福岡房價走勢 2026：福岡市7區中古公寓每坪多少台幣？大濠公園・天神・博多

福岡市各區房價（2025年）

中古公寓（中古マンション等），只用成約價格（成約価格情報），依每坪單價排序。坪數＝室內面積（専有面積）÷3.3058，不含公設，和台灣「權狀坪數」含公設的算法不同，所以單價看起來會比台灣習慣的高。城南區・西區一年只有100〜200筆，中位數容易跳動。

福岡房價走勢（每季，2021年起）

福岡市每坪單價中位數從2021年第1季的19.7萬元/坪，到2026年第1季的29.5萬元/坪。中央區・博多區這兩個市中心的區，漲得比全市快。

更長的走勢（2015–2025）：另一條問卷資料線

成約價格只有2021年以後。想看更長的走勢，國土交通省另有「買方問卷」的成交價（不動産取引価格情報）。本頁把它畫成另一條線，不會混進上面的數字：問卷資料以投資用小套房為主（2025年面積中位數50㎡，成約價格是70㎡），所以每坪單價偏高、總價偏低。照問卷這條線，福岡市每㎡從2015年的24.4萬日圓/㎡到2025年的51.4萬日圓/㎡，約2.1倍。

車站周邊：大濠公園・赤坂・西新・天神・博多（2023–2025年）

把3年的成約資料依最近車站合併，漲幅是和2021–2022年比。為什麼天神、博多車站看起來比較便宜？市中心車站周邊的成交以投資用小套房為主：天神的總價中位數1,900萬日圓、面積45㎡，博多車站1,300萬日圓、35㎡，看不出家庭房的價格。適合家庭的熱門區域是赤坂、唐人町、西新和大濠公園。

福岡 vs 東京：三分之一，不是一半

• 2025年福岡市42.1萬日圓/㎡ ÷ 東京23區約128.7萬日圓/㎡（東日本REINS每月成約價格的年平均）＝0.33。
• 用同一份國交省成約資料、同樣的中位數，和東京都心5區（164.7萬日圓/㎡）比＝0.26。
• 就算是最貴的中央區（52.0萬日圓/㎡），和東京23區比也只有約四成（0.40）。
• 同一段3年（2022→2025），東京都心5區上漲+35.6%，比福岡的+22.0%快，差距是在擴大。

福岡買房出租：表面投報率（官方租金資料）

用兩份官方資料粗估表面（毛）投報率：總務省2023年住宅・土地統計調查的民營出租住宅每㎡月租 ×12 ÷ 中古公寓每㎡成約價格中位數。中央區・博多區以2023年房價計約4.9–5.4%；房價之後漲得比租金快，用2025年房價計會更低。

計算方式的限制：統計租金是所有現有民營租約的平均（含舊租約、木造公寓、透天），不是公寓的新招租價；兩份資料的面積定義也不同。表面投報率未扣管理費、修繕積立金、固定資產稅、空租與管理費用，也未扣非居住者租金的20.42%預扣稅，淨投報率通常再低1〜2個百分點以上。只適合比較區域，不能當成某一間的預期投報。租金資料：出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（政府統計の総合窓口 e-Stat https://www.e-stat.go.jp/）を加工して作成

台灣旅客在福岡

福岡縣（員工10人以上的飯店・旅館）近12個月（2025-07〜2026-06）台灣旅客住宿約155萬人夜，比2019年+129%，占福岡縣外國旅客的20%；韓國旅客約276萬人夜（+107%，36%）居第一。外國旅客合計約825萬人夜（比2019年+94%）。這是縣整體的住宿需求，不代表某一間房一定租得出去。詳見 日本旅館投資數據：台灣旅客在哪些縣增加。

資料來源：日本觀光廳「宿泊旅行統計調查」（https://www.mlit.go.jp/kankocho/tokei_hakusyo/shukuhakutokei.html），由 Japan House Prices 加工整理。2026年數據為速報值。本站與觀光廳無關。

