先说结论
- 日本对外国人买房没有国籍限制：外国个人、外国公司都可以取得土地和房屋的所有权（永久产权），不需要日本签证、居住权或日本户口，也不需要在日本居住 官方。
- 2026年10月5日起，办理所有权登记时要申报国籍（日本人、外国人都一样，海外居住者也要），并提交护照复印件等证明。国籍不会写进公开的登记簿，但会作为政府内部信息使用 官方。这是「申报」，不是「限制」。
- 在自卫队基地、核电站等周边约1公里和国境离岛等被指定为「特别注视区域」的地方，买卖200㎡以上的土地・建筑物要在签约前向内阁府申报 官方。大多数城市住宅不在其中，但买前应查询。
- 海外居住者（非居住者）买日本房产后20日内要向日本财务省提交外汇法报告（2026年4月起自住也要报）官方。
- 真正的限制往往在资金来源一方：中国大陆居民每人每年5万美元的购汇便利化额度不得用于境外买房，借用他人额度「分拆购汇」也被明令禁止 官方。因此本页主要面向资金已在海外的海外华人、在日中国人，以及新加坡・马来西亚华人。
日本：外国人买房没有国籍限制
- 日本没有像部分国家那样「外国人只能买新房」「要额外缴纳外国买家印花税」之类的制度。买卖、登记、缴税的规则和日本人基本相同。
- 产权通常是永久所有权（土地＋建筑物）；另有「借地权」物业（只拥有建筑物、土地是租的），价格较低但有期限和地租，购买前要看清楚。
- 买房不会带来签证或永住权，详见 日本买房与签证・永居。
- 日本政府正在讨论加强对外国人取得土地的掌握（2026年1月23日关系阁僚会议决定的「外国人接收・有序共生的综合对策」中提到利用登记的国籍信息）官方。今后规则可能继续变化，本页会跟进；逐项的最新进展（已决定／研究中／仅有报道）见外国人土地・房产规定追踪。
2026年10月5日起：登记时申报国籍
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 依据 | 不动产登记规则修订（令和8年法务省令第23号），法务省民事局通达第872号（2026年9月4日）官方 |
| 施行日 | 2026年10月5日 |
| 对象 | 申请所有权保存・转移等登记、成为所有权登记名义人的自然人（日本人、外国人都要；住在国外也要） |
| 要申报的 | 国籍（或台湾等「地区」）；有两个以上国籍的全部记录 |
| 证明材料 | 外国人：护照复印件（在有效期内）、在留卡复印件、记载国籍的住民票等 |
| 是否公开 | 不公开，不写进登记事项证明书；作为内部信息保存，并通过「不动产基础登记库」在行政机关之间共享 |
| 不申报会怎样 | 登记官会要求补正（实际上由办理登记的司法书士一并处理） |
公司（法人）名义购买不适用这项登记规则，但在「重要土地等调查法」「国土利用计划法」的申报中，2026年起要填写法人代表、董事等的国籍（二手整理，见下）。
重要土地等调查法：特别注视区域要事先申报
- 法律全称「关于重要设施周边及国境离岛等土地等利用状况调查及利用限制等的法律」（2021年法律第84号），2022年9月20日全面施行 官方。
- 注视区域：重要设施（防卫设施等）周边约1,000米以内、国境离岛等。政府可以调查土地利用情况。
- 特别注视区域：其中功能特别重要、难以替代的设施周边。在这里买卖（含赠与、交换）200㎡以上的土地或建筑物，要在签约前向内阁总理大臣申报；邮寄须在签约预定日前一天送达 官方。
- 未申报或虚假申报：最高6个月拘禁刑或100万日元罚金 官方。
- 这不是「禁止外国人购买」，日本人买也一样要申报。是否在区域内可以在内阁府的地图系统查询（地址输入即可），或请中介确认。
