結論先講
- 用官方數據（總務省2023年住宅統計嘅各區平均租金 ÷ 國交省嘅二手分層成交價中位數）粗略計（2023年）：東京都心5區嘅表面回報約3.4–3.9%，京都市中心4區約3.7–4.9%，福岡市中央區・博多區約4.9–5.4%。樓價2023年後再升，用2025年樓價計會再低啲。
- 福岡買樓收租：福岡市中央區・博多區樓價比東京低好多，所以表面回報較高（見下表）；但租金水平亦低，每月淨收入嘅絕對金額細，管理費・維修佔租金比例會較大。
- 呢個係表面（毛）回報，未扣管理費、修繕積立金、物業稅、空置同管理費用，亦未計非居民收租可能被預扣20.42%。實際淨回報通常低1–2個百分點或以上 本站估算。
- 統計嘅租金係「現有租約嘅平均」（包括舊租約、舊樓、唔同類型），同新放盤叫價唔同；只可以用嚟比較地區，唔可以當成某層樓嘅預期回報。
點計？（方法）
- 租金：總務省統計局「令和5年住宅・土地統計調查」第122-4表，民營出租住宅（民営借家，專用住宅）每平方米總樓面面積嘅每月租金平均（唔包括0租金、唔包括管理費・共益費），2023年10月1日時點。另列第122-5表「分層式・非木造」（共同住宅・非木造，包括公營・UR）作參考。
- 樓價：國土交通省不動產情報圖書館，該區二手分層單位嘅每平方米價格中位數（2023年，同租金同一年；另列2025年）。只用地產代理成交嘅「成約價格」（成約価格，REINS，2021年起），唔混入買家問卷嘅「取引價格」（アンケート，投資用細單位比例較高）；東京・京都・福岡一樣。少過20宗唔計。
- 表面回報＝每平方米月租×12 ÷ 每平方米樓價。
限制：統計租金包括木造公寓・戶建等所有民營出租住宅，唔只分層；分層單位面積以專有面積計，兩邊定義唔完全一樣；樣本係抽樣調查嘅推算值。新雪谷・白馬嘅度假屋多數係短租，呢個方法唔啱用（倶知安町民營出租住宅平均每㎡ 1,137日圓，只作參考），亦冇分層成交數據。
各區表面回報（2023年）
| 地區 | 民營出租 每㎡月租（日圓） | 分層・非木造 每㎡月租 | 二手分層 每㎡中位價 2023 | 表面回報 （民營租金） | 表面回報 （分層・非木造） | 每㎡中位價 2025 | 參考：用2025樓價 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田區 | 3,807 | 3,485 | 1,333,333 n=261 | 3.4% | 3.1% | 1,714,286 | 2.7% |
| 中央區 | 3,698 | 3,460 | 1,258,571 n=1,164 | 3.5% | 3.3% | 1,818,182 | 2.4% |
| 港區 | 4,504 | 4,085 | 1,444,444 n=1,268 | 3.7% | 3.4% | 1,882,353 | 2.9% |
| 新宿區 | 3,486 | 3,200 | 1,076,923 n=975 | 3.9% | 3.6% | 1,225,000 | 3.4% |
| 澀谷區 | 3,622 | 3,421 | 1,288,889 n=693 | 3.4% | 3.2% | 1,571,429 | 2.8% |
| 京都市上京區 | 1,981 | 1,990 | 487,500 n=119 | 4.9% | 4.9% | 475,714 | 5.0% |
| 京都市中京區 | 2,131 | 2,185 | 700,000 n=269 | 3.7% | 3.7% | 747,727 | 3.4% |
| 京都市東山區 | 1,772 | 1,899 | 493,333 n=32 | 4.3% | 4.6% | 533,333 | 4.0% |
| 京都市下京區 | 2,061 | 2,055 | 579,048 n=162 | 4.3% | 4.3% | 616,026 | 4.0% |
| 福岡市中央區 | 1,813 | 1,718 | 440,000 n=627 | 4.9% | 4.7% | 520,000 | 4.2% |
| 福岡市博多區 | 1,622 | 1,484 | 362,500 n=495 | 5.4% | 4.9% | 450,000 | 4.3% |
