล้านเยนหรือเงินออมตั้งแต่ 45 ล้านเยน วงเงินตั้งแต่ 20 ล้านเยน ระยะ 1–25 ปี เฉพาะพื้นที่ที่กำหนด ไม่รับผู้พำนักในไทย |
| SMBC Trust Bank (PRESTIA) สินเชื่อบ้าน | คนญี่ปุ่นหรือต่างชาติที่อาศัยในญี่ปุ่น มีสถานะพำนัก (ยกเว้นพำนักระยะสั้น) ไม่ต้องมีถิ่นพำนักถาวร | รายได้ปีก่อนตั้งแต่ 10 ล้านเยนและมั่นคง อายุ 18 ปีขึ้นไปตอนกู้ ชำระหมดก่อนอายุ 80 ปี ต้องสื่อสารภาษาญี่ปุ่นหรืออังกฤษได้ ต้องทำประกันชีวิตกลุ่มที่ธนาคารกำหนด |
| Flat 35 (JHF ร่วมกับธนาคาร) | คนญี่ปุ่น ผู้มีถิ่นพำนักถาวร หรือผู้มีถิ่นพำนักถาวรพิเศษ | บ้านที่ผู้กู้หรือครอบครัวอยู่เอง (ห้ามซื้อปล่อยเช่า) วงเงิน 1 ล้าน–120 ล้านเยน ระยะ 15 ปีขึ้นไป สูงสุด 35 ปีหรือ 80 ลบอายุ แล้วแต่อันไหนสั้นกว่า |
ดอกเบี้ยและเงื่อนไขเปลี่ยนทุกเดือน ตัวเลขอัตราดอกเบี้ยรายธนาคารอยู่ในJapanese mortgages for foreigners (ภาษาอังกฤษ) ยืนยันกับธนาคารก่อนเซ็นสัญญาซื้อทุกครั้ง และอย่าเซ็นสัญญาซื้อที่ไม่มีเงื่อนไข “ยกเลิกได้ถ้ากู้ไม่ผ่าน” (ローン特約) ถ้าคุณพึ่งเงินกู้
อยู่ไทย: ทางเลือกที่เหลือ
- เงินสด/เงินเก็บ ทางที่ผู้ซื้อจากไทยใช้มากที่สุด โอนผ่านธนาคารตามเกณฑ์ ธปท. ดูการโอนเงินซื้อบ้านญี่ปุ่นจากไทย
- กู้ในไทยโดยใช้ทรัพย์สินในไทยค้ำประกัน เช่น สินเชื่อที่ใช้บ้านหรือที่ดินในไทยเป็นหลักประกัน เงื่อนไข วงเงิน และว่าใช้ซื้อทรัพย์ต่างประเทศได้หรือไม่ ขึ้นกับธนาคารไทยแต่ละแห่ง ให้ถามธนาคารโดยตรง
- ซื้อทรัพย์ราคาต่ำกว่า ถ้างบไม่พอ ดูราคาซื้อขายจริงในเมืองรองที่ราคาบ้านญี่ปุ่นรายเมือง หรือราคาคอนโดโอซาก้า ก่อนตัดสินใจกู้
ซื้อด้วยเงินสด: ต้องเตรียมกี่บาท
ราคาบวกค่าใช้จ่ายตอนซื้อราว 6% (รายละเอียดที่ค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น) อัตรา ECB 9 ต.ค. 2026 (1 บาท ≈ 4.72 เยน) อัตราธนาคารจริงต่างออกไป
| ราคาคอนโด | ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ (ประมาณ) | รวมที่ต้องเตรียม |
|---|---|---|
| 20 ล้านเยน (≈ 4.24 ล้านบาท) | ≈ 1.26 ล้านเยน | ≈ 21.26 ล้านเยน (≈ 4.50 ล้านบาท) |
| 50 ล้านเยน (≈ 10.59 ล้านบาท) | ≈ 2.88 ล้านเยน | ≈ 52.88 ล้านเยน (≈ 11.20 ล้านบาท) |
หลังซื้อยังมีค่าใช้จ่ายรายปี เช่น ภาษีทรัพย์สิน ค่าส่วนกลาง และกองทุนซ่อมแซม ดูภาษีและค่าใช้จ่ายรายปี คำนวณภาษีตอนซื้อของทรัพย์จริงได้ที่เครื่องคำนวณภาษี (อังกฤษ)
ความเสี่ยงที่ต้องคิด
- ค่าเงิน: หนี้เป็นบาท ทรัพย์และค่าเช่าเป็นเยน ถ้าเยนอ่อนลง มูลค่าทรัพย์ในรูปบาทลดลงแม้ราคาเยนเท่าเดิม
- ดอกเบี้ย: ดอกเบี้ยลอยตัวทั้งในไทยและญี่ปุ่นเปลี่ยนได้ คำนวณค่างวดเผื่อดอกเบี้ยสูงขึ้น
- ค่าเช่าไม่แน่นอน: ห้องว่าง ค่าส่วนกลางขึ้น และภาษีหัก ณ ที่จ่ายของค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ ทำให้เงินที่เหลือน้อยกว่าที่คิด ดูปล่อยเช่าและขายต่อ
- เราไม่คาดการณ์ผลตอบแทนหรือราคาในอนาคต ดูราคาในอดีตจากข้อมูลรัฐบาลได้ที่ราคาคอนโดโตเกียวรายเดือน
คำถามที่พบบ่อย
คนไทยกู้ซื้อคอนโดญี่ปุ่นได้ไหม?