- 另外：大面积土地（例如城市化区域2,000㎡以上）买卖后，按「国土利用计划法」要在2周内向地方政府申报；法人买家从2026年4月起还要填写代表・董事等的国籍 二手资料。普通公寓・独栋一般达不到这个面积。
海外居住者：取得后20日内的外汇法报告
- 住在海外的人（非居住者）取得日本不动产，要在取得后20日内经日本银行向财务大臣报告（外汇法第55条之3）官方。与金额、面积无关，赠与・继承也要。
- 2026年4月1日起，以前免报的「自己或家人居住用」只要取得所有权也要报告；度假屋・第二住宅不算自住。
- 外国人原则上是非居住者；在日本的办事处工作、或入境后住满6个月的人按居住者处理。
- 表格只有日文，可以由中介等日本代理人在线提交。不报或虚报：6个月以下拘禁刑或50万日元以下罚金 官方。
中国大陆居民：资金出境的规则（客观整理）
以下只是把国家外汇管理局公开的规定原样整理出来，不是法律意见。本站不提供任何换汇、资金出境、分拆汇款的服务或建议。
| 规定 | 内容（官方原文要点） |
|---|---|
| 年度额度 | 境内个人购汇实行年度总额管理，每人每年等值5万美元（《个人外汇管理办法实施细则》第二条）官方。这是「便利化额度」，不是可以随意使用的投资额度。 |
| 用途限制 | 《个人购汇申请书》写明：境内个人购汇「不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目」官方。 |
| 分拆购汇 | 同一申请书写明：「不得出借本人便利化额度协助他人购汇」「不得借用他人便利化额度实施分拆购汇」官方。 |
| 关注名单 | 违规个人列入「关注名单」，列入当年及之后连续2年不享有个人便利化额度；并依《外汇管理条例》予以行政处罚、移送反洗钱调查、纳入个人征信记录 官方。 |
| 处罚依据 | 《外汇管理条例》第四十条：以虚假、无效的交易单证等骗购外汇等非法套汇行为，处非法套汇金额30%以下罚款，情节严重的处30%以上等值以下罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任 官方（具体适用由外汇管理机关认定）。 |
- 2017年初外汇局曾说明，「个人购汇不得用于境外买房」并非新规定，而是一直以来的要求，只是写进了申请书 二手资料（当时各大媒体报道）。
- 日本这边，房产中介依据日本的《犯罪收益转移防止法》需要确认买家身份和资金来源；来源说不清的资金，日本的银行和中介也可能拒绝办理。
- 中国税收居民的境外所得（例如日本的租金、卖房收益）原则上也要在中国申报，可按规定抵免已在日本缴纳的税款；具体请咨询中国的税务专业人士 二手资料。
不同身份的人：大致能做什么
| 身份 | 买房 | 日本贷款 | 要注意 |
|---|---|---|---|
| 新加坡・马来西亚居民（任何国籍） | 可以 | 选择很少 | 外汇法20日报告；新加坡 OCBC 有东京投资物业贷款（见贷款） |
| 在日中国人（永住者） | 可以 | 和日本人差不多 | 居住者，不用外汇法报告 |
| 在日中国人（工作签证，未永住） | 可以 | 有条件 | 多数银行要求年收入・日语・首付20%以上 |
| 其他海外华人 | 可以 | 选择很少 | 多为全款；外汇法20日报告 |
| 中国大陆居民 | 日本法律上可以 | 基本没有 | 购汇不得用于境外买房；资金来源要合法合规 |
别被骗：先查中介的日本牌照
- 在日本做房产买卖中介必须持有「宅地建物取引业」牌照，可以在国土交通省的系统查询：etsuran2.mlit.go.jp。
- 海外展销会上的「共同投资」「保证年回报」「代持」方案，合同里的产权往往不在你名下。2025年曾有约40名香港买家在大阪未完工项目上损失约1亿港元的报道 二手资料（详见繁体版 中伏位）。
