先说结论：东京房价比上海、北京贵吗？
- 2024年的官方数字：东京都心5区二手公寓实际成交价中位数约6.74万元/㎡（按2024年平均汇率）；同年上海全市新建商品住宅平均销售价格4.72万元/㎡，北京3.87万元/㎡，深圳4.71万元/㎡（国家统计局）。表面上，东京都心5区约为上海的1.4倍、北京的1.7倍。
- 但这不是同一种东西：东京是市中心5个区的二手房、按专有（套内）面积、中位数；上海・北京是全市（含郊区）的新房、按含公摊的建筑面积、平均数。把上海・北京换成「套内」口径（假设公摊20～30%），单价约要乘1.25～1.43倍；上海・北京市中心的单价也明显高于全市平均。所以只能说「东京都心和上海・北京全市的新房在同一个量级」，不能说谁一定更贵。
- 走势相反：国家统计局70城指数显示，2026年8月北京二手住宅比2023年4月的高点低约15%，上海二手比2023年3月的高点低约12%；而东京都公寓价格指数（国土交通省）从2021年9月到2025年12月（之后暂停公布）上涨约38%。按人民币计，东京的涨幅因日元贬值要小得多。
本页写给谁：海外华人、在日中国人，以及新加坡・马来西亚华人。日本不限制买家国籍，但资金要从哪里来要先想清楚——中国大陆居民每人每年只有5万美元的便利化购汇额度，而且按国家外汇管理局的个人购汇申报要求，购汇不得用于境外买房等尚未开放的资本项目；请以自己所在地的外汇与税务规定为准。
每平米多少人民币：东京 vs 上海・北京・深圳・广州
| 城市・范围 | 房子 | 是什么数字 | 面积口径 | 年份 | 单价（人民币） | 样本 | 来源 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 东京都心5区 | 二手公寓 | 实际成交价（成约价格）中位数 | 专有面积（≈套内，无公摊） | 2024年 | 6.74万元/㎡ 141.8万日元/㎡ | 4,337套 | 日本国土交通省 官方 |
| 东京都心5区 | 二手公寓 | 实际成交价（成约价格）中位数 | 专有面积（≈套内，无公摊） | 2025年 | 7.91万元/㎡ 164.7万日元/㎡ | 5,540套 | 日本国土交通省 官方 |
| 东京23区 | 新房公寓 | 当年新推出房源的平均价格 | 专有面积 | 2025年 | 10.13万元/㎡ 210.9万日元/㎡ | — | 不动产经济研究所 民间 |
| 东京都心6区 | 新房公寓 | 当年新推出房源的平均价格 | 专有面积 | 2025年 | 13.82万元/㎡ 287.9万日元/㎡ | — | 不动产经济研究所 民间 |
| 上海（全市） | 新建商品住宅 | 销售额÷销售面积（平均） | 建筑面积（含公摊） | 2024年 | 4.72万元/㎡ 47,223元/㎡ | 1,357万㎡ | 国家统计局 官方 |
| 北京（全市） | 新建商品住宅 | 销售额÷销售面积（平均） | 建筑面积（含公摊） | 2024年 | 3.87万元/㎡ 38,673元/㎡ | 786万㎡ | 国家统计局 官方 |
| 深圳（全市） | 新建商品住宅 | 销售额÷销售面积（平均） | 建筑面积（含公摊） | 2024年 | 4.71万元/㎡ 47,066元/㎡ | 657万㎡ | 国家统计局 官方 |
| 广州（全市） | 新建商品住宅 | 销售额÷销售面积（平均） | 建筑面积（含公摊） | 2024年 | 3.14万元/㎡ 31,427元/㎡ | 846万㎡ | 国家统计局 官方 |
东京的人民币金额按当年平均汇率（欧洲央行参考汇率交叉计算：2024年1元＝21.04日元，2025年1元＝20.83日元）折算；按今天的汇率（1元＝23.47日元），东京都心5区2025年约7.02万元/㎡。国家统计局的年鉴数字最新为2024年（《中国统计年鉴2025》）。「样本」一栏：东京为成交套数，中国为当年新建商品住宅销售面积。
2024年 每平米单价（万元/㎡，按当年平均汇率）
为什么不能直接比？5个口径差异
| 差异 | 东京（本页） | 上海・北京（国家统计局） | 对比较的影响 |
|---|---|---|---|
| 新房还是二手 | 二手公寓（成交价）；新房只有民间统计 | 新建商品住宅（开发商销售） | 国家统计局没有公布二手房的单价水平，只有70城的涨跌指数 |
| 范围 | 都心5区（千代田・中央・港・新宿・涩谷） | 全市（含远郊区） | 上海、北京中心城区的单价远高于全市平均；本页没有官方的中心城区数字 |
| 面积 | 专有面积（接近「套内面积」，无公摊） | 建筑面积（含公摊） | 同一套房按套内算单价更高：公摊20～30%时约×1.25～1.43 |
| 统计量 | 中位数 | 销售额÷销售面积（平均） | 平均数更容易受豪宅和大户型影响 |
| 汇率 | 按当年平均汇率折算人民币 | 人民币 | 2021→2025年日元对人民币贬值约18%，所以东京按人民币的涨幅比按日元小得多 |
另外：在日本买房拿到的是永久产权（公寓为区分所有权＋土地份额），中国城市住宅是70年土地使用权；两地的税费、物业费（管理费）和修缮基金也不同。这些都不在单价里。
走势：东京在涨，上海・北京在调整
国家统计局年鉴的数字显示，北京全市新房平均销售价格在2022年最高（4.78万元/㎡），2024年为3.87万元/㎡；上海一直上升到2024年的4.72万元/㎡。平均价受成交地段和户型影响，同质房价的涨跌要看70城指数：2026年8月北京新房比2023年9月的高点低约9%、二手低约15%；上海新房比2026年8月的高点基本持平（+0.0%）、二手比2023年3月的高点低约12%。
单价走势 2018–2025（万元/㎡）
房价指数走势 2021年9月–2026年8月（2021年9月＝100）