「用2025樓價」一欄係將2023年租金除2025年樓價，因為2024–25年租金升幅冇官方分區數據，所以會低估。下一次住宅・土地統計調查係2028年。
全國・城市層面嘅官方租金
| 地區 | 民營出租每㎡月租（日圓） | 50㎡ 相當月租（日圓） | 港元 |
|---|---|---|---|
| 全國 | 1,509 | 75,450 | 約3,755港元 |
| 東京都 | 2,565 | 128,250 | 約6,384港元 |
| 東京23區 | 2,760 | 138,000 | 約6,869港元 |
| 大阪市 | 1,809 | 90,450 | 約4,502港元 |
| 京都市 | 1,765 | 88,250 | 約4,393港元 |
| 福岡市 | 1,488 | 74,400 | 約3,703港元 |
| 札幌市中央區 | 1,427 | 71,350 | 約3,551港元 |
| 倶知安町（新雪谷一帶） | 1,137 | 56,850 | 約2,830港元 |
「50㎡相當」只係將平均每㎡租金×50，唔係某個單位嘅實際租金。
由表面回報到實際回報：港區例子
假設港區50㎡二手分層，月租用統計平均 4,504日圓×50＝225,200日圓（約11,209港元），年租 2,702,400日圓。要扣嘅嘢：
- 管理費＋修繕積立金（業主付，唔喺租金入面）
- 固定資產稅＋都市計劃稅（見使費頁，1億日圓例子每年約 784,000日圓）
- 租務管理費、換租時嘅廣告費・維修、空置期
- 火險、納稅管理人費用；有按揭嘅話仲有利息
- 非居民：公司租客會先預扣20.42%（之後報稅結算）
自己填數計淨回報：計算機（港區、已填月租）→
常見問題
東京收租回報大約幾多？
按官方租金統計同成交價粗略計，東京都心5區嘅表面回報大約3–4%（2023年）；扣除開支後嘅淨回報會再低。
點解你哋嘅回報低過廣告？
廣告通常用新放盤叫價、或者包租公司嘅「保證租金」，而且係表面回報。我哋用官方統計嘅平均租金（包括舊租約）同成交中位價，係保守嘅地區比較。
非居民收租要預扣稅嗎？
如果租客係公司或做生意，會先預扣租金嘅20.42%；個人租嚟自己住就唔使。之後喺日本報稅結算。
新雪谷或白馬收租回報幾多？
度假區主要係短租，收入同季節、營運公司有關，冇官方分區租金可以直接比較，所以本頁唔計。
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資料來源
- 租金：總務省統計局「令和5年住宅・土地統計調查」住宅及世帶基本集計（2023年10月1日時點），第122-4表：按住宅所有關係，每平方米總樓面面積的月租（全國・都道府縣・市區町村）（e-Stat Excel）；第122-5表：按建築形式・構造，每平方米總樓面面積的月租（全國・都道府縣・市區町村）（e-Stat Excel）；檔案一覽：e-Stat。本站抽出並計算（出典：政府統計の総合窓口(e-Stat)、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を加工して作成）
- 樓價：國土交通省「不動產情報圖書館」（不動産情報ライブラリ）成交價格：reinfolib.mlit.go.jp（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを加工して作成）
- 日本國稅廳 No.2880（向非居住者支付租金時嘅預扣）：nta.go.jp
- 匯率：European Central Bank euro foreign exchange reference rates (HKD/JPY cross rate via EUR)（ecb.europa.eu，2026-09-25）。只供參考，實際以銀行牌價為準。
最後查核：2026/9/27。稅率、按揭條件、簽證規定隨時會改。標示「二手資料」嘅數字唔係官方公佈，落決定前請直接向銀行、入境事務機關或專業人士確認。港元數字只係按 2026-09-25 匯率（1港元≈20.09日圓）換算嘅參考。
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