福岡可以經營民宿嗎？

福岡市：沒有額外的地方條例，全市依全國規定一年最多180天。屋主不住在物件時，須委託登錄的住宅宿泊管理業者；福岡市沒有「特區民泊」（北九州市有）；另有住宿稅（每人每晚200日圓或500日圓）。截至2026年9月沒有收緊規定的公告。但多數公寓大樓的管理規約禁止民宿，買之前要看管理規約。詳見 日本各城市民宿規定一覽（福岡市）。

台灣人買福岡的房子可以貸款嗎？

住在台灣、不在日本居住的人，能借的選擇很少，多是台系銀行個別審核，常見的條件（二手資訊）是頭期款3〜5成、年限15〜20年。玉山銀行在福岡天神設有分行，但個人房貸條件沒有公開。各銀行比較、頭期款與總現金試算：台灣人日本買房貸款：成數・利率・可以借的銀行。買房的稅費：費用試算（英文，已帶入2025年中位數2,700萬日圓・約64㎡）。

福岡市官方地價（2026年基準地價）

地價是鑑定士對「空地每㎡」的評估，不是成交價，不能直接和公寓每坪單價比較（公寓是室內面積、含建物）。基準地價＝2026年7月1日時點。全國地價：日本地價查詢 2026；各車站：Fukuoka land prices by ward and station（英文）。

地震與淹水風險（中央區・博多區）

福岡的地震機率在日本算低（東京都心是好幾倍），但市中心平地有不少在淹水・高潮的想定區域內。車站：天神站 6%（淹水0.5m以上 28%）、博多站 10%（淹水0.5m以上 86%）、大濠公園站 6%（淹水0.5m以上 41%）、赤坂站 6%（淹水0.5m以上 31%）、藥院站 9%（淹水0.5m以上 100%）。詳見 日本各區地震・淹水風險。

地震：防災科研 J-SHIS 2024年版（加工）；淹水・高潮：國土交通省國土數值情報與福岡縣資料（加工）。未含內水淹水。數字描述的是區域，不是個別建物。

常見問題

看數字前請注意

• 只用成約價格。本頁所有的水準數字（價格、每坪、各區・車站表、投報率、和東京的比例）都只用國土交通省的成約價格（仲介經REINS回報，2021年起）。問卷成交價只出現在「更長的走勢」那張圖的另一條線。
• 組合效果。中位數會隨成交物件的大小、屋齡、位置改變，不是同一間房的漲幅。
• 只有中古屋。新成屋（預售・新建案）不在資料內，通常更貴。
• 最新一季（2026年第1季）之後可能還會增加筆數。少於10筆的年・季不顯示。
• 新台幣一律用2026-09-18的匯率換算，走勢反映的是日圓價格。

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資料來源

• 成交價：日本國土交通省「不動產情報圖書館」的成約價格資料（成約価格情報）與不動產交易價格資料（不動産取引価格情報），福岡縣・中古公寓，2015年第1季〜2026年第1季，以網站的下載按鈕正式下載的CSV；只取福岡市7區（代碼40131–40137），排除拍賣・調停、關係人交易、購買鄰地（242筆）。篩選、分組與中位數由本站計算，不是國土交通省發布或認可的數字。
  出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成
• 東京比較：東日本不動產流通機構「月例速報 Market Watch」（東京都區部，平均值）。東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウオッチ」をもとに当社作成
• 租金：出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（政府統計の総合窓口 e-Stat https://www.e-stat.go.jp/）を加工して作成
• 地價：「国土数値情報（都道府県地価調査データ）」（国土交通省）（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L02-2026.html）を加工して作成（CC BY 4.0）
• 住宿：資料來源：日本觀光廳「宿泊旅行統計調查」（https://www.mlit.go.jp/kankocho/tokei_hakusyo/shukuhakutokei.html），由 Japan House Prices 加工整理。2026年數據為速報值。本站與觀光廳無關。
• 匯率：美國聯準會 H.10（FRED：DEXTAUS・DEXJPUS，2026-09-18）。新台幣只是參考。