70城指数：国家统计局公布的「2020年＝100」定基指数只到2022年12月，之后本站用每月公布的环比连乘延长（环比只公布到小数点后1位，延长部分有少量误差）。东京的指数和中国的指数算法不同（国土交通省用特征价格法，国家统计局用同质可比房源的平均环比），只适合看方向。
最新一个月（2026年8月）
| 城市 | 新房 环比 | 新房 同比 | 二手 环比 | 二手 同比 |
|---|---|---|---|---|
| 上海 | +0.4% | +3.0% | +0.3% | -0.8% |
| 北京 | -0.2% | -2.3% | -0.1% | -3.5% |
| 深圳 | +0.2% | -2.3% | +0.1% | -2.7% |
| 广州 | +0.1% | -1.9% | +0.0% | -3.8% |
国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数（2026年8月）。东京：国土交通省东京都公寓价格指数2025年12月同比+9.8%（速报值，之后暂停公布）；东日本REINS的东京都区部二手公寓成交单价2026年8月同比−0.3%（见 东京房价月报）。
延伸阅读
- 日本房价走势图 1983–2026：东京房价回到泡沫破裂前了吗？
- 东京房价：都心5区成交价、户型总价、各区和车站、收租回报率
- 日本买房收租回报率：东京都心5区・福冈的毛回报与净回报
- 日本房价会崩盘吗？泡沫与现在
常见问题
东京房价比上海贵吗？
按官方数字，2024年东京都心5区二手公寓成交价中位数约6.74万元/㎡（按当年平均汇率），上海全市新建商品住宅平均4.72万元/㎡。两者口径不同（都心 vs 全市、二手 vs 新房、套内 vs 建筑面积），只能说在同一量级。
东京房价和北京房价哪个高？
2024年北京全市新建商品住宅平均销售价格3.87万元/㎡（国家统计局），东京都心5区二手公寓成交价中位数约6.74万元/㎡。北京2024年的平均价比上一年明显下降，一部分是因为成交的地段和户型变化，70城指数的跌幅更能反映同质房价的变化。
东京房价超过上海了吗？
看比较什么。东京23区新房（民间统计）2025年平均约10.13万元/㎡，高于上海全市新房平均（2024年4.72万元/㎡）；东京都心5区二手成交价中位数2025年约7.91万元/㎡。上海市中心新房单价没有官方公布的数字，所以无法严格比较。
为什么没有东京和上海的租金回报率对比？
国家统计局只公布居民消费价格指数中的房租涨跌，没有公布各城市的住宅平均租金水平；本站没有找到能和日本官方统计对应的上海・北京官方租金数字，也不引用非官方的数字。东京都心5区和福冈的毛回报・净回报见本站「日本买房收租回报率」页面。
买房前必读：
想在东京买房？
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数据来源
- 成交价：日本国土交通省「不动产信息图书馆」（不動産情報ライブラリ）的成约价格信息（成約価格情報）及不动产交易价格信息（不動産取引価格情報，买家问卷），2015年第1季度至2026年第1季度，从 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ 正式下载的CSV文件。筛选、分组、中位数和分位数均由本站计算，并非国土交通省公布或认可的数字。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成 - 中国新房平均价格：国家统计局《中国统计年鉴》2019～2025，表「35个大中城市主要指标完成情况」中的「(新建)商品房平均销售价格 #住宅」（元/平方米，2018～2024年）及「新建商品房销售面积 #住宅」。《中国统计年鉴2025》（表19-16：表格图片）。数字由本站从表格图片转录。
- 中国70城房价指数：国家统计局「2021年9月～2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况」（每月发布，stats.gov.cn；最新：2026年8月）。
- 不动产价格指数：日本国土交通省「不動産価格指数（住宅）」（2010年平均＝100，月度，原系列），2026年3月31日公布的Excel（令和７年12月・第４四半期分）。年平均由本站计算。东京都2008年3月以前的数值另据（公社）东京都不动产鉴定士协会、大阪府2006年11月以前另据（公社）大阪府不动产鉴定士协会的数据（收录在国土交通省的同一文件中）。2025年各月为速报值；国土交通省因计算程序问题，2026年1月以后的指数暂停公布（2026年8月27日公告）。— mlit.go.jp
出典：「不動産価格指数」（国土交通省）（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html）を加工して作成 - 新房（民间统计）：（株）不动产经济研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ」（2026年1月26日），PDF。为当年开发商新推出的公寓的平均价格，不是成交价，也没有按面积、地段、楼龄做调整；1990年的都心6区数字引自同一份资料。
- 汇率：欧洲中央银行（ECB）欧元参考汇率，经欧元交叉计算，2026年9月25日：1人民币＝23.4745日元，1新加坡元＝123.3949日元（100日元≈4.26元≈S$0.810）— ECB euro reference rates。除注明「按当年平均汇率」的栏目外，所有年份一律使用这一汇率，所以人民币・新币数字表示「按今天汇率折算」的价值。实际换汇汇率和手续费以银行为准。
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