- 产权以日本法务局的登记为准：付款前确认卖方就是登记名义人，交割时由司法书士办理登记。
常见问题
外国人可以在日本买房吗？有什么限制？
可以。日本对外国人买房没有国籍限制，可取得土地和房屋的永久所有权，也不需要签证或在日本居住。要注意的是：2026年10月5日起登记时要申报国籍、特别注视区域的200㎡以上土地要事先申报、海外居住者买后20日内要做外汇法报告。
中国人在日本买房有什么特别限制吗？
日本法律上没有针对中国国籍的限制，规则和其他外国人相同。限制主要在资金一方：中国大陆居民的个人购汇（每人每年等值5万美元便利化额度）按外汇局《个人购汇申请书》不得用于境外买房，也不得借用他人额度分拆购汇。
2026年登记要申报国籍，会被公开吗？
不会。按法务省通达，国籍作为检索用信息由登记所内部保存，不在登记簿上公开，但会在行政机关之间共享。
用5万美元额度分几次、或用家人的额度汇出去买房可以吗？
按外汇局的《个人购汇申请书》，购汇不得用于境外买房，也不得借用他人额度分拆购汇；违规者列入关注名单，当年及之后连续2年不享有便利化额度，并可能被处罚。本站不提供任何资金出境的建议。
新加坡、马来西亚的华人买日本房要注意什么？
日本方面和其他外国人一样：没有国籍限制，买后20日内做外汇法报告，每年要委任纳税管理人缴纳固定资产税等。新加坡、马来西亚方面的申报请咨询当地税务顾问。
买日本房要亲自去日本吗？
不一定。看房可以视频，合同和登记可以用委托书和公证文件办理；外汇法报告也可由日本代理人提交。很多买家会至少去看一次。
想找熟悉华人买家的日本持牌中介？
本站不是房产中介、银行或贷款中介，不收取银行任何费用，也不代办贷款或资金汇出。告诉我们预算、地区和用途，我们会介绍能用中文或英文沟通、持有日本「宅地建物取引业」牌照的房产公司。买家无需向本站支付任何费用。
资料来源
- 日本法务省 民事局通达「法務省民二第872号」（2026年9月4日，不动产登记规则修订〔令和8年法务省令第23号〕，2026年10月5日施行，登记时申报国籍）：moj.go.jp PDF；法务省「令和6年4月1日以后的所有权登记申请」：moj.go.jp
- 日本内阁府「重要土地等调查法」：cao.go.jp、「申报（届出）」：cao.go.jp、指定区域查询地图：resum2.go.jp
- 日本财务省「非居住者取得本国不动产的报告」：mof.go.jp、FAQ（2026年6月版）：PDF
- 国家外汇管理局《个人外汇管理办法实施细则》第二条（年度总额每人每年等值5万美元）：safe.gov.cn
- 国家外汇管理局《个人购汇申请书》及填报说明：safe.gov.cn PDF
- 《中华人民共和国外汇管理条例》（国务院令第532号）：国家行政法规库
- 国土交通省 宅地建物取引业者查询：etsuran2.mlit.go.jp
- 法人买家的国籍申报（国土利用计划法・重要土地等调查法，2026年4月起）：长岛・大野・常松律师事务所整理 nagashima.com（二手资料）
最后核查：2026/9/27。税率、贷款条件、签证和外汇规定随时可能变化。标注「二手资料」的数字并非官方公布，决定前请直接向银行、主管机关或专业人士确认。人民币・新加坡元金额仅按 2026-09-25 汇率（1元≈23.47日元，1新加坡元≈123.39日元）换算，供参考。
免责声明：本站不是房产中介（不是日本的宅地建物取引业者），也不是银行或贷款中介，不收取银行任何费用。本页仅为一般信息，不构成税务、法律、外汇、贷款或投资建议；不介绍、推荐或洽谈个别物业。如你要求，我们会把你转介给日本持牌房产公司，所有物业说明、议价和合同均由对方负责；房产公司可能向本站支付转介费，买家无需向本站支付任何费用。