ถ้าอาศัยอยู่ในไทย เราไม่พบสินเชื่อทางการจากธนาคารญี่ปุ่นที่รับผู้พำนักในไทย (ตรวจ 12 ต.ค. 2026) สินเชื่อสำหรับผู้อยู่ต่างประเทศของ Tokyo Star Bank รับเฉพาะไต้หวันและฮ่องกง ถ้าทำงานและอาศัยในญี่ปุ่น มีบางธนาคารรับ เช่น SMBC Trust Bank ที่ต้องมีรายได้ตั้งแต่ 10 ล้านเยน
ทำงานที่ญี่ปุ่นด้วยวีซ่าทำงาน กู้ซื้อบ้านได้ไหม?
ได้ในบางธนาคาร SMBC Trust Bank (PRESTIA) รับผู้มีสถานะพำนักทุกประเภทยกเว้นพำนักระยะสั้นที่อาศัยในญี่ปุ่น ไม่ต้องมีถิ่นพำนักถาวร แต่ต้องมีรายได้ปีก่อนตั้งแต่ 10 ล้านเยน ธนาคารอื่นมีเงื่อนไขภาษาญี่ปุ่น อายุงาน และรายได้ต่างกัน ตรวจหน้าทางการล่าสุด
คนไทยใช้ Flat 35 ได้ไหม?
เฉพาะเมื่อมีถิ่นพำนักถาวร (永住許可) หรือถิ่นพำนักถาวรพิเศษ และซื้อบ้านให้ตัวเองหรือครอบครัวอยู่ ซื้อเพื่อปล่อยเช่าไม่ได้
ต้องดาวน์เท่าไร?
ขึ้นกับธนาคาร สถานะ และทรัพย์ หน้าทางการหลายแห่งไม่ระบุสัดส่วนเงินกู้ต่อราคาที่ใช้กับชาวต่างชาติ ให้ถามธนาคารพร้อมเอกสารรายได้ และเผื่อเงินสดสำหรับค่าใช้จ่ายตอนซื้อราว 6% ซึ่งปกติไม่รวมในเงินกู้
กู้ธนาคารไทยมาซื้อคอนโดญี่ปุ่นได้ไหม?
บางคนใช้สินเชื่อที่มีทรัพย์ในไทยค้ำประกัน แต่เงื่อนไขและการใช้เงินไปซื้อทรัพย์ต่างประเทศขึ้นกับธนาคารไทย ถามธนาคารโดยตรง และอย่าลืมความเสี่ยงค่าเงินระหว่างบาทกับเยน
อยากคุยกับนายหน้าที่ทำงานกับผู้ซื้อต่างชาติ?
เราแนะนำนายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตซึ่งทำงานกับผู้ซื้อต่างชาติ เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และไม่แนะนำสินเชื่อ เราไม่อธิบาย แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ และไม่เก็บเงินผู้ซื้อ นายหน้าอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา
แหล่งอ้างอิง
- Tokyo Star Bank สินเชื่อลงทุนอสังหาฯ สำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ (ไต้หวัน/ฮ่องกง): tokyostarbank.co.jp (ตรวจ 12 ต.ค. 2026)
- SMBC Trust Bank (PRESTIA) FAQ เงื่อนไขสินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ: faq.smbctb.co.jp; สินเชื่อบ้าน: smbctb.co.jp (ตรวจ 12 ต.ค. 2026)
- องค์กรการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยญี่ปุ่น (JHF) เงื่อนไข Flat 35: flat35.com (ตรวจ 12 ต.ค. 2026)
- กระทรวงการคลังญี่ปุ่น รายงานการได้มาซึ่งอสังหาฯ โดยผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่: mof.go.jp (อังกฤษ)
- ธนาคารกลางยุโรป (ECB) อัตราแลกเปลี่ยนอ้างอิง 9 ต.ค. 2026 (JPY 177.34 / THB 37.574 ต่อยูโร): ecb.europa.eu
- ฉบับภาษาอังกฤษพร้อมอัตราดอกเบี้ยรายธนาคาร: Japanese mortgages for foreigners
ตรวจสอบล่าสุด: 12 ตุลาคม 2026 เงื่อนไขตรวจกับหน้าทางการที่ลิงก์ไว้ในวันนั้น ธนาคารเปลี่ยนเงื่อนไขและดอกเบี้ยได้ทุกเดือน ตัวเลขบาทเป็นค่าประมาณ ควรยืนยันกับธนาคารก่อนตัดสินใจ
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี การเงิน หรือการลงทุน และเราไม่ใช่ตัวแทนธนาคาร Japan House Prices ไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (宅地建物取引業者) และไม่อธิบาย แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ใด ๆ หากคุณขอให้แนะนำ นายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตเป็นผู้ดำเนินการทั้งหมด เราอาจได้รับค่าแนะนำจากนายหน้า คุณไม่ต้องจ่ายอะไรให้เรา